Le périmètre d'exécution du projet de réaménagement urbain de catégorie I du secteur central de la gare d'Iidabashi couvre environ 1,1 ha, sur des parties des lots 8 et 9 du 4-chome d'Iidabashi ainsi que des lots 6 et 5 du 2-chome de Fujimi, dans l'arrondissement de Chiyoda. Le maître d'ouvrage est l'Association de réaménagement urbain du secteur central de la gare d'Iidabashi (en cours de procédure d'agrément de création), avec Nomura Real Estate et Taisei Corporation en tant que partenaires du projet. Les consultants sont Yamashita Sekkei, Urban Design Federation et Ueno Planning Office.
La décision d'urbanisme a été prise en mars 2024, et le site a été désigné comme zone de promotion du réaménagement. L'historique du projet remonte à 2015, lorsque Nomura Real Estate a rejoint l'initiative comme partenaire du projet au moment de la création de l'association préparatoire au réaménagement. Par la suite, la « nouvelle vision d'aménagement de la sortie Est de la gare d'Iidabashi » en 2021 puis les « orientations pour l'aménagement des infrastructures autour de la gare d'Iidabashi » en 2023 ont progressivement concrétisé le plan grâce à une coopération étroite entre les pouvoirs publics et le secteur privé.
À ce jour, le coût du projet n'a pas encore été arrêté. Certaines dates de début des travaux et d'achèvement issues du plan initial circulent, mais comme la décision d'urbanisme a été retardée jusqu'en mars 2024 par rapport au calendrier initial, ni le démarrage du chantier ni la livraison ne sont aujourd'hui fixés. L'obtention de l'agrément de création de l'association de réaménagement constitue le point de vigilance le plus immédiat.
Plan des secteurs A et B : deux tours, une tour de bureaux de 150 m et une tour résidentielle de 100 m
Le projet est planifié en deux secteurs : le secteur A (zone C-1) et le secteur B (zone C-2). Il est important de bien distinguer leurs différences d'échelle et d'usage.
Le secteur A est une tour principalement dédiée aux bureaux, d'une surface totale d'environ 74 450 m2 et d'une hauteur d'environ 150 m. Un usage foncier à haute densité avec un coefficient d'occupation des sols de 1 500 % est prévu, et les fonctions principales comprendront des bureaux, des commerces, des équipements d'échanges culturels et des parkings. Il s'agit d'un équipement appelé à devenir un noyau de concentration des activités tertiaires dans le quartier d'Iidabashi. Plus encore, le fait qu'un « équipement d'échanges culturels » soit explicitement prévu, au-delà d'un simple immeuble de bureaux, traduit une volonté de créer une véritable animation urbaine.
Le secteur B prévoit une surface totale d'environ 25 530 m2, une hauteur d'environ 100 m et un coefficient d'occupation des sols de 600 %, avec environ 210 logements, une structure de garde d'enfants, des commerces, des stationnements pour vélos et des parkings. La surface totale combinée des deux tours atteint environ 99 980 m2, soit pratiquement 100 000 m2, ce qui en fait un développement mixte de grande ampleur. Comme Nomura Real Estate figure parmi les partenaires du projet, il est probable que la partie résidentielle soit portée par l'une de ses marques de logements en copropriété, mais à ce stade aucune répartition officielle entre vente et location n'a été annoncée.
La caractéristique la plus marquante du réaménagement du secteur central est l'aménagement d'une « plaza devant la gare » reliant en trois dimensions, en surface et en sous-sol, la gare JR d'Iidabashi et la station Iidabashi de la ligne Tozai du Tokyo Metro. Aujourd'hui, le pourtour de la sortie Est de la gare d'Iidabashi souffre d'un croisement conflictuel entre flux piétons et automobiles et d'un manque d'espaces de séjour. C'est précisément pourquoi, dans ce réaménagement, la refonte en profondeur du réseau piétonnier est positionnée comme l'objectif public prioritaire.
La plaza devant la gare est conçue en combinaison avec l'aménagement d'espaces sur ses côtés sud, est et nord afin d'améliorer la circulation à l'échelle de tout le secteur. En assurant des parcours verticaux entre la surface et le sous-sol, elle créera un environnement où l'on pourra se déplacer confortablement même par temps de pluie. En outre, des espaces verts de détente pensés pour les enfants sont également prévus, avec l'ambition de créer un « espace devant la gare où l'on peut s'attarder », allant au-delà d'un simple nœud de transport.
Un tel aménagement de place devant la gare a également un impact direct sur la capacité d'attraction des restaurants et commerces voisins. Le secteur autour de la gare d'Iidabashi est depuis longtemps un quartier où circulent de nombreux employés de bureau. L'amélioration de la circulation piétonne devrait prolonger le temps de présence à l'heure du déjeuner comme en fin de journée.
