Dans le quartier ouest de la gare de Keikyu Kamata, désigné comme « pôle central » de l'arrondissement d'Ota à Tokyo, un nouveau projet de réaménagement urbain entre dans sa phase de lancement. Le « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur nord du centre de Keikyu Kamata », dont la décision d'urbanisme a été publiée le 12 décembre 2025, est un projet d'envergure visant la construction d'un complexe multifonctionnel d'environ 46 000 m² de surface totale, comprenant 21 étages et 480 logements. De plus, en octobre 2025, le plan d'exploitation de la « Nouvelle ligne aéroportuaire (ligne Kamakama) » reliant JR Kamata à Keikyu Kamata a été approuvé par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, renforçant encore l'attractivité et la valeur immobilière de l'ensemble du secteur.
Comment le réaménagement de la sortie ouest de Keikyu Kamata s'est-il déroulé en deux phases ?
Pour comprendre la transformation de la sortie ouest de la gare de Keikyu Kamata, il est essentiel de remonter à la première phase achevée en 2015. Le réaménagement de ce secteur ne s'est pas réalisé en une seule fois, mais s'est déployé par étapes sur environ 20 ans.
Phase 1 : Le réaménagement du parvis ouest achevé en 2015 (Proud City Kamata)
Depuis la création en 1999 du « Comité d'étude pour l'aménagement du secteur ouest de Keikyu Kamata », la collaboration entre les habitants, les collectivités et les opérateurs a abouti à l'achèvement, en décembre 2015, du « Projet de réaménagement urbain de type 1 du parvis ouest de Keikyu Kamata ». Avec la participation de Nomura Real Estate et Sumitomo Corporation en tant que membres associés, le complexe « Proud City Kamata » a vu le jour : un bâtiment de 20 étages en surface et 1 sous-sol, d'une hauteur de 73,50 m et comprenant 320 logements. Les étages 1 à 3 accueillent des commerces, tandis que les étages 4 et au-delà sont résidentiels. Relié directement à la gare de Keikyu Kamata par une passerelle piétonne, ce complexe pratique est devenu le symbole de la sortie ouest. Ce projet a bénéficié de l'achèvement en 2012 de la mise en viaduc intégral de la ligne à proximité de la gare de Keikyu Kamata, témoignant de la mise en place progressive des infrastructures urbaines autour de la gare.
Phase 2 : Le réaménagement en cours du secteur nord du centre
Environ 10 ans après l'achèvement de la phase 1, un nouveau projet de réaménagement a émergé dans le secteur adjacent au nord. En 2020, l'« Association préparatoire de réaménagement du secteur nord du centre de Keikyu Kamata » a été créée, marquant le début concret des préparatifs. Le 12 décembre 2025, la décision d'urbanisme a été publiée par l'arrondissement d'Ota. Cette décision comprend trois arrêtés : la validation du projet de réaménagement urbain de type 1, la modification de la zone de haute utilisation et la modification du plan de district, posant ainsi les bases juridiques de l'opération.
Présentation du projet — Terrain, envergure et programme des équipements
Périmètre d'intervention et superficie
Le périmètre d'intervention du projet se situe dans les îlots 3 à 9 du 4-chōme de Kamata, arrondissement d'Ota, Tokyo (aux environs de Kamata 4-5-9), pour une superficie d'intervention d'environ 0,6 ha (6 000 m²). La superficie du terrain est d'environ 5 130 m² et l'emprise au sol d'environ 3 570 m². Bien que légèrement plus compact que le parvis ouest de la phase 1 (environ 1,0 ha), ce projet présente un niveau de complexité élevé du fait de son insertion dans un tissu urbain existant dense.
