En la zona de Miyamasuzaka, al lado este de la estación de Shibuya, la mayor reurbanización del área avanza de forma decidida. El «Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» presume de una escala sin precedentes: aproximadamente 18.800 m² de superficie de parcela y unos 322.200 m² de superficie total construida. Las obras de demolición están en marcha con el objetivo de iniciar la construcción principal durante el ejercicio fiscal 2025. En los precios oficiales del suelo de 2026, el barrio de Sakuragaoka en Shibuya registró un incremento interanual del +29,0 %, situándose en el primer puesto de Tokio en tasa de revalorización para todos los usos. El impacto que esta reurbanización tendrá en el mercado inmobiliario de toda la zona es incalculable. En este artículo repasamos el avance más reciente de las obras, los usos y dimensiones de cada bloque, y los puntos clave que los inversores inmobiliarios deben tener en cuenta.
La mayor reurbanización del área de Shibuya: visión general
El «Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» es un proyecto ubicado en Shibuya 2-chome, distrito de Shibuya, Tokio (zona de Miyamasuzaka, al este de la estación), designado como Zona Estratégica Nacional y Distrito Especial de Renovación Urbana. El promotor es la Asociación de Reurbanización del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome, con Tokyo Tatemono Co., Ltd. y la Agencia de Renovación Urbana (UR) como participantes principales. Tal como indica su nombre oficial, «Shibuya REGENERATION Project», se trata de un proyecto que encarna la «regeneración» de Shibuya a escala urbana.
El área del plan se compone de tres bloques —A, B y C— con una superficie total construida de aproximadamente 322.200 m². Es la reurbanización individual más grande del área de Shibuya, superando con creces la superficie de Shibuya Scramble Square o Shibuya Stream. Diseñado como un desarrollo mixto que integra funciones de transporte, industria y residencia, ocupa una posición destacada en el urbanismo como proyecto que impulsa la competitividad de Tokio como ciudad internacional.
Usos y dimensiones de cada bloque
Comprender las características de cada bloque es el primer paso para valorar con precisión este proyecto.
El Bloque A es un edificio comercial de 5 plantas sobre rasante y 1 bajo rasante, con una altura aproximada de 50 m y unos 4.200 m² de superficie construida. Como edificio de baja altura situado a lo largo de la avenida Aoyama-dori, alberga funciones comerciales que aportan vitalidad a la zona. Aunque su escala es modesta, cumple un papel fundamental en la configuración del paisaje urbano junto a las grandes torres de los bloques B y C.
El Bloque B es el núcleo del proyecto: una torre de 41 plantas sobre rasante y 4 bajo rasante, con unos 208 m de altura y aproximadamente 255.000 m² de superficie construida. Sus usos principales son oficinas, hotel, terminal de autobuses y centro de formación de talento STEAM. Destaca especialmente la terminal de autobuses de unos 5.000 m², que reforzará significativamente la función de nudo de transporte del entorno de la estación de Shibuya. Además, la creación de un centro de formación STEAM (Ciencia, Tecnología, Ingeniería, Arte y Matemáticas) es una apuesta estratégica para posicionar Shibuya como polo de industrias del conocimiento.
El Bloque C es una torre residencial de 41 plantas sobre rasante y 2 bajo rasante, con una altura aproximada de 175 m y unos 63.000 m² de superficie construida. Centrado en la función residencial, también incorpora servicios de apoyo a la vida cotidiana. Una torre de apartamentos de esta envergadura a escasos minutos a pie de la estación de Shibuya es sumamente escasa, por lo que se prevé una fuerte demanda de compradores de alto poder adquisitivo, residentes extranjeros y profesionales que buscan vivir cerca de su lugar de trabajo.
Estado actual de las obras — Marzo de 2026: la demolición avanza a pleno ritmo
Tras la aprobación del plan urbanístico en marzo de 2022 (publicada por el distrito de Shibuya), en enero de 2023 se completaron la autorización del proyecto y la constitución de la asociación con la aprobación del gobernador de Tokio. En julio de 2024 se realizó una modificación de la autorización y, a partir de 2025, las obras de demolición han arrancado a pleno rendimiento.
