Dans le quartier de Miyamasuzaka, à l'est de la gare de Shibuya, le plus grand projet de réaménagement de la zone de Shibuya progresse de manière soutenue. L'opération de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome affiche une envergure sans précédent, avec une emprise foncière d'environ 18 800 m² et une surface de plancher totale d'environ 322 200 m². Les travaux de démolition sont actuellement en cours en vue du lancement du chantier principal au cours de l'exercice 2025. Selon les prix fonciers officiels publiés en 2026, le quartier de Sakuragaoka à Shibuya a enregistré une hausse de +29,0 % sur un an, se classant au premier rang de Tokyo toutes catégories d'usage confondues. L'impact de ce réaménagement sur l'ensemble du marché immobilier local est considérable. Cet article fait le point sur l'avancement des travaux, les usages et dimensions de chaque bloc, ainsi que les éléments clés auxquels les investisseurs immobiliers doivent prêter attention.
Le plus grand réaménagement de Shibuya — Vue d'ensemble
L'opération de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome est un projet situé dans l'arrondissement de Shibuya 2-chome, à Tokyo (côté est de la gare de Shibuya, quartier Miyamasuzaka), désigné zone stratégique nationale et zone spéciale de régénération urbaine. Le maître d'ouvrage est l'association de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome, avec Tokyo Tatemono Co., Ltd. et l'UR Urban Renaissance Agency comme principaux acteurs du projet. Fidèle à son nom officiel « Shibuya REGENERATION Project », ce programme incarne une véritable « régénération » de Shibuya à l'échelle urbaine.
La zone de planification se compose de trois blocs — A, B et C — totalisant une surface de plancher d'environ 322 200 m². Il s'agit du plus grand projet de réaménagement unitaire de la zone de Shibuya, dépassant largement la superficie du Shibuya Scramble Square et du Shibuya Stream existants. Conçu comme un développement mixte intégrant transports, activités économiques et habitat, ce projet occupe une place de premier plan dans la planification urbaine en tant que vecteur de compétitivité pour Tokyo, métropole internationale.
Usages et dimensions de chaque bloc
Comprendre les caractéristiques de chaque bloc constitue la première étape pour appréhender précisément la valeur de ce projet.
Le bloc A est un ensemble commercial de 5 étages en surface et 1 sous-sol, d'une hauteur d'environ 50 m et d'une surface de plancher d'environ 4 200 m². Immeuble de faible hauteur situé le long de l'avenue Aoyama-dori, il assure la fonction commerciale qui anime le quartier. Bien que de taille modeste, il joue un rôle essentiel dans la cohérence urbaine avec les grandes tours des blocs B et C.
Le bloc B constitue le cœur du projet : une tour de 41 étages en surface et 4 sous-sols, culminant à environ 208 m, pour une surface de plancher d'environ 255 000 m². Ses principales fonctions sont des bureaux, un hôtel, une gare routière et un centre de formation aux compétences STEAM. La gare routière d'environ 5 000 m² mérite une attention particulière : elle renforcera considérablement la fonction de pôle de correspondance autour de la gare de Shibuya. Par ailleurs, l'implantation d'un centre de formation STEAM (Science, Technology, Engineering, Art, Mathematics) traduit une vision stratégique visant à positionner Shibuya comme un pôle d'industries du savoir.
Le bloc C est une tour résidentielle de 41 étages en surface et 2 sous-sols, d'une hauteur d'environ 175 m et d'une surface de plancher d'environ 63 000 m². Principalement dédié au logement, il intègre également des équipements de services à la personne. Une tour résidentielle de cette envergure à distance de marche de la gare de Shibuya est extrêmement rare, et une forte demande est attendue de la part des ménages fortunés, des résidents étrangers et des professionnels recherchant la proximité domicile-travail.
