Ces informations sont à jour en date de septembre 2026.
En croisant le réaménagement d'Ōimachi (大井町) avec les prix des appartements, nous constatons, à partir des données de transactions du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme agrégées par nos soins, que le prix au m² des copropriétés d'occasion du secteur nommé « Ōi » (大井) a progressé de +11,8 % en 2025 par rapport à l'année précédente, dépassant les +6,4 % de l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa. À l'inverse, le secteur voisin de « Higashi-Ōi » (東大井, littéralement « Ōi-Est ») reste, quant à lui, en dessous de la moyenne de l'arrondissement.
Avec l'ouverture d'OIMACHI TRACKS, beaucoup se demandent si « les appartements d'Ōimachi vont prendre de la valeur ». Dans cet article, nous vérifions d'abord le contenu et le calendrier du réaménagement à partir de sources primaires, puis nous présentons les données de marché par secteur, avant de livrer, dans une dernière partie séparée, notre propre lecture de la situation.
Points clés de cet article
- OIMACHI TRACKS a ouvert le 28 mars 2026, et la nouvelle mairie de l'arrondissement de Shinagawa doit ouvrir en septembre 2029.
- Selon les données du MLIT agrégées par nos soins, le prix au m² des copropriétés d'occasion à Ōi s'est établi à ¥1 461 000 en 2025, soit 12,4 % de plus que l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa.
- Higashi-Ōi a progressé de +15,6 % entre 2023 et 2025, mais son niveau reste inférieur à celui de l'ensemble de l'arrondissement.
- Les logements d'OIMACHI TRACKS sont des résidences locatives et des résidences de services, sans aucune offre de copropriété neuve à la vente.
- 2026 ne dispose que des données du premier trimestre, en nombre trop faible pour juger de l'évolution récente.
Qu'est-ce que le réaménagement d'Ōimachi ? OIMACHI TRACKS et la nouvelle mairie comme piliers du projet
Le réaménagement d'Ōimachi est un projet mené conjointement par « OIMACHI TRACKS » de JR East et la construction de la nouvelle mairie de l'arrondissement de Shinagawa, tous deux situés dans le même secteur de Hiromachi (広町). En novembre 2020, l'arrondissement de Shinagawa a adopté le « Plan directeur d'aménagement urbain autour de la gare d'Ōimachi », qui positionne le secteur de Hiromachi comme le futur cœur de l'arrondissement à travers une reconversion foncière de grande ampleur.
Ce projet s'appuie sur le remembrement foncier du secteur Hiromachi 2-chome (environ 6,1 hectares), mené par l'Agence UR de rénovation urbaine (UR都市機構, UR Urban Renaissance Agency). D'anciens terrains de logements de fonction de JR East et des terrains municipaux y sont réorganisés, tandis que des voiries et une esplanade côté nord de la gare sont aménagées et que les parcelles constructibles sont redistribuées.
L'ampleur d'OIMACHI TRACKS
Selon les documents publiés par JR East, le secteur A-1, cœur d'OIMACHI TRACKS, développe une surface de plancher totale d'environ 250 000 m², sur 26 étages en élévation et environ 115 m de hauteur. Il se compose d'environ 124 000 m² de bureaux, environ 19 700 m² de commerces, d'un hôtel de 285 chambres et de 272 logements en résidence.
Sur la gauche du schéma, indiqué en pointillés au-dessus de TRACKS PARK, se trouve l'emplacement prévu de la nouvelle mairie de l'arrondissement de Shinagawa. Le plan montre un cheminement piéton surélevé reliant la gare d'Ōimachi à la tour hôtel-résidence, puis à la tour de bureaux, en longeant l'esplanade jusqu'au côté de la future mairie.
La philosophie du projet et sa démarche environnementale sont présentées dans la vision d'aménagement urbain portée par OIMACHI TRACKS ; à partir d'ici, cet article se concentre exclusivement sur la question des prix de l'immobilier.