Desde marzo de 2025 comenzó la demolición del Centro Administrativo de Mizuho Bank en Shibuya (edificio principal y anexo, con una superficie total de aproximadamente 76.000 m²), con finalización prevista para diciembre de 2026. A continuación, desde julio de 2025 se inició la demolición del Edificio Token International, cuya finalización está prevista para junio de 2026. En el terreno, la transformación del paisaje urbano es ya perceptible, y la reurbanización cobra forma de manera tangible.
Para el ejercicio fiscal 2025 está prevista la aprobación del plan de conversión de derechos y el inicio de las obras principales. A marzo de 2026, la demolición avanza según lo planificado y los preparativos para el inicio de la construcción principal se van consolidando. La finalización se fija como objetivo para el ejercicio 2029, momento en que, en un plazo de 3 a 4 años, el perfil urbano del lado este de Shibuya cambiará por completo.
| Hito | Fecha |
|---|---|
| Aprobación del plan urbanístico | Marzo de 2022 |
| Autorización del proyecto y constitución de la asociación | Enero de 2023 |
| Inicio de demoliciones (Centro Administrativo de Mizuho Bank en Shibuya, etc.) | Marzo de 2025 en adelante |
| Demolición del Edificio Token International | Julio de 2025 en adelante |
| Aprobación del plan de conversión de derechos / Inicio de obras principales (previsto) | Ejercicio fiscal 2025 |
| Objetivo de finalización | Ejercicio fiscal 2029 |
Correlación con los precios del suelo y el mercado inmobiliario de Shibuya — Lo que revela el +29,0 % en el precio oficial
En los precios oficiales del suelo de 2026, Sakuragaoka en Shibuya alcanzó los 4.450.000 yenes por m², con un incremento interanual del +28,99 a 29,0 %, situándose en el primer puesto de Tokio en tasa de revalorización para todos los usos. El conjunto del suelo comercial del distrito de Shibuya también registró un +13,5 %, muy por encima de la media del +9,0 % de los 23 distritos de Tokio. Estas cifras no responden a un impulso puntual, sino a la acumulación de revalorizaciones generadas por la finalización de desarrollos previos como Shibuya Scramble Square, Shibuya Stream y Shibuya Fukuras. A ello se suma la expectativa de nuevos desarrollos como el del Distrito Oeste de 2-chome, dando lugar a un alza compuesta.
La caída de la tasa de vacancia de oficinas en los cinco distritos centrales de Tokio por debajo del 3 % también respalda esta subida. Se prevé que gran parte de los 255.000 m² del Bloque B se destinen a oficinas, lo que supondrá una oferta a gran escala de superficie de oficinas de alta calidad en el momento de la finalización. Sin embargo, lo más relevante es que cada gran reurbanización completada eleva la comodidad, el reconocimiento y la internacionalidad de toda la zona. Se ha configurado una estructura en la que el valor de los apartamentos de segunda mano, edificios comerciales y viviendas en alquiler del entorno también se revaloriza en cadena.
Dentro del distrito de Shibuya también avanzan en paralelo otros proyectos como el del Distrito Sur de Dogenzaka 2-chome, prolongando la dinámica conocida como «la cadena de reurbanizaciones de una vez cada cien años». Lo analizamos en detalle en Visión general de la reurbanización del entorno de la estación de Shibuya y su impacto en el valor inmobiliario. Consideramos que el proceso de ascenso de categoría de Shibuya como ciudad se prolongará, al menos, hasta la primera mitad de la década de 2030.
Acciones clave para los inversores inmobiliarios
A continuación, repasamos los aspectos que los inversores deberían considerar antes de la finalización del proyecto en el ejercicio fiscal 2029.
