Dans le quartier de Miyamasuzaka, à l'est de la gare de Shibuya, le plus grand projet de réaménagement de la zone de Shibuya progresse de manière soutenue. L'opération de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome est un projet de grande envergure : les blocs A et B totalisent à eux seuls une surface de plancher d'environ 238 000 m². En août 2026, la Métropole de Tokyo a approuvé une modification du plan du projet, portant le début des travaux de construction à novembre 2029 et la livraison à février 2035 (dates prévisionnelles). Selon les prix fonciers officiels publiés en 2026, le quartier de Sakuragaoka à Shibuya a enregistré une hausse de +29,0 % sur un an, se classant au premier rang de Tokyo toutes catégories d'usage confondues. L'impact de ce réaménagement sur l'ensemble du marché immobilier local est considérable. Cet article fait le point sur l'avancement des travaux, les usages et dimensions de chaque bloc, ainsi que les éléments clés auxquels les investisseurs immobiliers doivent prêter attention.
Le calendrier et les grandes lignes du projet présentés dans cet article reposent sur les informations publiques disponibles en septembre 2026 (plan du projet après l'approbation de la modification d'août 2026, publié par l'arrondissement de Shibuya). Ces échéances peuvent évoluer en fonction de l'avancement des travaux.
Le plus grand réaménagement de Shibuya — Vue d'ensemble
L'opération de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome est un projet situé dans l'arrondissement de Shibuya 2-chome, à Tokyo (côté est de la gare de Shibuya, quartier Miyamasuzaka), désigné zone stratégique nationale et zone spéciale de régénération urbaine. Le maître d'ouvrage est l'association de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome, avec Tokyo Tatemono Co., Ltd. et l'UR Urban Renaissance Agency comme principaux acteurs du projet. Fidèle à son nom officiel « Shibuya REGENERATION Project », ce programme incarne une véritable « régénération » de Shibuya à l'échelle urbaine.
La zone de planification se compose de trois blocs — A, B et C. Seuls les blocs A et B relèvent de l'opération de rénovation urbaine à proprement parler : selon le plan du projet après la modification approuvée en août 2026, leur surface de plancher est d'environ 2 740 m² pour le bloc A et environ 235 320 m² pour le bloc B (le bloc C fait l'objet d'un projet distinct de reconstruction conjointe, voir plus loin). Conçu comme un développement mixte intégrant transports, activités économiques et habitat, ce projet occupe une place de premier plan dans la planification urbaine en tant que vecteur de compétitivité pour Tokyo, métropole internationale.
Usages et dimensions de chaque bloc
Comprendre les caractéristiques de chaque bloc constitue la première étape pour appréhender précisément la valeur de ce projet.
Le bloc A est un ensemble de commerces de 5 étages en surface et 1 sous-sol, d'une hauteur maximale d'environ 46 m et d'une surface de plancher d'environ 2 740 m² (plan du projet après la modification approuvée en août 2026). Immeuble de faible hauteur situé le long de l'avenue Aoyama-dori, il assure la fonction commerciale qui anime le quartier. Bien que de taille modeste, il joue un rôle essentiel dans la cohérence urbaine avec les grandes tours des blocs B et C.
Le bloc B constitue la tour centrale du projet. Selon le plan du projet après la modification approuvée en août 2026, il compte 38 étages en surface et 3 sous-sols, pour une hauteur maximale d'environ 192 m (à partir de TP+33,5 m) et une surface de plancher d'environ 235 320 m², revue par rapport aux 41 étages, ~208 m et ~255 000 m² annoncés lors de la constitution de l'association en janvier 2023. Ses principales fonctions sont bureaux, commerces, hôtel, centre de formation et gare routière. La gare routière d'environ 5 000 m² mérite une attention particulière : elle renforcera considérablement la fonction de pôle de correspondance autour de la gare de Shibuya. Par ailleurs, l'implantation d'un centre de formation STEAM (Science, Technology, Engineering, Art, Mathematics) traduit une vision stratégique visant à positionner Shibuya comme un pôle d'industries du savoir.
Le bloc C était présenté, lors de l'annonce de janvier 2023, comme une tour résidentielle de 41 étages en surface et 2 sous-sols, d'une hauteur d'environ 175 m et d'une surface de plancher d'environ 63 000 m² (ce bloc ne relève pas du plan de l'opération de rénovation urbaine, et son échelle et son calendrier actualisés ne sont pas confirmés dans les documents publics). Principalement dédié au logement, il intègre également des équipements de services à la personne. Une tour résidentielle de cette envergure à distance de marche de la gare de Shibuya est extrêmement rare, et une forte demande est attendue de la part des ménages fortunés, des résidents étrangers et des professionnels recherchant la proximité domicile-travail.