Dimensions du bâtiment et affectations
Le bâtiment prévu comprend 1 sous-sol et 21 étages en surface, pour une hauteur d'environ 75 m et une surface totale d'environ 46 180 m² (soit environ 4,6 hectares de plancher). Les affectations se répartissent comme suit : le sous-sol accueillera un parc à vélos, une salle de réunion et un parking. Les 1er et 2e étages sont prévus pour des commerces, destinés à répondre aux besoins quotidiens des habitants du quartier. Les étages 4 à 21 comprendront 480 logements, dépassant ainsi l'offre de Proud City Kamata (320 logements) de la phase 1.
Les trois piliers du concept « KAMATA UP TERRACE »
Le concept de ce projet porte le nom de « KAMATA UP TERRACE ». Il traduit la volonté de faire évoluer (« update ») le quartier de Kamata et de créer un espace ouvert à la manière d'une « terrasse ». Ce concept repose sur trois piliers : ① la création d'une ville piétonne animée et accueillante, ② le rebranding de Kamata pour renforcer le dynamisme local, et ③ un urbanisme durable aligné sur les Objectifs de Développement Durable (ODD). Au-delà d'une simple reconstruction, cette vision visant à redéfinir l'image de marque même de Kamata mérite d'être saluée dans une perspective de valorisation à long terme du quartier.
Calendrier du projet et état d'avancement — Quand débuteront les travaux et quand sera-t-il achevé ?
De la création de l'association préparatoire en 2020 à la décision d'urbanisme de décembre 2025
Le projet a été lancé en 2018 avec la création du « Comité de concertation pour la densification du secteur nord du centre de Keikyu Kamata ». L'association préparatoire a ensuite été constituée en 2020, et des réunions d'information pour les riverains ont eu lieu en 2023. En janvier-février 2025, des sessions de présentation de l'avant-projet d'urbanisme ont rassemblé 155 participants sur deux jours, aboutissant à la publication de la décision d'urbanisme le 12 décembre de la même année. Sept années se sont écoulées entre la conception initiale et la décision d'urbanisme — le fruit d'un travail de concertation patient et méthodique.
Prochaines étapes — Constitution de l'association, transfert de droits, lancement des travaux en 2028 et achèvement en 2032
À ce jour (mars 2026), les démarches en vue de la constitution de l'association de réaménagement urbain sont en cours. Les étapes suivantes comprennent l'agrément de l'association, l'élaboration et la validation du plan de transfert des droits, les négociations d'indemnisation et de relogement, avec pour objectif le début des travaux au cours de l'exercice 2028 (Reiwa 10). L'achèvement est visé pour 2032. Sachant qu'un délai de 3 à 5 ans entre la décision d'urbanisme et le début des travaux est habituel pour ce type de projet, ce calendrier apparaît réaliste et prudent.
Quelle est la structure organisationnelle du projet ?
Le maître d'ouvrage du projet est l'« Association préparatoire de réaménagement du secteur nord du centre de Keikyu Kamata ». Les deux partenaires opérationnels sont la Fondation pour la construction ignifuge de la région métropolitaine (Shutoken Funen Kenchiku Kōsha) et Mitsui Fudosan Residential. La Fondation pour la construction ignifuge est un organisme à caractère public disposant d'une riche expérience en matière de réaménagement dans la métropole de Tokyo, garantissant ainsi la dimension d'intérêt général du projet. Mitsui Fudosan Residential, leader du développement résidentiel à grande échelle, est chargé d'assurer la qualité et l'attractivité commerciale des 480 logements en accession ou en location. Il est à noter que Nomura Real Estate avait participé en tant que membre associé à la phase 1 du parvis ouest, témoignant de l'intérêt continu des grands promoteurs pour ce secteur.
En comparaison avec des projets similaires en cours dans des secteurs voisins de Tokyo, cette opération, bien que d'une envergure plus modeste, progresse de manière régulière depuis la constitution de l'association préparatoire jusqu'à la décision d'urbanisme. À l'instar du Réaménagement de la sortie nord de la gare de Tateishi | Tour de 36 étages et nouvel hôtel de ville pour 128 milliards de yens ou du Réaménagement de Musashi-Koyama / Koyama 3-chōme | Tour de 39 étages pour 96,3 milliards de yens, ce projet illustre la dynamique en chaîne des opérations de réaménagement dans le sud de Tokyo et le secteur Jōnan.