Valorar la escasez de la zona este de la estación de Shibuya es el primer paso. En comparación con el lado oeste (Dogenzaka y el noroeste de Miyamasuzaka), la zona de Miyamasuzaka y 2-chome ha contado hasta ahora con menos reurbanizaciones a gran escala, lo que le confiere un mayor potencial de revalorización. La tasa de incremento del precio oficial del suelo lo demuestra con cifras. Tanto los apartamentos en alquiler como los edificios comerciales existentes pueden esperar subidas en rentas y precios de venta, impulsados por la mejora en comodidad y el efecto de marca de la reurbanización.
La torre residencial del Bloque C merece especial atención. Cuando se complete, será la torre de apartamentos más grande a poca distancia de la estación de Shibuya, concentrando la demanda de compradores de alto poder adquisitivo, residentes extranjeros y profesionales del sector tecnológico. Se espera que los precios de venta se sitúen en niveles premium, pero la liquidez y los niveles de renta como activo de inversión podrían ser de los más altos del área de Shibuya.
El efecto combinado de oficinas, hotel y terminal de autobuses incrementará notablemente la población diurna, el turismo y las visitas de negocios al área. Los beneficios se extenderán más allá del punto de reurbanización, alcanzando inmuebles en un radio de 10 a 15 minutos a pie. Para los propietarios que mantienen activos de renta en Shibuya 2-chome, 3-chome y la zona este, es importante empezar desde ahora a planificar la gestión patrimonial, teniendo en mente los momentos de revisión de rentas o venta a partir de 2029.
Por otro lado, es necesario tener en cuenta los riesgos derivados del ruido, las vibraciones y el tráfico de vehículos de obra durante el periodo de demolición y construcción. En las propiedades de alquiler cercanas pueden producirse descensos temporales en la tasa de ocupación o en la tasa de renovación de contratos. Se recomienda contrastar periódicamente el calendario de obras con la situación de los inmuebles propios. Como se ha demostrado en el caso de El futuro de Shibuya: Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Sur de Dogenzaka 2-chome, distinguir la estrategia de gestión durante el periodo de obras de la captura de valor tras la finalización es una decisión prudente a largo plazo.
Nuestra visión
Tras seguir de cerca la reurbanización del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome durante varios años, lo que percibo es que este proyecto trasciende la categoría de «objeto de inversión inmobiliaria» para convertirse en una decisión urbana de calado. Tanto la creación de la terminal de autobuses como la del centro de formación de talento STEAM no buscan rentabilidad a corto plazo, sino que son inversiones a largo plazo para que Shibuya mantenga su competitividad internacional. Esta perspectiva se alinea exactamente con el eje que siempre hemos transmitido a los propietarios inmobiliarios: «la gestión patrimonial con visión a largo plazo».
Que Sakuragaoka, en el distrito de Shibuya, haya alcanzado un +29,0 % en los precios oficiales de 2026 es la prueba de que el mercado ha validado esta reurbanización como un proyecto sólido. Sin embargo, es precisamente en las fases de alza de precios cuando se requiere un juicio sereno. Es fundamental discernir si la revalorización está respaldada por la marca Shibuya y la demanda real de la reurbanización, o si se trata de un mero sobrecalentamiento por expectativas. Para ello, resulta imprescindible analizar con rigor los fundamentales de cada propiedad: ubicación, antigüedad, estado de conservación y perfil de los inquilinos.
En INA&Associates, monitorizamos de manera continua el mercado inmobiliario del área de Shibuya. Nuestra misión es ofrecer información precisa y asesoramiento transparente a un amplio espectro de clientes, incluyendo inversores de alto patrimonio y extranjeros. Creemos firmemente que diseñar la estrategia patrimonial junto a profesionales desde esta fase temprana es lo que generará, en última instancia, el mayor valor posible aprovechando los beneficios de la reurbanización.
