En marchant devant la sortie nord de la gare de Nakano, à Tokyo, on voit nettement les flux de personnes se diriger vers Nakano Shiki no Miyako (中野四季の都市, Nakano Shiki no Miyako, « la ville des quatre saisons ») et le parc Nakano Shiki no Mori (中野四季の森公園, Nakano Shiki no Mori kōen). Le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de Kakoi-chō (囲町東地区第一種市街地再開発事業, Kakoi-chō higashi chiku dai-isshu shigaichi saikaihatsu jigyō) est un renouvellement d'îlot d'environ 2,0 ha qui superpose logements, bureaux, commerces et places sur ce cheminement. Pour les propriétaires fonciers et bailleurs, l'essentiel est de ne pas s'arrêter à la nouvelle « un grand immeuble a été construit ». Lorsque la fluidité des déplacements devant la gare, la population active, le temps passé dans les commerces et la résilience face aux catastrophes évoluent, les conditions de location et les priorités de rénovation des biens environnants évoluent aussi. Dans cet article, nous présentons le contenu du projet vérifiable dans les documents officiels et expliquons, en y ajoutant notre expérience de terrain, ce qu'il faut regarder dans la pratique immobilière du quartier de Nakano.
Le cadre juridique de ce projet est typiquement japonais. Le réaménagement urbain de type 1 permet aux propriétaires d'un îlot de se regrouper en association pour démolir et reconstruire ensemble, en échangeant leurs droits contre des surfaces dans le nouvel immeuble. Contrairement à la France, où une telle opération passerait le plus souvent par un aménageur public et des acquisitions foncières, ce sont ici les propriétaires eux-mêmes, associés à de grands promoteurs, qui portent le projet.
Qu'est-ce que le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de Kakoi-chō
Lorsqu'un propriétaire nous demande « dans quelle mesure le réaménagement devant la gare de Nakano va-t-il affecter ma gestion locative ? », nous commençons par vérifier l'emplacement et le rôle du projet. Le secteur est de Kakoi-chō se trouve à Nakano 4-chōme, arrondissement de Nakano, Tokyo, à proximité immédiate de la gare de Nakano. Le Bureau de l'aménagement urbain de la métropole de Tokyo explique qu'avant le projet, le secteur était densément occupé par des maisons individuelles et des petits immeubles collectifs, avec des rues étroites et de nombreuses impasses, et que son réseau viaire était insuffisamment aménagé.
Face à ces problèmes, le projet vise, conjointement à l'aménagement de la voirie, notamment la voie d'urbanisme auxiliaire n° 221 (補助221号線, hojo 221-gōsen), à créer un réseau piéton reliant la gare de Nakano à Nakano Shiki no Miyako, afin de renforcer l'animation et la résilience face aux catastrophes. Si on le considère non comme un simple programme de tour résidentielle, mais comme un réaménagement qui change « la manière de traverser » le quartier en reliant gare, parc, fonctions tertiaires et logements, ses effets sur l'immobilier environnant deviennent plus lisibles.
Selon le communiqué du 27 avril 2026 de Mitsui Fudosan Residential et Mitsui Fudosan, l'ensemble, baptisé « Park City Nakano », a été achevé le 25 avril 2026, et la grande ouverture de la zone commerciale ainsi que l'inauguration du quartier étaient prévues le 29 mai 2026. L'inauguration du quartier a bien eu lieu comme prévu le 29 mai 2026. Il se caractérise par deux tours résidentielles, « The Tower Airs » et « The Tower Breeze », une tour de bureaux, « Nakano M-SQUARE », et huit commerces de vente et de restauration dans les niveaux bas.
Pour un investisseur européen, Nakano est un quartier peu connu mais révélateur : situé à quelques minutes de train de Shinjuku, il illustre la manière dont Tokyo densifie ses quartiers de gare secondaires, là où une ville européenne chercherait plutôt à préserver un tissu bas existant.
