En la zona de Miyamasuzaka, al lado este de la estación de Shibuya, la mayor reurbanización del área avanza de forma decidida. El «Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» es un proyecto de gran escala: solo los bloques A y B suman una superficie total construida de aproximadamente 238.000 m². En agosto de 2026, el Gobierno Metropolitano de Tokio aprobó una modificación del plan del proyecto, que fija el inicio de las obras de construcción en noviembre de 2029 y la finalización en febrero de 2035 (fechas previstas). En los precios oficiales del suelo de 2026, el barrio de Sakuragaoka en Shibuya registró un incremento interanual del +29,0 %, situándose en el primer puesto de Tokio en tasa de revalorización para todos los usos. El impacto que esta reurbanización tendrá en el mercado inmobiliario de toda la zona es incalculable. En este artículo repasamos el avance más reciente de las obras, los usos y dimensiones de cada bloque, y los puntos clave que los inversores inmobiliarios deben tener en cuenta.
El calendario y los datos generales del proyecto que se presentan en este artículo se basan en la información pública disponible en septiembre de 2026 (plan del proyecto tras la aprobación de la modificación de agosto de 2026, publicado por el distrito de Shibuya). Estos plazos pueden variar según el avance de las obras.
La mayor reurbanización del área de Shibuya: visión general
El «Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» es un proyecto ubicado en Shibuya 2-chome, distrito de Shibuya, Tokio (zona de Miyamasuzaka, al este de la estación), designado como Zona Estratégica Nacional y Distrito Especial de Renovación Urbana. El promotor es la Asociación de Reurbanización del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome, con Tokyo Tatemono Co., Ltd. y la Agencia de Renovación Urbana (UR) como participantes principales. Tal como indica su nombre oficial, «Shibuya REGENERATION Project», se trata de un proyecto que encarna la «regeneración» de Shibuya a escala urbana.
El área del plan se compone de tres bloques —A, B y C—. Solo los bloques A y B forman parte propiamente de la reurbanización urbana: según el plan del proyecto tras la modificación aprobada en agosto de 2026, su superficie construida es de unos 2.740 m² en el Bloque A y unos 235.320 m² en el Bloque B (el Bloque C es un proyecto distinto de reconstrucción conjunta, como se explica más adelante). Diseñado como un desarrollo mixto que integra funciones de transporte, industria y residencia, ocupa una posición destacada en el urbanismo como proyecto que impulsa la competitividad de Tokio como ciudad internacional.
Usos y dimensiones de cada bloque
Comprender las características de cada bloque es el primer paso para valorar con precisión este proyecto.
El Bloque A es un edificio de comercios de 5 plantas sobre rasante y 1 bajo rasante, con una altura máxima aproximada de 46 m y unos 2.740 m² de superficie construida (plan del proyecto tras la modificación aprobada en agosto de 2026). Como edificio de baja altura situado a lo largo de la avenida Aoyama-dori, alberga funciones comerciales que aportan vitalidad a la zona. Aunque su escala es modesta, cumple un papel fundamental en la configuración del paisaje urbano junto a las grandes torres de los bloques B y C.
El Bloque B es la torre central del proyecto. Según el plan tras la modificación aprobada en agosto de 2026, tiene 38 plantas sobre rasante y 3 bajo rasante, con una altura máxima aproximada de 192 m (desde TP+33,5 m) y unos 235.320 m² de superficie construida, revisada respecto a las 41 plantas, ~208 m y ~255.000 m² anunciados en la constitución de la asociación en enero de 2023. Sus usos principales son oficinas, comercios, hotel, centro de formación y terminal de autobuses. Destaca especialmente la terminal de autobuses de unos 5.000 m², que reforzará significativamente la función de nudo de transporte del entorno de la estación de Shibuya. Además, la creación de un centro de formación STEAM (Ciencia, Tecnología, Ingeniería, Arte y Matemáticas) es una apuesta estratégica para posicionar Shibuya como polo de industrias del conocimiento.
El Bloque C se presentó, en el anuncio de enero de 2023, como una torre residencial de 41 plantas sobre rasante y 2 bajo rasante, con una altura aproximada de 175 m y unos 63.000 m² de superficie construida (este bloque no forma parte del plan de la reurbanización urbana, y su escala y calendario actualizados no están confirmados en la documentación pública). Centrado en la función residencial, también incorpora servicios de apoyo a la vida cotidiana. Una torre de apartamentos de esta envergadura a escasos minutos a pie de la estación de Shibuya es sumamente escasa, por lo que se prevé una fuerte demanda de compradores de alto poder adquisitivo, residentes extranjeros y profesionales que buscan vivir cerca de su lugar de trabajo.
