飯田橋駅中央地区第一種市街地再開発事業は、2024年3月に都市計画決定された千代田区の注目プロジェクトです。高さ約150mのオフィス棟と約100mの住宅棟（210戸）からなる総延床約10万m2の複合開発で、JRと東京メトロを立体的につなぐ「駅前プラザ」の整備が最大の特徴となっています。同駅周辺では東地区・西口地区と合わせて3地区の再開発が連携して進行しており、飯田橋エリア全体の都市構造が大きく塗り替わろうとしています。
Aperçu du projet de réaménagement du secteur central de la gare d'IidabashiLe périmètre d'exécution du projet de réaménagement urbain de catégorie I du secteur central de la gare d'Iidabashi couvre environ 1,1 ha, sur des parties des lots 8 et 9 du 4-chome d'Iidabashi ainsi que des lots 6 et 5 du 2-chome de Fujimi, dans l'arrondissement de Chiyoda. Le maître d'ouvrage est l'Association de réaménagement urbain du secteur central de la gare d'Iidabashi (en cours de procédure d'agrément de création), avec Nomura Real Estate et Taisei Corporation en tant que partenaires du projet. Les consultants sont Yamashita Sekkei, Urban Design Federation et Ueno Planning Office.
La décision d'urbanisme a été prise en mars 2024, et le site a été désigné comme zone de promotion du réaménagement. L'historique du projet remonte à 2015, lorsque Nomura Real Estate a rejoint l'initiative comme partenaire du projet au moment de la création de l'association préparatoire au réaménagement. Par la suite, la « nouvelle vision d'aménagement de la sortie Est de la gare d'Iidabashi » en 2021 puis les « orientations pour l'aménagement des infrastructures autour de la gare d'Iidabashi » en 2023 ont progressivement concrétisé le plan grâce à une coopération étroite entre les pouvoirs publics et le secteur privé.
À ce jour, le coût du projet n'a pas encore été arrêté. Certaines dates de début des travaux et d'achèvement issues du plan initial circulent, mais comme la décision d'urbanisme a été retardée jusqu'en mars 2024 par rapport au calendrier initial, ni le démarrage du chantier ni la livraison ne sont aujourd'hui fixés. L'obtention de l'agrément de création de l'association de réaménagement constitue le point de vigilance le plus immédiat.
Plan des secteurs A et B : deux tours, une tour de bureaux de 150 m et une tour résidentielle de 100 m
Le projet est planifié en deux secteurs : le secteur A (zone C-1) et le secteur B (zone C-2). Il est important de bien distinguer leurs différences d'échelle et d'usage.
Le secteur A est une tour principalement dédiée aux bureaux, d'une surface totale d'environ 74 450 m2 et d'une hauteur d'environ 150 m. Un usage foncier à haute densité avec un coefficient d'occupation des sols de 1 500 % est prévu, et les fonctions principales comprendront des bureaux, des commerces, des équipements d'échanges culturels et des parkings. Il s'agit d'un équipement appelé à devenir un noyau de concentration des activités tertiaires dans le quartier d'Iidabashi. Plus encore, le fait qu'un « équipement d'échanges culturels » soit explicitement prévu, au-delà d'un simple immeuble de bureaux, traduit une volonté de créer une véritable animation urbaine.
Le secteur B prévoit une surface totale d'environ 25 530 m2, une hauteur d'environ 100 m et un coefficient d'occupation des sols de 600 %, avec environ 210 logements, une structure de garde d'enfants, des commerces, des stationnements pour vélos et des parkings. La surface totale combinée des deux tours atteint environ 99 980 m2, soit pratiquement 100 000 m2, ce qui en fait un développement mixte de grande ampleur. Comme Nomura Real Estate figure parmi les partenaires du projet, il est probable que la partie résidentielle soit portée par l'une de ses marques de logements en copropriété, mais à ce stade aucune répartition officielle entre vente et location n'a été annoncée.
B街区は延床面積約25,530m2、高さ約100m、容積率600%で、住宅約210戸・保育施設・店舗・駐輪場・駐車場等が計画されています。2棟合計の延床面積は約99,980m2で、ほぼ10万m2に達する大規模な複合開発です。事業協力者に野村不動産が名を連ねていることから、住宅部分は同社の分譲ブランドが担う可能性が高いと見られますが、現時点で分譲・賃貸の区分は未公表です。
La caractéristique la plus marquante du réaménagement du secteur central est l'aménagement d'une « plaza devant la gare » reliant en trois dimensions, en surface et en sous-sol, la gare JR d'Iidabashi et la station Iidabashi de la ligne Tozai du Tokyo Metro. Aujourd'hui, le pourtour de la sortie Est de la gare d'Iidabashi souffre d'un croisement conflictuel entre flux piétons et automobiles et d'un manque d'espaces de séjour. C'est précisément pourquoi, dans ce réaménagement, la refonte en profondeur du réseau piétonnier est positionnée comme l'objectif public prioritaire.