Calendrier du réaménagement d'Ōimachi (objectif)
Le réaménagement d'Ōimachi a déjà vu l'ouverture d'OIMACHI TRACKS en mars 2026 ; l'ouverture de la nouvelle mairie de l'arrondissement de Shinagawa est, elle, prévue pour septembre 2029. La valorisation de l'ancien site de la mairie viendra dans une étape ultérieure. Voici le détail, en distinguant ce qui est réalisé de ce qui reste à venir.
| Période | Contenu | Statut |
|---|---|---|
| Novembre 2020 | Adoption par l'arrondissement de Shinagawa du « Plan directeur d'aménagement urbain autour de la gare d'Ōimachi » | Réalisé |
| Novembre 2021 | Décision de plan d'urbanisme pour le remembrement foncier du secteur Hiromachi 2-chome (décision de l'arrondissement de Shinagawa) | Réalisé |
| Septembre 2023 | Création de l'association préparatoire au réaménagement urbain du secteur E, sortie ouest de la gare d'Ōimachi | Réalisé |
| Décembre 2024 | Modification du plan de secteur de Hiromachi (plan de secteur définissant une zone de promotion du réaménagement) | Réalisé |
| 1er octobre 2025 | Début des travaux de la nouvelle mairie générale de l'arrondissement de Shinagawa | Réalisé |
| 28 mars 2026 | Grand opening d'OIMACHI TRACKS | Réalisé |
| Juin 2029 | Achèvement de la construction de la nouvelle mairie de l'arrondissement de Shinagawa | Objectif |
| Septembre 2029 | Ouverture de la nouvelle mairie de l'arrondissement de Shinagawa | Objectif |
| À partir de l'exercice 2029 | Démolition de l'actuelle mairie et valorisation du terrain (élaboration d'un plan d'usage, modification du plan d'urbanisme, appel d'offres et sélection d'un opérateur) | Objectif (contenu non défini) |
| Exercice 2033 | Fin de la période du projet de remembrement foncier du secteur Hiromachi 2-chome | Objectif |
OIMACHI TRACKS a effectué son grand opening le 28 mars 2026, le même jour que TAKANAWA GATEWAY CITY à la gare de Takanawa Gateway. JR East présente ces deux opérations conjointement comme relevant de l'aménagement de la « grande région de Shinagawa » (広域品川圏). Le projet côté Takanawa est détaillé dans le réaménagement du secteur nord de la gare de Shinagawa et son impact sur la valeur immobilière.
Concernant l'ancien site de la mairie, l'arrondissement de Shinagawa indique, dans un document daté de mai 2025, « poursuivre l'étude de sa valorisation en vue de la démolition de l'actuelle mairie à partir de l'exercice 2029 (Reiwa 11) ». Le terrain de l'actuelle mairie fait environ 13 484 m², et rien n'est encore décidé quant à ce qui y sera construit.
Le secteur E de la sortie ouest de la gare d'Ōimachi n'en est, selon les informations publiées par l'arrondissement, qu'au stade de la création de son association préparatoire, en septembre 2023. Ni la taille des bâtiments ni la date d'achèvement n'ont été rendues publiques.
Comment les prix des appartements à Ōimachi ont-ils évolué avec le réaménagement ?
Les prix des copropriétés d'occasion à Ōimachi ont fortement progressé en 2025 dans le secteur nommé « Ōi », dépassant l'ensemble de l'arrondissement. Voici les résultats de notre agrégation, secteur par secteur, à partir des informations sur les prix des transactions immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. Les transactions considérées portent sur des « copropriétés d'occasion » ; le prix au m² correspond à la médiane.
Prix au m² médian et nombre de transactions par année
| Année | Ōi, prix au m² | Ōi, transactions | Higashi-Ōi, prix au m² | Higashi-Ōi, transactions | Ensemble de l'arrondissement de Shinagawa, prix au m² | Ensemble de l'arrondissement, transactions |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | ¥1 243 000 | 78 | ¥1 081 000 | 128 | ¥1 140 000 | 1 753 |
| 2024 | ¥1 307 000 | 75 | ¥1 192 000 | 108 | ¥1 222 000 | 1 821 |
| 2025 | ¥1 461 000 | 100 | ¥1 250 000 | 121 | ¥1 300 000 | 2 043 |
| 2026 (1er trimestre uniquement, provisoire) | ¥1 350 000 | 11 | ¥1 200 000 | 27 | ¥1 338 000 | 358 |
Ōi a progressé de +11,8 % en 2025 par rapport à l'année précédente, dépassant les +6,4 % de l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa. Sur les deux années 2023 à 2025, Ōi affiche +17,5 % contre +14,0 % pour l'ensemble de l'arrondissement. L'écart avec l'ensemble de l'arrondissement, qui n'était que de +7,0 % en 2024, s'est élargi à +12,4 % en 2025.
