Esta información está vigente a septiembre de 2026.
En Mita, distrito de Minato, mientras avanza la reurbanización, el precio por m² de los pisos de segunda mano ha subido a un ritmo superior a la media de Minato-ku. Según nuestros cálculos con datos de transacciones del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT), el crecimiento entre 2023 y 2025 fue del +51,8 % en Mita y del +29,2 % en el conjunto de Minato-ku. En cambio, el vecino Shiba, dentro del mismo distrito de Minato, se quedó en apenas un +4,1 %.
¿Conviene comprar un piso en el área de reurbanización de Mita? ¿Y cómo debería verse un inmueble que ya se posee allí? En este artículo ordenamos el avance de los proyectos y los precios reales de las operaciones. En el apartado final, "La visión de INA", compartimos nuestro propio criterio.
Puntos clave de este artículo
- En Mita, Mita Garden Hills se terminó en marzo de 2025, el distrito oeste de Mita Koyamachō está en obras y el sector oeste de Mita 5-chome tiene previsto iniciar obras en el año fiscal 2026.
- Según nuestros cálculos con datos del MLIT, el precio por m² de los pisos de segunda mano en Mita pasó de ¥1.461.000 en 2023 a ¥2.218.000 en 2025.
- El vecino Shiba pasó de ¥1.500.000 a ¥1.561.000 en el mismo periodo, quedando en 2025 un 17,6 % por debajo del conjunto de Minato-ku.
- En Mita, las operaciones de inmuebles construidos desde 2016 representan el 27,0 %, por encima del 18,0 % del conjunto de Minato-ku: la composición de lo que se transacciona también es distinta.
- El criterio de comprar ahora, esperar o descartar se presenta como nuestra propia lectura en el apartado "La visión de INA", en la segunda mitad del artículo.
¿Qué reurbanización avanza en el área de Mita? Proyectos terminados y en curso
Para entender la relación entre la reurbanización de Mita y el precio de los pisos, tratamos cuatro proyectos: una gran promoción de pisos en propiedad ya terminada, un desarrollo complejo que alcanzó su plazo previsto de finalización de obras, y dos proyectos futuros que incluyen vivienda.
Mita Garden Hills es una promoción de pisos en propiedad con un total de 1.002 unidades, desarrollada por Mitsui Fudosan Residential y Mitsubishi Jisho Residence en Mita 1-chome, distrito de Minato. El solar tiene unos 25.000 m² y las obras finalizaron el 31 de marzo de 2025. Presentamos sus características residenciales en Mita Garden Hills: Innovación y Tradición en Residencias.
El distrito de Mita 3-4-chōme es un proyecto de unas 4,0 ha centrado en un edificio complejo de 42 plantas sobre rasante y unos 215 metros de altura, que incluye una torre residencial (225 unidades) y una escuela, entre otros usos. Los detalles del plan se resumen en Reurbanización del distrito de Mita 3-4-chōme.
Las próximas viviendas se construirán en el distrito oeste de Mita Koyamachō, en Mita 1-chome (1.342 unidades), y en el sector oeste de Mita 5-chome (45 plantas sobre rasante, unos 160 metros de altura), cerca de la estación de Shirokane-Takanawa. Los tratamos en detalle en Reorganización de manzana en el distrito oeste de Mita Koyamachō y en Desarrollo complejo del sector oeste de Mita 5-chome.
Calendario de cada proyecto (objetivo)
| Proyecto | Ubicación | Vivienda | Avance hasta ahora | Próximos pasos |
|---|---|---|---|---|
| Mita Garden Hills | Mita 1-chome | 1.002 unidades | Obras finalizadas el 31 de marzo de 2025 (hecho confirmado) | ― |
| Distrito de Mita 3-4-chōme | Mita 3-chome y 4-chome | 225 unidades | Inicio de obras en marzo de 2020 (hecho confirmado) | Finalización de obras prevista en el año fiscal 2025 (objetivo) |
| Distrito oeste de Mita Koyamachō | Mita 1-chome | 1.342 unidades | Aprobación del plan de conversión de derechos en diciembre de 2022, inicio de obras en enero de 2025 (hecho confirmado) | Finalización de obras prevista en el año fiscal 2028 (objetivo) |
| Sector oeste de Mita 5-chome | Mita 5-chome y Shirokane 1-chome | Cifra no publicada en los documentos oficiales | Decisión de planificación urbana en octubre de 2023, aprobación de constitución de la asociación en julio de 2025 (hecho confirmado) | Inicio de obras en el año fiscal 2026, finalización en el año fiscal 2030 (objetivo) |
La finalización de obras del distrito de Mita 3-4-chōme figura, en la página del distrito de Minato (actualizada en marzo de 2026), como prevista para el año fiscal 2025. La finalización efectiva de las obras no ha podido confirmarse a fecha de este artículo.
