Le projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome est un projet de réaménagement urbain de première catégorie mené dans les environs de Nishiazabu 3-chome et Roppongi 6-chome, dans l’arrondissement de Minato à Tokyo, à l’ouest de Roppongi Hills. Le maître d’ouvrage est l’association de réaménagement urbain du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome, avec la participation de Nomura Real Estate Co., Ltd. et de Ken Corporation en tant que membres associés. Le périmètre du projet couvre environ 1,6 hectare et se situe à la frontière entre les fonctions urbaines denses de Roppongi et le tissu urbain existant de Nishiazabu ; il prévoit non seulement le renouvellement des bâtiments, mais aussi la reconfiguration de l’îlot avec des routes, des passages piétons, des espaces de type place et des espaces verts.
Au cœur du projet, dans l’îlot A, est prévue une tour mixte de 54 étages hors sol et 4 en sous-sol, d’une hauteur de 199,98 mètres, avec une hauteur maximale de 201,20 mètres et une surface de plancher totale de 96 832 m². Le programme prévoit 498 logements au total, avec les logements du 6e au 45e étage, l’hôtel du 46e au 52e étage, et des commerces et bureaux dans les niveaux bas. L’îlot A doit démarrer fin mars 2025, pour une livraison prévue fin décembre 2029.
En amont, des aménagements avancent dans les îlots B2 et B3, incluant le déplacement provisoire du temple Chokoji et du sanctuaire Sakurada. Le chantier y a démarré en décembre 2024, avec une livraison prévue en juillet 2026. En avril 2019, le calendrier affichait un démarrage en exercice 2020 et une livraison en exercice 2025, mais il a ensuite été mis à jour à la suite de l’approbation du plan de conversion des droits et d’autres procédures. À ce stade, la construction de la tour de grande hauteur et la reconfiguration des îlots voisins, y compris les sites religieux, se précisent progressivement.
Vue d’ensemble du projet
| Élément | Contenu |
|---|---|
| Nom du projet | Projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome |
| Localisation | Environs de Nishiazabu 3-chome et Roppongi 6-chome, arrondissement de Minato, Tokyo |
| Maître d’ouvrage | Association de réaménagement urbain du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome |
| Membres associés | Nomura Real Estate Co., Ltd., Ken Corporation |
| Superficie du secteur | Environ 1,6 ha |
| Superficie du terrain | Environ 7 690 m² |
| Surface de plancher totale | 96 832 m² (îlot A) |
| Hauteur | 199,98 m, hauteur maximale 201,20 m (îlot A) |
| Nombre d’étages | 54 étages hors sol et 4 en sous-sol (îlot A) |
| Usages principaux | Logements, hôtel, commerces, bureaux, temples et sanctuaires, espaces verts, passages piétons, voies de desserte |
| Nombre de logements | 498 logements (y compris ceux des ayants droit) |
| Entreprise de travaux | Taisei Corporation (îlot A) |
| Approbation | Plan de conversion des droits approuvé |
| Démarrage | Îlot A fin mars 2025, îlots B2 et B3 en décembre 2024 |
| Livraison prévue | Îlot A fin décembre 2029, îlots B2 et B3 en juillet 2026 |
Caractéristiques du projet
La principale caractéristique du projet est la superposition verticale, dans la tour de l’îlot A d’environ 200 mètres, de logements, d’un hôtel, de commerces et de bureaux. Le plan prévoit des logements du 6e au 45e étage et un hôtel du 46e au 52e étage, mais la répartition des surfaces des logements ainsi que le détail de la répartition des surfaces de bureaux et de commerces n’ont pas été publiés dans les documents accessibles. Cette superposition des usages inscrit le projet dans une logique d’intégration des fonctions résidentielles, d’hébergement, de travail et de destination dans une zone attenante à Roppongi Hills.