Higashi-Ōi, sur les mêmes deux années, progresse de +15,6 %, un rythme supérieur à celui de l'ensemble de l'arrondissement. Mais son niveau est resté, de façon constante, inférieur à celui de l'ensemble de l'arrondissement de 2023 à 2025 : en 2025, il s'établit à ¥1 250 000, soit 3,8 % de moins que l'ensemble de l'arrondissement.
2026 ne dispose que des données du premier trimestre : 11 transactions pour Ōi, 27 pour Higashi-Ōi. Le nombre de transactions étant trop faible, on ne peut pas déterminer si les prix ont baissé ou augmenté en 2026. De même, pour Ōi, dont le volume annuel avoisine 100 transactions, le nombre trimestriel n'atteint même pas 30 : nous ne fondons donc pas non plus notre analyse sur une évolution trimestre par trimestre.
Montants réels des transactions et composition par ancienneté
Nous examinons aussi les transactions de janvier 2025 à mars 2026 sous l'angle du montant total et de la surface.
| Élément | Ōi | Higashi-Ōi | Ensemble de l'arrondissement de Shinagawa |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 111 | 148 | 2 401 |
| Prix médian | ¥75 millions | ¥65 millions | ¥60 millions |
| Fourchette interquartile (50 % centraux) | ¥44 millions – ¥150 millions | ¥33 millions – ¥97 millions | ¥32 millions – ¥100 millions |
| Surface privative médiane | 55 m² | 55 m² | 55 m² |
| Part des biens construits à partir de 2016 | 31,5 % (35 transactions) | 13,5 % (20 transactions) | 22,8 % (548 transactions) |
| Part des biens construits avant 1999 | 29,7 % (33 transactions) | 39,9 % (59 transactions) | 37,1 % (891 transactions) |
À Ōi, la moitié centrale des transactions se situe entre ¥44 millions et ¥150 millions, avec une fourchette haute particulièrement large. Par ancienneté, plus de 30 % des transactions à Ōi portent sur des biens construits à partir de 2016, tandis qu'à Higashi-Ōi, environ 40 % des transactions portent sur des biens construits avant 1999.
Notez que le prix médian des transactions et le prix au m² médian sont calculés séparément ; leur classement respectif ne coïncide donc pas nécessairement.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement. Aucune garantie n'est donnée quant à l'actualité, l'exactitude ou l'exhaustivité de ces données.Les données évoluent différemment selon les secteurs de réaménagement, même au sein du même arrondissement de Shinagawa. Le réaménagement devant la gare de Meguro et ses données de prix présente, avec la même méthode d'agrégation, un secteur où le prix au m² a reculé après un pic en 2024, alors même que l'ensemble de l'arrondissement progressait.
Le réaménagement va-t-il augmenter l'offre de logements à Ōimachi ?
Tous les logements créés par OIMACHI TRACKS sont des résidences locatives ou des résidences de services ; aucune copropriété neuve à la vente n'y est incluse. Selon le descriptif du projet publié par JR East, les 272 logements en résidence d'OIMACHI TRACKS se répartissent en 174 unités locatives, 20 unités SOHO et 78 unités de résidence de services.
Selon le site officiel, « OIMACHI TRACKS RESIDENCE » est une tour résidentielle locative haut de gamme de 194 unités au total, avec des logements du 18e au 24e étage et des espaces SOHO au 14e étage. Du 15e au 17e étage se trouve « Oakwood Ōimachi Tracks Tokyo » (78 chambres au total), une résidence de services exploitée par The Ascott Limited.
La nouvelle mairie est un bâtiment administratif et ne comprend pas de logements. L'usage futur de l'ancien site de la mairie n'est pas encore défini, et l'on ignore encore si des logements y seront inclus. Le secteur E de la sortie ouest de la gare d'Ōimachi n'en est, lui aussi, qu'au stade de l'association préparatoire, sans nombre de logements publié.
Autrement dit, à la date de septembre 2026, aucun des quatre projets traités dans cet article (OIMACHI TRACKS, la nouvelle mairie, l'ancien site de la mairie, le secteur E de la sortie ouest de la gare d'Ōimachi) ne comporte de projet de copropriété neuve à la vente rendu public. Notons que, indépendamment de ces opérations, des copropriétés privées neuves peuvent être commercialisées individuellement dans le secteur environnant.