Aménagement d'un pôle de prévention des catastrophes et harmonie paysagère avec les douves extérieures
Sur le plan de la prévention des catastrophes également, ce projet joue un rôle important. Il prévoit des installations d'accueil temporaire et des espaces de séjour provisoire pour les personnes ayant des difficultés à rentrer chez elles, afin d'assurer une capacité d'accueil en cas de catastrophe majeure. La sécurisation de cheminements d'évacuation vers les pôles de prévention voisins, tels que Koishikawa Korakuen, Sotobori Park et Kitanomaru Park, figure également explicitement parmi les objectifs du projet.
Le périmètre actuel comprend une concentration de petits bâtiments anciens, ce qui soulève des enjeux de sécurité en cas de catastrophe. Toutefois, si le réaménagement permet de résoudre ces fragilités, la capacité de réponse de l'arrondissement de Chiyoda face aux catastrophes s'en trouvera fortement renforcée. Cette zone est un point stratégique du centre de Tokyo, à proximité du Palais impérial et des douves extérieures, et le renforcement des dispositifs pour les personnes ne pouvant rentrer chez elles touche directement à la sécurité de l'ensemble de la ville.
Sur le plan paysager, une composition harmonisée avec la verdure, notamment celle des douves extérieures, est recherchée. Le secteur d'Iidabashi est l'un des quartiers les plus riches de Tokyo en espaces verts et en fronts d'eau, et le projet intègre l'aménagement d'espaces piétons généreusement végétalisés afin que la construction de tours n'altère pas le paysage. La conception suit une ligne cohérente avec l'orientation de préservation du paysage des douves extérieures que l'arrondissement de Chiyoda et le Gouvernement métropolitain de Tokyo promeuvent conjointement.
Coordination avec les trois projets de réaménagement autour de la gare d'Iidabashi
Autour de la gare d'Iidabashi, deux autres projets de réaménagement sont en cours en plus du secteur central.
Réalité et perspectives du réaménagement du secteur Est de la gare d'IidabashiComme nous l'expliquons en détail dans cet article, le secteur Est (maître d'ouvrage : Association de réaménagement urbain du secteur Est de la gare d'Iidabashi ; partenaires du projet : Shimizu Corporation, Daiwa House et Tokyo Metro) devrait être achevé au cours de l'exercice 2026. En outre, dans le secteur de la sortie Ouest, sur la zone Fujimi 2-chome 3, l'achèvement est prévu pour 2029.Réaménagement du quartier est de la gare d'Iidabashi : contexte du report de calendrier et vision globale de l'aménagement intégré du secteurLes trois secteurs partagent tous une vision unifiée du réseau piétonnier au titre des « orientations pour l'aménagement des infrastructures autour de la gare d'Iidabashi » (établies en avril 2023). Même si les maîtres d'ouvrage et partenaires diffèrent d'un secteur à l'autre, le plan des équipements publics prévoit de manière transversale l'aménagement des voies spéciales de l'arrondissement de Chiyoda, de sorte qu'une fois les trois secteurs achevés, l'ensemble du pourtour de la gare d'Iidabashi sera relié de façon fluide.
La particularité du secteur central est qu'il se trouve actuellement au stade d'avancement le plus rapide par rapport au secteur Est (achèvement attendu en 2026) et au secteur de la sortie Ouest (prévu pour 2029). La décision d'urbanisme (mars 2024) est déjà intervenue, mais l'agrément de création de l'association de réaménagement n'a pas encore été obtenu. Le secteur central pourrait ainsi jouer le rôle de « pièce finale » dans le réaménagement coordonné des trois secteurs du quartier d'Iidabashi.
Calendrier à venir et impact sur le marché immobilier
Si l'on récapitule l'état d'avancement actuel, la décision d'urbanisme (mars 2024) est achevée, et l'étape suivante consiste à obtenir l'agrément de création de l'association de réaménagement. Ensuite viendront l'élaboration du plan de projet, la préparation et l'approbation du plan de conversion des droits, puis le démarrage du chantier et la livraison. Les dates de chacune de ces étapes restent indéterminées, et le calendrier global dépendra fortement du moment où l'agrément de création de l'association sera obtenu.