¿Cómo se movió el precio de los pisos con la reurbanización de Mita? Verificación con datos del MLIT
El precio de los pisos de segunda mano en Mita subió con fuerza entre 2024 y 2025, ampliando la diferencia con el conjunto de Minato-ku. A partir de la información sobre precios de transacciones inmobiliarias del MLIT, agregamos las operaciones de pisos de segunda mano en los barrios llamados «Mita» y «Shiba», y las comparamos con el conjunto de Minato-ku en la siguiente tabla.
Precio por m² (mediana) y número de operaciones por año
| Año | Mita | Shiba | Conjunto de Minato-ku |
|---|---|---|---|
| 2023 | ¥1.461.000 (144 operaciones) | ¥1.500.000 (114 operaciones) | ¥1.467.000 (2.081 operaciones) |
| 2024 | ¥1.700.000 (149 operaciones) | ¥1.600.000 (133 operaciones) | ¥1.667.000 (1.993 operaciones) |
| 2025 | ¥2.218.000 (180 operaciones) | ¥1.561.000 (136 operaciones) | ¥1.895.000 (2.241 operaciones) |
| 2026 (solo primer trimestre) | ¥2.308.000 (61 operaciones) | ¥1.760.000 (23 operaciones) | ¥2.000.000 (432 operaciones) |
El crecimiento entre 2023 y 2025 fue del +51,8 % en Mita, del +4,1 % en Shiba y del +29,2 % en el conjunto de Minato-ku. En 2023, Mita estaba prácticamente al mismo nivel que el conjunto del distrito; en 2025 lo superaba en un 17,0 %.
El ritmo de crecimiento también tiene un rasgo propio. Mita subió un +16,4 % de 2023 a 2024 y un +30,5 % de 2024 a 2025: se aceleró en la segunda mitad. Precisamente en 2025 se terminaron las obras de Mita Garden Hills.
Los últimos cinco trimestres en Mita
| Trimestre | Precio por m² (mediana) | N.º de operaciones |
|---|---|---|
| 1.er trimestre de 2025 | ¥2.000.000 | 41 operaciones |
| 2.º trimestre de 2025 | ¥2.011.000 | 50 operaciones |
| 3.er trimestre de 2025 | ¥2.300.000 | 40 operaciones |
| 4.º trimestre de 2025 | ¥2.444.000 | 49 operaciones |
| 1.er trimestre de 2026 | ¥2.308.000 | 61 operaciones |
El primer trimestre de 2026 se sitúa en ¥2.308.000, por encima del valor anual de 2025 (¥2.218.000). Sin embargo, comparado con el cuarto trimestre de 2025 (¥2.444.000), es un 5,6 % inferior. La cifra de 2026 es un valor provisional de solo un trimestre, al que se irán añadiendo operaciones.
¿Cuánto son las operaciones reales?
En las operaciones de 2025 al primer trimestre de 2026, Mita registró 241 operaciones, con una mediana de precio de ¥140 millones y una mediana de superficie privativa de 60 m². Aproximadamente la mitad de las operaciones se sitúa entre ¥59 millones y ¥260 millones.
El conjunto de Minato-ku (2.673 operaciones) tiene una mediana de ¥110 millones y 55 m², con la mitad de las operaciones entre ¥50 millones y ¥200 millones. Mita presenta superficies algo mayores y un rango de precios que se extiende más hacia el tramo alto.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de la «Información sobre precios de transacciones inmobiliarias» del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Basado en los datos disponibles en septiembre de 2026. Los trimestres más recientes son provisionales, ya que las operaciones se van añadiendo con posterioridad. Estos datos no garantizan estar actualizados, ser exactos ni completos.
Si desea saber cómo se sitúa su inmueble frente a operaciones del mismo barrio y de la misma franja de antigüedad, puede consultarnos en INA.
¿Por qué crece de forma distinta el precio en el vecino Shiba? Comparamos el contenido de las operaciones
El mercado de pisos de segunda mano de Shiba se compone de inmuebles distintos a los de Mita. El centro de las operaciones son unidades de unos 40 m², y la composición por antigüedad también difiere de la de Mita.
