En el ejercicio fiscal 2026, la asociación de reurbanización urbana del distrito de Miyamasuzaka (Miyamasuzaka chiku shigaichi saikaihatsu kumiai) avanza en los trámites para la aprobación de su plan de conversión de derechos (kenri henkan keikaku), con el inicio de obras a apenas año y medio vista. Cuando este enorme complejo de 33 plantas sobre rasante y unos 180 metros de altura, con un presupuesto total de aproximadamente 243.100 millones de yenes, quede terminado en 2031, la estructura urbana de la salida este de Shibuya cambiará de raíz. Para los inversores y propietarios inmobiliarios, este artículo repasa el proyecto completo y los datos de mercado para señalar qué conviene observar ahora mismo, durante esta «fase de preparación».
¿Qué es la reurbanización del distrito de Miyamasuzaka? ¿El pistoletazo de salida de una «segunda etapa» para la salida este de Shibuya?
Durante años, la gran reurbanización del entorno de la estación de Shibuya se ha concentrado sobre todo en las salidas oeste y sur. En cambio, la zona de Miyamasuzaka, al este de la estación, presenta una topografía abrupta y un tejido urbano envejecido y muy fragmentado, por lo que la modernización de sus infraestructuras se había quedado atrás. Para abordar este problema, en 2015 se creó el consejo de estudio para el desarrollo urbano del distrito de Miyamasuzaka, y desde entonces se han acumulado unos diez años de trabajo conjunto entre el sector público y el privado.
El 12 de abril de 2023, el distrito de Shibuya aprobó el plan urbanístico correspondiente (aviso municipal n.º 129 de Shibuya) y, el 30 de abril de 2025, el gobernador de Tokio autorizó la constitución de la asociación. El promotor del proyecto es la propia asociación de reurbanización urbana del distrito de Miyamasuzaka, con Tokyu Corporation y Hulic Co., Ltd. como colaboradoras del proyecto y miembros participantes de la asociación. En un solar de apenas 1,4 hectáreas junto al cruce de Miyamasuzaka nacerá el nuevo «rostro» de la salida este de Shibuya.
Conviene detenerse un momento en el modelo jurídico del proyecto, porque no tiene un equivalente exacto en el urbanismo hispanohablante. Se trata de un «proyecto de reurbanización urbana» (shigaichi saikaihatsu jigyō) al amparo de la Ley de Reurbanización Urbana japonesa, cuyo mecanismo central es la «conversión de derechos» (kenri henkan): los propietarios del suelo y de las edificaciones existentes no venden su parcela, sino que sus derechos sobre el terreno se transforman en derechos de propiedad sobre una superficie equivalente del nuevo edificio en altura. Es una figura que guarda cierto parecido con la reparcelación del urbanismo español —en la que también se redistribuyen derechos sobre el suelo entre los propietarios afectados—, pero con una diferencia de fondo: la reparcelación reordena parcelas para una urbanización horizontal, mientras que la conversión de derechos japonesa traduce la propiedad del suelo en propiedad de metros cuadrados dentro de una única torre vertical. Además, el proyecto se ejecuta en la modalidad de «ejecución por asociación» (kumiai shikō): son los propios propietarios del suelo, agrupados en una asociación de reurbanización (aquí, la asociación de reurbanización urbana del distrito de Miyamasuzaka) con personalidad jurídica propia, quienes promueven y gestionan la obra, con empresas privadas como Tokyu o Hulic actuando como colaboradoras técnicas y financieras. La figura más cercana en España sería la junta de compensación, la entidad mediante la cual los propietarios del suelo se autogestionan para urbanizar sin que sea la administración quien ejecute directamente las obras.
El proyecto completo: tres manzanas y un presupuesto de 243.100 millones de yenes
El proyecto se compone de tres manzanas, A, B y C. La manzana A, núcleo del conjunto, tendrá 33 plantas sobre rasante más dos plantas de torreón y tres sótanos, una altura aproximada de 180 metros y una superficie construida de unos 192.057 m². En las plantas altas se ubicará un hotel de estándar internacional pensado para estancias, en las plantas intermedias oficinas, y en las plantas bajas un gran salón de actos, instalaciones para congresos y espacios de apoyo al desarrollo de nuevas industrias; en el subsuelo habrá locales comerciales y aparcamiento.
