La gare d'Omiya accueille le plus grand nombre de passagers quotidiens dans la préfecture de Saitama et est l'une des principales gares terminales de la région métropolitaine. Elle est desservie par 12 lignes exploitées par trois sociétés : JR East, Tobu Railway et Saitama New Transit. Les lignes Shinkansen et conventionnelles sont reliées à un total de six lignes Shinkansen (lignes Tohoku, Yamagata, Akita et Hokkaido et lignes Joetsu et Hokuriku), ainsi qu'à de nombreuses lignes conventionnelles, ce qui en fait un centre de transport clé dans la préfecture de Saitama. En raison de ce niveau élevé de commodité des transports, la ville a attiré beaucoup d'attention et a été classée deuxième après Yokohama dans le "Classement des meilleurs endroits où vivre" de SUUMO pour l'aire métropolitaine 2025.
Le calendrier et les grandes lignes du projet présentés dans cet article, concernant la sortie est de la gare d'Omiya (quartiers centraux de Daimoncho 2-chome et 3-chome), reposent sur les informations publiques disponibles en septembre 2026 (pages officielles de la ville de Saitama ; le quartier central de Daimoncho 3-chome a été mis à jour en juillet 2025). Ces échéances peuvent évoluer en fonction de l'avancement des travaux.
Concept de grande gare centrale de la gare d'Omiya (concept GCS)
Dans le contexte de cette situation favorable et de cette grande popularité, la ville de Saitama a formulé le concept de la grande gare centrale d'Omiya (concept GCS d'Omiya) en 2018. Ce concept promeut la poursuite de l'amélioration des fonctions de la gare sur trois fronts, notamment le développement de l'infrastructure de circulation centrée sur la place de la gare, le développement urbain de la zone autour de la gare et l'amélioration des correspondances. L'objectif est d'accroître la centralité de la gare en tant que porte d'entrée vers l'est du Japon et de renforcer sa fonction de nœud de transport. En fait, plusieurs projets de réaménagement sont actuellement en cours ou achevés dans la zone autour de la gare d'Omiya, où le développement de l'infrastructure urbaine et le développement du secteur privé travaillent ensemble.
Liste des principaux projets de réaménagement
| Zone | Nom du projet/zone | Composition de l'usage principal | Échelle (nombre d'étages/surface totale) | Début de la construction/fin prévue | Remarque particulière |
|---|---|---|---|---|---|
| Entrée Est | Zone centrale de Daimoncho 3-chome Réaménagement | Bureaux, commerces, institutions financières, parking | B1/21 étages au-dessus du sol (max. 100 m), surface totale d'environ 40 000 m2 | Calendrier en cours de révision (date de constitution de l'association et d'autorisation du projet non déterminée) |
Bureaux de haut niveau, banques et commerces aux étages inférieurs, place piétonne et fonctions de prévention des catastrophes |
| Entrée Est | Réaménagement du quartier central de Daimoncho 2-chome Rue Omiya Gate |
Salle publique, commerces | B3/18 étages au-dessus du sol (environ 95 m), surface totale d'environ 82 000 m2 | Juillet 2017 Début des travaux Mars 2022 Achevé |
Complexe culturel avec le Reybok Hall en son centre |
| Entrée ouest | Réaménagement du district 3-A, D | Résidentiel (tour d'environ 230 unités), bureaux, commerces et parking | Tour résidentielle 27 étages au-dessus du sol et 2 étages au-dessous du sol Immeuble de bureaux 21 étages au-dessus du sol, 2 étages au-dessous du sol Surface totale d'environ 85 000 m2 |
Début de la construction en 2025 (en cours d'examen) Achèvement prévu en 2027 (avec des retards) |
Construction du passage intérieur "Machinaka Galleria" et de la place "Machinaka Place". |
| Entrée ouest | District 3-B (Omiya Sky & Square) | Résidentiel, bureaux, commerce, public | Résidentiel 28F / Commercial 13F | Début de la construction 2021 Achèvement en mai 2024 |
Tour vendue, amélioration de la circulation grâce à l'élargissement de la route adjacente |
| Entrée ouest | Projet d'utilisation du site du parking de Sakuragi (Sakuragi PPJ) | Commerces, bureaux, fitness, salle de mariage, parking | Comprend 5 bâtiments (surface totale de plus de 30 000 m2) | Début de la construction le 15 avril 2025 Achèvement prévu au printemps 2027 |
Concept "Omiya Well-being Station", exposition de wagons "Densha Hiroba". |
Un projet de réaménagement à grande échelle est en cours à la sortie est de la gare d'Omiya, dans le quartier de Daimonmachi 3-chome Naka, près de la gare. Cette zone de 0,6 ha comporte de nombreux bâtiments délabrés et des terrains sous-utilisés. L'absence de planification urbaine, d'entretien des routes et l'étroitesse de ces dernières ont réduit la circulation des visiteurs. C'est pourquoi la construction d'un complexe immobilier à grande échelle avec une utilisation avancée du terrain a été planifiée et concrétisée après la décision d'urbanisme de décembre 2023.