État d'avancement — Mars 2026 : les travaux de démolition battent leur plein
Après la décision d'urbanisme de mars 2022 (arrêté de l'arrondissement de Shibuya), l'autorisation du projet et la constitution de l'association ont été finalisées en janvier 2023, sous l'approbation du gouverneur de Tokyo. Des modifications du plan du projet ont ensuite été approuvées en juillet 2024 puis en août 2026. Les travaux de démolition ont véritablement démarré début 2025.
À partir de mars 2025, la démolition du centre administratif Mizuho Bank Shibuya (bâtiment principal et annexe, surface totale d'environ 76 000 m²) a été engagée, avec un achèvement prévu en décembre 2026. À partir de juillet 2025, la démolition de l'immeuble Token International Building a débuté, avec un objectif d'achèvement en juin 2026. Sur le terrain, la transformation du paysage urbain est désormais visible, témoignant concrètement de l'avancée du réaménagement.
Initialement, l'approbation du plan de conversion des droits et le lancement du chantier principal étaient visés au cours de l'exercice 2025, pour une livraison en exercice 2029. Mais la modification du plan du projet approuvée le 12 août 2026 a reporté le début des travaux de construction à novembre 2029 et la livraison à février 2035 (dates prévisionnelles), la période de réalisation du projet étant désormais fixée jusqu'en mars 2036. La livraison intervient ainsi avec plus de cinq ans de retard sur l'objectif initial.
| Jalon | Échéance (objectif) |
|---|---|
| Décision d'urbanisme | Mars 2022 (décision) |
| Autorisation du projet et constitution de l'association | Janvier 2023 (décision) |
| Début des travaux de démolition (centre Mizuho Bank Shibuya, etc.) | À partir de mars 2025 |
| Démolition de l'immeuble Token International | À partir de juillet 2025 |
| Modification du plan du projet approuvée | Août 2026 (décision) |
| Début des travaux de construction | Novembre 2029 |
| Achèvement des travaux de construction | Février 2035 |
Qu'est-ce que la « conversion des droits » ? Comprendre le mécanisme du projet
La désignation « type I » du projet de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome renvoie à une distinction de méthode prévue par la loi sur le réaménagement urbain. Un projet de rénovation urbaine de type I ne procède pas à l'acquisition des terrains : il adopte le système de « conversion des droits », qui consiste à convertir, à valeur équivalente, les droits antérieurs des détenteurs de droits sur le terrain et les bâtiments existants en droits sur la surface de plancher des nouveaux bâtiments construits après le réaménagement (ainsi qu'en quote-part indivise du terrain). À l'inverse, la méthode qui consiste à acquérir les terrains pour faire avancer le projet est appelée projet de rénovation urbaine de type II, une distinction établie par la loi.
Dans le cadre de ce projet, après la décision d'urbanisme de mars 2022 et l'autorisation du plan de projet et la constitution de l'association en janvier 2023, le plan de conversion des droits doit être approuvé (initialement prévu au cours de l'exercice 2025, mais la modification du plan du projet d'août 2026 a fixé le début des travaux de construction à novembre 2029). Une fois ce plan approuvé, les droits des détenteurs de droits fonciers sont juridiquement convertis en droits sur les surfaces du nouvel immeuble ; ces surfaces leur sont ensuite remises après le début du chantier principal et l'achèvement de la construction.
À noter : alors que les blocs A et B avancent selon la méthode de conversion des droits propre au projet de rénovation urbaine de type I, le bloc C (sur le site de l'ancien immeuble Token International) — bien que situé dans la même zone spéciale de régénération urbaine — est mené selon un dispositif distinct, celui d'un « projet de reconstruction conjointe » volontaire porté par les détenteurs de droits.
L'entreprise générale chargée du chantier principal est-elle déjà désignée ?
Au moment de la rédaction de cet article (septembre 2026), l'entreprise générale chargée de la construction des tours de grande hauteur des blocs B et C n'a pas encore été officiellement annoncée. Dans les grands projets de rénovation urbaine, l'annonce du choix de l'entreprise générale intervient généralement à l'approche de l'approbation du plan de conversion des droits et du lancement du chantier principal ; pour ce projet également, cette annonce devrait coïncider avec l'annonce officielle du démarrage du chantier.
En revanche, l'entreprise chargée des travaux de démolition qui précèdent est connue. Les deux chantiers de démolition — le centre administratif Mizuho Bank Shibuya (bloc B) et l'immeuble Token International (bloc C) — sont tous deux confiés à Zekuosu Corporation (ゼクオス株式会社, Chiyoda-ku, Tokyo), une entreprise spécialisée dans la démolition de bâtiments.