Comprendre la méthode du réaménagement urbain de type 1
L'appellation « projet de réaménagement urbain de type 1 » n'est pas un simple qualificatif pour désigner un grand projet. Elle renvoie à un type de procédure fondé sur la loi sur le réaménagement urbain (都市再開発法, Toshi Saikaihatsu Hō). Lorsqu'on réalise des estimations ou reçoit des demandes de conseil à proximité, comprendre ce mécanisme permet d'expliquer les choses avec plus de précision aux propriétaires fonciers et aux acheteurs potentiels.
Le principe de la conversion des droits
Le réaménagement urbain de type 1 se déroule en principe selon la méthode de conversion des droits (権利変換, kenri henkan). Les titulaires de droits sur les terrains et bâtiments existants remplacent ces droits par des surfaces dans le nouvel immeuble, appelées « surfaces de droits » (権利床, kenri-yuka). Au lieu de céder leur terrain contre de l'argent, ils transfèrent leur valeur vers des droits de copropriété dans le nouvel immeuble et des quotes-parts du terrain d'assiette ; c'est ce qui distingue ce mécanisme d'une vente ordinaire ou d'un échange à valeur égale (等価交換, tōka kōkan). Pour le secteur est de Kakoi-chō, le plan de conversion des droits a été approuvé en février 2022.
Dans ce système, un titulaire de droits peut aussi choisir de partir (option consistant à recevoir une indemnité financière et à quitter le projet). Posséder un terrain dans le périmètre de réaménagement ne signifie pas « obtenir obligatoirement un nouveau logement » : rester ou partir relève de la décision de chaque titulaire. Lorsqu'on traite à proximité des biens impliquant d'anciens droits de nue-propriété foncière ou de bail foncier (底地 et 借地, sokochi et shakuchi), mener la discussion en partant de l'existence de cette option réduit les malentendus.
Il n'existe pas d'équivalent exact en droit français : le mécanisme se rapproche d'une dation en paiement collective, mais avec la particularité que l'échange est encadré par un plan approuvé par les autorités et s'impose à l'ensemble de l'îlot une fois validé.
Les surfaces réservées et l'équilibre financier du projet
Dans un réaménagement, outre les surfaces de droits attribuées aux titulaires, sont créées des « surfaces réservées » (保留床, horyū-yuka) que l'opérateur vend ou loue. Dans le cas présent, la plupart des logements mis en vente et des bureaux et commerces mis en location en font partie. Comme les recettes de vente et de location de ces surfaces financent le coût du projet, l'opérateur est incité à renforcer l'attractivité commerciale de l'emplacement. La présence du groupe Mitsui Fudosan comme membre participant est un élément qui peut aussi influencer les prix du voisinage, par sa capacité à commercialiser les surfaces réservées et par l'image de marque. Toutefois, nous reviendrons plus loin sur le fait que la simple proximité ne fait pas automatiquement monter la valeur.
Le programme : l'ampleur de l'îlot en chiffres
Pour la commercialisation locative ou l'estimation de vente aux alentours, l'expression « grand réaménagement devant la gare » ne suffit pas. Saisir l'ampleur, les usages et le calendrier en chiffres fournit des éléments utilisables pour expliquer la situation aux clients et prendre des décisions d'investissement. Voici ce que l'on peut vérifier dans les documents officiels.