Le regard d'INA
Ce qui suit n'est pas tiré de documents publiés, mais constitue notre propre lecture des faits.
Selon nous, la progression de 2025 conjugue l'anticipation de l'ouverture et le renouvellement du parc de biens vendus
Nous pensons que la progression d'Ōi en 2025 traduit, en partie, l'anticipation du marché avant l'ouverture d'OIMACHI TRACKS. Le fait que l'écart avec l'ensemble de l'arrondissement soit passé de +7,0 % à +12,4 % en un an seulement mérite, selon nous, une attention particulière en tant que dynamique propre à ce secteur.
Dans le même temps, la part des transactions portant sur des biens construits à partir de 2016 atteint 31,5 % à Ōi, contre 22,8 % pour l'ensemble de l'arrondissement. Le prix au m² étant structurellement plus élevé pour les biens récents, nous estimons qu'une partie de cet écart provient de la composition même des biens vendus. Il serait donc prématuré d'en conclure que « le réaménagement a fait progresser un même bien de 12 % ».
Ōi et Higashi-Ōi doivent, selon nous, être considérés comme deux marchés distincts
Higashi-Ōi affiche un taux de croissance égal ou supérieur à celui de l'ensemble de l'arrondissement, mais son niveau de prix lui reste inférieur. Nous y voyons notamment l'effet de la forte proportion de biens construits avant 1999, alors que les biens construits à partir de 2016 n'y représentent que 13,5 %.
La distance à la gare d'Ōimachi et à OIMACHI TRACKS, l'ancienneté du bâtiment et la qualité de sa gestion font varier la formation des prix, même au sein d'une même « zone d'Ōimachi ». Nous recommandons de ne pas juger un bien bon marché ou cher sur la seule base de la moyenne du secteur nommé.
Loyers et rendement : distinguer la concurrence propre aux résidences locatives
OIMACHI TRACKS a ajouté 194 logements locatifs haut de gamme au marché. Cette offre neuve reliée directement à la gare pourrait entrer en concurrence avec les biens locatifs haut de gamme déjà présents alentour pour attirer des locataires. En revanche, de nombreuses copropriétés d'occasion divisées appartiennent à une gamme de loyers différente, ce qui limite, selon nous, la concurrence directe.
Cet article ne présente pas de chiffres de loyer ni de rendement. Notons toutefois que, lorsque le prix d'achat augmente, le rendement brut diminue mécaniquement même à loyer identique. Nous vous invitons, pour votre analyse, à tenir compte de la différence entre rendement brut et rendement net, et à juger sur la base du revenu net une fois déduits les charges de copropriété et le fonds de travaux.
Repères de décision pour un investisseur
| Décision | Situation correspondante | À vérifier |
|---|---|---|
| Peut être considéré comme un bon moment pour acheter | Détention à long terme (10 ans ou plus) envisagée, bien à distance de marche de la gare, bien géré et acheté au prix du marché | Ventes récentes dans le même immeuble ou à proximité, solde du fonds de travaux et plan de rénovation à long terme |
| Attendre | Mise en vente fréquente à un prix élevé au regard de l'ancienneté, après la hausse de 2025 | Données de l'année 2026 complète (nombre de transactions dépassant 30), avancement vers l'ouverture de la nouvelle mairie |
| Passer son tour | Rendement brut faible et taux d'endettement élevé, pari implicite sur une plus-value à court terme | Montant du remboursement en cas de hausse des taux, revenu net si le loyer réel est inférieur aux prévisions |
Le prochain jalon à surveiller est l'ouverture de la nouvelle mairie, prévue en septembre 2029, puis la valorisation ultérieure de l'ancien site. Le contenu de cette valorisation restant indéterminé, nous estimons qu'il existe peu de fondement, à ce stade, à l'intégrer déjà dans les prix. Dans cette phase, l'essentiel consiste à examiner, dans une perspective de détention longue, si le prix actuel reste raisonnable comparé à la moyenne de l'arrondissement.
En cas d'hésitation entre plusieurs biens, notre check-list d'achat pour une copropriété d'occasion couvre aussi les points à vérifier sur le bâtiment lui-même. Si vous étudiez un bien précis dans le secteur d'Ōimachi, une consultation gratuite avec INA permet également de vérifier ensemble des ventes comparables et une projection de revenus.