Estado actual de las obras — Marzo de 2026: la demolición avanza a pleno ritmo
Tras la aprobación del plan urbanístico en marzo de 2022 (publicada por el distrito de Shibuya), en enero de 2023 se completaron la autorización del proyecto y la constitución de la asociación con la aprobación del gobernador de Tokio. Posteriormente se aprobaron modificaciones del plan del proyecto en julio de 2024 y en agosto de 2026. Las obras de demolición arrancaron a pleno rendimiento a partir de 2025.
Desde marzo de 2025 comenzó la demolición del Centro Administrativo de Mizuho Bank en Shibuya (edificio principal y anexo, con una superficie total de aproximadamente 76.000 m²), con finalización prevista para diciembre de 2026. A continuación, desde julio de 2025 se inició la demolición del Edificio Token International, cuya finalización está prevista para junio de 2026. En el terreno, la transformación del paisaje urbano es ya perceptible, y la reurbanización cobra forma de manera tangible.
En un principio, la aprobación del plan de conversión de derechos y el inicio de las obras principales se fijaban como objetivo para el ejercicio fiscal 2025, con la finalización prevista para el ejercicio 2029. Pero la modificación del plan del proyecto, aprobada el 12 de agosto de 2026, aplazó el inicio de las obras de construcción a noviembre de 2029 y la finalización a febrero de 2035 (fechas previstas), fijando el período de ejecución del proyecto hasta marzo de 2036. La finalización llega así con más de cinco años de retraso respecto al objetivo inicial.
| Hito | Fecha (objetivo) |
|---|---|
| Aprobación del plan urbanístico | Marzo de 2022 (decisión) |
| Autorización del proyecto y constitución de la asociación | Enero de 2023 (decisión) |
| Inicio de demoliciones (Centro Administrativo de Mizuho Bank en Shibuya, etc.) | Marzo de 2025 en adelante |
| Demolición del Edificio Token International | Julio de 2025 en adelante |
| Modificación del plan del proyecto aprobada | Agosto de 2026 (decisión) |
| Inicio de las obras de construcción | Noviembre de 2029 |
| Finalización de las obras de construcción | Febrero de 2035 |
Qué es la conversión de derechos: cómo funciona el proyecto
La denominación «Tipo I» del «Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» indica el método de ejecución previsto en la Ley de Reurbanización Urbana. Los proyectos de reurbanización urbana Tipo I no compran el suelo: adoptan el sistema de «conversión de derechos», por el cual los derechos que los propietarios tienen sobre el suelo y los edificios existentes se transforman, de forma equivalente, en derechos sobre la superficie construida (y la cuota de copropiedad del solar) de los nuevos edificios que se levantan tras la reurbanización. En cambio, el método que compra el suelo para llevar a cabo el proyecto se denomina reurbanización urbana Tipo II, una distinción establecida por ley.
En este proyecto, tras la aprobación del plan urbanístico en marzo de 2022 y la autorización del proyecto y constitución de la asociación en enero de 2023, corresponde obtener la aprobación del plan de conversión de derechos (inicialmente prevista para el ejercicio fiscal 2025, pero la modificación del plan de agosto de 2026 fijó el inicio de las obras de construcción en noviembre de 2029). Una vez aprobado dicho plan, los derechos de los propietarios se transforman legalmente en derechos sobre la superficie de los nuevos edificios, y tras el inicio de la construcción principal y la finalización del edificio, la superficie correspondiente se entrega a los titulares de esos derechos.
Cabe señalar que, mientras los bloques A y B avanzan mediante el sistema de conversión de derechos propio de la reurbanización urbana Tipo I, el bloque C (en el antiguo solar del edificio Token International), aunque se encuentra dentro del mismo Distrito Especial de Renovación Urbana, se está desarrollando mediante un esquema distinto: un «proyecto de reconstrucción conjunta» voluntario entre los propietarios.
¿Se ha decidido ya el contratista general de las obras principales?
A fecha de redacción de este artículo (septiembre de 2026), no se ha anunciado oficialmente el contratista general (la constructora) que ejecutará las obras principales de las torres de gran altura de los bloques B y C. En los grandes proyectos de reurbanización urbana, el anuncio de la selección del contratista suele producirse cerca de la aprobación del plan de conversión de derechos y el inicio de la construcción principal, por lo que es probable que en este proyecto también se dé a conocer junto con el anuncio oficial del inicio de las obras.
