Depuis quelques années, les propriétaires bailleurs et les investisseurs qui ont observé de près la métamorphose de Toranomon Hills, d'Azabudai Hills et de tout le quartier de Roppongi nous posent de plus en plus souvent la même question : « quel sera le prochain quartier à se transformer ? » Comprendre comment le réaménagement urbain de l'arrondissement de Minato a fait évoluer la valeur immobilière et le marché locatif environnant, puis se préparer à cette « prochaine vague » avant qu'elle ne déferle, constitue désormais l'un des axes de réflexion les plus importants pour quiconque gère un patrimoine locatif à Tokyo. L'année 2026 marque précisément ce basculement : dans quatre quartiers bien distincts — Shinagawa, Shinjuku, l'arrondissement de Chūō et la zone de la baie de Toyosu — des transformations de nature très différente se sont enclenchées simultanément.
Cinq années de transformation de l'arrondissement de Minato : que nous apprennent Toranomon, Azabudai et Roppongi sur les effets d'entraînement d'un réaménagement urbain ?
Entre 2019 et 2026, l'arrondissement de Minato a connu une transformation qui restera dans l'histoire de l'urbanisme japonais. À partir de l'achèvement de la Mori Tower de Toranomon Hills en 2014, puis avec l'ouverture successive de la Station Tower en 2023 et d'Azabudai Hills la même année, les niveaux de loyer, la valeur foncière et la demande locative de l'ensemble du secteur ont connu une mutation structurelle. Ce phénomène ne se résume pas à « un réaménagement égale simplement la reconstruction d'un immeuble » : il s'agit d'un processus qui renouvelle en profondeur la population qui habite et travaille dans le quartier, et qui, par ce biais, transforme à la fois la nature et le volume de la demande, tant en matière de consommation que de logement.
L'enseignement le plus important que l'on peut tirer de l'expérience de Minato est le suivant : les effets sur le marché locatif environnant se font sentir dès deux à trois ans avant l'achèvement même du projet. J'ai observé, à de très nombreuses reprises, des propriétaires qui, au moment du lancement des travaux, se disaient « c'est encore loin, j'ai le temps », puis qui se sont retrouvés à devoir réagir dans la précipitation une fois le bâtiment livré — trop tard pour en tirer pleinement parti. Or ce même mécanisme est aujourd'hui à l'œuvre, en ce moment même, dans les quatre autres quartiers évoqués plus haut, en dehors de Minato.
Pour ce qui concerne le lien entre le réaménagement et la valeur immobilière dans les secteurs de Shirokane-Takanawa et de Mita, à l'intérieur même de l'arrondissement de Minato, nous vous invitons à consulter également notre article « Les grands projets de réaménagement de Tokyo : une rénovation urbaine d'ampleur inédite depuis un siècle ».
2026 : dans quels quartiers la « prochaine transformation » a-t-elle commencé ?
1. Shinagawa et Ōimachi : la naissance de la « grande région de Shinagawa » et la mutation structurelle de la demande locative
Le 28 mars 2026, une nouvelle majeure est venue secouer le marché immobilier tokyoïte. Ce même jour ont eu lieu, coup sur coup, l'inauguration officielle de Takanawa Gateway City et l'ouverture au public d'OIMACHI TRACKS, le complexe directement relié à la gare d'Ōimachi.
Takanawa Gateway City est un projet d'envergure, bâti sur l'ancien site du dépôt de trains de Shinagawa, d'une superficie d'environ 9,5 hectares réaménagés, pour une surface de plancher totale atteignant environ 845 000 m² (source : Bureau de l'urbanisme de la préfecture de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur nord de la gare de Shinagawa »). Dans ce même secteur, un ensemble résidentiel de 847 logements en copropriété et en location, baptisé « TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE », a ouvert ses portes aux premiers occupants à partir d'avril 2026 : l'offre de logements locatifs y a donc, elle aussi, véritablement démarré.
De son côté, OIMACHI TRACKS est un complexe commercial et de bureaux directement connecté à la gare JR d'Ōimachi. La partie bureaux, d'environ 90 000 m², affichait dès son ouverture un taux d'occupation proche du plein, preuve d'une demande particulièrement soutenue ; 81 commerces ont par ailleurs ouvert leurs portes le même jour que le complexe lui-même (source : JR East, « Coconstruction urbaine de la grande région de Shinagawa — lancement effectif le 28 mars 2026 », PR TIMES).
JR East inscrit l'ensemble de ces projets dans le cadre d'un concept plus large, celui de la « grande région de Shinagawa », avec l'ambition d'aménager de façon cohérente tout le corridor urbain allant de Hamamatsuchō à Takanawa puis à Ōimachi, comme un nouvel axe métropolitain unifié. L'objectif affiché est colossal : une surface de plancher totale de 1,5 million de m² et un chiffre d'affaires visé de 100 milliards de yens d'ici le milieu des années 2030. Ce mouvement se conjugue en outre au renforcement des infrastructures de transport — la gare de Shinagawa comme terminus du Chūō Shinkansen à sustentation magnétique, et l'extension des liaisons internationales de l'aéroport de Haneda — de sorte que, selon mon analyse, la demande locative dans le secteur de Shinagawa et d'Ōimachi devrait rester orientée à la hausse pendant les cinq à dix prochaines années. Cela dit, une offre nouvelle massive est prévue sur la même période, et les propriétaires du voisinage doivent donc garder à l'esprit, en parallèle, le risque d'un afflux de concurrence.
Pour une vue d'ensemble du secteur de Shinagawa, nous en proposons une analyse plus détaillée dans notre article « Les dernières avancées du projet de réaménagement du secteur de la gare de Shinagawa (nom provisoire) ».
2. Shinjuku : une tour de plus de 258 mètres et la renaissance de la sortie ouest à l'horizon des années 2030
Shinjuku a longtemps eu la réputation d'être le « quartier à la traîne » en matière de réaménagement urbain, mais la dynamique s'y est brutalement accélérée ces derniers temps. Sur l'ancien site du grand magasin Odakyu, le « Plan de développement du secteur de la sortie ouest de la gare de Shinjuku » prévoit un immeuble de 48 étages culminant à 258,15 mètres — ce qui en ferait le plus haut bâtiment de tout Shinjuku — dont l'achèvement est visé pour mars 2030, pour un coût total du projet dépassant les 200 milliards de yens (source : Tokyu Land, « Plan de développement du secteur de la sortie ouest de la gare de Shinjuku »).
Par ailleurs, dans le secteur de Nishi-Shinjuku Sanchōme, le « Projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur ouest de Nishi-Shinjuku Sanchōme » avance lui aussi, avec une surface de plancher totale d'environ 383 600 m² et environ 3 200 logements, pour un achèvement visé en 2035 (source : Arrondissement de Shinjuku, « Projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur ouest de Nishi-Shinjuku Sanchōme »).
Ce qui distingue le réaménagement de Shinjuku de ceux de Shibuya ou de Minato, c'est sa forte orientation vers un « habitat urbain résidentiel ». Cette offre massive d'environ 3 200 logements pourrait redéfinir la sortie ouest de Shinjuku comme un quartier où l'on vit à proximité immédiate de son lieu de travail. Pour les propriétaires détenant un bien dans ce secteur, il devient indispensable d'élaborer dès à présent une stratégie qui anticipe l'évolution de la demande attendue autour de 2030.
3. Arrondissement de Chūō : un « investissement d'internationalisation » qui se concentre entre Nihonbashi et Tsukiji
Au sein même de Tokyo, l'arrondissement de Chūō est en train de devenir le secteur qui concentre le plus fortement la clientèle étrangère, les entreprises à capitaux étrangers et les investissements internationaux. Achevée en février 2026, la « TOFROM YAESU TOWER » (51 étages, environ 250 mètres de hauteur) a ajouté un nouveau repère de très grande hauteur sur le flanc est de la gare de Tokyo. Dans le secteur de Nihonbashi, les livraisons de bureaux de grande envergure se succèdent, tandis que les implantations et les relocalisations de filiales japonaises de groupes internationaux se poursuivent.
Mais le projet qui retient le plus l'attention reste le réaménagement de l'ancien site du marché de gros de Tsukiji, sous le nom de « ONE PARK × ONE TOWN ». Porté par un consortium de onze sociétés emmené par Mitsui Fudosan, pour un coût de projet de 900 milliards de yens et un stade pouvant accueillir 57 000 spectateurs, ce projet vise une ouverture provisoire en 2029 et une ouverture définitive dans la première moitié des années 2030. Selon mon analyse, la manière dont les flux de circulation entre l'est et l'ouest de la gare de Tokyo vont être redessinés autour de ce nouvel équipement devrait faire évoluer structurellement la demande locative autour de Nihonbashi, de Tsukiji et de Hama-rikyū. Pour davantage de détails sur ce projet, nous vous renvoyons à notre article « ONE PARK × ONE TOWN — le projet de réaménagement de Tsukiji, où ville et nature coexistent pour l'avenir ».
4. Toyosu et la zone de la baie : un potentiel qui attire l'attention des investisseurs internationaux et de la clientèle étrangère
Dans le secteur de Toyosu et d'Ariake, le « concept de ville circulaire du futur du nouveau Toyosu », porté par Tokyo Gas depuis 2025, est entré en phase active et attire une attention internationale croissante comme modèle avancé de développement urbain durable. Si le projet de ligne de métro souterraine du littoral (nouvelle ligne dont la mise en œuvre est portée par la préfecture de Tokyo) venait à se concrétiser, l'accessibilité de toute la zone de la baie s'en trouverait considérablement améliorée, ce qui pourrait rehausser à la fois la demande d'investissement et la demande résidentielle.
Cela étant, le secteur de Toyosu et de la baie porte en permanence en lui un risque de suroffre de logements neufs en copropriété. On peut certes espérer une hausse de la clientèle étrangère et des implantations de sociétés à capitaux internationaux, mais garantir que la demande locative suive dans la durée exige une grande prudence dans l'analyse. Le suivi continu, une fois les projets livrés, des taux d'occupation réels est indispensable pour toute décision d'investissement dans ce secteur.
Ce que tout propriétaire bailleur doit garder en tête : pourquoi un réaménagement n'est pas toujours une bonne nouvelle
Il est vrai que la demande locative a tendance à augmenter à proximité d'un secteur en cours de réaménagement. Mais dans le même temps, l'offre elle aussi augmente brutalement, et ce risque ne doit pas être sous-estimé. Les 847 nouveaux logements locatifs livrés à Takanawa Gateway City représentent, pour les biens locatifs déjà existants dans le voisinage, une hausse mécanique de la concurrence. De la même manière, le remplissage quasi complet des bureaux d'OIMACHI TRACKS pourrait avoir des répercussions sur les bureaux de services et les petites surfaces locatives alentour.
Ce qui me paraît essentiel, c'est d'adopter une lecture attentive de la façon dont évolue la demande locative trois à cinq ans après la livraison. Dans les secteurs en réaménagement, les un à deux premières années suivant l'ouverture bénéficient généralement d'une forte visibilité et d'un taux d'occupation élevé. Mais au bout de trois à cinq ans, une fois que le flot des premiers occupants s'est stabilisé, c'est là que l'on peut réellement vérifier si la demande s'est durablement enracinée dans le quartier. L'exemple de l'arrondissement de Minato le montre bien : le secteur de Toranomon a connu une croissance pérenne de la demande grâce à la concentration d'entreprises à capitaux étrangers et à l'installation durable d'une clientèle fortunée — mais tous les secteurs en réaménagement ne suivent pas nécessairement cette même trajectoire.
Voici, pour les propriétaires, les trois points que je souhaite mettre en avant :
- Agir en anticipant les annonces officielles de réaménagement : après avoir vérifié les annonces officielles des collectivités et des promoteurs, il convient d'envisager, dès avant le lancement des travaux, une rénovation ou un repositionnement des biens du voisinage.
- Surveiller régulièrement l'évolution des biens concurrents : dans un secteur en réaménagement, la concurrence s'intensifie, ce qui impose de clarifier les points de différenciation de son propre bien.
- S'associer à une société de gestion dotée d'une réelle capacité de mise en location : autour d'un secteur en réaménagement, la capacité des agences immobilières à collecter et à exploiter l'information devient déterminante. S'associer à une société de gestion capable d'anticiper les évolutions du quartier est la clé pour minimiser le risque de vacance locative.
Le point de vue d'INA : se préparer à la « prochaine vague », au-delà de Minato
Chez INA&Associates株式会社, nous considérons 2026 comme un point de bascule qui déterminera la décennie à venir. Tout comme Toranomon, Azabudai et Roppongi ont transformé le marché immobilier, Shinagawa, Shinjuku, l'arrondissement de Chūō et Toyosu vont, chacun selon un mécanisme qui lui est propre, faire évoluer la demande immobilière de leur secteur environnant.
Commencer à agir seulement après l'annonce officielle d'un projet d'envergure arrive malheureusement, dans bien des cas, trop tard. Au moment où le marché prend conscience qu'« une vague est en train d'arriver », cette information s'est déjà, le plus souvent, répercutée dans les prix et dans les loyers. C'est précisément pour cette raison qu'il est nécessaire de mettre en place une veille capable de capter, en amont même de cette vague, les signaux avant-coureurs : décisions de planification urbaine des pouvoirs publics, communiqués de presse des promoteurs, ou encore dépôt des dossiers de projet de réaménagement urbain.
Parce que la confiance et l'honnêteté sont au fondement même de notre façon de conduire notre activité, nous nous refusons à affirmer de façon péremptoire que « la proximité d'un secteur en réaménagement garantit toujours une hausse ». Nous préférons, au contraire, expliquer en toute transparence les caractéristiques propres à chaque secteur ainsi que les risques de suroffre qui lui sont associés, et réfléchir avec nos clients à une stratégie adaptée à la situation particulière de leur patrimoine.
En résumé
Récapitulons les points clés des quatre quartiers à surveiller comme « prochaine vague » à partir de 2026.
- Shinagawa et Ōimachi : Takanawa Gateway City et OIMACHI TRACKS ont ouvert le même jour. La « grande région de Shinagawa » (1,5 million de m² de surface de plancher au total) entre véritablement en action, portée par le renforcement des infrastructures de transport lié au Chūō Shinkansen et à l'internationalisation de Haneda. À la hausse de la demande locative s'ajoute un risque de suroffre à surveiller.