Du point de vue de l'impact sur le marché immobilier, les alentours
Rapport d'étude sur les principaux projets des zones de réaménagement à Tokyomontrent que, dans les zones où des grands projets de réaménagement sont décidés et en cours, les niveaux fonciers et locatifs ont tendance à augmenter en amont. Le secteur d'Iidabashi suscite lui aussi l'intérêt des investisseurs et des opérateurs, précisément parce qu'il bénéficie du soutien d'une amélioration concrète des infrastructures publiques à travers la coordination des trois secteurs, avec une perspective de hausse de la valeur immobilière à moyen et long terme.東京再開発エリア主要プロジェクト調査レポートParmi les actions que les propriétaires devraient entreprendre, la première consiste à suivre de près l'avancement de l'agrément de création de l'association. Une fois l'agrément obtenu, la mise en œuvre du projet s'accélérera ; il sera donc nécessaire de surveiller plus finement l'évolution des loyers et des transactions des biens voisins. En outre, selon l'évolution de la demande de bureaux dans le secteur A, le taux de vacance et les loyers des immeubles de bureaux existants à proximité pourraient également être affectés ; il est donc important d'envisager sans tarder une révision de la stratégie de sortie.
Le point de vue d'INA
À mon sens, ce qui distingue le réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi n'est pas seulement la construction d'un grand ensemble mixte, mais bien une conception urbaine qui place au cœur du projet l'aménagement d'un espace public appelé « plaza devant la gare ». De nombreux projets de réaménagement sont en cours à Tokyo, mais ceux qui intègrent dans une même logique la fonction de nœud de transport, la prévention des catastrophes et la composition paysagère restent rares.
Cela étant, il faut aussi regarder en face la réalité d'un coût de projet encore indéterminé et d'une date de livraison non arrêtée. Du point de vue de l'investissement immobilier, nous sommes encore à un stade où le risque de planification reste élevé. À l'approche de l'obtention de l'agrément de création de l'association, l'évaluation de marché des actifs voisins devrait évoluer de nouveau. C'est précisément pourquoi il est demandé aujourd'hui de suivre le projet avec sang-froid, sans laisser des attentes excessives conduire à des erreurs d'appréciation sur les prix.
La force du secteur d'Iidabashi réside dans le fait qu'un renouvellement urbain complexe, fondé sur la coordination de trois secteurs, avance sous l'égide d'une orientation officielle. Observer avec attention, à partir de l'achèvement du secteur Est (exercice 2026), le processus par lequel l'animation de l'ensemble du quartier montera progressivement en puissance est l'approche la plus efficace pour améliorer la précision d'un investissement à moyen et long terme.
En résumé
Le projet de réaménagement urbain de catégorie I du secteur central de la gare d'Iidabashi est un développement mixte de grande ampleur dans l'arrondissement de Chiyoda, qui associe une tour de bureaux de 150 m, une tour résidentielle de 100 m (210 logements) et une plaza devant la gare en trois dimensions. La décision d'urbanisme de mars 2024 a confirmé l'orientation de la mise en projet, mais les dates d'obtention de l'agrément de création de l'association, de démarrage des travaux et de livraison restent toutes indéterminées à ce jour.
Alors que l'image d'ensemble du réaménagement coordonné des trois secteurs autour de la gare d'Iidabashi, y compris le secteur Est et la zone de la sortie Ouest, devient plus claire, le secteur central symbolise une transformation qualitative du quartier d'Iidabashi par une conception intégrant « prévention des catastrophes × circulation piétonne × paysage ». Il est important de suivre attentivement l'évolution de l'agrément de création de l'association tout en évaluant avec sang-froid les changements du marché immobilier local.
Questions fréquentes (FAQ)Q1. Quand le réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi sera-t-il achevé ?
R. Le plan d'urbanisme a été arrêté en mars 2024, et à ce stade l'agrément de création de l'association de réaménagement n'a pas encore été obtenu. La date de livraison n'est pas arrêtée. Le projet devrait progresser après le secteur Est (achèvement attendu au cours de l'exercice 2026) et le secteur de la sortie Ouest (prévu pour 2029), mais le calendrier précis devrait être clarifié de nouveau après l'obtention de l'agrément de création de l'association.
Q2. Les logements du réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi seront-ils vendus ou loués ?
R. Environ 210 logements sont prévus dans le secteur B, mais la répartition entre vente et location n'a pas encore été rendue publique. Comme Nomura Real Estate participe au projet en tant que partenaire, il est considéré comme probable qu'ils soient proposés en copropriété, mais il convient d'attendre une annonce officielle.
Q3. Quelle est la différence entre le réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi et celui du secteur Est ?
R. Le secteur Est compte Shimizu Corporation, Daiwa House et Tokyo Metro comme partenaires du projet, avec un achèvement attendu au cours de l'exercice 2026. À l'inverse, le secteur central a pour partenaires Nomura Real Estate et Taisei Corporation, et sa caractéristique la plus marquante est l'aménagement d'une « plaza devant la gare » reliant en trois dimensions JR et le Tokyo Metro. Le périmètre, le maître d'ouvrage et le programme immobilier diffèrent entièrement, et chaque secteur assume un rôle distinct dans la coordination des trois projets.
Q4. Comment le parvis de la gare d'Iidabashi va-t-il changer avec ce réaménagement ?