La plaza devant la gare est conçue en combinaison avec l'aménagement d'espaces sur ses côtés sud, est et nord afin d'améliorer la circulation à l'échelle de tout le secteur. En assurant des parcours verticaux entre la surface et le sous-sol, elle créera un environnement où l'on pourra se déplacer confortablement même par temps de pluie. En outre, des espaces verts de détente pensés pour les enfants sont également prévus, avec l'ambition de créer un « espace devant la gare où l'on peut s'attarder », allant au-delà d'un simple nœud de transport.
Un tel aménagement de place devant la gare a également un impact direct sur la capacité d'attraction des restaurants et commerces voisins. Le secteur autour de la gare d'Iidabashi est depuis longtemps un quartier où circulent de nombreux employés de bureau. L'amélioration de la circulation piétonne devrait prolonger le temps de présence à l'heure du déjeuner comme en fin de journée.
Aménagement d'un pôle de prévention des catastrophes et harmonie paysagère avec les douves extérieures
Sur le plan de la prévention des catastrophes également, ce projet joue un rôle important. Il prévoit des installations d'accueil temporaire et des espaces de séjour provisoire pour les personnes ayant des difficultés à rentrer chez elles, afin d'assurer une capacité d'accueil en cas de catastrophe majeure. La sécurisation de cheminements d'évacuation vers les pôles de prévention voisins, tels que Koishikawa Korakuen, Sotobori Park et Kitanomaru Park, figure également explicitement parmi les objectifs du projet.
Le périmètre actuel comprend une concentration de petits bâtiments anciens, ce qui soulève des enjeux de sécurité en cas de catastrophe. Toutefois, si le réaménagement permet de résoudre ces fragilités, la capacité de réponse de l'arrondissement de Chiyoda face aux catastrophes s'en trouvera fortement renforcée. Cette zone est un point stratégique du centre de Tokyo, à proximité du Palais impérial et des douves extérieures, et le renforcement des dispositifs pour les personnes ne pouvant rentrer chez elles touche directement à la sécurité de l'ensemble de la ville.
Sur le plan paysager, une composition harmonisée avec la verdure, notamment celle des douves extérieures, est recherchée. Le secteur d'Iidabashi est l'un des quartiers les plus riches de Tokyo en espaces verts et en fronts d'eau, et le projet intègre l'aménagement d'espaces piétons généreusement végétalisés afin que la construction de tours n'altère pas le paysage. La conception suit une ligne cohérente avec l'orientation de préservation du paysage des douves extérieures que l'arrondissement de Chiyoda et le Gouvernement métropolitain de Tokyo promeuvent conjointement.
Coordination avec les trois projets de réaménagement autour de la gare d'Iidabashi
Autour de la gare d'Iidabashi, deux autres projets de réaménagement sont en cours en plus du secteur central.
Réalité et perspectives du réaménagement du secteur Est de la gare d'IidabashiComme nous l'expliquons en détail dans cet article, le secteur Est (maître d'ouvrage : Association de réaménagement urbain du secteur Est de la gare d'Iidabashi ; partenaires du projet : Shimizu Corporation, Daiwa House et Tokyo Metro) devrait être achevé au cours de l'exercice 2026. En outre, dans le secteur de la sortie Ouest, sur la zone Fujimi 2-chome 3, l'achèvement est prévu pour 2029.飯田橋駅東地区再開発の実像と展望Les trois secteurs partagent tous une vision unifiée du réseau piétonnier au titre des « orientations pour l'aménagement des infrastructures autour de la gare d'Iidabashi » (établies en avril 2023). Même si les maîtres d'ouvrage et partenaires diffèrent d'un secteur à l'autre, le plan des équipements publics prévoit de manière transversale l'aménagement des voies spéciales de l'arrondissement de Chiyoda, de sorte qu'une fois les trois secteurs achevés, l'ensemble du pourtour de la gare d'Iidabashi sera relié de façon fluide.