L'immeuble de grande hauteur, avec un sous-sol et 21 étages au-dessus du sol (hauteur maximale d'environ 100 m), devrait abriter des bureaux, des banques, des installations commerciales et un parking. Auparavant, le calendrier prévoyait que les travaux de construction commenceraient en 2025 et s'achèveraient en 2028, mais la ville de Saitama indique, en juillet 2025, que « le calendrier du plan du projet est en cours de révision », et les dates de constitution de l'association de réaménagement et d'autorisation du projet restent elles aussi indéterminées. Les niveaux inférieurs accueilleront des magasins de banque, des étages commerciaux et des espaces verts, tandis que les niveaux supérieurs accueilleront des bureaux avec d'excellentes performances environnementales. Il s'agit d'un projet de premier plan qui prend également en compte le "développement urbain accessible à pied" et l'amélioration des fonctions de prévention des catastrophes.
À la sortie est, « Omiya Kadomachi » (B3/18 étages au-dessus du sol), issu du réaménagement urbain du quartier central de Daimoncho 2-chome, a été achevé en mars 2022 ; une salle municipale et d'autres équipements publics ainsi que des commerces y sont déjà en service. Le projet du quartier central de Daimoncho 3-chome constitue, dans la continuité de ce même secteur de la sortie est, une nouvelle initiative de renforcement des fonctions urbaines.
Comment se déroule le réaménagement — le mécanisme de « conversion des droits » et son impact sur les propriétaires fonciers
Les projets en cours autour de la gare d'Omiya, notamment dans le quartier central de Daimoncho 3-chome et dans les districts 3-A et 3-D de la sortie ouest, sont tous menés dans le cadre d'un « projet de réaménagement urbain » fondé sur la loi sur le réaménagement urbain. Pour comprendre le contenu de ces opérations, il est indispensable de connaître le mécanisme de « conversion des droits ».
Parmi les projets de réaménagement urbain, ceux qui recourent à la procédure de conversion des droits sont appelés « projets de réaménagement urbain de première catégorie ». Selon les explications du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, les droits des propriétaires antérieurs de terrains et de bâtiments sont en principe convertis, à valeur équivalente, en droits sur les surfaces du nouvel immeuble réaménagé. La surface ainsi obtenue est appelée « surface de droit », tandis que la surface nouvellement créée grâce à l'utilisation intensive du terrain, et cédée pour financer le projet, est appelée « surface de réserve ». Les propriétaires fonciers peuvent choisir entre la conversion des droits (obtention d'une surface) et le retrait (compensation financière).
Pour les propriétaires immobiliers, l'implication pratique est la suivante. Si vous possédez un terrain ou un bâtiment dans le périmètre du réaménagement, vous devenez automatiquement soumis à la conversion des droits à mesure que le projet avance ; il est donc nécessaire de vérifier au préalable si la valeur d'évaluation de l'actif antérieur correspond à la valeur, à l'emplacement et à l'étage de la surface que vous pourrez obtenir. À l'inverse, pour les propriétaires possédant ou envisageant un bien en dehors du périmètre du réaménagement, il convient de prêter attention au fait que les surfaces de réserve (logements en copropriété ou bureaux) nouvellement créées par la conversion des droits deviennent un nouvel indicateur des prix du marché environnant.