| Élément | Contenu |
|---|---|
| Nom du projet | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de Kakoi-chō |
| Nom de l'ensemble | Park City Nakano |
| Localisation | Nakano 4-chōme, arrondissement de Nakano, Tokyo |
| Opérateur | Association de réaménagement urbain du secteur est de Kakoi-chō |
| Membres participants | Mitsui Fudosan Residential Co., Ltd. et Mitsui Fudosan Co., Ltd. |
| Superficie du secteur | Environ 2,0 ha |
| Coût du projet | Environ 71,1 milliards de yens (environ 418 millions d'euros, au taux approximatif d'octobre 2026 : 1 EUR ≈ 170 JPY) |
| Surface de plancher totale des bâtiments | Environ 120 545 m² |
| Usages principaux | Logements, bureaux, commerces, stationnement vélos, parkings, etc. |
| Nombre de logements | Environ 807 |
| Commerces | 8 commerces de vente et de restauration dans les niveaux bas |
| Bureaux | Nakano M-SQUARE. Selon le communiqué, plateaux d'environ 1 300 m², entièrement loués à l'achèvement |
| Nombre d'étages et hauteur | Non publiés sur la page de la métropole de Tokyo. À vérifier individuellement dans le plan de projet, etc. |
| Principales étapes | Décision d'urbanisme en décembre 2015, autorisation de constitution de l'association en septembre 2020, approbation du plan de conversion des droits en février 2022, lancement des travaux de construction en septembre 2022 |
| Achèvement et inauguration | Achèvement le 25 avril 2026, inauguration du quartier le 29 mai 2026 |
Ce qui mérite l'attention, c'est qu'il s'agit d'un programme mixte comprenant non seulement environ 807 logements, mais aussi des bureaux, des commerces, du stationnement vélos et des parkings. Les abords de la gare de Nakano accueillent déjà une demande variée : personnes seules, ménages à double revenu, professions créatives, personnel et étudiants universitaires. L'arrivée de bureaux et de commerces modifie la population présente en semaine pendant la journée et la fréquentation en soirée, ce qui influe aussi sur les conditions de viabilité de la restauration, des services et des petits commerces voisins. L'ampleur du coût du projet montre également qu'il faut le lire comme un projet aux effets étendus à tout le secteur, et non comme un îlot isolé.
À titre de comparaison, environ 807 logements livrés d'un coup devant une gare correspondraient, dans une ville européenne, à un véritable nouveau quartier ; à Tokyo, ce type de volume est fréquent dans les réaménagements de gare, ce qui explique que la concurrence pour les biens existants s'y joue rapidement.
Ce que changent les équipements publics et les infrastructures urbaines
Pour évaluer les effets pratiques d'un réaménagement, nous vérifions la voirie et les cheminements piétons avant même le nom de marque des immeubles. Le secteur est de Kakoi-chō ne se contente pas d'intensifier l'usage du sol devant la gare : il aménage les infrastructures d'un secteur qui comptait de nombreuses rues étroites et impasses. En mettant en regard le contenu des aménagements et leur lecture dans la pratique immobilière, on obtient le tableau suivant.
| Élément | Contenu vérifiable | Lecture dans la pratique immobilière |
|---|---|---|
| Voirie | Aménagement de la voie d'urbanisme auxiliaire n° 221 (16 m de large) et de la voie de desserte n° 1 (14 m de large) | La visibilité pour les véhicules et les piétons s'améliore, ce qui fournit des arguments sur la commodité de vie et la sécurité |
| Réseau piéton | Projet visant à améliorer la fluidité des déplacements entre la gare de Nakano et Nakano Shiki no Miyako | Possibilité de montrer dans les supports de commercialisation non seulement la distance à la gare, mais aussi la facilité réelle de l'itinéraire |
| Passerelle piétonne | Selon le communiqué de Mitsui Fudosan, le raccordement par passerelle piétonne à la gare JR de Nakano est prévu pour l'exercice 2029 | Les flux changeront avant et après son achèvement ; il faut donc distinguer les moments de révision des loyers des commerces en rez-de-chaussée et des biens voisins |
| Places et espaces verts | Aménagement d'un paysage vert prolongeant le parc Shiki no Mori et d'une « place des fêtes » (おまつり広場, omatsuri hiroba) | Possibilité de valoriser le secteur non seulement pour sa proximité de la gare, mais aussi pour l'agrément de séjour et les événements |
| Prévention des catastrophes | L'aménagement de la voirie et la création d'un tissu urbain plus résistant aux catastrophes figurent parmi les objectifs | Pour les petits biens anciens en bois, expliquer la résistance sismique, les voies d'évacuation et l'éclairage des parties communes devient plus important |
| Stationnement vélos et parkings | Les usages principaux incluent stationnement vélos, parkings, etc. | À Nakano, où le vélo est très utilisé, l'aménagement du stationnement vélos peut aussi devenir un facteur de différenciation pour les biens voisins |
Il faut noter en particulier que la passerelle piétonne ne sera pas entièrement achevée au moment de l'achèvement des bâtiments. Le nouvel îlot entre en fonctionnement avec l'inauguration de 2026, mais le raccordement par passerelle à la gare de Nakano est prévu pour l'exercice 2029 (l'exercice budgétaire japonais court d'avril à mars). Il est donc important, dans les décisions d'investissement, de distinguer « les attentes juste après l'ouverture » et « la fluidité des déplacements après le raccordement de la passerelle ». En concevant le calendrier de commercialisation ou de vente en partant du principe que les flux changeront en deux étapes sur plusieurs années, on limite les erreurs.