Le projet ne consiste pas seulement à construire une seule tour de grande hauteur, mais aussi à reconfigurer l’îlot par étapes. Dans les îlots B2 et B3, les travaux avancent en priorité avec le déplacement provisoire du temple Chokoji et du sanctuaire Sakurada, dans un cadre qui ajuste les installations religieuses existantes et les droits des parcelles voisines. Le système d’association de réaménagement permet de séparer le calendrier entre l’îlot A et les îlots B2/B3, tout en reconstituant l’ensemble comme une infrastructure urbaine unifiée à terme.
La modernisation des infrastructures urbaines prévoit l’élargissement de la voie auxiliaire n°10, l’aménagement de voies de desserte, l’amélioration des cheminements piétons et la mise en place d’un deck piéton. Le site du projet se situe à la jonction entre le tissu urbain dense à l’arrière de Roppongi-dori et les petites rues de Nishiazabu ; il s’agit donc d’un réaménagement visant à clarifier les flux automobiles et piétons, renforcer la résilience aux sinistres et améliorer les conditions d’évacuation en cas de catastrophe. Les commerces des niveaux bas, les espaces de type place, les espaces verts et les passages piétons sont considérés, au même titre que la programmation intérieure du bâtiment, comme des éléments centraux de la reconfiguration de l’îlot.
Relation avec les projets et le secteur environnants
Le site du projet se trouve à l’ouest de Roppongi Hills et à proximité immédiate des grands pôles tertiaires et commerciaux autour de la gare de Roppongi, tout en bordant, côté Nishiazabu, un secteur de transition où subsistent des zones résidentielles, des temples et sanctuaires, ainsi que le réseau viaire existant. Ce projet ne se contente donc pas de prolonger l’espace urbain dense et vertical du côté de Roppongi ; il joue aussi un rôle de reconnexion avec Nishiazabu via TV Asahi-dori, la voie auxiliaire n°10, les voies de desserte et les passages piétons. Les conditions d’implantation elles-mêmes font de ce réaménagement une opération qui interroge la qualité des connexions entre îlots plutôt qu’un simple bâtiment isolé.
Dans sa relation avec le voisinage, l’amélioration de la circulation piétonne vers Roppongi Hills est particulièrement importante. Les documents publics prévoient l’aménagement d’un deck piéton et d’un réseau piétonnier, ce qui pourrait modifier les flux des personnes allant de Roppongi vers Nishiazabu une fois le projet achevé. Si les commerces des niveaux bas, les espaces de type place et les passages piétons fonctionnent comme prévu, la tour réaménagée ne sera pas seulement une nouvelle destination, mais elle reconfigurera aussi les itinéraires de circulation et les lieux de stationnement temporaire entre les îlots existants.
Par ailleurs, ce projet se distingue par sa localisation dans le secteur de Nishiazabu adjacent à Roppongi, au sein du centre de Minato où les grands renouvellements urbains se poursuivent. Comme l’indique le fait que les travaux des îlots B2 et B3 ont commencé par des aménagements incluant le déplacement de sites religieux, il s’agit d’une reconfiguration fondée sur l’ajustement avec les ressources existantes, et non d’un simple réaménagement par démolition totale. La verticalisation de l’îlot A, les aménagements anticipés des îlots B2 et B3, et la modernisation des infrastructures routières et piétonnes doivent être lus comme la création d’une nouvelle interface entre les fonctions urbaines de Roppongi et le paysage urbain de Nishiazabu.
Comment les prix de transaction évoluent-ils réellement ?