Quelles synergies avec la ligne Kamakama (Nouvelle ligne aéroportuaire) ?
Un facteur externe incontournable pour ce projet est la mise en œuvre de la Nouvelle ligne aéroportuaire (communément appelée « ligne Kamakama »). Cette évolution, à mon sens, influencera considérablement la valeur à long terme du réaménagement du secteur nord du centre.
Approbation du plan d'exploitation par le ministère des Transports en octobre 2025 — Ouverture visée entre 2038 et 2042
Le 3 octobre 2025, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a approuvé le « Plan d'amélioration de la rapidité » de la Nouvelle ligne aéroportuaire. Cela a officiellement lancé le projet de construction de la « ligne Kamakama », un nouveau tronçon souterrain d'environ 1,7 km reliant la gare JR/Tokyu de Kamata à la gare de Keikyu Kamata. Le coût total du projet s'élève à environ 124,8 milliards de yens, avec une période de construction s'étalant d'octobre 2025 à mars 2042. La construction sera réalisée par phases : la première entre Yaguchinowatashi et Keikyu Kamata, la seconde entre Keikyu Kamata et Otorii, avec une ouverture visée entre 2038 et 2042. Selon les estimations de l'arrondissement d'Ota, les retombées économiques s'élèveraient à environ 290 milliards de yens la première année d'exploitation et à environ 570 milliards de yens cumulés sur dix ans (source : page principale « Nouvelle ligne aéroportuaire (ligne Kamakama) » de l'arrondissement d'Ota).
Un renforcement considérable de la fonction de pôle de correspondance de Keikyu Kamata
Actuellement, les gares JR Kamata (Tokyu Kamata) et Keikyu Kamata sont distantes d'environ 10 minutes à pied, et la correspondance nécessite de sortir à l'extérieur. Avec la réalisation de la ligne Kamakama, JR Kamata — où convergent les lignes Tokyu Tamagawa et Ikegami — et Keikyu Kamata — desservie par la ligne principale Keihin Kyuko et la ligne Aéroport — seront reliées par une liaison souterraine. Cela signifie une amélioration considérable de l'accès à l'aéroport de Haneda depuis les lignes Tokyu, entraînant une augmentation du nombre d'usagers de la gare de Keikyu Kamata ainsi qu'une expansion de la demande commerciale et résidentielle. Alors que l'achèvement du réaménagement du secteur nord est prévu pour 2032, l'ouverture de la ligne Kamakama est visée entre 2038 et 2042. Autrement dit, quelques années seulement après la livraison, les infrastructures environnantes connaîtront une transformation majeure. C'est précisément pourquoi la valeur à long terme de ce secteur pourrait s'avérer supérieure aux estimations actuelles.
Quelle place dans les orientations stratégiques de l'arrondissement d'Ota ?
Le statut de « pôle central » et de « pôle de la gare de Keikyu Kamata »
Le plan directeur d'urbanisme de l'arrondissement d'Ota désigne les environs de la gare de Keikyu Kamata comme « pôle central » de l'arrondissement. Par ailleurs, le « Grand Design du secteur de la gare de Kamata » positionne le parvis de la gare JR Kamata comme « pôle de la gare de Kamata » et celui de la gare de Keikyu Kamata comme « pôle de la gare de Keikyu Kamata », adoptant une stratégie d'aménagement visant à articuler ces deux centralités. Le réaménagement du secteur nord du centre s'inscrit parfaitement dans cette orientation, bénéficiant d'un cadre favorable au soutien et à la coopération des collectivités.
Un plan de district incitatif favorisant le renouvellement autonome du voisinage
Dans les environs du projet, un « plan de district de type harmonisation du paysage urbain » s'applique sur environ 2,5 ha, encourageant la reconstruction individuelle grâce à l'assouplissement des règles de prospect et de coefficient d'occupation des sols. Au-delà du seul projet de réaménagement à grande échelle, un dispositif permettant la modernisation progressive et autonome du tissu urbain est en place, offrant la perspective d'une montée en qualité continue de l'ensemble du secteur après l'achèvement du projet.