Por otro lado, sí se conoce el contratista de las obras de demolición que se están realizando previamente. Las demoliciones tanto del Centro Administrativo de Mizuho Bank en Shibuya (bloque B) como del Edificio Token International (bloque C) están a cargo de Zecs Co., Ltd. (Chiyoda, Tokio), empresa especializada en demolición de edificios.
Correlación con los precios del suelo y el mercado inmobiliario de Shibuya — Lo que revela el +29,0 % en el precio oficial
En los precios oficiales del suelo de 2026, Sakuragaoka en Shibuya alcanzó los 4.450.000 yenes por m², con un incremento interanual del +28,99 a 29,0 %, situándose en el primer puesto de Tokio en tasa de revalorización para todos los usos. El conjunto del suelo comercial del distrito de Shibuya también registró un +13,5 %, muy por encima de la media del +9,0 % de los 23 distritos de Tokio. Estas cifras no responden a un impulso puntual, sino a la acumulación de revalorizaciones generadas por la finalización de desarrollos previos como Shibuya Scramble Square, Shibuya Stream y Shibuya Fukuras. A ello se suma la expectativa de nuevos desarrollos como el del Distrito Oeste de 2-chome, dando lugar a un alza compuesta.
La caída de la tasa de vacancia de oficinas en los cinco distritos centrales de Tokio por debajo del 3 % también respalda esta subida. Está previsto destinar a oficinas las plantas medias y altas de los aproximadamente 235.320 m² de superficie construida del Bloque B, lo que supondrá una oferta a gran escala de superficie de oficinas de alta calidad en el momento de la finalización. Sin embargo, lo más relevante es que cada gran reurbanización completada eleva la comodidad, el reconocimiento y la internacionalidad de toda la zona. Se ha configurado una estructura en la que el valor de los apartamentos de segunda mano, edificios comerciales y viviendas en alquiler del entorno también se revaloriza en cadena.
Dentro del distrito de Shibuya también avanzan en paralelo otros proyectos como el del Distrito Sur de Dogenzaka 2-chome, prolongando la dinámica conocida como «la cadena de reurbanizaciones de una vez cada cien años». Lo analizamos en detalle en Visión general de la reurbanización del entorno de la estación de Shibuya y su impacto en el valor inmobiliario. Consideramos que el proceso de ascenso de categoría de Shibuya como ciudad se prolongará, al menos, hasta la primera mitad de la década de 2030.
Acciones clave para los inversores inmobiliarios
A continuación, repasamos los aspectos que los inversores deberían considerar antes de la finalización del proyecto, prevista para febrero de 2035 (fecha prevista).
Valorar la escasez de la zona este de la estación de Shibuya es el primer paso. En comparación con el lado oeste (Dogenzaka y el noroeste de Miyamasuzaka), la zona de Miyamasuzaka y 2-chome ha contado hasta ahora con menos reurbanizaciones a gran escala, lo que le confiere un mayor potencial de revalorización. La tasa de incremento del precio oficial del suelo lo demuestra con cifras. Tanto los apartamentos en alquiler como los edificios comerciales existentes pueden esperar subidas en rentas y precios de venta, impulsados por la mejora en comodidad y el efecto de marca de la reurbanización.
La torre residencial del Bloque C merece especial atención. Cuando se complete, será la torre de apartamentos más grande a poca distancia de la estación de Shibuya, concentrando la demanda de compradores de alto poder adquisitivo, residentes extranjeros y profesionales del sector tecnológico. Se espera que los precios de venta se sitúen en niveles premium, pero la liquidez y los niveles de renta como activo de inversión podrían ser de los más altos del área de Shibuya.
El efecto combinado de oficinas, hotel y terminal de autobuses incrementará notablemente la población diurna, el turismo y las visitas de negocios al área. Los beneficios se extenderán más allá del punto de reurbanización, alcanzando inmuebles en un radio de 10 a 15 minutos a pie. Para los propietarios que mantienen activos de renta en Shibuya 2-chome, 3-chome y la zona este, es importante empezar desde ahora a planificar la gestión patrimonial, teniendo en mente los momentos de revisión de rentas o venta a partir de la finalización prevista en 2035.
Por otro lado, es necesario tener en cuenta los riesgos derivados del ruido, las vibraciones y el tráfico de vehículos de obra durante el periodo de demolición y construcción. En las propiedades de alquiler cercanas pueden producirse descensos temporales en la tasa de ocupación o en la tasa de renovación de contratos. Se recomienda contrastar periódicamente el calendario de obras con la situación de los inmuebles propios. Como se ha demostrado en el caso de El futuro de Shibuya: Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Sur de Dogenzaka 2-chome, distinguir la estrategia de gestión durante el periodo de obras de la captura de valor tras la finalización es una decisión prudente a largo plazo.
