Le "Projet de Réaménagement Urbain de Classe 1 du Quartier Ouest de Koendori" à Udagawacho et Nannan 1-chome, dans l'Arrondissement de Shibuya, entre dans sa phase active. Ce projet, avec 33 étages au-dessus du sol, une hauteur d'environ 140 mètres et un coût total de projet d'environ 88,2 milliards de yens, a reçu l'approbation du Gouvernement Métropolitain de Tokyo pour l'établissement de l'association en septembre 2025, avec des plans visant à démarrer la construction en exercice fiscal 2027 et à achever le projet en exercice fiscal 2032. Ce qui se distingue, c'est non seulement l'échelle, mais aussi la méthode, rare au niveau national, de transférer les "droits aériens" de l'École Primaire Nannan au bâtiment de réaménagement privé, avec des fonds privés couvrant le coût de reconstruction d'une école primaire publique. Nous analysons en détail comment ce projet, distinctif parmi la vague de réaménagements autour de la Gare de Shibuya, affectera les valeurs immobilières de la zone.
Vue d'Ensemble du Projet et ContexteLe Quartier Ouest de Koendori est situé à Udagawacho et Nannan 1-chome au sein de l'Arrondissement de Shibuya, sur le côté sud de la mairie de l'arrondissement, face à Shibuya Koendori. Les cibles du réaménagement sont deux bâtiments : le complexe de grands appartements "Shibuya Holmes" (33 étages), achevé en 1975, et l'École Primaire Municipale de Shibuya Nannan (3 étages), achevée en 1964. Les deux ont dépassé la barre des 50 ans, rendant leur remplacement urgent du point de vue de la résistance sismique et de la prévention des catastrophes.
L'Arrondissement de Shibuya a pris une décision de planification urbaine en janvier 2024 (Notification de l'Arrondissement de Shibuya No. 4 de Reiwa 6), suivie d'environ un an et demi de préparation pour l'établissement de l'association. Le 22 septembre 2025, le Gouvernement Métropolitain de Tokyo a officiellement approuvé l'établissement de l'"Association de Réaménagement Urbain du Quartier Ouest de Koendori", faisant passer le projet des étapes préparatoires à la phase d'avancement complet. Tokyu Fudosan (également membre participant de l'association) et Shimizu Corporation sont désignés comme coopérateurs du projet, et la participation des deux sociétés ayant une longue expérience de développement dans le secteur de Shibuya améliore la crédibilité du projet.
Échelle du Projet et Composition des Utilisations
Le nouveau bâtiment de réaménagement aura 33 étages au-dessus du sol et 4 en dessous, atteignant environ 140 mètres de hauteur. Il garantit une surface de plancher totale d'environ 70 000 m², incorporant une combinaison complexe de résidences, bureaux, boutiques, installations de service, espaces polyvalents et parkings. La création d'un bâtiment à usage mixte de cette envergure à distance de marche de la Gare de Shibuya améliorera considérablement la marchabilité et la commodité de l'ensemble de la zone.
Les plans comprennent également une place (environ 1 160 m²) à développer grâce à l'abolition de l'ancienne route de l'arrondissement et à la consolidation du site. Des installations pour accueillir les personnes qui ne peuvent pas rentrer chez elles et des entrepôts de préparation aux urgences sont également prévus, ce qui signifie qu'il servira non seulement de fonction commerciale et résidentielle, mais aussi de base de prévention des catastrophes pour la zone de Shibuya. Étant donné que la Gare de Shibuya est un terminal où se concentrent de nombreux navetteurs et étudiants, ce développement de l'infrastructure de prévention des catastrophes peut être dit qu'il sous-tend le sentiment de sécurité dans l'ensemble de la communauté.
Le Schéma "d'Utilisation des Droits Aériens" Noté au Niveau National
La plus grande caractéristique de ce projet est le schéma de transfert des "droits aériens (coefficient d'occupation des sols non utilisé)" de l'École Primaire Municipale de Shibuya Nannan au bâtiment de réaménagement privé. Pour comprendre ce mécanisme, il faut d'abord saisir le concept des "droits aériens".
Les bâtiments ont une limite maximale sur le coefficient d'occupation des sols fixée par le plan d'urbanisme. Lorsque le coefficient d'occupation des sols réellement utilisé par un bâtiment tombe considérablement en dessous de cette limite maximale, la portion non utilisée du coefficient d'occupation des sols peut être transférée et vendue en tant que "droits aériens" à un site adjacent. L'École Primaire Nannan a environ 91% de son coefficient d'occupation des sols inutilisé, et en transférant cet excédent au bâtiment de réaménagement actuel, un bâtiment-tour à fort coefficient d'occupation des sols qui ne pourrait autrement être réalisé devient possible.