La manzana B es un edificio comercial de siete plantas sobre rasante y dos sótanos, con una superficie construida de unos 8.490 m². La manzana C, de dos plantas sobre rasante y un sótano y unos 754 m² construidos, es la parcela donde se reconstruirá y reordenará el santuario sintoísta Mitake, ya existente en la zona. El presupuesto total del proyecto asciende a unos 243.140,8 millones de yenes (de los cuales, unos 175.099,9 millones corresponden solo a obra). El diseño corre a cargo de una unión temporal formada por Mitsubishi Jisho Design y Nihon Sekkei (el consorcio de diseño de Miyamasuzaka), mientras que la dirección de arquitectura del proyecto ha sido encargada al estudio MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO (Masahiro Harada y Mao Harada).
Reordenación de la red peatonal: integración con la estación y apertura del barrio
Este proyecto no se limita a levantar un rascacielos: su verdadero interés está en la conexión peatonal, en varios niveles, con la estación de Shibuya. Combinando una plaza subterránea con pasarelas elevadas se garantizará un recorrido continuo desde la salida este de la estación hasta las manzanas A y B. Esto resolverá la actual sensación de «desconexión respecto a la estación» que sufre hoy la zona de Miyamasuzaka y mejorará notablemente la circulación de todo el entorno de la salida este.
El proyecto se coordina además con el programa de mejora ambiental de la avenida Oyama-kaido que impulsa el distrito de Shibuya, e incluye también la reordenación de la propia calle Miyamasuzaka como un espacio pensado para el peatón. La finalización está prevista para septiembre de 2031, la misma fecha en la que se espera completar la segunda fase (torres central y oeste) de Shibuya Scramble Square. Con la renovación simultánea de las salidas este y oeste, se espera que el valor urbano de todo el entorno de la estación de Shibuya suba de forma conjunta.
Calendario del proyecto y estado actual (a marzo de 2026)
La fase actual es la de tramitación para la aprobación del plan de conversión de derechos. Se prevé que esta aprobación llegue durante el ejercicio 2026, tras lo cual el calendario continúa con el inicio de obras en octubre de 2027 y la finalización en septiembre de 2031. Los principales hitos son los siguientes:
- 30 de abril de 2025: aprobación de la constitución de la asociación de reurbanización urbana (por el gobernador de Tokio).
- Ejercicio 2026 (actualidad): en trámite la aprobación del plan de conversión de derechos.
- Octubre de 2027: inicio previsto de las obras.
- Septiembre de 2031: finalización prevista.
Desde el punto de vista de la decisión de inversión, esta «ventana silenciosa de preparación» previa al inicio de obras dura, en la práctica, los aproximadamente dos años que van de este ejercicio a 2027. Quien espere a que el valor de la zona se manifieste tras la finalización de las obras corre el riesgo de dejar pasar oportunidades de compra a precios todavía asequibles. Este punto cobra más sentido si se combina con los datos de mercado que se exponen a continuación.
El mercado inmobiliario de Shibuya y su impacto en la inversión
Para entender la reurbanización del distrito de Miyamasuzaka es imprescindible conocer la evolución del precio del suelo y de los alquileres en la zona. Según la tasación oficial de suelo (kōji chika) de 2025, el suelo residencial del distrito de Shibuya subió un 7,0 % interanual y el suelo comercial un 7,3 % interanual. El precio medio del suelo tasado oficialmente en el entorno de la estación de Shibuya alcanza ya unos 9,61 millones de yenes por metro cuadrado (+12,87 % interanual), uno de los niveles más altos de todo Tokio.
El distrito de Shibuya también destaca en el mercado de alquiler de oficinas: registra la subida de renta media más alta de los cinco distritos centrales de Tokio, con un +8,24 % interanual. A esto se suma que la oferta prevista de grandes superficies de oficina para el periodo 2026-2028 se sitúa en torno a 600.000 m² anuales, por debajo de la media anual de 820.000 m² prevista para el periodo 2024-2028. En un contexto de oferta ya de por sí contenida, la incorporación de las nuevas plantas de oficinas de gran tamaño del distrito de Miyamasuzaka podría tensar todavía más el equilibrio entre oferta y demanda de la zona.