État d'avancement — Mars 2026 : les travaux de démolition battent leur plein
Après la décision d'urbanisme de mars 2022 (arrêté de l'arrondissement de Shibuya), l'autorisation du projet et la constitution de l'association ont été finalisées en janvier 2023, sous l'approbation du gouverneur de Tokyo. Une modification de l'autorisation a eu lieu en juillet 2024, et les travaux de démolition ont véritablement démarré début 2025.
À partir de mars 2025, la démolition du centre administratif Mizuho Bank Shibuya (bâtiment principal et annexe, surface totale d'environ 76 000 m²) a été engagée, avec un achèvement prévu en décembre 2026. À partir de juillet 2025, la démolition de l'immeuble Token International Building a débuté, avec un objectif d'achèvement en juin 2026. Sur le terrain, la transformation du paysage urbain est désormais visible, témoignant concrètement de l'avancée du réaménagement.
L'approbation du plan de conversion des droits et le lancement du chantier principal sont prévus au cours de l'exercice 2025. En mars 2026, les travaux de démolition progressent conformément au calendrier, et les préparatifs en vue du début de la construction avancent régulièrement. La livraison est prévue pour l'exercice 2029 : dans environ trois à quatre ans, la ligne d'horizon du côté est de Shibuya sera profondément transformée.
| Jalon | Échéance |
|---|---|
| Décision d'urbanisme | Mars 2022 |
| Autorisation du projet et constitution de l'association | Janvier 2023 |
| Début des travaux de démolition (centre Mizuho Bank Shibuya, etc.) | À partir de mars 2025 |
| Démolition de l'immeuble Token International | À partir de juillet 2025 |
| Approbation du plan de conversion des droits / Début du chantier principal (prévu) | Exercice 2025 |
| Livraison (objectif) | Exercice 2029 |
Prix fonciers et conjoncture immobilière à Shibuya — Ce que révèle la hausse de +29,0 %
Selon les prix fonciers officiels de 2026, le quartier de Sakuragaoka à Shibuya a atteint 4 450 000 yens par m², soit une hausse de +28,99 à 29,0 % sur un an, se classant au premier rang de Tokyo toutes catégories d'usage confondues. L'ensemble du secteur commercial de l'arrondissement de Shibuya affiche également une progression de +13,5 %, bien au-dessus de la moyenne de +9,0 % des 23 arrondissements de Tokyo. Ces chiffres ne reflètent pas un simple élan ponctuel, mais l'accumulation de la valorisation générée par les projets de réaménagement déjà livrés — Shibuya Scramble Square, Shibuya Stream et Shibuya Fukuras. Les attentes suscitées par les nouveaux développements à venir, dont le quartier ouest de 2-chome, alimentent cette dynamique haussière combinée.
La baisse du taux de vacance des bureaux en dessous de 3 % dans les cinq arrondissements centraux de Tokyo soutient également cette appréciation foncière. Le bloc B du quartier ouest de Shibuya 2-chome consacrera une part considérable de ses 255 000 m² de surface à des bureaux, offrant à la livraison un important volume de surfaces tertiaires de haute qualité. Cependant, le phénomène le plus remarquable est que chaque grand projet de réaménagement achevé rehausse la commodité, la notoriété et le rayonnement international de tout le quartier. Une dynamique de valorisation en chaîne des appartements anciens, immeubles commerciaux et logements locatifs environnants est désormais en place.
Au sein de l'arrondissement de Shibuya, d'autres réaménagements progressent en parallèle, notamment dans le secteur sud de Dogenzaka 2-chome, perpétuant une dynamique qualifiée de « vague de réaménagements du siècle ». Pour une analyse approfondie, consultez notre article Vue d'ensemble du réaménagement autour de la gare de Shibuya et impact sur la valeur immobilière. Nous estimons que ce processus de montée en gamme de Shibuya en tant que métropole se poursuivra au moins jusqu'au début des années 2030.
Les points d'attention pour les investisseurs immobiliers
Voici les axes de réflexion que les investisseurs devraient envisager d'ici la livraison prévue en 2029.