Prix fonciers et conjoncture immobilière à Shibuya — Ce que révèle la hausse de +29,0 %
Selon les prix fonciers officiels de 2026, le quartier de Sakuragaoka à Shibuya a atteint 4 450 000 yens par m², soit une hausse de +28,99 à 29,0 % sur un an, se classant au premier rang de Tokyo toutes catégories d'usage confondues. L'ensemble du secteur commercial de l'arrondissement de Shibuya affiche également une progression de +13,5 %, bien au-dessus de la moyenne de +9,0 % des 23 arrondissements de Tokyo. Ces chiffres ne reflètent pas un simple élan ponctuel, mais l'accumulation de la valorisation générée par les projets de réaménagement déjà livrés — Shibuya Scramble Square, Shibuya Stream et Shibuya Fukuras. Les attentes suscitées par les nouveaux développements à venir, dont le quartier ouest de 2-chome, alimentent cette dynamique haussière combinée.
La baisse du taux de vacance des bureaux en dessous de 3 % dans les cinq arrondissements centraux de Tokyo soutient également cette appréciation foncière. Le bloc B du quartier ouest de Shibuya 2-chome prévoit d'affecter aux bureaux les étages moyens et supérieurs de sa surface de plancher d'environ 235 320 m², offrant à la livraison un important volume de surfaces tertiaires de haute qualité. Cependant, le phénomène le plus remarquable est que chaque grand projet de réaménagement achevé rehausse la commodité, la notoriété et le rayonnement international de tout le quartier. Une dynamique de valorisation en chaîne des appartements anciens, immeubles commerciaux et logements locatifs environnants est désormais en place.
Au sein de l'arrondissement de Shibuya, d'autres réaménagements progressent en parallèle, notamment dans le secteur sud de Dogenzaka 2-chome, perpétuant une dynamique qualifiée de « vague de réaménagements du siècle ». Pour une analyse approfondie, consultez notre article Vue d'ensemble du réaménagement autour de la gare de Shibuya et impact sur la valeur immobilière. Nous estimons que ce processus de montée en gamme de Shibuya en tant que métropole se poursuivra au moins jusqu'au début des années 2030.
Les points d'attention pour les investisseurs immobiliers
Voici les axes de réflexion que les investisseurs devraient envisager d'ici la livraison prévue en février 2035 (date prévisionnelle).
Évaluer la rareté du secteur est de la gare de Shibuya constitue la première étape. Comparé au côté ouest de la gare (Dogenzaka, nord-ouest de Miyamasuzaka), le secteur de Miyamasuzaka et 2-chome a jusqu'ici connu peu de réaménagements d'envergure, offrant un potentiel de valorisation relativement plus important. L'évolution des prix fonciers officiels en atteste chiffres à l'appui. Les immeubles locatifs et commerciaux existants devraient également bénéficier d'une hausse des loyers et des prix de vente, portée par l'amélioration du cadre de vie et l'effet de marque liés au réaménagement.
La tour résidentielle du bloc C mérite également toute l'attention. À sa livraison, elle constituera la plus grande tour résidentielle à distance de marche de la gare de Shibuya, attirant une demande diversifiée — ménages fortunés, résidents étrangers, professionnels du secteur technologique. Si les prix du neuf devraient se situer à un niveau premium, la liquidité et le niveau des loyers pourraient figurer parmi les plus élevés de tout le quartier de Shibuya.
L'effet combiné des bureaux, de l'hôtel et de la gare routière augmentera considérablement la population diurne, la fréquentation touristique et le nombre de visiteurs professionnels du quartier. Ces retombées se diffuseront au-delà du site même du réaménagement, bénéficiant aux biens situés dans un rayon de 10 à 15 minutes à pied. Pour les propriétaires d'actifs de rendement existants dans les secteurs de Shibuya 2-chome, 3-chome et est, il est dès à présent essentiel d'intégrer dans leur stratégie patrimoniale les échéances de révision des loyers et de cession après l'achèvement prévu en 2035.
En revanche, les nuisances liées aux travaux de démolition et de construction — bruit, vibrations, circulation de véhicules de chantier — doivent être identifiées comme un facteur de risque. Les biens locatifs voisins pourraient connaître une baisse temporaire du taux d'occupation ou de renouvellement des baux. Un suivi régulier du calendrier des travaux au regard de la situation de ses propres actifs s'impose. Comme l'illustre le cas du projet de rénovation urbaine du secteur sud de Dogenzaka 2-chome, il est judicieux à long terme de distinguer la stratégie de gestion pendant la phase de travaux de la captation de valeur après la livraison.