Cabe señalar que este proyecto cuenta con la designación de zona económica especial estratégica nacional (kokka senryaku tokku), y la construcción del hotel de estándar internacional, el gran salón de actos y las instalaciones para congresos está reconocida como proyecto especial dentro de dicho marco. Las instalaciones de apoyo al desarrollo de nuevas industrias están además pensadas para funcionar como polo de startups y de intercambio empresarial internacional, en línea con el objetivo de convertir a «Shibuya, Tokio» en una ciudad de intercambio empresarial internacional de referencia mundial, mediante la colaboración entre el sector público y el privado.
Para una visión más completa de la reurbanización del entorno de la estación de Shibuya, puede consultarse también el panorama general de la reurbanización del entorno de la estación de Shibuya y su impacto en el valor inmobiliario.
Qué deberían hacer los propietarios
La finalización de las obras en el distrito de Miyamasuzaka está prevista para septiembre de 2031. Sin embargo, lo habitual en el mercado es que la revalorización anticipada de una zona empiece a manifestarse entre dos y tres años antes de la finalización. Proponemos tres acciones concretas que conviene empezar a mover ya:
1. Revisar la cartera en el entorno de Miyamasuzaka. Quien ya posea inmuebles en la zona de la salida este de Shibuya debería aprovechar este momento para revisar su política de rentas y su estrategia de tenencia a largo plazo pensando en el periodo posterior a la reurbanización. Reforzar la relación con los inquilinos actuales y adelantar mejoras en las instalaciones antes de que se completen los nuevos edificios de la competencia permite reducir el riesgo de vacancia.
2. Estudiar nuevas adquisiciones en el entorno. Los inmuebles residenciales y comerciales situados a lo largo de la avenida Meiji-dōri o a poca distancia a pie de Miyamasuzaka están en una ubicación bien situada para captar el aumento de demanda que llegará una vez terminado el nuevo landmark. En la fase actual, la «prima por certeza de la reurbanización» todavía es limitada, por lo que entrar antes del inicio de las obras (2027) puede traducirse en una ventaja duradera.
3. Hacer seguimiento del calendario más reciente. El momento de la aprobación del plan de conversión de derechos y la confirmación definitiva del sistema de ejecución de las obras son puntos de referencia clave para la decisión de inversión. Conviene revisar de forma periódica la web oficial del distrito de Shibuya y los avisos públicos de la asociación, y ajustar la estrategia a medida que avanza el proyecto.
Sobre el impacto cuantitativo que tiene la reurbanización del centro de Tokio en el valor de los inmuebles, puede profundizarse en el impacto de la reurbanización del centro de Tokio en el valor inmobiliario: análisis de inversión en Toranomon, Shibuya y Shinagawa.
Mi opinión
A mi juicio, la reurbanización del distrito de Miyamasuzaka no es simplemente la historia de un rascacielos más que se termina de construir. Una zona al este de la estación de Shibuya que durante años ha quedado «rezagada» se transforma, al amparo de una zona económica especial estratégica nacional, en un polo de intercambio empresarial internacional. Se puede decir que es un proyecto que simboliza la «segunda etapa» de la ciudad de Shibuya.
Lo que a mí más me interesa es el planteamiento arquitectónico de MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO. Si un diseño que sabe aprovechar la particular topografía de Shibuya logra crear continuidad con las manzanas colindantes, el entorno del cruce de Miyamasuzaka cambiará radicalmente. La zona se transformará en un punto de llegada constante de visitantes, tanto japoneses como extranjeros, atraídos por el hotel y el gran salón de actos, y ese efecto de arrastre sobre los inmuebles residenciales y comerciales cercanos debería notarse con claridad en un plazo de cinco a diez años tras la finalización de las obras.
Dicho esto, mirando a largo plazo hay también puntos que conviene vigilar. Aunque de aquí a 2031 se espera que el mercado de oficinas se tense, no puede descartarse que, una vez terminada la obra, el volumen de oferta que llegue de golpe presione a la baja la renta media del distrito de Shibuya. Desde una posición que prioriza la confianza y la información honesta, conviene evitar el razonamiento simplista de que «reurbanización siempre es igual a subida de precios», y en su lugar valorar cada inversión analizando con detalle la ubicación, la antigüedad y la competencia de cada inmueble en concreto.
Que estamos en plena «fase de preparación» es indudable, y precisamente por eso se exige una estrategia prudente y a la vez activa, construida sobre una visión de largo plazo.