Plans de réaménagement de la zone de sortie ouest
Un développement à grande échelle est également mené en parallèle dans la zone située autour de la sortie ouest de la gare d'Omiya. Le district 3 de la sortie ouest d'Omiya, du côté ouest de la gare, est divisé en plusieurs blocs (A-E), dont un projet de réaménagement urbain est prévu pour les districts 3-A et 3-D. Pour résoudre des problèmes tels que la forte concentration de vieux bâtiments en bois, le manque d'espaces ouverts, les rues étroites et les intersections compliquées, un réaménagement complexe à grande échelle comprenant des zones commerciales, d'affaires, résidentielles et de stationnement est prévu sur un site d'environ 9 500 m2.
La tour résidentielle comprendra environ 230 unités résidentielles (27 étages au-dessus du sol) et la tour commerciale sera un immeuble de bureaux de 21 étages d'une superficie totale d'environ 85 000 m2, dont environ 8 000 m2 d'étages commerciaux et 400 places de parking. Le site comprendra également la Machinaka Galleria (passage intérieur) pour le passage des piétons et l'espace événementiel Machinaka Place. La construction de ce réaménagement devait initialement commencer en 2025 et s'achever en 2027, mais le calendrier est en cours de révision.
En revanche, le projet de réaménagement du West Exit District 3-B est déjà achevé, avec la construction de l'immeuble résidentiel de 28 étages "Omiya Sky & Square The Tower" et de l'immeuble commercial et utilitaire de 13 étages "Omiya Sakura Square", qui a été achevé en mai 2024 ; la zone commerciale (Sakura Square Mall) a ouvert ses portes en juillet. . Parallèlement à ce réaménagement, les routes d'urbanisme Sakuragi Routes 1 et 2 ont été construites au nord de la sortie ouest de la gare et les routes environnantes ont été élargies. La route autour du bâtiment en cours de réaménagement devrait être ouverte à la circulation en juillet 2024. Les routes étroites existantes ont été considérablement élargies et l'environnement de circulation a été amélioré grâce à la construction d'un nouveau carrefour à cinq voies.
Par ailleurs, sur l'ancien site du parking municipal de Sakuragi-cho 3-chome, à 10 minutes à pied de la sortie ouest, la construction du projet d'utilisation du parking de Sakuragi (Sakuragi PPJ) par JR East et Daiwa House Group a débuté le 15 avril 2025. Le projet comprend la construction d'un complexe de cinq bâtiments comprenant un bâtiment commercial, un bâtiment de bureaux, un bâtiment de parking, un bâtiment de remise en forme et une salle de mariage compatible MICE sur un site d'une superficie d'environ 18 000 m2, la construction devant être achevée au printemps 2027. Sous le concept de développement "Omiya Well-being Station", le projet vise à créer un nouveau centre d'affaires, de culture et de style de vie". Les plans comprennent également le développement d'une "place du train" qui tire parti des caractéristiques d'"Omiya, ville des chemins de fer" et des événements qui relient les cultures alimentaires de différentes régions par le biais d'un service de transport de produits utilisant le train à grande vitesse Shinkansen.
Le « projet d'extension (provisoire) de Omiya South Gate », en cours entre les gares d'Omiya et de Saitama-Shintoshin
Le « projet d'extension de Omiya South Gate » est un projet privé d'extension d'immeuble de bureaux mené à Shintoshin 7-2, dans l'arrondissement de Chuo-ku à Saitama, près de la gare de Saitama-Shintoshin, en dehors du périmètre du concept GCS d'Omiya (sorties est et ouest). Il porte le nom d' « Omiya » car il se situe exactement à mi-chemin entre les gares d'Omiya et de Saitama-Shintoshin, mais relève administrativement de l'arrondissement de Chuo-ku et non de celui d'Omiya-ku.
Selon un communiqué de presse de Taisei Corporation, un immeuble de bureaux d'un sous-sol, 12 étages au-dessus du sol et un étage de toiture technique, d'une surface totale d'environ 29 930 m2, a été construit en extension de l'immeuble de bureaux existant « Omiya South Gate » (achevé en juin 2007). Le maître d'ouvrage est la société à objet spécifique Shintoshin Property, et la conception ainsi que la construction ont été assurées par Taisei Corporation ; les travaux ont débuté le 16 janvier 2024. L'achèvement était initialement prévu pour l'automne 2025, mais le bâtiment a finalement été achevé en décembre 2025 sous le nom de « Omiya South Gate Front ». Il vise des performances environnementales équivalentes au niveau ZEB Oriented et l'obtention du rang S du label CASBEE, et compte 482 places de parking.
Ce projet ne figure pas dans la liste des réaménagements autour de la gare d'Omiya (tableau ci-dessus), mais le fait qu'il constitue un pôle d'accueil de la demande de bureaux dans une zone desservie à la fois par les gares d'Omiya et de Saitama-Shintoshin est un point à retenir pour comprendre l'ensemble de la vague de réaménagement du secteur d'Omiya.
Améliorer les infrastructures de transport et renforcer les fonctions urbaines
Parallèlement aux divers projets de réaménagement, l'infrastructure de transport autour de la gare est également développée. Dans le district 3-B, à la sortie ouest, le réseau routier au nord de la gare sera renforcé par l'ouverture d'une nouvelle route, tandis que dans les districts 3-A et 3-D, la circulation des piétons sera améliorée par la construction de la Machinaka Galleria et d'espaces ouverts ressemblant à des allées piétonnes. La réorganisation de la place de la gare et des routes environnantes est également envisagée à la sortie est, avec la séparation des lignes de circulation des piétons et des véhicules et l'amélioration fonctionnelle des zones d'embarquement et de débarquement des bus et des taxis.
Le concept GCS d'Omiya prévoit également la construction d'un nouveau passage libre est-ouest (environ 260 m de long x 15 m de large) à l'intérieur de la gare, en coopération avec les opérateurs ferroviaires, et l'amélioration de la gare d'Omiya de la Tobu Noda Line (Tobu Urban Park Line), qui est vieillissante (en augmentant le nombre de voies de deux à trois sur deux côtés et en construisant un pont). Cela devrait améliorer la circulation de la sortie Est-Ouest et faciliter les transferts entre les différents modes de transport à l'avenir.
La gare d'Omiya elle-même va aussi changer — passage libre et surélévation de la ligne Tobu
Au-delà des immeubles de réaménagement environnants, le renforcement des fonctions de la gare d'Omiya elle-même constitue également un pilier du concept GCS. Selon les documents du comité de pilotage publiés par la ville de Saitama, le périmètre du concept GCS couvre environ 190 hectares autour de la gare, dans le cadre d'une démarche associant sur trois fronts l'aménagement de la place de la gare, le développement urbain des quartiers environnants et l'amélioration des fonctions de la gare ; ce cadre fait l'objet de discussions continues au sein d'un comité de pilotage réunissant des experts universitaires, des associations locales de développement urbain, des opérateurs ferroviaires tels que JR East et Tobu Railway, ainsi que la préfecture de Saitama.
L'amélioration des fonctions de la gare prévoit, comme indiqué précédemment, un nouveau passage libre est-ouest d'environ 260 m de long et 15 m de large, ainsi que la surélévation de la gare d'Omiya de la ligne Tobu Noda (Tobu Urban Park Line) après son passage d'une plateforme à deux voies à deux plateformes à trois voies. Une fois ces aménagements réalisés, les déplacements entre les côtés est et ouest, qui nécessitent actuellement de sortir des portillons pour faire un détour, pourront s'effectuer entièrement à l'intérieur de la gare, ce qui améliorera considérablement la commodité des correspondances. Toutefois, les années précises de début et de fin des travaux n'ont pas été annoncées individuellement par la ville de Saitama ou JR East, et l'aménagement devrait progresser par étapes, en parallèle de l'avancement des projets de réaménagement des sorties est et ouest.
Impact sur l'économie locale et perspectives pour la valeur des biens immobiliers
La ruée vers le réaménagement devrait avoir un impact positif multiforme sur l'économie locale de la zone d'Omiya. L'offre d'espaces de bureaux à grande échelle devrait attirer les besoins des entreprises dans la zone locale, ce qui créera des emplois et attirera des entreprises connexes. L'ouverture de nouvelles installations commerciales et de centres de change augmentera le nombre de visiteurs dans la ville et stimulera la consommation, et ajoutera de nouvelles attractions aux ressources touristiques de la "ville ferroviaire".
Sur le marché de l'immobilier, le réaménagement devrait augmenter la valeur des biens immobiliers situés autour de la gare d'Omiya. Le prix des terrains dans le quartier d'Omiya reste bien supérieur à la moyenne de la ville, et les tours de condominiums réaménagées près de la gare sont également très recherchées. L'expansion du parc immobilier de haute qualité et l'amélioration de la commodité des transports devraient encore renforcer la réputation de la zone en tant que "lieu de vie désirable".
Ne pas s'en tenir aux prix fonciers officiels : regarder aussi les prix de transaction réels
Les prix fonciers officiels sont des valeurs d'expertise portant sur des points de référence. Pour savoir comment ont évolué les prix effectivement pratiqués lors des ventes, on peut se reporter aux données de prix des transactions immobilières publiées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. Le tableau ci-dessous agrège les transactions de copropriétés d'occasion de l'arrondissement d'Omiya à Saitama.
| Année | Nombre de transactions | Prix au m² de l'arrondissement d'Omiya (médiane) |
|---|---|---|
| 2023 | 250 | ¥637 000 |
| 2024 | 278 | ¥750 000 |
| 2025 | 353 | ¥800 000 |
| 2026 (1er trimestre uniquement) | 76 | ¥1 013 000 |
Entre 2023 et 2025, la hausse atteint +25,6 %, et le 1er trimestre 2026 porte le prix à ¥1 013 000/m². Le prix au m² a donc progressé de près de 60 % en deux ans et demi.
En valeur absolue, les transactions depuis 2025 affichent une médiane de ¥54 millions pour une surface privative de 70 m², environ la moitié des transactions se situant entre ¥27 millions et ¥75 millions. Un niveau de ¥54 millions pour 70 m² reste un segment de prix accessible comparé à des surfaces équivalentes dans les 23 arrondissements de Tokyo.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement.
L'avis d'INA (septembre 2026)
À partir d'ici, il ne s'agit plus de documents publics mais de notre propre appréciation.
Omiya est un secteur où les attentes liées au réaménagement se traduisent nettement dans les prix de transaction réels. Les ¥1 013 000/m² du 1er trimestre 2026 correspondent à une hausse d'environ 60 % par rapport à 2023. Nous y voyons la valorisation par le marché du passage du concept GCS, cadre de long terme, à des opérations concrètes.
Un point appelle toutefois vigilance. Le réaménagement d'Omiya s'inscrit dans un calendrier de plus de dix ans jusqu'à son achèvement. La hausse enregistrée jusqu'ici correspond à l'intégration d'attentes, et la transformation réelle de la ville reste à venir. Un taux de hausse élevé signifie aussi une amplitude de correction importante si ces attentes sont déçues.
Critères de décision pour l'investisseur
- Pour acheter aujourd'hui, bâtir sa rentabilité en partant du principe qu'il s'agit d'un niveau atteint après une hausse de 60 % en deux ans et demi. L'hypothèse d'une progression au même rythme à partir de maintenant repose sur des bases fragiles.
- Le segment de 70 m² à ¥54 millions est porté par la demande d'occupation des familles. Les prix y sont plus stables que dans les secteurs dominés par les capitaux d'investissement, mais la progression des loyers y est plus lente.
- Vérifier si la forte accélération du 1er trimestre 2026 se poursuit. Les données de prix de transaction étant mises à jour chaque trimestre, il est possible de suivre l'évolution selon la même méthode.
Conclusion.
Le projet de réaménagement autour de la gare d'Omiya peut être décrit comme un projet de régénération urbaine qui tire le meilleur parti de ses atouts en tant que nœud ferroviaire. La concentration de fonctions urbaines avancées autour de la gare crée une ville attrayante pour les entreprises et les habitations. La zone autour de la gare d'Omiya, où le développement urbain et l'amélioration des infrastructures publiques se poursuivent sur deux fronts, devrait continuer à se développer à l'avenir et, à mesure que les réaménagements en cours seront achevés les uns après les autres, une nouvelle image digne d'une "porte d'entrée de l'est du Japon" émergera.
