En février 2025, le marché des condominiums d'occasion dans la région de Tokyo a atteint un tournant majeur. Le nombre de transactions a augmenté de +23,9 % par rapport à l'année précédente, dépassant pour la première fois depuis environ 4 ans la barre des 4 000 transactions mensuelles, tandis que les prix se maintiennent à des niveaux historiquement élevés. Cet article analyse sous différents angles les fluctuations de l'offre et de la demande induites par le changement de politique monétaire, les disparités régionales, ainsi que les interactions avec le marché des bureaux et les projets de réaménagement urbain.
Pourquoi le nombre de transactions a-t-il fortement augmenté en février 2025 ? La réalité de l'essor provoqué par la hausse des taux
En résumé, la décision de la Banque du Japon de relever ses taux directeurs a encouragé à la fois acheteurs et vendeurs à agir, entraînant une forte hausse du nombre de transactions. La hausse du taux directeur fin janvier 2025 (de 0,25 % à 0,5 %) en a été le déclencheur direct.
En février 2025, le nombre de transactions de condominiums d'occasion dans la région de Tokyo (Tokyo, Kanagawa, Chiba, Saitama) a bondi de +23,9 % en glissement annuel, atteignant un niveau supérieur à 4 000 transactions mensuelles pour la première fois depuis environ 4 ans. C'est le niveau le plus élevé depuis mars 2021 (4 228 transactions), le pic de l'après-COVID, dépassant même le précédent record de mars de l'année dernière (3 810 transactions). Avec 4 mois consécutifs de transactions supérieures à l'année précédente, la vigueur du marché est manifeste.
Face à la perspective quasi certaine d'une hausse des taux variables à partir d'avril, les acheteurs ont accéléré leurs achats pour éviter une augmentation future des charges de prêt, tandis que les vendeurs ont afflué sur le marché pour vendre à prix élevé avant que les taux ne montent. Cette ruée liée aux taux d'intérêt a également touché les maisons individuelles d'occasion, dont le nombre de transactions a progressé de +44,8 % en glissement annuel en février.
En termes de prix, le prix unitaire de transaction (prix par m²) dans la région de Tokyo a augmenté de +4,8 % en glissement annuel, dépassant l'année précédente pour le 58e mois consécutif depuis mai 2020. Le prix moyen de transaction d'un condominium d'occasion dans la région de Tokyo (par unité) a également progressé de +2,6 % en glissement annuel, dépassant l'année précédente pour le 3e mois consécutif. La hausse du prix moyen est inférieure à celle du prix unitaire parce que la surface habitable moyenne a diminué de 2,1 % par rapport à l'année précédente, ce qui suggère que de plus en plus d'acheteurs optent pour des logements plus petits pour s'adapter à leur budget.
En janvier 2025, le prix unitaire de transaction par m² dans la région de Tokyo (environ 819 000 ¥/m²) avait dépassé le niveau de novembre 1990, au plus fort de la bulle immobilière (environ 801 000 ¥/m²), révélant une hausse prolongée des prix. Cette tendance à la hausse s'est maintenue en février, mais le prix unitaire de transaction connaît une légère correction par rapport au mois précédent. Selon les données des 18 districts d'East Japan Real Estate Information Network, le prix unitaire de transaction de 14 des 18 districts était en baisse par rapport au mois précédent en février, indiquant que la hausse mensuelle qui avait persisté durant environ six mois s'est marque une pause dans de nombreuses régions.
Pourquoi la pénurie de condominiums d'occasion continue-t-elle ? Les problèmes structurels côté offre
En résumé, les propriétaires retardent leurs ventes depuis longtemps, et le nombre de nouvelles inscriptions a baissé sous le niveau de l'année précédente pendant 11 mois consécutifs. Les stocks ont également diminué pendant 9 mois consécutifs, et l'offre reste tendue.