Impact sur les prix fonciers et le marché immobilier — Comment la valeur de Kamata va-t-elle évoluer ?
Évolution des prix fonciers autour de la gare de Kamata (2025 : +8,14 %)
Selon les données foncières, le prix moyen du terrain aux environs de la gare de Kamata atteint environ 1,6 million de yens/m² (soit environ 5,3 millions de yens/tsubo) d'après les prix publics de 2025, enregistrant une hausse de +8,14 % sur un an. Cette progression dépasse celle de l'ensemble de l'arrondissement d'Ota (+7,5 %), plaçant Kamata dans la tranche de prix la plus élevée de l'arrondissement. L'avancement du réaménagement et les perspectives liées à la ligne Kamakama sont identifiés comme les principaux moteurs de cette hausse foncière, avec une variation annuelle des prix de transaction foncière atteignant +10,13 %, en nette accélération (chiffres basés sur les données officielles des prix fonciers).
Prévisions de demande résidentielle et commerciale après l'achèvement du réaménagement
Si 480 logements seront livrés à l'achèvement en 2032, c'est entre 2038 et 2042, autour de l'ouverture de la ligne Kamakama, qu'un afflux de nouvelle demande résidentielle et commerciale est attendu. Dans un contexte de concurrence accrue entre les projets de réaménagement dans le sud de Tokyo et le secteur Jōnan, Keikyu Kamata dispose d'un atout rare : sa connexion directe avec l'aéroport de Haneda. L'intérêt pour ce secteur devrait encore s'intensifier à l'avenir. Comme le souligne l'article Les grands projets de réaménagement qui transforment Tokyo en 2025, le secteur de Haneda trace son propre scénario de croissance au sein de la vague de réaménagement qui touche l'ensemble de la capitale.
Comment les prix de transaction évoluent-ils réellement ?
Au-delà des prix publics des terrains, vérifions également les prix de transaction réellement pratiqués. Le tableau ci-dessous met en regard, à partir des données de prix des transactions immobilières publiées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, les transactions de copropriétés d'occasion dont le nom de secteur contient « Kamata (蒲田) » et l'ensemble de l'arrondissement d'Ota.
| Année | Nombre de transactions | Prix au m² du secteur (médiane) | Prix au m² de l'ensemble de l'arrondissement d'Ota (médiane) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 273 | ¥914 000 | ¥856 000 |
| 2024 | 283 | ¥1 000 000 | ¥877 000 |
| 2025 | 338 | ¥1 059 000 | ¥909 000 |
| 2026 (1er trimestre uniquement) | 41 | ¥960 000 | ¥867 000 |
Entre 2023 et 2025, la hausse atteint +15,9 % à Kamata, contre +6,2 % pour l'ensemble de l'arrondissement d'Ota. Une progression plus de deux fois supérieure à celle de l'ensemble de l'arrondissement, et un niveau qui reste au-dessus de la moyenne de l'arrondissement sur toute la période.
En valeur absolue, les transactions de copropriétés d'occasion à Kamata depuis 2025 affichent une médiane de ¥33 millions pour une surface privative de 35 m², environ la moitié des transactions se situant entre ¥24 millions et ¥47 millions. Le fait que la surface privative médiane s'établisse à 35 m² montre que l'offre destinée aux personnes seules est au cœur de ce marché.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement.
L'avis d'INA (septembre 2026)
À partir d'ici, il ne s'agit plus de documents publics mais de notre propre appréciation.
Kamata est un secteur où les attentes liées au réaménagement se traduisent régulièrement dans les prix de transaction réels. Il maintient sur trois ans un taux de progression plus de deux fois supérieur à celui de l'ensemble de l'arrondissement d'Ota. Nous y voyons le résultat d'une intégration progressive par le marché du réaménagement de la sortie ouest, mené en deux phases, et de la poursuite des discussions sur la Nouvelle ligne aéroportuaire.