- Shinjuku : une tour de plus de 258 mètres à la sortie ouest (achèvement en 2030) et une offre massive d'environ 3 200 logements à Sanchōme-nishi (achèvement en 2035). La mutation vers un « quartier où l'on vit près de son travail » se poursuit.
- Arrondissement de Chūō (Nihonbashi, Tsukiji) : l'achèvement de la TOFROM YAESU TOWER et le réaménagement de Tsukiji, doté d'un budget de 900 milliards de yens, avancent en direction de 2029-2030. L'internationalisation s'accélère avec la concentration d'entreprises mondiales et d'une clientèle étrangère.
- Toyosu et la zone de la baie : le concept de ville circulaire du futur et le projet de métro du littoral soutiennent la dynamique. Il convient toutefois de rester vigilant face au risque de suroffre et d'évaluer la demande avec prudence.
Ce que l'on peut retenir du modèle de réussite de l'arrondissement de Minato, c'est un principe universel : ce sont ceux qui se préparent avant l'arrivée de la vague qui en récoltent les bénéfices. Dans chacun de ces quartiers, commencer à agir plusieurs années avant l'achèvement des travaux ou l'ouverture au public reste la règle d'or pour préserver la pérennité d'une gestion locative sur le long terme.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Faut-il acheter dès maintenant une tour résidentielle ou un bien locatif dans un secteur en réaménagement ?
R. Cela dépend fortement du secteur et de la situation propre à chaque bien. Dans un secteur comme Shinagawa-Ōimachi, où plusieurs facteurs viennent étayer la demande, un examen approfondi peut se justifier ; mais dans un secteur comme Toyosu et la baie, où le risque de suroffre est élevé, une décision prudente s'impose. Considérer de façon uniforme qu'« être proche d'un secteur en réaménagement est forcément rassurant » est dangereux. Nous recommandons d'examiner la question dans une perspective de long terme, en tenant compte de votre patrimoine actuel et de vos objectifs d'investissement.
Q2. La demande locative dans le secteur d'Ōimachi et de Takanawa a-t-elle déjà augmenté ?
R. Depuis l'ouverture de mars 2026, la demande de bureaux (OIMACHI TRACKS) comme la demande résidentielle (TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE) ont démarré à un niveau élevé. Cependant, l'impact sur les biens locatifs déjà existants dans le voisinage ne se manifestera, pour une bonne part, que dans les années à venir, et il serait prématuré d'affirmer catégoriquement, à ce stade, qu'« elle a déjà augmenté ». Un suivi continu du marché reste essentiel.
Q3. À partir de quand le réaménagement de la sortie ouest de Shinjuku affectera-t-il le marché locatif ?
R. Le plan de développement du secteur de la sortie ouest de la gare de Shinjuku (258 mètres de hauteur) doit s'achever en mars 2030. Ses effets ne devraient se répercuter pleinement sur le marché locatif qu'un à deux ans après la livraison, soit vers 2031-2032. Le secteur de Nishi-Shinjuku Sanchōme (environ 3 200 logements) doit, lui, être achevé en 2035, et son impact sur la demande devrait se concentrer autour de cette échéance. Il est réaliste de commencer à s'y préparer dès maintenant, en visant un horizon de cinq à huit ans.
Q4. Comment le réaménagement de Tsukiji (ONE PARK × ONE TOWN) affectera-t-il l'ensemble du marché immobilier de l'arrondissement de Chūō ?
R. Ce projet de 900 milliards de yens, doté d'un stade de 57 000 places, pourrait redessiner les flux de circulation et la demande locative autour de Nihonbashi, de Ginza et de Hama-rikyū. On peut notamment attendre des retombées sur la demande de location de courte durée et d'appartements-services à proximité immédiate du stade, ainsi que sur la demande de bureaux autour de la gare de Tokyo. Toutefois, l'ouverture provisoire n'est prévue qu'en 2029, et l'ouverture définitive dans la première moitié des années 2030 : il reste donc du temps devant nous, et il est important de continuer à suivre les informations officielles.
Sources et références
- Bureau de l'urbanisme de la préfecture de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur nord de la gare de Shinagawa »
- Bureau de l'urbanisme de la préfecture de Tokyo, « Les actions engagées pour le réaménagement du secteur de Nishi-Shinjuku »
- Arrondissement de Shinjuku, « Projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur ouest de Nishi-Shinjuku Sanchōme »
- Tokyu Land, « Plan de développement du secteur de la sortie ouest de la gare de Shinjuku »
- JR East, « Coconstruction urbaine de la grande région de Shinagawa — lancement effectif le 28 mars 2026 » (PR TIMES)