Nous avons vérifié, à partir des données de prix des transactions immobilières publiées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, dans quelle mesure les attentes liées au réaménagement se traduisent effectivement dans les prix réellement pratiqués. Le tableau ci-dessous met en regard les transactions de copropriétés d'occasion dont le nom de secteur contient « Nishiazabu (西麻布) » et l'ensemble de l'arrondissement de Minato.
| Année | Nombre de transactions | Prix au m² du secteur (médiane) | Prix au m² de l'ensemble de l'arrondissement de Minato (médiane) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 62 | ¥1 684 000 | ¥1 467 000 |
| 2024 | 72 | ¥1 738 000 | ¥1 667 000 |
| 2025 | 85 | ¥1 800 000 | ¥1 895 000 |
| 2026 (1er trimestre uniquement) | 12 | ¥1 790 000 | ¥2 000 000 |
Entre 2023 et 2025, la hausse atteint +6,9 % à Nishiazabu, contre +29,2 % pour l'ensemble de l'arrondissement de Minato. Nishiazabu, qui dépassait en 2023 l'ensemble de l'arrondissement de Minato de 15 %, a été rattrapé par la moyenne de l'arrondissement en 2025. Au 1er trimestre 2026, ce rapport reste inversé.
En valeur absolue, les transactions de copropriétés d'occasion à Nishiazabu depuis 2025 affichent une médiane de ¥85 millions pour une surface privative de 45 m², environ la moitié des transactions se situant entre ¥39,5 millions et ¥135 millions.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement.
Compléments tirés des chiffres (septembre 2026)
À partir d'ici, il ne s'agit plus de documents publics mais de notre propre appréciation.
Alors même que le plan de conversion des droits a été approuvé et que l'implantation du Capella Tokyo est actée, les prix de transaction de Nishiazabu se sont fait dépasser par la moyenne de l'arrondissement de Minato. Le chiffre mérite attention.
La raison tient, selon nous, à la concurrence interne à l'arrondissement de Minato. Au cours de ces trois années, les capitaux se sont concentrés dans l'arrondissement sur les opérations réunissant trois conditions : liaison directe à une gare, grande échelle et programme mixte, comme Azabudai Hills, Toranomon ou Takanawa. Nishiazabu se situe à distance d'une gare et son îlot n'est pas de grande taille. Il s'est ainsi trouvé relativement distancé alors que l'ensemble de l'arrondissement de Minato était tiré vers le haut.
À l'inverse, cela signifie que le niveau actuel, alors que l'implantation de l'hôtel se concrétise, reste maintenu en dessous de la moyenne de l'arrondissement de Minato.
Critères de décision pour l'investisseur
- Observer si l'écart avec la moyenne de l'arrondissement de Minato se resserre. Si l'écart se réduit à l'approche de la livraison, le niveau actuel se sera révélé être un point d'entrée. S'il reste ouvert, il faudra considérer que l'appréciation de l'emplacement a changé structurellement.
- Le 1er trimestre 2026 ne repose que sur 12 transactions et ne permet pas à lui seul de conclure. Les données de prix de transaction étant mises à jour chaque trimestre, il est possible de suivre l'évolution selon la même méthode.
- Nishiazabu est un emplacement situé à distance d'une gare. En cas de mise en location, il faudra un argumentaire différent de celui des biens directement reliés à une gare.
Brève analyse INA
Le cœur du réaménagement de Nishiazabu 3-chome nord-est ne réside pas tant dans la seule construction d’une tour mixte d’environ 200 mètres que dans la recomposition de l’îlot de frontière à l’ouest de Roppongi Hills, en même temps que le déplacement de sites religieux, l’aménagement des routes et la mise à niveau des circulations piétonnes. Le calendrier est désormais concret, avec l’îlot A démarré fin mars 2025 et les îlots B2/B3 démarrés en décembre 2024 ; à l’avenir, l’évaluation du projet dépendra largement de la manière dont les espaces des niveaux bas et le réseau piétonnier relieront Roppongi à Nishiazabu.
Sources et références
- Arrondissement de Minato, « Projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome »
- Nomura Real Estate Co., Ltd., « Annonce du démarrage du projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur Atago / secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome »
- Nomura Real Estate Holdings Co., Ltd., « Annonce de l’approbation du plan de conversion des droits pour le projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome »
- Bureau de l’aménagement urbain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome »
