Ces informations sont à jour en date de septembre 2026.
Le réaménagement de Takanawa Gateway, « TAKANAWA GATEWAY CITY », a effectué son grand opening (ouverture intégrale) le 28 mars 2026. Pourtant, en agrégeant les prix des copropriétés d'occasion des secteurs environnants, la hausse à Takanawa (高輪), le quartier même où se trouve l'opération, est restée inférieure à celle de l'ensemble de l'arrondissement de Minato, tandis que ce sont Kōnan (港南) et Shibaura (芝浦) qui ont le plus progressé.
« Puisqu'un quartier parmi les plus grands du Japon vient de naître juste devant la gare, les appartements alentour doivent forcément avoir pris de la valeur » : beaucoup de personnes actuellement en quête d'un bien dans ce secteur de Tokyo raisonnent ainsi, presque instinctivement. Dans cet article, nous vérifions, à partir de données officielles du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (le MLIT japonais) agrégées et recoupées par nos soins, l'évolution réelle des prix à Takanawa, Kōnan et Shibaura, secteur par secteur et année par année, avant de partager, en toute transparence, nos propres repères de décision pour un investisseur souhaitant acheter, conserver ou revendre un bien dans cette partie de l'arrondissement de Minato.
Points clés de cet article
- TAKANAWA GATEWAY CITY a connu une ouverture anticipée le 27 mars 2025, puis son grand opening le 28 mars 2026 (réalisé).
- Entre 2023 et 2025, le prix au m² médian des copropriétés d'occasion a progressé de +29,2 % pour l'ensemble de l'arrondissement de Minato, +16,2 % à Takanawa, +38,9 % à Kōnan et +44,0 % à Shibaura.
- En 2023, Takanawa dépassait l'ensemble de l'arrondissement de Minato de 11,7 % ; en 2025, cet écart s'est réduit à 0,5 %.
- Les logements du nouveau quartier forment une résidence locative de 847 unités au total : pour une exploitation locative, il faut les intégrer comme concurrents directs.
- L'effet du seul réaménagement ne peut pas être isolé dans les données : comparer des biens de même secteur et de même ancienneté est le point de départ de toute décision.
Quand le réaménagement de Takanawa Gateway a-t-il ouvert dans son intégralité ?
TAKANAWA GATEWAY CITY a effectué son grand opening le 28 mars 2026. Selon l'annonce de JR East, ce jour a vu l'ouverture de trois bâtiments supplémentaires — « THE LINKPILLAR 2 », « MoN Takanawa : The Museum of Narratives » et « TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE » —, après l'ouverture anticipée de « THE LINKPILLAR 1 » le 27 mars 2025.
Selon le site officiel, la surface de plancher totale est d'environ 845 000 m². La composition des installations par îlot et l'historique du projet sont traités dans Vue d'ensemble du projet de réaménagement de Takanawa Gateway City ; nous nous concentrons ici sur le seul calendrier utile à l'appréciation des prix.
Calendrier autour de Takanawa Gateway (objectif)
| Période | Contenu | Statut |
|---|---|---|
| 27 mars 2025 | Ouverture de THE LINKPILLAR 1 ; ouverture complète de la gare de Takanawa Gateway | Réalisé |
| 1er octobre 2025 | Ouverture du JW Marriott Hotel Tokyo aux étages supérieurs de TAKANAWA GATEWAY CITY | Réalisé |
| 28 mars 2026 | Grand opening (ouverture de THE LINKPILLAR 2, MoN Takanawa et TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE) | Réalisé |
| Printemps 2028 | Conservation et ouverture au public, sur site, de la digue de Takanawa (高輪築堤, 7e pont et partie du parc, site historique désigné par l'État) | Objectif |
La date d'ouverture au public de la digue de Takanawa était annoncée comme « prévue pour l'exercice 2027 » dans la communication de JR East d'octobre 2025. Le site officiel, à la date de septembre 2026, indique désormais « printemps 2028 » ; le tableau ci-dessus reprend cette formulation la plus récente.
Les logements du quartier sont locatifs, non pas en copropriété à la vente
TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE est une résidence locative haut de gamme de 44 étages en élévation et 2 en sous-sol, comptant 847 unités au total. Les surfaces des logements vont de 43,12 m² à 587,60 m², avec des typologies allant du 1LDK au 5LDK ; JR East la présente comme une résidence de niveau international, pensée aussi pour les « expats » (cadres étrangers). Son adresse est Mita 3-chome, arrondissement de Minato.
Cette résidence ne peut pas être achetée. Pour acquérir un bien autour de Takanawa Gateway, les seules options restent les copropriétés existantes de Takanawa, Kōnan ou Shibaura.
Les réaménagements se poursuivent dans le secteur
JR East indique poursuivre conjointement l'aménagement de TAKANAWA GATEWAY CITY et du secteur de la gare de Shinagawa (rénovation de la sortie nord et îlot de la gare de Shinagawa). Lors du discours du grand opening, le président a lui-même parlé d'une « première phase de grand opening », affichant l'intention d'étendre le quartier jusqu'à la gare de Shinagawa.
Le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur nord de la gare de Shinagawa, le long de la route nationale 15, a fait l'objet d'une décision de plan d'urbanisme le 12 octobre 2022. Selon les documents du gouvernement métropolitain de Tokyo, les usages principaux de l'îlot sud incluent, outre bureaux et commerces, du logement. Le contenu du projet est détaillé dans le projet des tours jumelles de 115 m du secteur nord de la gare de Shinagawa et dans l'aperçu du projet de réaménagement urbain de type 2 du secteur de la gare de Sengakuji.
Comment ont évolué les prix des appartements autour de Takanawa Gateway ?
Entre 2023 et 2025, ce sont Shibaura et Kōnan qui ont le plus progressé ; Takanawa, pourtant au pied même du réaménagement, a progressé moins vite que l'ensemble de l'arrondissement de Minato. Le tableau suivant présente les transactions de copropriétés d'occasion agrégées par nos soins, secteur par secteur, à partir des informations sur les prix des transactions immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme.
| Année | Ensemble de l'arrondissement de Minato | Takanawa | Kōnan | Shibaura |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | ¥1 467 000 (2 081 transactions) | ¥1 638 000 (188 transactions) | ¥1 260 000 (181 transactions) | ¥1 367 000 (268 transactions) |
| 2024 | ¥1 667 000 (1 993 transactions) | ¥1 633 000 (170 transactions) | ¥1 463 000 (174 transactions) | ¥1 650 000 (219 transactions) |
| 2025 | ¥1 895 000 (2 241 transactions) | ¥1 904 000 (172 transactions) | ¥1 750 000 (192 transactions) | ¥1 968 000 (270 transactions) |
| 2026 (1er trimestre uniquement, provisoire) | ¥2 000 000 (432 transactions) | ¥1 930 000 (34 transactions) | ¥1 875 000 (45 transactions) | ¥1 845 000 (38 transactions) |
※ Les montants correspondent à la médiane du prix au m² ; le nombre entre parenthèses indique le nombre de transactions.
| Secteur | Progression 2023→2025 | Écart avec l'ensemble de l'arrondissement en 2023 | Écart avec l'ensemble de l'arrondissement en 2025 |
|---|---|---|---|
| Ensemble de l'arrondissement de Minato | +29,2 % | ― | ― |
| Takanawa | +16,2 % | +11,7 % | +0,5 % |
| Kōnan | +38,9 % | −14,1 % | −7,7 % |
| Shibaura | +44,0 % | −6,8 % | +3,9 % |
※ Les taux de progression et les écarts sont calculés par nos soins à partir de la médiane du prix au m² du tableau ci-dessus (exemple : la progression de Kōnan est 175,0 ÷ 126,0 − 1).
Takanawa est resté quasiment stable entre 2023 et 2024 (¥1 638 000 → ¥1 633 000). En 2025, année d'ouverture de THE LINKPILLAR 1, le secteur a progressé de +16,6 % sur un an, dépassant légèrement les +13,7 % de l'ensemble de l'arrondissement. Mais sur les deux années cumulées, la progression n'a pas atteint celle de l'ensemble de l'arrondissement, et l'écart favorable qui existait en 2023 a pratiquement disparu.
Kōnan et Shibaura, à l'inverse, ont progressé plus vite que l'ensemble de l'arrondissement : Kōnan a réduit son écart, et Shibaura a dépassé l'ensemble de l'arrondissement en 2025.
Il faut garder à l'esprit que 2026 n'est qu'une valeur provisoire portant sur le seul premier trimestre de l'année. Le nombre de transactions recensées pour l'ensemble de l'arrondissement de Minato n'est que de 432, contre 557 à 567 pour chacun des quatre trimestres de 2025 pris séparément : des transactions supplémentaires viendront nécessairement s'y ajouter au fil des prochains relevés, ce qui peut faire évoluer la médiane. Le prix de ¥1 845 000 par m² relevé à Shibaura au premier trimestre 2026 est certes inférieur aux ¥2 000 000 observés du deuxième au quatrième trimestre 2025, mais il ne repose que sur 38 transactions et un seul trimestre incomplet : on ne peut donc raisonnablement pas en conclure un retournement de tendance à la baisse.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement. Aucune garantie n'est donnée quant à l'actualité, l'exactitude ou l'exhaustivité de ces données.Qu'est-ce qui distingue Takanawa, Kōnan et Shibaura ? Prix réels et ancienneté des biens
Les trois secteurs se distinguent par la nature des biens qui s'y échangent : la seule progression du prix au m² ne suffit pas à établir un classement. Voici les transactions de 2025 au premier trimestre 2026, présentées en valeur réelle et par tranche d'ancienneté.
| Secteur | Transactions | Prix médian | Fourchette interquartile (50 % centraux) | Surface médiane | Construits avant 1999 | Construits 2000-2015 | Construits à partir de 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ensemble de l'arrondissement de Minato | 2 673 | ¥110 millions | ¥50 millions – ¥200 millions | 55 m² | 831 | 1 352 | 482 |
| Takanawa | 206 | ¥100 millions | ¥48 millions – ¥200 millions | 55 m² | 79 | 91 | 36 |
| Kōnan | 237 | ¥130 millions | ¥97 millions – ¥160 millions | 75 m² | 4 | 231 | 2 |
| Shibaura | 308 | ¥100 millions | ¥50 millions – ¥167,5 millions | 60 m² | 81 | 169 | 56 |
※ Les transactions d'ancienneté inconnue (8 pour l'ensemble de l'arrondissement, 2 à Shibaura) ne figurent pas dans les colonnes par tranche d'ancienneté. La « fourchette interquartile » correspond aux 25e et 75e centiles des prix classés du moins cher au plus cher.
À Kōnan, 97,5 % des transactions portent sur des biens construits entre 2000 et 2015. La surface médiane y est la plus large des quatre secteurs, à 75 m², et la fourchette interquartile, ¥97 millions – ¥160 millions, est la plus resserrée.
À Takanawa, les biens construits avant 1999 représentent 38,3 % des transactions, un taux supérieur aux 31,1 % de l'ensemble de l'arrondissement. La fourchette interquartile, ¥48 millions – ¥200 millions, est large : les écarts de prix entre biens y sont importants.
À Shibaura, les biens construits entre 2000 et 2015 représentent 54,9 %, une structure d'ancienneté proche de celle de l'ensemble de l'arrondissement (50,6 %). Avec 270 transactions en 2025, c'est le secteur le plus actif des trois.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement. Aucune garantie n'est donnée quant à l'actualité, l'exactitude ou l'exhaustivité de ces données.Le regard d'INA
Ce qui suit est notre lecture des faits présentés ci-dessus ; elle ne constitue en rien une promesse sur les prix futurs.