Les voies de 14 et 16 mètres peuvent sembler modestes à un lecteur européen, mais dans les quartiers résidentiels denses de Tokyo, où de nombreuses rues restent très étroites, elles représentent un changement majeur pour l'accès des secours et la sécurité en cas de séisme ou d'incendie.
Le lire comme un renouvellement de l'ensemble du quartier de la gare de Nakano
Lors des visites sur place, il est plus parlant de présenter le projet comme une partie de la transformation de l'ensemble des abords de la gare de Nakano, plutôt que d'isoler le secteur est de Kakoi-chō. Au nord du secteur se trouvent Nakano Shiki no Miyako et le parc Nakano Shiki no Mori, et du côté de la sortie nord de la gare, de vastes renouvellements de l'usage des sols se poursuivent. Dans ce mouvement, le secteur est de Kakoi-chō est l'îlot qui recueille les déplacements du côté est, entre la gare et Shiki no Miyako.
L'explication de la métropole de Tokyo inclut aussi parmi les objectifs la création d'un réseau piéton reliant la gare de Nakano et Nakano Shiki no Miyako. Le communiqué de Mitsui Fudosan indique qu'après environ 20 ans de démarches, le quartier renaît sous le nom de « Park City Nakano », et qu'un vaste espace vert relié à la végétation du parc Shiki no Mori sera créé. Autrement dit, il ne s'agit pas d'un projet qui se suffit à ses équipements communs internes, mais d'un projet relié aux espaces publics et au parc devant la gare.
À Nakano, la culture populaire (sous-cultures), les universités, les bureaux et les logements se mêlent à faible distance. Si les résidents des nouvelles tours en copropriété, mais aussi les employés de bureau, les visiteurs et les participants aux événements augmentent, il devient plus facile de présenter les petits logements locatifs et commerces voisins comme situés dans « un quartier où l'on vit à pied ». En revanche, les biens peu compétitifs verront la vétusté de leurs équipements et parties communes comparée plus nettement qu'auparavant. Une hausse générale des prix du voisinage ne profite pas automatiquement aux biens existants : il est plus réaliste de l'interpréter comme un mouvement accompagné d'une polarisation.
Ce phénomène de polarisation est bien connu des investisseurs européens dans les quartiers en gentrification, mais il est plus rapide à Tokyo, où l'offre neuve arrive en grands volumes et où les locataires comparent facilement les biens sur les portails de location.
Trois points pratiques à surveiller pour les propriétaires fonciers et bailleurs
Ne suivre que la question « le réaménagement fera-t-il monter les prix fonciers ? » conduit à des jugements grossiers. Pour les propriétaires voisins, il est plus pratique de vérifier trois axes : commercialisation, rénovation et sortie. Précisons pour chacun ce qu'il faut regarder.
1. Conditions de location : expliquer les parcours de vie, pas seulement la proximité de la gare
Pour les biens à distance de marche de la gare de Nakano, de nombreux concurrents mettent déjà en avant la distance à la gare. Désormais, il deviendra important de montrer concrètement la façon de se déplacer au quotidien : proximité du parc Shiki no Mori, des commerces des niveaux bas, de la place et des bureaux. Par exemple, pour une personne seule, on peut évoquer les commerces utilisables sur le chemin du retour ou la sensation d'ouverture côté parc. Pour une famille, on peut compléter avec les espaces verts, les cheminements piétons et la résilience face aux catastrophes. Ne pas se limiter, dans les plans et descriptifs de commercialisation, à l'indication de la distance à la gare fera la différence à l'avenir.