Alors que la demande gonfle, les indicateurs côté offre continuent de stagner. Le nombre de nouvelles inscriptions (nombre de biens nouvellement mis en vente) restait en baisse par rapport à l'année précédente en glissement annuel, avec 11 mois consécutifs de baisse en janvier 2025 (-6,5 %). Cela s'explique par le fait que, durant la période de flambée des prix ces dernières années, beaucoup de propriétaires avaient retardé leurs ventes. Beaucoup ont repoussé la mise en vente en invoquant des raisons comme « le bien de remplacement après la vente sera trop cher » ou « je ne veux pas renoncer à mon prêt immobilier à faible taux actuel », ce qui a réduit les nouvelles mises en vente.
En conséquence, les stocks (nombre total de condominiums d'occasion sur le marché) ont également continué de baisser, avec 9 mois consécutifs en dessous de l'année précédente en janvier (-4,2 %). Les acheteurs continuent de faire face à des choix limités, et cette contrainte d'offre soutient également les prix.
Cependant, en février, certains vendeurs ayant décidé de vendre avant la hausse des taux, la baisse des nouvelles inscriptions a peut-être légèrement réduit son ampleur. Mais la pénurie d'offre fondamentale ne se résorbera pas immédiatement. Tant que les stocks resteront bas sur l'ensemble du marché, la situation de « les biens se vendent immédiatement dès qu'ils apparaissent » continuera, et l'importance d'une gestion locative sans stress augmente.
Quelles différences le marché des condominiums d'occasion présente-t-il entre le centre et la banlieue ?
En résumé, dans les 3 arrondissements centraux de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato), la flambée des prix a limité le profil des acheteurs et freiné les transactions, tandis que les zones périphériques ont enregistré de fortes hausses du nombre de transactions.
En examinant le marché des condominiums d'occasion par région, des disparités de température apparaissent même au sein de la grande région de Tokyo. Le prix moyen dans les 23 arrondissements de Tokyo (environ 62,9 millions ¥) atteint jusqu'à 3 fois le prix moyen dans d'autres régions de la préfecture de Chiba (environ 20,61 millions ¥), révélant un grand écart de prix entre le centre-ville et la banlieue.
Alors que les prix continuent d'augmenter dans le centre de Tokyo, il est signalé que les 3 arrondissements centraux où se concentrent les biens de luxe enregistrent une baisse continue par rapport à l'année précédente. La hausse excessive des prix dans les zones centrales a limité les acheteurs aux riches et à certains investisseurs, et la croissance du nombre de transactions plafonne. Le prix moyen dans les 23 arrondissements de Tokyo a continué à augmenter à un rythme de plus de 2 % par mois depuis la seconde moitié de 2024, dépassant de plus de 15 % le niveau du premier semestre au moment de février 2025.
Les achats d'investisseurs étrangers, portés par la faiblesse du yen, sont également prononcés dans le centre-ville. Au cours des 5 dernières années, le yuan chinois a gagné environ 35 % et le dollar de Singapour environ 30 % par rapport au yen, ce qui rend l'immobilier tokyoïte de plus en plus attractif pour les étrangers. Il convient également de surveiller l'impact des investisseurs étrangers sur le marché immobilier de Tokyo.
En revanche, la préfecture de Saitama, notamment autour de la ville de Saitama, enregistre un volume de transactions soutenu, avec une reprise nette de la demande dans les villes-dortoirs de banlieue. La préfecture de Chiba affiche également un dynamisme soutenu, avec 16 mois consécutifs de transactions supérieures à l'année précédente depuis novembre 2023. Dans les centres urbains de Kanagawa comme Yokohama et Kawasaki, le prix unitaire de transaction par m² a progressé de quelques % en glissement annuel, avec des transactions et des prix stables. Globalement, la configuration qui se dessine en février est : « le centre-ville maintient des prix élevés mais les transactions stagnent, la banlieue voit les transactions augmenter mais les prix stagnent voire baissent légèrement ».
Comment le marché des bureaux et les projets de réaménagement affectent-ils le marché des condominiums d'occasion ?
En résumé, de grands volumes d'offre de bureaux dans le centre-ville et l'abandon de plusieurs projets de réaménagement se succèdent, et les changements structurels du marché immobilier dans son ensemble sont susceptibles de se répercuter sur le marché résidentiel.