Évaluer la rareté du secteur est de la gare de Shibuya constitue la première étape. Comparé au côté ouest de la gare (Dogenzaka, nord-ouest de Miyamasuzaka), le secteur de Miyamasuzaka et 2-chome a jusqu'ici connu peu de réaménagements d'envergure, offrant un potentiel de valorisation relativement plus important. L'évolution des prix fonciers officiels en atteste chiffres à l'appui. Les immeubles locatifs et commerciaux existants devraient également bénéficier d'une hausse des loyers et des prix de vente, portée par l'amélioration du cadre de vie et l'effet de marque liés au réaménagement.
La tour résidentielle du bloc C mérite également toute l'attention. À sa livraison, elle constituera la plus grande tour résidentielle à distance de marche de la gare de Shibuya, attirant une demande diversifiée — ménages fortunés, résidents étrangers, professionnels du secteur technologique. Si les prix du neuf devraient se situer à un niveau premium, la liquidité et le niveau des loyers pourraient figurer parmi les plus élevés de tout le quartier de Shibuya.
L'effet combiné des bureaux, de l'hôtel et de la gare routière augmentera considérablement la population diurne, la fréquentation touristique et le nombre de visiteurs professionnels du quartier. Ces retombées se diffuseront au-delà du site même du réaménagement, bénéficiant aux biens situés dans un rayon de 10 à 15 minutes à pied. Pour les propriétaires d'actifs de rendement existants dans les secteurs de Shibuya 2-chome, 3-chome et est, il est dès à présent essentiel d'intégrer dans leur stratégie patrimoniale les échéances de révision des loyers et de cession après 2029.
En revanche, les nuisances liées aux travaux de démolition et de construction — bruit, vibrations, circulation de véhicules de chantier — doivent être identifiées comme un facteur de risque. Les biens locatifs voisins pourraient connaître une baisse temporaire du taux d'occupation ou de renouvellement des baux. Un suivi régulier du calendrier des travaux au regard de la situation de ses propres actifs s'impose. Comme l'illustre le cas du projet de rénovation urbaine du secteur sud de Dogenzaka 2-chome, il est judicieux à long terme de distinguer la stratégie de gestion pendant la phase de travaux de la captation de valeur après la livraison.
Notre point de vue
Après avoir suivi le réaménagement du quartier ouest de Shibuya 2-chome pendant plusieurs années, mon sentiment profond est que ce projet dépasse le cadre d'un simple « investissement immobilier » : il s'agit d'une décision urbaine structurante. L'aménagement de la gare routière comme la création du centre de formation STEAM ne visent pas un rendement à court terme, mais un investissement de long terme pour que Shibuya conserve sa compétitivité internationale. Cette vision s'inscrit exactement dans la philosophie que nous défendons auprès des propriétaires immobiliers : une gestion patrimoniale fondée sur une perspective de long terme.
Le fait que le quartier de Sakuragaoka à Shibuya ait enregistré une hausse de +29,0 % dans les prix fonciers officiels de 2026 constitue la preuve que le marché a validé la crédibilité de ce réaménagement. Toutefois, c'est précisément en phase haussière que la lucidité s'impose. Il est crucial de distinguer une appréciation fondée sur la marque Shibuya et la demande réelle générée par le réaménagement d'une simple surchauffe spéculative. Pour ce faire, une analyse rigoureuse des fondamentaux de chaque bien — emplacement, ancienneté, état d'entretien, profil des locataires — est indispensable.
Chez INA&Associates, nous assurons un suivi continu du marché immobilier de Shibuya. Notre mission est de fournir des informations fiables et des conseils transparents à une clientèle diversifiée, incluant les investisseurs fortunés et internationaux. Pour maximiser les bénéfices du réaménagement, nous sommes convaincus que construire dès maintenant sa stratégie patrimoniale aux côtés d'experts est le levier qui générera, in fine, la plus grande valeur.