2. Priorités de rénovation : ne pas reléguer les parties communes et le stationnement vélos
Lorsque les niveaux bas et les abords du nouvel îlot sont aménagés, l'écart d'impression devient plus visible pour les biens anciens voisins : hall d'entrée, éclairage, panneau d'affichage, local à poubelles, stationnement vélos. Au-delà de la rénovation intérieure, soigner les parties communes que l'on voit en premier a un effet direct sur la capacité de commercialisation. À Nakano en particulier, où le vélo est très utilisé, réorganiser les emplacements vélos, ajouter un auvent ou des râteliers et améliorer les cheminements sont des domaines où un investissement relativement modeste produit facilement un effet. Pour fixer les priorités, la règle est de commencer par ce que le visiteur regarde dans les dix premières secondes.
3. Stratégie de sortie : distinguer 2026 et l'exercice 2029
Après l'inauguration du quartier, l'effet de nouveauté est présent, mais un deuxième changement de la fluidité des déplacements est attendu à l'approche de l'exercice 2029, date prévue du raccordement par passerelle piétonne. Si l'on envisage de vendre, la décision diffère selon que l'on agit sur l'actualité à court terme ou que l'on attend l'évaluation après le raccordement. Si l'on conserve le bien, il est judicieux de prévoir un plan pour améliorer progressivement les parties communes, l'aspect extérieur et le niveau des loyers d'ici l'exercice 2029. Voici un exemple de grille de lecture en deux étapes.
| Période | Principaux changements | Points d'attention pour les propriétaires |
|---|---|---|
| 2026 (autour de l'inauguration) | Effet de nouveauté et hausse des visiteurs liés à l'achèvement, à la grande ouverture des commerces et à l'arrivée des résidents | Renouvellement des textes d'annonce, amélioration de la première impression des parties communes, ajout des commerces voisins dans les arguments |
| Exercice 2029 (raccordement prévu de la passerelle) | Nouveau changement de la fluidité des déplacements grâce au raccordement par passerelle piétonne à la gare de Nakano | Réexamen du niveau des loyers, nouvelle décision entre vente et conservation, nouvelle vérification de l'évolution des flux |
Pour un investisseur francophone qui envisagerait d'acquérir un petit bien locatif à proximité, cette lecture en deux temps est particulièrement utile : elle permet de fixer à l'avance une fenêtre de réévaluation du loyer et de la valeur, plutôt que de parier sur une hausse immédiate.
Le point de vue d'INA : regarder « l'exploitation après l'achèvement » d'un réaménagement
Nous n'évaluons pas un réaménagement au seul moment de l'achèvement des bâtiments. Une fois l'îlot construit, nous observons comment les gens y circulent, où ils s'arrêtent et quels commerces sont utilisés au quotidien. Au secteur est de Kakoi-chō se superposent environ 807 logements, des bureaux annoncés comme entièrement loués à l'achèvement, huit commerces en niveaux bas, une place, des espaces verts et un futur raccordement par passerelle. Pour l'immobilier environnant, cela signifie non seulement « plus de points de comparaison », mais aussi « plus de valeur de vie à mettre en avant ».
Toutefois, attachés à la confiance et à l'honnêteté, nous exposons aussi franchement les inconvénients. Être situé près d'un réaménagement ne fait pas automatiquement monter l'évaluation d'un bien. Les locataires regardent le chemin du retour depuis la gare, l'éclairage la nuit, la propreté de l'entrée, la facilité de garer un vélo, la commodité de la réception des colis et du dépôt des ordures. Plus un grand projet élève les standards du voisinage, plus la qualité de gestion des biens existants est comparée selon les mêmes critères. L'amélioration générale du voisinage est un vent favorable pour les biens bien entretenus, et un vent contraire pour les biens laissés à l'abandon.
Et ce qui soutient en définitive cette exploitation patiente, ce sont les personnes qui, sur le terrain, s'occupent des biens et des locataires. Si nous considérons que les talents humains sont notre plus grand actif, c'est parce que ce sont eux qui traduisent un grand changement d'environnement comme un réaménagement en qualité de gestion au quotidien. Lire l'évolution du quartier avec une vision de long terme et accumuler une exploitation acceptable à la fois pour les propriétaires et les locataires concernés est, en fin de compte, la protection patrimoniale la plus sûre.
