À environ 1 100 mètres au sud-ouest de la gare de Shinjuku, près de la gare Hatsudai sur la ligne Keio, l'un des plus grands projets de redéveloppement de Tokyo est en cours à Nishi-Shinjuku 3-chome. Il s'agit du « Projet de Réaménagement Urbain de Classe 1 du District Ouest de Nishi-Shinjuku 3-chome », centré sur des tours jumelles — la Tour Nord de 63 étages et environ 229m, la Tour Sud de 62 étages et environ 228m — comprenant un complexe à usage mixte à grande échelle avec environ 3 200 unités résidentielles au total et une superficie totale d'environ 383 578 m². Le calendrier a été révisé en raison du défi commun au secteur de la hausse des coûts de construction, ce qui rend crucial pour les investisseurs immobiliers et les résidents et travailleurs de la zone de suivre les derniers développements.
Vue d'ensemble du Projet et Contexte
La zone du projet s'étend sur environ 4,6 hectares dans des parties de Nishi-Shinjuku 2-chome, 3-chome et 4-chome dans l'arrondissement de Shinjuku. La zone cible est densément peuplée de bâtiments vieillissants construits avant 1981, et des problèmes de prévention des incendies ont été signalés depuis de nombreuses années. Le projet est développé avec l'objectif d'améliorer fondamentalement cet environnement urbain et de créer un « centre à usage mixte pour la vitalité et les échanges ».
L'exécutant est l'« Association de Réaménagement Urbain du District Ouest de Nishi-Shinjuku 3-chome », qui a reçu l'approbation du Gouvernement Métropolitain de Tokyo le 1er février 2023. Des grandes entreprises et institutions publiques, dont Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation, Tokyo Tatemono et la Metropolitan Non-Combustible Construction Corporation, participent en tant que promoteurs membres, Maeda Construction Company ayant été sélectionnée comme entrepreneur commercial désigné. Le coût du projet est d'environ 238,7 milliards de yens (actuellement en cours de révision), le positionnant comme un grand projet combinant l'entreprise privée et la collaboration gouvernementale.
Détails du Plan du Bâtiment et des Installations
Bloc A-1 (Tours Jumelles)
Le bloc A-1, le cœur de ce projet, accueillera deux tours ultra-hautes côte à côte. La Tour Nord comporte 63 étages au-dessus du sol, 4 en dessous et 2 niveaux de penthouse, avec une hauteur d'environ 229,4m et une superficie totale d'environ 183 782 m², tandis que la Tour Sud comporte 62 étages au-dessus du sol, 4 en dessous et 2 niveaux de penthouse, avec une hauteur d'environ 228,4m et une superficie totale d'environ 194 987 m² — une échelle magnifique. Le bloc A-1 comprend environ 3 200 unités au total, une superficie du terrain d'environ 29 630 m² et une superficie totale combinée des deux tours d'environ 378 769 m². Le programme se concentre sur l'usage résidentiel, avec un mélange planifié de boutiques, de bureaux, d'installations de soutien à la vie quotidienne, de crèches et de parkings. L'émergence de tours jumelles de cette échelle dans la zone de Nishi-Shinjuku transformera fondamentalement la ligne d'horizon de la ville.
Blocs A-2 et A-3 (Bâtiments à Faible Hauteur à Usage Mixte)
Le Bâtiment A-2 (9 étages au-dessus du sol, 1 en dessous) et le Bâtiment A-3 (9 étages au-dessus du sol), développés en tandem avec les tours, intègrent des résidences et des boutiques, le Bâtiment A-3 incluant également une salle communautaire de quartier. La philosophie de conception reflète la continuité avec la communauté locale tout en reconstruisant les bases de vie des résidents existants.
Contribution Publique (Réseau Piétonnier et Prévention des Catastrophes)
L'importance du projet au-delà du simple développement privé est également évidente dans ses contributions publiques substantielles. Les plans comprennent le développement d'une place de prévention des catastrophes d'environ 4 500 m², le renforcement du réseau piétonnier sûr et confortable, et l'amélioration des routes et des installations d'abri temporaire. Il est également aligné avec le « Concept de Lobby Urbain de Nishi-Shinjuku » promu par le Gouvernement Métropolitain de Tokyo et l'Arrondissement de Shinjuku, ainsi qu'avec les Directives de Réaménagement de Nishi-Shinjuku formulées en février 2025. Le Jour où Nishi-Shinjuku Devient une « Ville où l'on a Envie de Marcher »
Calendrier et Derniers Développements
Pourquoi le Début de la Construction a été Retardé à l'Exercice 2028
Selon les dernières perspectives de janvier 2026, la construction devrait être retardée de deux ans depuis l'exercice 2026 initialement prévu jusqu'à l'exercice 2028. La raison principale est que la flambée des prix des matériaux de construction et des coûts de main-d'œuvre a forcé une révision du coût total du projet. C'est un défi structurel auquel font face les grands projets de redéveloppement dans tout le Japon — pas seulement à Nishi-Shinjuku.