Synthèse
Voici les points essentiels du projet de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome :
- Envergure : emprise foncière d'environ 18 800 m² et surface de plancher totale d'environ 322 200 m², le plus grand projet de Shibuya. Développement mixte articulé autour de deux tours — bloc B (208 m) et bloc C (175 m)
- Usages : bureaux, hôtel, gare routière et centre de formation STEAM (bloc B) + tour résidentielle et services à la personne (bloc C) + commerces (bloc A)
- Avancement : travaux de démolition lancés en mars 2025 (achèvement prévu en 2026). Approbation du plan de conversion des droits et début du chantier principal prévus au cours de l'exercice 2025. Livraison en 2029
- Conjoncture : les prix fonciers officiels de Sakuragaoka (Shibuya) affichent +29,0 % sur un an, première hausse de Tokyo toutes catégories confondues. La dynamique de réaménagements en chaîne tire durablement les prix fonciers à la hausse
- Perspective d'investissement : il est essentiel d'évaluer dans une optique de long terme la rareté du secteur est de Shibuya, la demande pour la tour résidentielle du bloc C et les effets d'entraînement post-livraison
D'ici la livraison prévue en 2029, la ligne d'horizon du côté est de Shibuya se transformera radicalement. Pour tirer pleinement parti de cette mutation, il est important de commencer dès à présent à collecter les informations et à repenser sa stratégie patrimoniale.
Foire aux questions (FAQ)
Q1. Quelle est la date de livraison prévue pour le projet de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome ?
La livraison est prévue pour l'exercice 2029. Le lancement du chantier principal est programmé au cours de l'exercice 2025, et les travaux de démolition ont débuté en mars 2025. Un léger décalage reste possible en fonction de l'avancement des travaux, mais le projet progresse actuellement conformément au calendrier.
Q2. Les appartements de la tour résidentielle du bloc C seront-ils en accession à la propriété ou en location ?
Les conditions détaillées de vente et de location n'ont pas encore été officiellement annoncées (mars 2026). Nous vous invitons à consulter les communiqués officiels de l'association de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome et de Tokyo Tatemono Co., Ltd. Les précédents grands projets de réaménagement ont généralement adopté une formule mixte vente/location, les informations étant rendues publiques deux à trois ans avant la livraison.
Q3. Quel sera l'impact de ce projet sur la valeur des biens locatifs environnants ?
De manière générale, la livraison d'un grand projet de réaménagement entraîne une hausse des loyers et de la valeur des actifs dans le quartier, grâce à l'amélioration de l'accessibilité, au renforcement de l'image de marque et à l'augmentation de la fréquentation. Toutefois, pendant la phase de travaux (2025-2029), des nuisances sonores et des vibrations sont possibles. Il est important pour les propriétaires de biens voisins de se préparer à capter la valorisation post-livraison tout en adaptant leur gestion pendant la période de chantier.
Q4. Outre ce projet, quels autres réaménagements méritent l'attention des investisseurs à Shibuya ?
Plusieurs réaménagements progressent simultanément autour de la gare de Shibuya, notamment le projet de rénovation urbaine du secteur sud de Dogenzaka 2-chome. Pour une vue d'ensemble de ces opérations, consultez notre article Vue d'ensemble du réaménagement autour de la gare de Shibuya et impact sur la valeur immobilière. Il est essentiel d'avoir une vision globale des transformations du quartier avant d'évaluer chaque bien individuellement.
À lire également
- Vue d'ensemble du réaménagement autour de la gare de Shibuya et impact sur la valeur immobilière
- Bâtir l'avenir de Shibuya : le projet de rénovation urbaine du secteur sud de Dogenzaka 2-chome
Sources et références
- Arrondissement de Shibuya, « Opération de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome » (à partir de 2022)
- Bureau de l'urbanisme de la Métropole de Tokyo, « Opération de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome » (à partir de 2022)
- UR Urban Renaissance Agency, « Communiqué de presse — Constitution de l'association de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome » (janvier 2023)
- Tokyo Tatemono Co., Ltd., « Constitution de l'association de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome », PR TIMES (31 janvier 2023)