En février 2025, le taux de vacance des grands immeubles dans les 5 arrondissements centraux de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya) s'élevait à 3,58 %, en hausse de +0,22 point par rapport au mois précédent. À moyen et long terme, il est signalé que le taux de vacance pourrait atteindre 6 % à cause de la grande vague d'offre autour de 2025.
Des signes de changement apparaissent également dans la dynamique de réaménagement urbain. Le projet de réaménagement du Nakano Sun Plaza a été de facto abandonné en mars 2025 en raison de la hausse des coûts du projet (environ 2 fois le plan initial). Le projet de reconstruction du bâtiment TOC à Gotanda est également au point mort en raison de la hausse des coûts de construction.
Cependant, les abandons successifs de projets de réaménagement jouent eux-mêmes un rôle de régulation de l'offre. Des mouvements de conversion de bureaux excédentaires en logements ou d'autres usages pourraient se concrétiser à l'avenir. Pour la direction future de la restructuration urbaine et de l'offre de bureaux, la transition « du neuf au recyclage du stock existant » semble être le mot-clé. L'attention se porte également sur l'avenir de la gestion des bâtiments grâce à l'IA et à l'IoT.
Quels sont les points essentiels que les investisseurs et les acheteurs potentiels doivent maîtriser maintenant ?
En résumé, avec l'ajout de la nouvelle variable que représente la hausse des taux d'intérêt, identifier correctement les caractéristiques régionales et le juste prix est plus important que jamais.
Le marché des condominiums d'occasion de la grande région de Tokyo en février 2025 a été fortement influencé par les changements de politique monétaire. Par région, alors que la croissance des volumes de transactions dans le centre-ville marque le pas, la demande reste soutenue en banlieue. Pour ceux qui privilégient la stabilité de la valeur des actifs, les biens situés en centre-ville, près des gares et de haute qualité restent forts, mais pour ceux qui cherchent une marge de hausse ou un bon rendement, il peut être judicieux de regarder vers les zones périphériques qui devraient se développer à l'avenir.
Si les taux des prêts immobiliers augmentent, le budget des acheteurs sera mis sous pression, mais cela créera également davantage de marge de négociation sur les prix. Pour les acheteurs potentiels, il est essentiel de surveiller les prix du marché environnant et les tendances futures des taux d'intérêt, et de développer la capacité à évaluer si le prix est juste. Le marché immobilier de la grande région de Tokyo reste, sur le long terme, un marché à fort potentiel.
Questions fréquentes (FAQ)
De combien le nombre de transactions de condominiums d'occasion dans la grande région de Tokyo a-t-il augmenté en février 2025 ?
Il a fortement augmenté de +23,9 % en glissement annuel, atteignant un niveau de plus de 4 000 transactions mensuelles pour la première fois depuis environ 4 ans. La demande de dernière minute déclenchée par la décision de la Banque du Japon d'augmenter ses taux directeurs est la principale raison.
Comment les prix des condominiums d'occasion se comparent-ils à l'époque de la bulle immobilière ?
En janvier 2025, le prix unitaire de transaction par m² dans la grande région de Tokyo (environ 819 000 ¥/m²) a dépassé le niveau du pic de la bulle de novembre 1990 (environ 801 000 ¥/m²). En février aussi, ces niveaux de prix élevés ont été maintenus.
Que va-t-il advenir des prix des condominiums d'occasion à l'avenir ?
Si la hausse des taux s'intensifie, le budget des acheteurs sera contraint, mais tant que la pénurie de stocks persistera, une forte baisse des prix est difficile à envisager. Une polarisation est attendue, avec des prix élevés maintenus dans le centre-ville et une correction progressive en banlieue.
À quoi faut-il faire attention lors de l'achat d'un condominium d'occasion ?
Un plan financier intégrant les futures hausses de taux est important. Il est également recommandé de privilégier la valeur intrinsèque du bien, comme la perspective de l'emplacement, l'état de la gestion, la santé du fonds de travaux, et de prendre une décision après avoir suffisamment étudié les prix du marché environnant.