Sur le même thème du réaménagement, nos articles sur le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur de Kumoi-dōri 5-chōme à Kobe Sannomiya et sur les grandes lignes du projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur de Toranomon 1-chōme et 2-chōme traitent aussi de la relation entre pôles d'échanges et pratique immobilière locale. Consultez également notre article sur le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur Uomachi 3-chōme n° 2 et la liste des articles de la catégorie réseau immobilier. À Nakano, il est important de lire les flux devant la gare et la proximité entre parc, logements et bureaux avec le regard de ceux qui y vivent.
Conclusion : ce qu'il faut vérifier au secteur est de Kakoi-chō
- Le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de Kakoi-chō est un réaménagement mixte qui renouvelle environ 2,0 ha à proximité de la sortie nord de la gare de Nakano.
- Le réaménagement urbain de type 1 repose en principe sur la conversion des droits ; comprendre la structure des surfaces de droits et des surfaces réservées permet de mieux lire ses effets.
- Il comprend environ 807 logements, des bureaux, huit commerces en niveaux bas, du stationnement vélos et des parkings, etc. : ce n'est pas un simple programme résidentiel.
- La voie d'urbanisme auxiliaire n° 221, la voie de desserte n° 1, le réseau piéton et l'amélioration de la résilience face aux catastrophes sont des points importants.
- L'achèvement a eu lieu le 25 avril 2026 et l'inauguration du quartier s'est tenue le 29 mai 2026. Le raccordement par passerelle piétonne à la gare de Nakano est annoncé pour l'exercice 2029.
- Les propriétaires voisins ont intérêt à penser leurs conditions de location, la rénovation des parties communes et leur stratégie de sortie en deux étapes : « 2026 » et « exercice 2029 ».
Questions fréquentes
Q1. Où se situe le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de Kakoi-chō ?
R. À Nakano 4-chōme, arrondissement de Nakano, Tokyo. Proche de la sortie nord de la gare de Nakano, il occupe une position où le lien avec Nakano Shiki no Miyako et le parc Nakano Shiki no Mori est important. On peut le comprendre comme l'îlot qui recueille les déplacements du côté est, entre la gare et Shiki no Miyako.
Q2. S'agit-il d'un réaménagement uniquement résidentiel ?
R. Non. Les documents de la métropole de Tokyo indiquent comme usages principaux des logements, des bureaux, des commerces, du stationnement vélos, des parkings, etc. Selon le communiqué de Mitsui Fudosan, l'ensemble se compose de deux tours résidentielles, d'une tour de bureaux, « Nakano M-SQUARE », et de huit commerces de vente et de restauration dans les niveaux bas.
Q3. Quand les effets sur les logements locatifs voisins se manifesteront-ils ?
R. Après l'inauguration du quartier en 2026, l'effet de nouveauté et l'évolution de la fréquentation se feront sentir plus facilement. En outre, le raccordement par passerelle piétonne à la gare de Nakano étant prévu pour l'exercice 2029, il faudra revérifier les flux avant et après. En pratique, il est pertinent de raisonner en deux étapes, à court et à moyen terme.
Q4. Par quoi les propriétaires voisins doivent-ils commencer ?
R. D'abord, vérifier sur place les cheminements piétons et comprendre par quel itinéraire leur bien est vu. Ensuite, nous recommandons d'inspecter les parties communes qui influencent l'impression avant la visite : hall d'entrée, éclairage, stationnement vélos, local à poubelles, etc. Revoir aussi les textes d'annonce pour qu'ils décrivent les parcours de vie, et pas seulement la distance à la gare, est efficace.
Références
- 東京都都市整備局 (Bureau de l'aménagement urbain de la métropole de Tokyo), « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de Kakoi-chō »
- 中野区 (Arrondissement de Nakano), « À propos de l'aménagement du secteur de Kakoi-chō »
- Mitsui Fudosan Residential (三井不動産レジデンシャル) et Mitsui Fudosan (三井不動産), « Achèvement de Park City Nakano, inauguration du quartier le vendredi 29 mai 2026 »