Entre 2025 y el primer trimestre de 2026, Shiba registró 159 operaciones. La mediana del precio de operación es de ¥52 millones y la mediana de superficie privativa es de 40 m², con la mitad de las operaciones entre ¥33 millones y ¥130 millones. Frente a la mediana de Mita (¥140 millones, 60 m²), la superficie es dos tercios y el precio poco menos del 40 %.
Por antigüedad, la diferencia se hace aún más clara.
| Año de construcción | Mita (241 operaciones) | Shiba (159 operaciones) | Conjunto de Minato-ku (2.673 operaciones) |
|---|---|---|---|
| Desde 2016 | 65 operaciones (27,0 %) | 21 operaciones (13,2 %) | 482 operaciones (18,0 %) |
| 2000–2015 | 89 operaciones (36,9 %) | 89 operaciones (56,0 %) | 1.352 operaciones (50,6 %) |
| Hasta 1999 | 87 operaciones (36,1 %) | 49 operaciones (30,8 %) | 831 operaciones (31,1 %) |
※ El objeto son las operaciones de 2025 al primer trimestre de 2026. El total del conjunto de Minato-ku incluye 8 operaciones de antigüedad desconocida.
En Mita, las operaciones de inmuebles construidos desde 2016 representan el 27,0 %, por encima del 18,0 % del conjunto de Minato-ku. En Shiba, los construidos entre 2000 y 2015 representan el 56,0 %, y los construidos desde 2016 solo el 13,2 %.
En Shiba 5-chome avanza el proyecto de desarrollo del área frente a la salida oeste de la estación de Tamachi: un edificio de oficinas, comercio e instalaciones de apoyo industrial de 24 plantas sobre rasante y unos 125 metros de altura, cuyas obras comenzaron en octubre de 2025 con finalización prevista en marzo de 2029. Entre sus usos principales no figura la vivienda.
El primer trimestre de 2026 en Shiba tiene solo 23 operaciones, así que la cifra de ¥1.760.000 no permite juzgar una tendencia.
La visión de INA (a septiembre de 2026)
A partir de aquí no se trata de documentos publicados, sino de nuestra propia lectura.
La subida de Mita combina "la revalorización del barrio" y "el cambio en el tipo de inmuebles transaccionados"
Que el precio por m² de Mita haya subido un 50 % en tres años responde, a nuestro juicio, a que la reurbanización ha elevado la valoración del barrio. El propio hecho de que una promoción de lujo de más de 1.000 unidades como Mita Garden Hills se haya consolidado ya demuestra al mercado el prestigio de la dirección "Mita".
Sin embargo, es arriesgado leer esta cifra como "todos los inmuebles de Mita subieron un 50 %". En Mita, las operaciones de inmuebles construidos desde 2016 representan el 27,0 %, por encima del conjunto de Minato-ku, y cuantas más operaciones de inmuebles nuevos y de precio por m² alto entren en el cálculo, más se eleva la mediana. Solo con la mediana de las operaciones no se pueden separar ambos factores.
Por ejemplo, si se valora una unidad de 60 m² en Mita construida en los años 2000, no necesariamente ¥140 millones —la mediana de la zona— es el precio adecuado. Hay que juzgarlo comparándolo con operaciones de la misma franja de antigüedad.
A Shiba conviene verlo no como "un barrio que sube por la reurbanización" sino como "un barrio donde alquila la gente que trabaja"
Que el centro de las operaciones de Shiba se sitúe en torno a 40 m² y ¥52 millones indica, en nuestra lectura, que el mercado está dominado por unidades para solteros o para inversión. El gran desarrollo que avanza en Shiba 5-chome es sobre todo de oficinas y no incluye vivienda, por lo que no creemos que vaya a elevar el precio de referencia con vivienda nueva, como sí ocurre en Mita.
Por otro lado, si aumenta la población que trabaja gracias al desarrollo de la salida oeste de Tamachi, eso sostendrá la demanda de alquiler. Por ejemplo, si se valora una unidad de 40 m² en Shiba en torno a ¥52 millones, lo lógico es comprobar primero si la cuenta cuadra con el alquiler actual, no con una futura revalorización.
Criterio de decisión: comprar ahora, esperar o descartar
- Caso para comprar ahora: tenencia a largo plazo (10 años o más) en Mita, incluyendo la posibilidad de vivir usted mismo en el inmueble. Hasta la finalización de las obras del distrito oeste de Mita Koyamachō (prevista para el año fiscal 2028), el barrio seguirá cambiando.