En résumé
Le réaménagement d'Ōimachi a franchi une étape majeure avec l'ouverture d'OIMACHI TRACKS le 28 mars 2026 ; l'ouverture de la nouvelle mairie en septembre 2029 et la valorisation ultérieure de l'ancien site constitueront la prochaine phase.
- Selon les données du MLIT agrégées par nos soins, le prix au m² des copropriétés d'occasion à Ōi s'est établi à ¥1 461 000 en 2025 (+11,8 % sur un an), dépassant les +6,4 % de l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa.
- Higashi-Ōi a progressé de +15,6 % entre 2023 et 2025, mais son niveau reste inférieur à celui de l'ensemble de l'arrondissement.
- Les logements d'OIMACHI TRACKS sont des résidences locatives et de services ; aucun projet de copropriété neuve à la vente n'est publié parmi les opérations traitées dans cet article.
- 2026 ne dispose que des données du premier trimestre, en nombre trop faible pour juger de l'évolution récente.
Notre lecture de la manière dont le réaménagement d'Ōimachi se reflète dans les prix des appartements est développée dans la section « Le regard d'INA ».
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Le réaménagement d'Ōimachi a-t-il fait monter les prix des appartements ?
R. Le prix au m² des copropriétés d'occasion dans le secteur nommé « Ōi » a progressé de +11,8 % sur un an en 2025. C'est une valeur agrégée par nos soins à partir des données du MLIT, supérieure aux +6,4 % de l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa la même année. Toutefois, la part de biens récents dans les transactions à Ōi étant élevée, ce chiffre ne signifie pas qu'un même bien a pris autant de valeur.
Q2. Peut-on acheter une copropriété neuve dans OIMACHI TRACKS ?
R. Non, ce n'est pas possible. Les logements d'OIMACHI TRACKS se composent de 174 unités locatives, 20 unités SOHO et 78 unités de résidence de services. Pour y habiter, il faut passer par la location.
Q3. Quand la nouvelle mairie de l'arrondissement de Shinagawa ouvrira-t-elle ?
R. L'ouverture est prévue en septembre 2029. Selon l'arrondissement de Shinagawa, les travaux de la nouvelle mairie générale ont débuté le 1er octobre 2025, pour un achèvement prévu en juin 2029. La valorisation de l'ancien site de la mairie est encore à l'étude, en vue d'une démolition à partir de l'exercice 2029.
Q4. Les prix des appartements à Ōimachi ont-ils baissé en 2026 ?
R. On ne peut pas le déterminer, faute de transactions suffisantes. 2026 ne dispose que des données du premier trimestre : 11 transactions pour Ōi et 27 pour Higashi-Ōi. Des transactions supplémentaires s'ajoutant ultérieurement pour les trimestres les plus récents, ces valeurs sont susceptibles d'évoluer.
Sources et références
- JR East, « Aménagement urbain du secteur de Hiromachi autour de la gare d'Ōimachi (nom provisoire) — Formation d'‘OIMACHI TRACKS’, pôle de cocréation d'une vie urbaine, et réalisation d'un mode de vie riche et de qualité » (8 octobre 2024), PR TIMES
- JR East, « Ouvrant l'avenir de Tokyo, ville internationale : le développement urbain conjoint de la grande région de Shinagawa démarre pleinement — Grand opening de TAKANAWA GATEWAY CITY et OIMACHI TRACKS le 28 mars 2026 » (7 octobre 2025), PR TIMES
- OIMACHI TRACKS, « À propos d'OIMACHI TRACKS »
- OIMACHI TRACKS, « RESIDENCE »
- Arrondissement de Shinagawa, « Aménagement urbain autour de la gare d'Ōimachi »
- Arrondissement de Shinagawa, « Aménagement urbain du secteur de Hiromachi »
- Arrondissement de Shinagawa, « Aperçu du projet de remembrement foncier du secteur de Hiromachi » (document de la commission des travaux publics, 30 novembre 2021)
- Arrondissement de Shinagawa, « Construction de la nouvelle mairie »
- Arrondissement de Shinagawa, « Valorisation de l'ancien site de la mairie de Shinagawa — Dossier de présentation du projet, exercice Reiwa 7 »
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, Bibliothèque d'informations immobilières, « Informations sur les prix des transactions immobilières »