L'effet du réaménagement ne se lit pas simplement dans le secteur qui l'accueille
Nous estimons que l'essentiel de la hausse entre 2023 et 2025 provient de la hausse générale de l'ensemble de l'arrondissement de Minato. Alors que l'arrondissement entier progresse de +29,2 %, il est impossible d'isoler le seul effet de TAKANAWA GATEWAY CITY.
Si Takanawa a été rattrapé par la moyenne de l'arrondissement, nous y voyons d'abord, comme explication la plus probable, la part élevée de biens anciens dans l'ensemble des transactions enregistrées : la médiane du prix au m² tend mécaniquement à être tirée vers le bas quand les transactions recensées portent, pour une raison ou une autre, davantage sur des biens anciens que sur des biens récents. Conclure hâtivement que « la valeur intrinsèque du logement à Takanawa a baissé » serait donc, à notre sens, prématuré et statistiquement trompeur.
La progression de Kōnan et de Shibaura tient, selon nous, autant à l'anticipation du réaménagement qu'au rattrapage de secteurs jusque-là relativement abordables au sein de l'arrondissement en hausse. Kōnan, qui était 14,1 % en dessous de l'ensemble de l'arrondissement en 2023, n'en est plus qu'à 7,7 % en 2025.
Repères de décision par secteur (bon moment pour acheter, attendre, ou passer son tour)
| Secteur / bien | Notre lecture | Décision | À vérifier avant l'achat |
|---|---|---|---|
| Kōnan (logements construits 2000-2015) | L'écart avec l'ensemble de l'arrondissement s'est réduit ; l'argument « acheter parce que c'est bon marché » s'affaiblit | Envisageable pour un usage propre ou une conservation de patrimoine à long terme ; attendre pour viser une plus-value à court terme | Calendrier de la grande rénovation et solde du fonds de travaux, ventes récentes dans le même immeuble |
| Shibaura | A dépassé l'ensemble de l'arrondissement en 2025 ; les chiffres 2026 ne suffisent pas encore à trancher | Attendre (à confirmer sur les transactions de l'année pleine 2026) | Nombre de transactions et prix au m² à partir du 2e trimestre 2026 |
| Takanawa | Dans la moyenne de l'arrondissement, mais grande dispersion d'ancienneté et d'un bien à l'autre | Sélection au cas par cas (distance à la gare, ancienneté, état de gestion) | Bâtiment aux anciennes normes sismiques (permis de construire délivré avant juin 1981) ou position par rapport aux projets de réaménagement voisins |
| Commun aux trois secteurs | Biens dont le seul argument est un calcul de rendement fondé sur des loyers élevés visant une clientèle étrangère | Envisager de passer son tour | Loyers réellement pratiqués dans le même immeuble et la même tranche de surface |
Prenons l'exemple d'un logement de 75 m² à Kōnan, âgé d'une vingtaine d'années, envisagé autour de ¥130 millions. Ce niveau de prix correspond exactement à la médiane de Kōnan depuis 2025 : on ne peut pas dire qu'une prime liée au réaménagement s'y ajoute. C'est en revanche une ancienneté qui approche souvent l'échéance d'une grande rénovation. Selon nous, le niveau du fonds de travaux pèse davantage sur le rendement net que les annonces de réaménagement.
Pour une exploitation locative, il faut intégrer l'offre locative de 847 unités
TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE propose 847 unités locatives haut de gamme, également pensées pour les expats. Avec des surfaces allant d'environ 43 m² à plus de 580 m², elle entre en concurrence frontale avec les logements les plus spacieux de Kōnan ou de Shibaura destinés à la location à une clientèle étrangère.
Si, par exemple, vous envisagez de louer un logement d'une soixantaine de m² à Shibaura à une entreprise pour y loger ses employés étrangers dans le cadre d'un bail d'entreprise, il est prudent de fixer le loyer en le comparant systématiquement à cette résidence neuve reliée directement à la gare, plutôt qu'à des références plus anciennes du quartier. Nous recommandons, par prudence, d'estimer le loyer de façon conservatrice à partir de baux réellement conclus et comparables récents, et de prévoir une période de vacance locative plus longue que d'habitude le temps que le marché absorbe cette nouvelle offre. Pour toute réévaluation de loyer ou de rendement locatif à Takanawa, Kōnan ou Shibaura, n'hésitez pas à consulter les équipes d'INA&Associates Inc.
Pour les propriétaires qui envisagent une vente
En 2025, le prix au m² a nettement progressé par rapport à 2023 dans les trois secteurs. Pour un propriétaire qui envisage de vendre, le niveau actuel constitue une base de décision pertinente.
Toutefois, 2026 ne dispose encore que d'une valeur provisoire pour le premier trimestre, et la tendance n'est pas encore lisible. Nous recommandons de fixer le prix de mise en vente non pas sur la médiane du secteur entier, mais en le comparant à des ventes réalisées dans le même immeuble et la même tranche de surface.
Le réaménagement de Takanawa Gateway n'est pas, en soi, un facteur qui fait uniformément monter les prix des appartements alentour. Comparer des biens de même secteur et de même ancienneté, et juger de la capacité à conserver le bien sur la durée, reste le chemin le plus sûr pour limiter les erreurs. Pour toute comparaison sur un bien précis, n'hésitez pas à contacter INA&Associates Inc.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Le réaménagement de la gare de Takanawa Gateway a-t-il fait monter les prix des appartements alentour ?
R. Le prix au m² des copropriétés d'occasion environnantes a progressé entre 2023 et 2025, mais on ne peut pas l'attribuer au seul réaménagement. Sur la même période, la médiane du prix au m² de l'ensemble de l'arrondissement de Minato a elle aussi progressé de +29,2 %, un rythme que Takanawa (+16,2 %), pourtant le secteur d'implantation, n'a pas atteint.
Q2. Peut-on acheter un logement dans TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE ?
R. Non, ce n'est pas possible à l'achat. Il s'agit d'une résidence locative haut de gamme dont le groupe JR East est le bailleur. Elle compte 847 unités au total, sur 44 étages en élévation et 2 en sous-sol, et a ouvert lors du grand opening du 28 mars 2026. Pour un achat dans le secteur, les copropriétés existantes de Takanawa, Kōnan ou Shibaura restent les seules options.
Q3. Les prix des appartements à Shibaura ont-ils baissé depuis le début de 2026 ?
R. On ne peut pas conclure à une baisse. Au premier trimestre 2026, la médiane du prix au m² à Shibaura est de ¥1 845 000, mais il s'agit d'une valeur provisoire portant sur seulement 38 transactions, auxquelles d'autres viendront s'ajouter. Il est plus juste d'attendre que les transactions de l'année 2026 complète soient disponibles pour juger de la tendance.
Q4. D'autres réaménagements sont-ils prévus autour de Takanawa Gateway ?
R. Oui. JR East indique poursuivre l'aménagement urbain en lien avec la rénovation de la sortie nord et l'îlot de la gare de Shinagawa, et vise le printemps 2028 pour la conservation et l'ouverture au public, sur site, de la digue de Takanawa. Le réaménagement du secteur nord de la gare de Shinagawa a fait l'objet d'une décision de plan d'urbanisme en octobre 2022.
Sources et références
- East Japan Railway Company, bureau de presse « TAKANAWA GATEWAY CITY » : « ‘TAKANAWA GATEWAY CITY’ ouvre aujourd'hui dans son intégralité ! La grande région de Shinagawa entre pleinement en action ! » (28 mars 2026)
- East Japan Railway Company « Printemps 2026 : une résidence locative haut de gamme voit le jour à TAKANAWA GATEWAY CITY — TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE » (1er octobre 2025)
- Site officiel de TAKANAWA GATEWAY CITY « À propos de Takanawa Gateway City » (consulté en septembre 2026)
- Marriott International « [JW Marriott Hotel Tokyo] Promotion anniversaire célébrant un an d'ouverture » (11 septembre 2026)
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo « Secteur nord de la gare de Shinagawa (exécution par une union) »
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme « Bibliothèque d'informations immobilières »