C'est la fourchette de prix qui mérite l'attention. Une médiane de ¥33 millions pour 35 m² de surface privative signifie que les studios d'investissement sont au centre des transactions. La nature des variations de prix y diffère d'un marché où les familles acquéreuses pour se loger tiennent le premier rôle. Dès lors que les prix se forment sur la décision d'investisseurs, la structure réagit facilement aux évolutions des taux d'intérêt et des conditions de financement.
Critères de décision pour l'investisseur
- Vérifier la rentabilité à partir des loyers réellement pratiqués. Sur un marché dominé par les studios, l'écart entre le loyer escompté et le loyer effectivement conclu pèse lourdement sur le budget.
- La Nouvelle ligne aéroportuaire n'est pas une décision acquise. Un budget fondé sur sa réalisation ne doit être établi qu'après vérification de l'avancement du projet.
- Le 1er trimestre 2026 s'établit à ¥960 000/m², en deçà de l'année précédente. L'agrégation ne porte que sur 41 transactions, mais le trimestre suivant permettra de vérifier si la hausse marque une pause.
Foire aux questions (FAQ)
Q1. Quand le réaménagement du secteur nord du centre de Keikyu Kamata sera-t-il achevé ?
Le début des travaux est visé pour l'exercice 2028 (Reiwa 10), avec un achèvement prévu en 2032. Actuellement, à la suite de la décision d'urbanisme de décembre 2025, les démarches pour la constitution de l'association de réaménagement urbain sont en cours.
Q2. Quels types d'équipements seront construits dans le cadre de ce réaménagement ?
Un complexe multifonctionnel de 1 sous-sol et 21 étages, d'une surface totale d'environ 46 000 m², est prévu. Le sous-sol accueillera un parc à vélos et une salle de réunion, les 1er et 2e étages des commerces, et les étages 4 à 21 un total de 480 logements. La hauteur du bâtiment sera d'environ 75 m.
Q3. Qui pilote ce projet de réaménagement ?
L'Association préparatoire de réaménagement du secteur nord du centre de Keikyu Kamata est le maître d'ouvrage, avec la Fondation pour la construction ignifuge de la région métropolitaine et Mitsui Fudosan Residential comme partenaires opérationnels.
Q4. Le projet de ligne Kamakama (Nouvelle ligne aéroportuaire) est-il lié à ce réaménagement ?
Il ne s'agit pas d'un partenariat opérationnel direct, mais la réalisation de la ligne Kamakama, en reliant JR Kamata (Tokyu) et Keikyu Kamata par une liaison souterraine, améliorera considérablement l'accessibilité des équipements issus du réaménagement. Le ministère des Transports a approuvé le plan d'exploitation en octobre 2025, avec une ouverture visée entre 2038 et 2042. Cette amélioration des infrastructures de transport devrait encore renforcer la valeur immobilière du secteur.
À lire également
Sources et références
- Arrondissement d'Ota — « Aménagement du secteur nord du centre de Keikyu Kamata »
- Arrondissement d'Ota — « Projet de réaménagement urbain de type 1 du parvis ouest de Keikyu Kamata » (achevé)
- Arrondissement d'Ota — « Aménagement du secteur ouest de la gare de Keikyu Kamata »
- Arrondissement d'Ota — « Documents de la réunion d'information sur le projet d'urbanisme du secteur nord du centre de Keikyu Kamata » (mai 2025)
- Arrondissement d'Ota — « Nouvelle ligne aéroportuaire (ligne Kamakama) — Page principale »
- Site officiel de l'Association préparatoire de réaménagement du secteur nord du centre de Keikyu Kamata
- Bureau de l'urbanisme de la Métropole de Tokyo — « Projet de réaménagement urbain de type 1 du parvis ouest de Keikyu Kamata »