En échange, le secteur privé (association de réaménagement et Tokyu Fudosan) assume le coût de reconstruction de l'École Primaire Nannan (surface de plancher totale d'environ 21 830 m²). Une estimation d'évaluation immobilière valorise les droits aériens à environ 10 milliards de yens, avec une divergence significative par rapport aux 5,2 milliards de yens divulgués par l'Arrondissement de Shibuya, ce qui a également suscité des débats dans l'assemblée d'arrondissement. Dans tous les cas, un schéma où le secteur privé assume effectivement le coût de reconstruction d'une école publique est rare même au niveau national et attire une large attention comme modèle de partenariat public-privé pour la future réurbanisation.
Le contexte qui explique la mise en forme de ce schéma réside dans la réalité à laquelle font face les gouvernements locaux qui trouvent financièrement difficile de reconstruire indépendamment des installations publiques vieillissantes. Le résultat est une confluence de besoins des entreprises privées qui obtiennent un incitatif clair sous forme de coefficient d'occupation des sols, et des gouvernements locaux qui peuvent rénover des installations publiques tout en maintenant les charges fiscales sous contrôle. Ce schéma, qui aligne les intérêts des secteurs public et privé tout en réalisant à la fois le développement des infrastructures urbaines et la rentabilité, peut être dit offrir aux gouvernements locaux sous des contraintes fiscales continues une solution convaincante.
Calendrier du Projet et Progrès Actuels
Ce projet avance selon le calendrier suivant.
| Moment | Contenu |
|---|---|
| Janvier 2024 | Décision de planification urbaine de l'Arrondissement de Shibuya (Notification No. 4 de Reiwa 6) |
| 22 septembre 2025 | Approbation du Gouvernement Métropolitain de Tokyo pour l'établissement de l'association |
| Exercice fiscal 2026 (planifié) | Approbation du plan de conversion des droits |
| Exercice fiscal 2027 (planifié) | Début de construction |
| Exercice fiscal 2032 (planifié) | Achèvement |
Suite à l'approbation de l'établissement de l'association en septembre 2025, des préparatifs sont actuellement en cours pour l'approbation du plan de conversion des droits à l'exercice fiscal 2026. La conversion des droits est la procédure pour transférer les droits sur les terres et bâtiments existants vers les droits dans le nouveau bâtiment de réaménagement. Une fois cela complété, les détails de compensation pour les résidents et les titulaires de droits existants seront finalisés. Bien qu'il s'agisse d'un projet à long terme avec environ 2 ans jusqu'au début de la construction et environ 7 ans jusqu'à l'achèvement, le calendrier progresse régulièrement.
Impact sur les Valeurs Immobilières dans le Secteur de Shibuya Koendori
L'Arrondissement de Shibuya a enregistré un prix moyen par tsubo de 17,98 millions de yens dans les prix des terrains publiés de 2026 (en hausse de 12,32% en glissement annuel), affichant la 3e taux de croissance le plus élevé au niveau national. En particulier, Sakuragaoka-cho dans l'Arrondissement de Shibuya a enregistré le taux de croissance No. 1 dans les prix des terrains publiés à Tokyo (+28,99%), et les valeurs immobilières continuent d'augmenter dans tout le secteur de Shibuya. Udagawacho et Nannan 1-chome, où se trouve le Quartier Ouest de Koendori, sont également des zones qui bénéficient de cette tendance à la hausse.
L'impact de la réurbanisation sur les valeurs immobilières est multifacette. Premièrement, il y a l'amélioration de l'attractivité de la zone grâce à la création d'un complexe de grande hauteur. La progression de l'utilisation mixte commerciale, de bureau et résidentielle crée une pression à la hausse sur les niveaux de loyers environnants et les prix des transactions. Deuxièmement, il y a l'amélioration de la sécurité grâce au développement des infrastructures de prévention des catastrophes. Les bâtiments hautement résistants aux séismes et les installations pour ceux qui ne peuvent pas rentrer chez eux améliorent la résilience de l'ensemble de la zone et élèvent son évaluation en tant qu'actif à détention longue durée. Troisièmement, l'amélioration de l'environnement éducatif grâce à la reconstruction de l'École Primaire Nannan devient un facteur attirant la demande des familles avec enfants.
D'un autre côté, pendant les environ 5 ans du début de la construction à l'achèvement, le bruit, les vibrations et les restrictions de circulation liés aux travaux de construction peuvent affecter l'environnement environnant. Dans les environs de la Gare de Shibuya, les réaménagements du District Sud de Dogenzaka 2-chome et d'autres zones avancent également en parallèle, et le progrès simultané de plusieurs grands projets signifie également qu'une baisse temporaire de la commodité est également anticipée. Cependant, considérant les avantages après l'achèvement, des décisions prises avec une perspective à long terme vers l'appréciation de la valeur des actifs de la zone sont requises.
Actions que les Propriétaires Devraient Prendre
À la lumière de la réurbanisation du Quartier Ouest de Koendori, les actions suivantes sont efficaces pour les propriétaires qui envisagent ou détiennent des biens immobiliers dans le secteur de Shibuya-Harajuku.
Premièrement, il est important d'identifier le moment d'acquisition de terrains et de bâtiments dans la zone. À mesure que le réaménagement devient plus concret, les prix ont tendance à augmenter à l'avance. La période autour de l'approbation du plan de conversion des droits à l'exercice fiscal 2026 sera une phase focale, il est donc conseillé de rassembler des informations de manière approfondie.