La particularité du secteur central est qu'il se trouve actuellement au stade d'avancement le plus rapide par rapport au secteur Est (achèvement attendu en 2026) et au secteur de la sortie Ouest (prévu pour 2029). La décision d'urbanisme (mars 2024) est déjà intervenue, mais l'agrément de création de l'association de réaménagement n'a pas encore été obtenu. Le secteur central pourrait ainsi jouer le rôle de « pièce finale » dans le réaménagement coordonné des trois secteurs du quartier d'Iidabashi.
Calendrier à venir et impact sur le marché immobilier
Si l'on récapitule l'état d'avancement actuel, la décision d'urbanisme (mars 2024) est achevée, et l'étape suivante consiste à obtenir l'agrément de création de l'association de réaménagement. Ensuite viendront l'élaboration du plan de projet, la préparation et l'approbation du plan de conversion des droits, puis le démarrage du chantier et la livraison. Les dates de chacune de ces étapes restent indéterminées, et le calendrier global dépendra fortement du moment où l'agrément de création de l'association sera obtenu.
Du point de vue de l'impact sur le marché immobilier, les alentours
Rapport d'étude sur les principaux projets des zones de réaménagement à Tokyomontrent que, dans les zones où des grands projets de réaménagement sont décidés et en cours, les niveaux fonciers et locatifs ont tendance à augmenter en amont. Le secteur d'Iidabashi suscite lui aussi l'intérêt des investisseurs et des opérateurs, précisément parce qu'il bénéficie du soutien d'une amélioration concrète des infrastructures publiques à travers la coordination des trois secteurs, avec une perspective de hausse de la valeur immobilière à moyen et long terme.東京再開発エリア主要プロジェクト調査レポートParmi les actions que les propriétaires devraient entreprendre, la première consiste à suivre de près l'avancement de l'agrément de création de l'association. Une fois l'agrément obtenu, la mise en œuvre du projet s'accélérera ; il sera donc nécessaire de surveiller plus finement l'évolution des loyers et des transactions des biens voisins. En outre, selon l'évolution de la demande de bureaux dans le secteur A, le taux de vacance et les loyers des immeubles de bureaux existants à proximité pourraient également être affectés ; il est donc important d'envisager sans tarder une révision de la stratégie de sortie.
Le point de vue d'INA
À mon sens, ce qui distingue le réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi n'est pas seulement la construction d'un grand ensemble mixte, mais bien une conception urbaine qui place au cœur du projet l'aménagement d'un espace public appelé « plaza devant la gare ». De nombreux projets de réaménagement sont en cours à Tokyo, mais ceux qui intègrent dans une même logique la fonction de nœud de transport, la prévention des catastrophes et la composition paysagère restent rares.
Cela étant, il faut aussi regarder en face la réalité d'un coût de projet encore indéterminé et d'une date de livraison non arrêtée. Du point de vue de l'investissement immobilier, nous sommes encore à un stade où le risque de planification reste élevé. À l'approche de l'obtention de l'agrément de création de l'association, l'évaluation de marché des actifs voisins devrait évoluer de nouveau. C'est précisément pourquoi il est demandé aujourd'hui de suivre le projet avec sang-froid, sans laisser des attentes excessives conduire à des erreurs d'appréciation sur les prix.
La force du secteur d'Iidabashi réside dans le fait qu'un renouvellement urbain complexe, fondé sur la coordination de trois secteurs, avance sous l'égide d'une orientation officielle. Observer avec attention, à partir de l'achèvement du secteur Est (exercice 2026), le processus par lequel l'animation de l'ensemble du quartier montera progressivement en puissance est l'approche la plus efficace pour améliorer la précision d'un investissement à moyen et long terme.
En résumé
Le projet de réaménagement urbain de catégorie I du secteur central de la gare d'Iidabashi est un développement mixte de grande ampleur dans l'arrondissement de Chiyoda, qui associe une tour de bureaux de 150 m, une tour résidentielle de 100 m (210 logements) et une plaza devant la gare en trois dimensions. La décision d'urbanisme de mars 2024 a confirmé l'orientation de la mise en projet, mais les dates d'obtention de l'agrément de création de l'association, de démarrage des travaux et de livraison restent toutes indéterminées à ce jour.
Alors que l'image d'ensemble du réaménagement coordonné des trois secteurs autour de la gare d'Iidabashi, y compris le secteur Est et la zone de la sortie Ouest, devient plus claire, le secteur central symbolise une transformation qualitative du quartier d'Iidabashi par une conception intégrant « prévention des catastrophes × circulation piétonne × paysage ». Il est important de suivre attentivement l'évolution de l'agrément de création de l'association tout en évaluant avec sang-froid les changements du marché immobilier local.