Les modifications du calendrier sont les suivantes :
| Étape | Plan Original | Dernières Perspectives (janvier 2026) |
|---|---|---|
| Début de la démolition des bâtiments existants | Décembre 2025 | Exercice 2027 |
| Approbation du plan de conversion des droits | Exercice 2026 | Exercice 2026 (inchangé) |
| Début de la construction | Exercice 2026 | Exercice 2028 |
| Achèvement du projet (livraison) | Exercices 2032–2035 | Exercice 2035 |
Bien que les retards de construction et d'achèvement puissent apparaître comme des nouvelles négatives pour les investisseurs, ce qui importe c'est le haut degré de certitude indiqué par « décision d'urbanisme finalisée et association établie ». L'approbation du plan de conversion des droits reste dans le calendrier prévu pour l'exercice 2026, et le risque d'abandon du projet est considéré comme extrêmement faible. Même avec le début de construction retardé, le cadre du projet vers l'achèvement à l'exercice 2035 est maintenu.
Impact sur le Marché Immobilier Local
Tendances dans la Zone de Nishi-Shinjuku selon les Prix des Terrains Publiés de 2026
Dans les prix des terrains publiés de 2026 (Reiwa 8), l'Arrondissement de Shinjuku a enregistré une forte hausse avec un prix de terrain moyen de 4,33 millions de yens/m² (hausse de 12,88% en glissement annuel). Le prix moyen des terrains commerciaux était de 6,15 millions de yens/m² (hausse de 13,77% en g.a.), et le prix moyen des terrains résidentiels de 1,13 million de yens/m² (hausse de 11,21% en g.a.), dépassant largement les taux de croissance nationaux. La zone de Nishi-Shinjuku a continuellement intégré le potentiel de redéveloppement dans les prix des terrains, et la structure est telle qu'une pression à la hausse supplémentaire sera ajoutée à mesure que la construction progresse vers l'achèvement.
Impact du Redéveloppement sur les Valeurs Immobilières Environnantes
La grande offre nouvelle d'environ 3 200 unités peut sembler à première vue exercer une pression sur les loyers environnants. Cependant, ce qui est important c'est que ce projet accueillera non seulement des résidences, mais un mélange complexe de boutiques, de bureaux, d'installations de soutien à la vie quotidienne et de crèches. À mesure que la commodité de vie s'améliore significativement et que le degré auquel la vie quotidienne peut se compléter à pied augmente, la demande locative globale de la zone devrait recevoir un coup de pouce.
De plus, bien que la zone de Hatsudai/Nishi-Shinjuku 3-chome ait traditionnellement été traitée comme une « zone de profil légèrement plus bas » au sein de Nishi-Shinjuku, l'achèvement des tours jumelles de classe 230m devrait élever considérablement son profil. Cela soutiendra également les prix des appartements d'occasion.
Effet de Signal de la Participation de Grands Promoteurs
La participation de Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation et Tokyo Tatemono — trois des principales sociétés immobilières nationales du Japon — en tant que promoteurs membres est un signal important démontrant le niveau de gestion des risques et la fiabilité des projections de revenus. Ces promoteurs ont décidé de participer après avoir effectué leurs propres études de marché et simulations financières, et leur participation continue signifie un engagement fort envers le projet.
Actions que les Propriétaires Devraient Entreprendre
Pour les propriétaires immobiliers ayant des actifs près du District Ouest de Nishi-Shinjuku 3-chome, il y a des points à considérer à ce stade. Premièrement, le calendrier d'environ 10 ans jusqu'à l'achèvement signifie qu'il n'y a pas d'urgence à décider « s'il faut vendre maintenant ». D'un autre côté, à mesure que l'activité de démolition et de construction s'intensifie à partir de l'exercice 2027, il peut y avoir des changements temporaires dans l'environnement de vie, tels que le bruit de construction et les restrictions de circulation à proximité. Pour ceux qui gèrent des propriétés locatives, une divulgation soigneuse d'informations aux locataires et la consideration de révisions des loyers et des conditions contractuelles si nécessaire sont conseillées.