Ensuite, il vaut la peine de considérer la rénovation et la valorisation des propriétés existantes. À mesure que le trafic piétonnier vers la zone de réaménagement augmente, la demande de propriétés locatives et commerciales dans les environs augmentera également. Plutôt que de laisser les propriétés vieillissantes telles quelles, les mettre à jour dans des espaces attrayants pour les résidents et les utilisateurs permettra de profiter du courant ascendant de la zone.
De plus, vérifier et renforcer la performance de prévention des catastrophes et sismique est essentiel. Comme le montre l'accent mis sur les fonctions de base de prévention des catastrophes dans la réurbanisation du Quartier Ouest de Koendori, des normes de sécurité élevées sont exigées dans tout le secteur de Shibuya. Effectuer des diagnostics sismiques des propriétés existantes et envisager une rénovation si nécessaire conduira au maintien de la valeur des actifs à long terme.
Résumé
Points essentiels du Projet de Réaménagement Urbain de Classe 1 du Quartier Ouest de Koendori :
- Échelle du projet : 33 étages au-dessus du sol, hauteur env. 140m, surface totale env. 70 000 m², coût total env. 88,2 milliards de yens
- Entité du projet : Association de Réaménagement Urbain du Quartier Ouest de Koendori (avec participation de Tokyu Fudosan et Shimizu Corporation)
- Plus grande caractéristique : Un schéma de partenariat public-privé noté au niveau national où les droits aériens de l'École Primaire Nannan (évalués à env. 10 milliards de yens) sont transférés au bâtiment de réaménagement, avec des entreprises privées assumant le coût de reconstruction de l'école
- Calendrier : Début de construction à l'exercice fiscal 2027, achèvement à l'exercice fiscal 2032 (approbation du plan de conversion des droits planifiée pour l'exercice fiscal 2026)
- Impact sur les valeurs immobilières : Les prix des terrains publiés de l'Arrondissement de Shibuya ont augmenté de +12,32% en glissement annuel, la 3e plus forte hausse au niveau national. L'amélioration des valeurs des actifs de la zone devrait se poursuivre même après la conclusion de la réurbanisation
Questions Fréquentes (FAQ)
Q. Quand l'achèvement est-il prévu ?
R. L'achèvement est prévu pour l'exercice fiscal 2032. La construction commencera à l'exercice fiscal 2027, avec environ 5 ans de travaux de construction avant l'achèvement. L'approbation du plan de conversion des droits prévue pour l'exercice fiscal 2026 sera un jalon important.
Q. Que se passera-t-il avec les résidents actuels (résidents de Shibuya Holmes) ?
R. Dans un Projet de Réaménagement Urbain de Classe 1, les titulaires de droits existants peuvent transférer leurs droits sur les terres et bâtiments antérieurs à des unités et étages dans le nouveau bâtiment de réaménagement basé sur le plan de conversion des droits. Les détails de compensation seront finalisés via l'approbation du plan de conversion des droits (prévue pour l'exercice fiscal 2026). Il est recommandé de consulter l'association ou des spécialistes pour plus de détails.
Q. Que se passera-t-il avec l'École Primaire Nannan ?
R. L'École Primaire Nannan est prévue pour être réaménagée au sein du bâtiment de réaménagement actuel avec une surface de plancher totale d'environ 21 830 m². En compensation du transfert des droits aériens, les entreprises privées assumeront les coûts de reconstruction, et elle continuera à fonctionner en tant qu'école primaire municipale de l'Arrondissement de Shibuya. L'installation vieillissante sera rénovée et des améliorations de l'environnement éducatif sont attendues.
Q. Y a-t-il un impact sur les prix immobiliers dans la zone environnante ?
R. Les prix des terrains publiés de 2026 de l'Arrondissement de Shibuya ont enregistré une hausse de +12,32% en glissement annuel, la 3e plus importante au Japon, le réaménagement étant l'un des facteurs dans les augmentations de prix. Après l'achèvement du Quartier Ouest de Koendori, des impacts positifs sur les loyers et les prix des transactions des propriétés environnantes sont attendus grâce aux améliorations de la commodité, de la capacité de prévention des catastrophes et de l'environnement éducatif de la zone. Pendant la période de construction, des décisions incorporant la prise en compte d'impacts temporaires sont également nécessaires.
Articles Connexes
Références
- Arrondissement de Shibuya "Projet de Réaménagement Urbain de Classe 1 du Quartier Ouest de Koendori" (12 janvier Reiwa 6, Notification No. 4, Décision de Planification Urbaine)
- Bureau d'aménagement urbain de la Métropole de Tokyo "Projet de Réaménagement Urbain de Classe 1 du Quartier Ouest de Koendori"
- Gouvernement Métropolitain de Tokyo "Approbation pour l'Établissement de l'Association de Réaménagement Urbain du Quartier Ouest de Koendori" (22 septembre 2025)