東地区・西口地区と合わせた飯田橋駅周辺3地区連携再開発の全体像が明確になる中、中央地区は「防災×回遊性×景観」を統合した設計思想において飯田橋エリアの質的変化を象徴する事業と言えます。今後の組合設立認可取得の動向を注視しながら、エリアの不動産市場の変化を冷静に見極めていくことが重要です。
Questions fréquentes (FAQ)Q1. Quand le réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi sera-t-il achevé ?
R. Le plan d'urbanisme a été arrêté en mars 2024, et à ce stade l'agrément de création de l'association de réaménagement n'a pas encore été obtenu. La date de livraison n'est pas arrêtée. Le projet devrait progresser après le secteur Est (achèvement attendu au cours de l'exercice 2026) et le secteur de la sortie Ouest (prévu pour 2029), mais le calendrier précis devrait être clarifié de nouveau après l'obtention de l'agrément de création de l'association.
Q2. Les logements du réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi seront-ils vendus ou loués ?
R. Environ 210 logements sont prévus dans le secteur B, mais la répartition entre vente et location n'a pas encore été rendue publique. Comme Nomura Real Estate participe au projet en tant que partenaire, il est considéré comme probable qu'ils soient proposés en copropriété, mais il convient d'attendre une annonce officielle.
Q3. Quelle est la différence entre le réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi et celui du secteur Est ?
R. Le secteur Est compte Shimizu Corporation, Daiwa House et Tokyo Metro comme partenaires du projet, avec un achèvement attendu au cours de l'exercice 2026. À l'inverse, le secteur central a pour partenaires Nomura Real Estate et Taisei Corporation, et sa caractéristique la plus marquante est l'aménagement d'une « plaza devant la gare » reliant en trois dimensions JR et le Tokyo Metro. Le périmètre, le maître d'ouvrage et le programme immobilier diffèrent entièrement, et chaque secteur assume un rôle distinct dans la coordination des trois projets.
Q4. Comment le parvis de la gare d'Iidabashi va-t-il changer avec ce réaménagement ?
R. Une « plaza devant la gare » reliant en trois dimensions, en surface et en sous-sol, la gare JR d'Iidabashi et la ligne Tozai du Tokyo Metro sera aménagée, ce qui résoudra les conflits actuels entre flux piétons et automobiles ainsi que le manque d'espaces de séjour. Des installations d'accueil temporaire pour les personnes ayant des difficultés à rentrer chez elles seront également créées, renforçant fortement la fonction de pôle de prévention des catastrophes. De plus, la création d'espaces piétons généreusement végétalisés en harmonie avec les douves extérieures améliorera de manière intégrée le paysage et la commodité du parvis de la gare d'Iidabashi.
A. JR飯田橋駅と東京メトロ東西線を地上・地下で立体接続する「駅前プラザ」が整備され、現在の歩車動線の交錯と滞留空間の不足が解消されます。帰宅困難者のための一時滞在施設も整備され、防災拠点としての機能が大幅に強化されます。さらに外濠と調和した緑豊かな歩行者空間が形成されることで、飯田橋駅前の景観と利便性が一体的に向上します。
À lire également(mis à jour le 31 octobre 2025)
Bureau de l'aménagement urbain du Gouvernement métropolitain de Tokyo « No.300 Secteur central de la gare d'Iidabashi (mise en œuvre par l'association) - aperçu du plan »
- Arrondissement de Chiyoda « À propos de l'aménagement urbain du secteur central de la gare d'Iidabashi (document 9) »
- Bureau de l'aménagement urbain du Gouvernement métropolitain de Tokyo « Orientations pour l'aménagement des infrastructures autour de la gare d'Iidabashi » (établies en avril de la 5e année de l'ère Reiwa)（2025年10月31日更新） Nomura Real Estate « Sélection du partenaire du projet pour l'association préparatoire au réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi » (30 novembre 2015)
- 東京都都市整備局「NO.300 飯田橋駅中央地区（組合施行）計画概要」
- 千代田区「飯田橋駅中央地区のまちづくりについて（資料9）」
- 東京都都市整備局「飯田橋駅周辺基盤整備方針」（令和5年4月策定）
- 野村不動産「飯田橋駅中央地区再開発準備組合 事業協力者選定」（2015年11月30日）