R. Une « plaza devant la gare » reliant en trois dimensions, en surface et en sous-sol, la gare JR d'Iidabashi et la ligne Tozai du Tokyo Metro sera aménagée, ce qui résoudra les conflits actuels entre flux piétons et automobiles ainsi que le manque d'espaces de séjour. Des installations d'accueil temporaire pour les personnes ayant des difficultés à rentrer chez elles seront également créées, renforçant fortement la fonction de pôle de prévention des catastrophes. De plus, la création d'espaces piétons généreusement végétalisés en harmonie avec les douves extérieures améliorera de manière intégrée le paysage et la commodité du parvis de la gare d'Iidabashi.
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- Références et citations
Bureau de l'aménagement urbain du Gouvernement métropolitain de Tokyo « No.300 Secteur central de la gare d'Iidabashi (mise en œuvre par l'association) - aperçu du plan »
- Arrondissement de Chiyoda « À propos de l'aménagement urbain du secteur central de la gare d'Iidabashi (document 9) »
- Bureau de l'aménagement urbain du Gouvernement métropolitain de Tokyo « Orientations pour l'aménagement des infrastructures autour de la gare d'Iidabashi » (établies en avril de la 5e année de l'ère Reiwa)（2025年10月31日更新） Nomura Real Estate « Sélection du partenaire du projet pour l'association préparatoire au réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi » (30 novembre 2015)
- 東京都都市整備局「NO.300 飯田橋駅中央地区（組合施行）計画概要」
- 東京都都市整備局「飯田橋駅周辺基盤整備方針」（令和5年4月策定）
- 野村不動産「飯田橋駅中央地区再開発準備組合 事業協力者選定」（2015年11月30日）
Comment les prix de transaction évoluent-ils réellement ?
Nous avons vérifié, à partir des données de prix des transactions immobilières publiées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, comment les attentes liées au réaménagement se traduisent dans les prix de l'immobilier alentour. À l'échelle du seul secteur d'Iidabashi, les transactions de copropriétés d'occasion sont peu nombreuses, de l'ordre de 30 par an ; les données sont donc agrégées à l'échelle de l'ensemble de l'arrondissement de Chiyoda.
| Année | Nombre de transactions | Prix au m² de l'arrondissement de Chiyoda (médiane) |
|---|---|---|
| 2023 | 500 | ¥1 341 000 |
| 2024 | 497 | ¥1 429 000 |
| 2025 | 615 | ¥1 692 000 |
| 2026 (1er trimestre uniquement) | 100 | ¥2 000 000 |
Entre 2023 et 2025, le prix au m² des copropriétés d'occasion de l'arrondissement de Chiyoda a progressé de +26,2 %, et il atteint ¥2 000 000/m² au 1er trimestre 2026.
En valeur absolue et pour les seuls abords d'Iidabashi, les transactions depuis 2025 affichent une médiane de ¥110 millions pour une surface privative de 58 m², environ la moitié des transactions se situant entre ¥57,75 millions et ¥190 millions.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement.
Compléments tirés des chiffres (septembre 2026)
Les prix des abords d'Iidabashi évoluent au rythme de la conjoncture de l'ensemble de l'arrondissement de Chiyoda, indépendamment de l'avancement du projet du secteur central. En trois ans, l'ensemble de l'arrondissement a progressé de 26,2 %. À ce jour, les chiffres ne laissent apparaître aucune trace d'un effet propre du réaménagement du secteur central sur les prix.
La raison tient à l'état d'avancement du projet. Même si le plan annonçant une tour de bureaux de 150 m et une tour résidentielle de 100 m a été rendu public, tant que le chantier n'a pas démarré, il ne constitue pas un élément d'appréciation pour les acquéreurs occupants. Le fait que trois secteurs voisins avancent simultanément est un facteur d'avenir considérable, mais ce qui fait bouger les prix aujourd'hui, c'est l'offre et la demande à l'échelle de l'ensemble de l'arrondissement de Chiyoda.
Critères de décision pour l'investisseur
- Aujourd'hui, l'appréciation doit se fonder sur la conjoncture de l'arrondissement de Chiyoda. À l'échelle du secteur, les transactions sont peu nombreuses, de l'ordre de 30 par an, ce qui rend difficile de se forger une vision des prix limitée à cette zone.
- Le démarrage des travaux constituera le véritable point de bascule. C'est à partir du moment où les bâtiments commenceront à s'élever que l'effet sur les prix alentour apparaîtra, selon nous, dans les chiffres.
- Une médiane de ¥110 millions pour 58 m² correspond à un segment de prix où se mêlent demande d'occupation et investissement. C'est un niveau auquel il convient d'entrer après avoir identifié l'acquéreur de sortie.