Notre point de vue
Après avoir suivi le réaménagement du quartier ouest de Shibuya 2-chome pendant plusieurs années, mon sentiment profond est que ce projet dépasse le cadre d'un simple « investissement immobilier » : il s'agit d'une décision urbaine structurante. L'aménagement de la gare routière comme la création du centre de formation STEAM ne visent pas un rendement à court terme, mais un investissement de long terme pour que Shibuya conserve sa compétitivité internationale. Cette vision s'inscrit exactement dans la philosophie que nous défendons auprès des propriétaires immobiliers : une gestion patrimoniale fondée sur une perspective de long terme.
Le fait que le quartier de Sakuragaoka à Shibuya ait enregistré une hausse de +29,0 % dans les prix fonciers officiels de 2026 constitue la preuve que le marché a validé la crédibilité de ce réaménagement. Toutefois, c'est précisément en phase haussière que la lucidité s'impose. Il est crucial de distinguer une appréciation fondée sur la marque Shibuya et la demande réelle générée par le réaménagement d'une simple surchauffe spéculative. Pour ce faire, une analyse rigoureuse des fondamentaux de chaque bien — emplacement, ancienneté, état d'entretien, profil des locataires — est indispensable.
Chez INA&Associates, nous assurons un suivi continu du marché immobilier de Shibuya. Notre mission est de fournir des informations fiables et des conseils transparents à une clientèle diversifiée, incluant les investisseurs fortunés et internationaux. Pour maximiser les bénéfices du réaménagement, nous sommes convaincus que construire dès maintenant sa stratégie patrimoniale aux côtés d'experts est le levier qui générera, in fine, la plus grande valeur.
Comment les prix de transaction évoluent-ils réellement ?
Au-delà des prix publics des terrains, vérifions également les prix de transaction réellement pratiqués. Le tableau ci-dessous met en regard, à partir des données de prix des transactions immobilières publiées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, les transactions de copropriétés d'occasion dont le nom de secteur contient « Shibuya (渋谷) » et l'ensemble de l'arrondissement de Shibuya.
| Année | Nombre de transactions | Prix au m² du secteur (médiane) | Prix au m² de l'ensemble de l'arrondissement (médiane) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 34 | ¥1 712 000 | ¥1 314 000 |
| 2024 | 46 | ¥1 650 000 | ¥1 467 000 |
| 2025 | 66 | ¥2 200 000 | ¥1 575 000 |
| 2026 (1er trimestre uniquement) | 8 | ¥2 243 000 | ¥1 629 000 |
Entre 2023 et 2025, la hausse atteint +28,5 % à Shibuya, contre +19,9 % pour l'ensemble de l'arrondissement de Shibuya. Le mouvement des prix publics des terrains se retrouve dans les transactions réelles, et au sein de l'arrondissement le secteur de Shibuya se détache nettement.
En valeur absolue, les transactions de copropriétés d'occasion à Shibuya depuis 2025 affichent une médiane de ¥120 millions pour une surface privative de 50 m², environ la moitié des transactions se situant entre ¥58,25 millions et ¥180 millions. Un niveau de ¥120 millions pour 50 m² n'est pas une fourchette de prix accessible aux acquéreurs qui achètent pour se loger.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement.
Compléments tirés des chiffres (septembre 2026)
À partir d'ici, il ne s'agit plus de documents publics mais de notre propre appréciation.
Les prix de transaction de Shibuya sont entrés dans une zone où le niveau est formé par des capitaux d'investissement et non par la demande d'usage. Une médiane de ¥120 millions pour une surface privative de 50 m² correspond à un prix au tsubo d'environ ¥7,9 millions. À ce prix, seuls peuvent acheter ceux qui détiennent le bien comme actif, et non pour y habiter.
Ce n'est pas une faiblesse : c'est le caractère même de l'emplacement qu'est Shibuya. Il faut toutefois savoir qu'un marché dominé par les capitaux d'investissement réagit facilement aux changements de l'environnement extérieur, comme les taux d'intérêt ou les changes. Il convient de garder comme prémisse que la nature des variations de prix y diffère d'un marché soutenu par la demande d'usage.
Critères de décision pour l'investisseur
- Vérifier si la rentabilité calculée à rebours à partir des loyers permet d'équilibrer l'opération. Dans cette fourchette de prix apparaissent des biens qui ne tiennent qu'en présupposant une plus-value.