Resumen
Estos son los puntos clave del Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome:
- Escala: Aproximadamente 18.800 m² de parcela y 322.200 m² de superficie total construida, el mayor del área de Shibuya. Desarrollo mixto articulado en torno a dos torres: Bloque B (208 m) y Bloque C (175 m)
- Usos: Oficinas, hotel, terminal de autobuses y centro de formación de talento STEAM (Bloque B) + torre residencial y servicios de apoyo (Bloque C) + comercio (Bloque A)
- Avance: Demoliciones iniciadas en marzo de 2025 (finalización prevista en 2026). Aprobación de la conversión de derechos e inicio de la construcción principal previstos para el ejercicio 2025. Finalización en 2029
- Mercado: El precio oficial del suelo en Sakuragaoka (Shibuya) subió un +29,0 % interanual, liderando Tokio en tasa de revalorización para todos los usos. La cadena de reurbanizaciones impulsa los precios del suelo de forma sostenida
- Perspectiva inversora: Es esencial evaluar con visión a largo plazo la escasez de la zona este de Shibuya, la demanda de la torre residencial del Bloque C y el efecto de arrastre tras la finalización
De cara a la finalización en el ejercicio fiscal 2029, el perfil urbano del lado este de Shibuya experimentará una gran transformación. Para aprovechar al máximo este cambio, es importante comenzar desde ahora a recabar información y revisar la estrategia patrimonial.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuándo está prevista la finalización del Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome?
El objetivo es completar las obras en el ejercicio fiscal 2029. El inicio de la construcción principal está previsto para el ejercicio 2025, y las demoliciones comenzaron en marzo de 2025. Aunque puede haber ligeras variaciones según el avance de las obras, el proyecto progresa según lo planificado.
P2. ¿Se podrán comprar las viviendas de la torre residencial del Bloque C? ¿Serán en venta o en alquiler?
A fecha de marzo de 2026, aún no se han anunciado oficialmente las condiciones de venta o alquiler. Se recomienda consultar los comunicados oficiales de la Asociación de Reurbanización del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome y de Tokyo Tatemono Co., Ltd. En proyectos de reurbanización de gran envergadura anteriores, es habitual que se adopten fórmulas mixtas de venta y alquiler, con información que suele publicarse entre 2 y 3 años antes de la finalización.
P3. ¿Cómo afectará este proyecto al valor de las propiedades en alquiler del entorno?
En general, la finalización de una gran reurbanización impulsa las rentas y el valor de los activos circundantes gracias a la mejora de la accesibilidad, el fortalecimiento de la marca de la zona y el aumento de visitantes. No obstante, durante el periodo de obras (2025-2029) pueden producirse molestias por ruido y vibraciones. Los propietarios de inmuebles cercanos deben anticipar la captura de valor tras la finalización y, al mismo tiempo, preparar una gestión adecuada durante la fase de construcción.
P4. Además de este proyecto, ¿hay otras reurbanizaciones relevantes en el área de Shibuya para los inversores?
Sí. Varios proyectos avanzan en paralelo en el entorno de la estación de Shibuya, como el Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Sur de Dogenzaka 2-chome, entre otros. Para un análisis detallado del conjunto de reurbanizaciones de Shibuya, consulte Visión general de la reurbanización del entorno de la estación de Shibuya y su impacto en el valor inmobiliario. Es fundamental contar con una perspectiva global del área antes de evaluar cada propiedad individualmente.
Lectura recomendada
- Visión general de la reurbanización del entorno de la estación de Shibuya y su impacto en el valor inmobiliario
- El futuro de Shibuya: Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Sur de Dogenzaka 2-chome
Referencias y fuentes
- Distrito de Shibuya, «Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» (desde 2022)
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio, «Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» (desde 2022)
- UR (Agencia de Renovación Urbana), «Constitución de la Asociación de Reurbanización del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome — Nota de prensa» (enero de 2023)
- Tokyo Tatemono Co., Ltd., «Constitución de la Asociación de Reurbanización del Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» PR TIMES (31 de enero de 2023)