Nuestra visión
Tras seguir de cerca la reurbanización del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome durante varios años, lo que percibo es que este proyecto trasciende la categoría de «objeto de inversión inmobiliaria» para convertirse en una decisión urbana de calado. Tanto la creación de la terminal de autobuses como la del centro de formación de talento STEAM no buscan rentabilidad a corto plazo, sino que son inversiones a largo plazo para que Shibuya mantenga su competitividad internacional. Esta perspectiva se alinea exactamente con el eje que siempre hemos transmitido a los propietarios inmobiliarios: «la gestión patrimonial con visión a largo plazo».
Que Sakuragaoka, en el distrito de Shibuya, haya alcanzado un +29,0 % en los precios oficiales de 2026 es la prueba de que el mercado ha validado esta reurbanización como un proyecto sólido. Sin embargo, es precisamente en las fases de alza de precios cuando se requiere un juicio sereno. Es fundamental discernir si la revalorización está respaldada por la marca Shibuya y la demanda real de la reurbanización, o si se trata de un mero sobrecalentamiento por expectativas. Para ello, resulta imprescindible analizar con rigor los fundamentales de cada propiedad: ubicación, antigüedad, estado de conservación y perfil de los inquilinos.
En INA&Associates, monitorizamos de manera continua el mercado inmobiliario del área de Shibuya. Nuestra misión es ofrecer información precisa y asesoramiento transparente a un amplio espectro de clientes, incluyendo inversores de alto patrimonio y extranjeros. Creemos firmemente que diseñar la estrategia patrimonial junto a profesionales desde esta fase temprana es lo que generará, en última instancia, el mayor valor posible aprovechando los beneficios de la reurbanización.
Resumen
Estos son los puntos clave del Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome:
- Escala: Los bloques A y B suman una superficie construida de aproximadamente 238.000 m² (plan tras la modificación aprobada en agosto de 2026). El Bloque B se revisó a 38 plantas sobre rasante y una altura máxima aproximada de 192 m. El Bloque C (proyecto distinto de reconstrucción conjunta) alcanzaba unos 175 m según el anuncio de 2023
- Usos: Oficinas, hotel, terminal de autobuses y centro de formación de talento STEAM (Bloque B) + torre residencial y servicios de apoyo (Bloque C) + comercio (Bloque A)
- Avance: Demoliciones iniciadas en marzo de 2025. La modificación del plan del proyecto aprobada en agosto de 2026 aplazó el inicio de las obras de construcción a noviembre de 2029 y la finalización a febrero de 2035 (fechas previstas)
- Mercado: El precio oficial del suelo en Sakuragaoka (Shibuya) subió un +29,0 % interanual, liderando Tokio en tasa de revalorización para todos los usos. La cadena de reurbanizaciones impulsa los precios del suelo de forma sostenida
- Perspectiva inversora: Es esencial evaluar con visión a largo plazo la escasez de la zona este de Shibuya, la demanda de la torre residencial del Bloque C y el efecto de arrastre tras la finalización
De cara a la finalización prevista en febrero de 2035 (fecha prevista), el perfil urbano del lado este de Shibuya experimentará una gran transformación. Para aprovechar al máximo este cambio, es importante comenzar desde ahora a recabar información y revisar la estrategia patrimonial.
Cómo se han movido realmente los precios de transacción
Conviene comprobarlo no solo con los precios oficiales del suelo, sino también con los precios de transacción reales. La siguiente tabla compara, a partir de los datos de precios de transacciones inmobiliarias que publica el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, las operaciones de apartamentos de segunda mano en zonas cuyo nombre incluye «Shibuya» (渋谷) con el conjunto del distrito de Shibuya.
| Año | Número de operaciones | Precio por m² en la zona (mediana) | Precio por m² en el conjunto del distrito (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 34 operaciones | ¥1.712.000 | ¥1.314.000 |
| 2024 | 46 operaciones | ¥1.650.000 | ¥1.467.000 |
| 2025 | 66 operaciones | ¥2.200.000 | ¥1.575.000 |
| 2026 (solo primer trimestre) | 8 operaciones | ¥2.243.000 | ¥1.629.000 |
El incremento entre 2023 y 2025 fue del +28,5 % en Shibuya y del +19,9 % en el conjunto del distrito de Shibuya. La evolución de los precios oficiales del suelo se refleja también en las operaciones reales, y dentro del distrito la zona de Shibuya destaca con claridad.