- Anticiper qui sera l'acquéreur à la sortie. S'agissant d'une fourchette de prix hors d'atteinte de la demande d'usage, la revente se fera elle aussi face à des investisseurs.
- Le 1er trimestre 2026 ne repose que sur 8 transactions : il est encore impossible de dire si ce niveau s'est installé. Les données de prix de transaction étant mises à jour chaque trimestre, le suivi peut être effectué selon la même méthode.
Synthèse
Voici les points essentiels du projet de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome :
- Envergure : les blocs A et B totalisent une surface de plancher d'environ 238 000 m² (plan après la modification approuvée en août 2026). Le bloc B a été revu à 38 étages en surface et une hauteur maximale d'environ 192 m. Le bloc C (projet distinct de reconstruction conjointe) culminait à environ 175 m selon l'annonce de 2023
- Usages : bureaux, hôtel, gare routière et centre de formation STEAM (bloc B) + tour résidentielle et services à la personne (bloc C) + commerces (bloc A)
- Avancement : travaux de démolition lancés en mars 2025. La modification du plan du projet approuvée en août 2026 a reporté le début des travaux de construction à novembre 2029 et la livraison à février 2035 (dates prévisionnelles)
- Conjoncture : les prix fonciers officiels de Sakuragaoka (Shibuya) affichent +29,0 % sur un an, première hausse de Tokyo toutes catégories confondues. La dynamique de réaménagements en chaîne tire durablement les prix fonciers à la hausse
- Perspective d'investissement : il est essentiel d'évaluer dans une optique de long terme la rareté du secteur est de Shibuya, la demande pour la tour résidentielle du bloc C et les effets d'entraînement post-livraison
D'ici la livraison prévue en février 2035 (date prévisionnelle), la ligne d'horizon du côté est de Shibuya se transformera radicalement. Pour tirer pleinement parti de cette mutation, il est important de commencer dès à présent à collecter les informations et à repenser sa stratégie patrimoniale.
Foire aux questions (FAQ)
Q1. Quelle est la date de livraison prévue pour le projet de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome ?
Selon le plan du projet après la modification approuvée en août 2026, l'achèvement des travaux de construction est prévu en février 2035. L'objectif initial était une livraison en exercice 2029, mais elle a été reportée ; le début des travaux de construction est désormais prévu en novembre 2029. Les travaux de démolition ont débuté en mars 2025.
Q2. Les appartements de la tour résidentielle du bloc C seront-ils en accession à la propriété ou en location ?
Les conditions détaillées de vente et de location n'ont pas encore été officiellement annoncées (septembre 2026). Nous vous invitons à consulter les communiqués officiels de l'association de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome et de Tokyo Tatemono Co., Ltd. Les précédents grands projets de réaménagement ont généralement adopté une formule mixte vente/location, les informations étant rendues publiques deux à trois ans avant la livraison.
Q3. Quel sera l'impact de ce projet sur la valeur des biens locatifs environnants ?
De manière générale, la livraison d'un grand projet de réaménagement entraîne une hausse des loyers et de la valeur des actifs dans le quartier, grâce à l'amélioration de l'accessibilité, au renforcement de l'image de marque et à l'augmentation de la fréquentation. Toutefois, pendant la phase de travaux (de 2025, début de la démolition, à 2035, date d'achèvement prévue), des nuisances sonores et des vibrations sont possibles. Il est important pour les propriétaires de biens voisins de se préparer à capter la valorisation post-livraison tout en adaptant leur gestion pendant la période de chantier.
Q4. Outre ce projet, quels autres réaménagements méritent l'attention des investisseurs à Shibuya ?
Plusieurs réaménagements progressent simultanément autour de la gare de Shibuya, notamment le projet de rénovation urbaine du secteur sud de Dogenzaka 2-chome. Pour une vue d'ensemble de ces opérations, consultez notre article Vue d'ensemble du réaménagement autour de la gare de Shibuya et impact sur la valeur immobilière. Il est essentiel d'avoir une vision globale des transformations du quartier avant d'évaluer chaque bien individuellement.
Sources et références
- Arrondissement de Shibuya, « Opération de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome » (à partir de 2022)
- Bureau de l'urbanisme de la Métropole de Tokyo, « Opération de rénovation urbaine de type I du quartier ouest de Shibuya 2-chome » (à partir de 2022)
- UR Urban Renaissance Agency, « Communiqué de presse — Constitution de l'association de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome » (janvier 2023)
- Tokyo Tatemono Co., Ltd., « Constitution de l'association de rénovation urbaine du quartier ouest de Shibuya 2-chome », PR TIMES (31 janvier 2023)