Il est également important de surveiller continuellement comment la demande locative de la zone évoluera avec l'augmentation de l'offre après l'achèvement. L'impact différera grandement entre les propriétés qui concurrencent les nouvelles tours de condominiums et celles qui bénéficient d'une meilleure commodité de vie.
Résumé
Points clés du Projet de Réaménagement Urbain de Classe 1 du District Ouest de Nishi-Shinjuku 3-chome :
- Échelle : Le plus grand développement de Nishi-Shinjuku, centré sur des tours jumelles — Tour Nord de 63 étages/~229m et Tour Sud de 62 étages/~228m — avec environ 3 200 unités totales et une superficie totale de ~383 578 m²
- Structure : Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation et Tokyo Tatemono en tant que promoteurs membres participants ; Maeda Construction Company en tant qu'entrepreneur commercial désigné
- Calendrier : En raison de la hausse des coûts de construction, le début a été retardé de l'exercice 2026 à 2028. Approbation du plan de conversion des droits : exercice 2026 ; achèvement : exercice 2035
- Tendances des Prix des Terrains : Les prix des terrains publiés 2026 de l'Arrondissement de Shinjuku sont en moyenne de +12,88%, continuant un niveau élevé d'augmentation
- Perspective d'Investissement : Dans le contexte de la certitude des décisions d'urbanisme finalisées et de l'association établie, le potentiel d'appréciation de la valeur à long terme de la zone est élevé
Plutôt que de réagir aux changements à court terme du retard de construction, il est important de développer une stratégie d'actifs avec la vision à long terme de l'achèvement à l'exercice 2035.
Questions Fréquemment Posées (FAQ)
Q1. Dans quelle phase se trouve actuellement le redéveloppement du District Ouest de Nishi-Shinjuku 3-chome ?
L'Association de Réaménagement Urbain a reçu l'approbation de création du Gouvernement Métropolitain de Tokyo en février 2023, et le projet se trouve actuellement dans la phase de formulation du plan de conversion des droits. L'approbation du plan de conversion des droits est prévue pour l'exercice 2026, et la démolition des bâtiments existants devrait commencer à l'exercice 2027.
Q2. Quand sera l'achèvement ? J'ai entendu dire que le calendrier a changé.
Selon les dernières perspectives de janvier 2026, des révisions de conception sont effectuées en réponse à la flambée des prix des matériaux de construction et des coûts de main-d'œuvre, et le début de la construction a été retardé de l'exercice 2026 initialement prévu à l'exercice 2028. Par conséquent, l'achèvement du projet est attendu à l'exercice 2035. Les approbations administratives de la création de l'association et de la décision d'urbanisme ont été complétées, et la certitude du projet est maintenue.
Q3. Quand l'impact sur les marchés locatif et de vente à proximité de la zone de redéveloppement commencera-t-il à se faire sentir ?
La valeur attendue des prix des terrains est déjà reflétée dans une certaine mesure dans les prix des terrains publiés de 2026 (+12,88% en g.a.). Les impacts physiques (bruit, restrictions de circulation, etc.) s'intensifieront après le début des travaux de démolition à l'exercice 2027, et l'effet de stimulation de la demande devrait se matérialiser pleinement après l'achèvement à l'exercice 2035. Cependant, la prime psychologique liée à une notoriété accrue peut commencer à se former même avant l'achèvement.
Q4. Quelle est la signification de la participation de Nomura Real Estate et Sumitomo Corporation ?
La participation de grands promoteurs en tant que membres de l'association signifie que des professionnels ont minutieusement examiné la rentabilité et la faisabilité du projet avant de s'engager. Cela fonctionne comme un facteur réduisant le risque d'une interruption potentielle du projet, et influence positivement les décisions de prêt des institutions financières et l'évaluation des biens immobiliers proches.
Références
- Site officiel de la commune de Shinjuku
- Bureau du Développement Urbain du Gouvernement Métropolitain de Tokyo
- Communiqué de presse du Gouvernement Métropolitain de Tokyo (31 janvier 2023)
- Communiqué de presse Nomura Real Estate (2 février 2023)
- Commune de Shinjuku "Prix des Terrains Publiés Reiwa 8"