En importes absolutos, las operaciones de apartamentos de segunda mano en Shibuya desde 2025 presentan una mediana de ¥120 millones con una superficie privativa de 50 m², y aproximadamente la mitad de las operaciones se sitúa entre ¥58,25 millones y ¥180 millones. Un nivel de ¥120 millones por 50 m² no es una banda de precios al alcance de quienes compran para vivir.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de la «Información sobre precios de transacciones inmobiliarias» del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Basado en los datos disponibles en septiembre de 2026. Los trimestres más recientes son provisionales, ya que las operaciones se van añadiendo con posterioridad.
Apunte complementario a partir de las cifras (a septiembre de 2026)
A partir de aquí no se trata de documentos publicados, sino de nuestra propia valoración.
El precio de transacción de Shibuya ha entrado en un nivel formado por el capital inversor y no por la demanda real. Que la mediana para una superficie privativa de 50 m² sea de ¥120 millones equivale a unos ¥7,9 millones por tsubo (1 tsubo ≈ 3,3 m²). A ese precio solo pueden comprar quienes mantienen el inmueble como activo, no quienes lo adquieren para vivir.
Esto no es una debilidad, sino el carácter propio de una ubicación como Shibuya. Ahora bien, un mercado en el que el protagonista es el capital inversor reacciona con facilidad a los cambios del entorno externo, como los tipos de interés o el tipo de cambio. Conviene partir de la base de que la naturaleza de sus oscilaciones difiere de la de un mercado sostenido por la demanda real.
Criterios de decisión para el inversor
- Compruebe si las cuentas cuadran con la rentabilidad calculada a partir de los alquileres. En esta banda de precios aparecen inmuebles que solo salen adelante si se da por supuesta la plusvalía.
- Anticipe quién será el comprador a la salida. Al tratarse de una banda de precios que la demanda real no alcanza, en la venta el interlocutor también será un inversor.
- En el primer trimestre de 2026 solo se registraron 8 operaciones, de modo que todavía no puede juzgarse si este nivel se ha consolidado. Los datos de precios de transacción se actualizan cada trimestre, de modo que puede seguirlos con el mismo procedimiento.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuándo está prevista la finalización del Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome?
Según el plan del proyecto tras la modificación aprobada en agosto de 2026, la finalización de las obras de construcción está prevista para febrero de 2035. El objetivo inicial era completar las obras en el ejercicio fiscal 2029, pero se aplazó; el inicio de la construcción principal está ahora previsto para noviembre de 2029. Las demoliciones comenzaron en marzo de 2025.
P2. ¿Se podrán comprar las viviendas de la torre residencial del Bloque C? ¿Serán en venta o en alquiler?
A fecha de septiembre de 2026, aún no se han anunciado oficialmente las condiciones de venta o alquiler. Se recomienda consultar los comunicados oficiales de la Asociación de Reurbanización del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome y de Tokyo Tatemono Co., Ltd. En proyectos de reurbanización de gran envergadura anteriores, es habitual que se adopten fórmulas mixtas de venta y alquiler, con información que suele publicarse entre 2 y 3 años antes de la finalización.
P3. ¿Cómo afectará este proyecto al valor de las propiedades en alquiler del entorno?
En general, la finalización de una gran reurbanización impulsa las rentas y el valor de los activos circundantes gracias a la mejora de la accesibilidad, el fortalecimiento de la marca de la zona y el aumento de visitantes. No obstante, durante el periodo de obras (desde el inicio de la demolición en 2025 hasta la finalización prevista en 2035) pueden producirse molestias por ruido y vibraciones. Los propietarios de inmuebles cercanos deben anticipar la captura de valor tras la finalización y, al mismo tiempo, preparar una gestión adecuada durante la fase de construcción.
P4. Además de este proyecto, ¿hay otras reurbanizaciones relevantes en el área de Shibuya para los inversores?
Sí. Varios proyectos avanzan en paralelo en el entorno de la estación de Shibuya, como el Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Sur de Dogenzaka 2-chome, entre otros. Para un análisis detallado del conjunto de reurbanizaciones de Shibuya, consulte Visión general de la reurbanización del entorno de la estación de Shibuya y su impacto en el valor inmobiliario. Es fundamental contar con una perspectiva global del área antes de evaluar cada propiedad individualmente.
Referencias y fuentes
- Distrito de Shibuya, «Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» (desde 2022)
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio, «Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» (desde 2022)
- UR (Agencia de Renovación Urbana), «Constitución de la Asociación de Reurbanización del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome — Nota de prensa» (enero de 2023)
- Tokyo Tatemono Co., Ltd., «Constitución de la Asociación de Reurbanización del Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo I del Distrito Oeste de Shibuya 2-chome» PR TIMES (31 de enero de 2023)