- Caso para esperar: quien destine el inmueble a alquiler en Mita y priorice la rentabilidad. Merece la pena esperar a ver si los ¥2.444.000 del cuarto trimestre de 2025 fueron un techo, hasta que se reúnan más datos desde el segundo trimestre de 2026.
- Caso para descartar: comprar un inmueble antiguo a un precio por m² cercano a la mediana de Mita solo porque "es una zona de reurbanización, así que subirá". Parte de la subida puede deberse simplemente a la proporción de inmuebles nuevos en las operaciones.
- Caso de Shiba: el nivel un 17,6 % por debajo del conjunto de Minato-ku en 2025 no es tanto "barato" como reflejo de un mercado distinto. En lugar de dar por hecha una revalorización, conviene centrarse en inmuebles cuya cuenta cuadre con la demanda de alquiler.
Próximos datos a vigilar
La fase en la que se entreguen las 1.342 unidades del distrito oeste de Mita Koyamachō será una prueba de fuego para el mercado de segunda mano de Mita. El precio de venta de las unidades nuevas se convertirá en una nueva referencia para el mercado de segunda mano, pero la llegada conjunta de tantas unidades también podría dispersar a compradores del mismo perfil.
La aprobación del plan de conversión de derechos y el inicio de obras del sector oeste de Mita 5-chome son también un dato relevante para el mercado del lado de la estación de Shirokane-Takanawa.
Quienes estén valorando comprar o vender en el área de reurbanización de Mita pueden consultar con INA, incluyendo una comparación con operaciones de la misma franja de antigüedad.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Subió el precio de los pisos con la reurbanización de Mita?
R. Según nuestros cálculos con datos del MLIT, el precio por m² de los pisos de segunda mano en Mita subió un +51,8 % entre 2023 y 2025, por encima del +29,2 % del conjunto de Minato-ku. Al mismo tiempo, en Mita la proporción de operaciones de inmuebles nuevos también es alta; explicamos nuestra lectura de esto en el apartado "La visión de INA".
P2. ¿Cuándo se terminaron las obras de Mita Garden Hills?
R. Las obras de Mita Garden Hills finalizaron el 31 de marzo de 2025. Es una promoción de pisos en propiedad con un total de 1.002 unidades en Mita 1-chome, distrito de Minato, desarrollada por Mitsui Fudosan Residential y Mitsubishi Jisho Residence.
P3. ¿En qué se diferencia el precio de los pisos de Shiba respecto a Mita?
R. Entre 2023 y 2025, el crecimiento fue del +4,1 % en Shiba y del +51,8 % en Mita. Shiba tiene una mediana de precio de operación de ¥52 millones y una superficie privativa de 40 m², con inmuebles construidos entre 2000 y 2015 representando el 56,0 % de las operaciones. Frente a Mita (¥140 millones, 60 m²), el tipo de inmuebles que se transaccionan es distinto.
P4. ¿Qué proyectos de reurbanización están previstos en Mita de aquí en adelante?
R. El distrito oeste de Mita Koyamachō, con 1.342 unidades de vivienda (finalización de obras prevista en el año fiscal 2028), y el sector oeste de Mita 5-chome, con 45 plantas sobre rasante (inicio de obras en el año fiscal 2026, finalización en el año fiscal 2030). Ambos son proyectos que incluyen vivienda.
Referencias y fuentes
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de Mita 3-4-chōme"
- Distrito de Minato, "Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de Mita 3-4-chōme" (actualizado en marzo de 2026)
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de Mita Koyamachō"
- Distrito de Minato, "Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de Mita Koyamachō" (actualizado en septiembre de 2025)
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del sector oeste de Mita 5-chome"
- Distrito de Minato, "Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del sector oeste de Mita 5-chome" (actualizado en febrero de 2026)
- Mitsui Fudosan Residential / Mitsubishi Jisho Residence, "Aviso de apertura del sitio oficial de 'Mita Garden Hills'" (abril de 2022)
- Mitsui no Sumai Chintai, información del inmueble "Mita Garden Hills"
- Mitsui Fudosan / Morinaga Milk / East Japan Railway Company, inicio de obras del "proyecto de desarrollo del área frente a la salida oeste de la estación de Tamachi" (octubre de 2025)
- Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, Biblioteca de Información Inmobiliaria