Resumen
El proyecto de reurbanización urbana de primera categoría del distrito de Miyamasuzaka es el mayor proyecto de la salida este de Shibuya, con un presupuesto total de 243.100 millones de yenes, unos 180 metros de altura y finalización prevista en septiembre de 2031. Ahora que se espera la aprobación del plan de conversión de derechos durante el ejercicio 2026, la atención del mercado hacia esta fase de preparación previa al inicio de obras va en aumento.
- Promotor: asociación de reurbanización urbana del distrito de Miyamasuzaka (colaboración de Tokyu y Hulic).
- Manzana A: 33 plantas sobre rasante, unos 180 metros de altura, unos 192.057 m² construidos (oficinas, hotel, gran salón de actos, etc.).
- Presupuesto total: unos 243.140,8 millones de yenes.
- Inicio de obras: octubre de 2027 / finalización: septiembre de 2031.
- Precio del suelo comercial en el distrito de Shibuya: +7,3 % interanual. Renta de oficinas en el distrito de Shibuya: +8,24 % interanual.
- Designación como zona económica especial estratégica nacional y desarrollo de funciones como polo de intercambio empresarial internacional.
Este proyecto, en el que el sector público y el privado invierten conjuntamente más de 240.000 millones de yenes en una zona —la salida este de Shibuya— que arrastraba un problema estructural desde hace años, va a influir de forma notable en la formación del valor de toda la zona de Shibuya desde la segunda mitad de la década de 2020 hasta la primera mitad de la de 2030. Como premisa para cualquier decisión de inversión, es necesario seguir de cerca la evolución del calendario y del mercado.
Cómo se han movido realmente los precios de transacción
Para comprobar hasta qué punto las expectativas de reurbanización se reflejan ya en los precios de transacción reales, hemos revisado los datos de precios de transacciones inmobiliarias que publica el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. La siguiente tabla compara las operaciones de apartamentos de segunda mano en zonas cuyo nombre incluye «Shibuya» (渋谷) con el conjunto del distrito de Shibuya.
| Año | Número de operaciones | Precio por m² en la zona (mediana) | Precio por m² en el conjunto del distrito de Shibuya (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 34 operaciones | ¥1.712.000 | ¥1.314.000 |
| 2024 | 46 operaciones | ¥1.650.000 | ¥1.467.000 |
| 2025 | 66 operaciones | ¥2.200.000 | ¥1.575.000 |
| 2026 (solo primer trimestre) | 8 operaciones | ¥2.243.000 | ¥1.629.000 |
El incremento entre 2023 y 2025 fue del +28,5 % en la zona de Shibuya y del +19,9 % en el conjunto del distrito de Shibuya. El entorno de la estación de Shibuya presenta una evolución que destaca con claridad dentro del distrito.
En importes absolutos, las operaciones de apartamentos de segunda mano de la zona de Shibuya desde 2025 presentan una mediana de ¥120 millones con una superficie privativa de 50 m², y aproximadamente la mitad de las operaciones se sitúa entre ¥58,25 millones y ¥180 millones.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de la «Información sobre precios de transacciones inmobiliarias» del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Basado en los datos disponibles en septiembre de 2026. Los trimestres más recientes son provisionales, ya que las operaciones se van añadiendo con posterioridad.
Apunte complementario a partir de las cifras (a septiembre de 2026)
La subida de precios en el entorno de la estación de Shibuya se ha producido porque las reurbanizaciones del lado oeste se valoraron antes. Ha habido movimiento en la salida este desde Hikarie, pero el protagonista que ha empujado los precios han sido los proyectos del lado de Sakuragaoka y Dogenzaka.
Que al distrito de Miyamasuzaka se lo llame «segunda etapa» alude precisamente a ese orden. Los grandes proyectos del lado de la salida este están todavía en la fase previa al inicio de las obras y, en esa medida, entendemos que aún no están incorporados al precio actual. Una envergadura de 243.100 millones de yenes de presupuesto total tomará forma en 2031.
Conviene partir, no obstante, de que un nivel de ¥120 millones por 50 m² de superficie privativa no es una banda de precios al alcance de quienes compran para vivir. Este mercado lo forma el capital inversor y, por ello, tiene una estructura que reacciona con facilidad al entorno externo, como los tipos de interés o el tipo de cambio.
Criterios de decisión para el inversor
- Parta de la base de que el descuento de la salida este está aún por llegar. Los años que van del inicio de las obras a la finalización pueden ser la fase en la que se mueva el precio.
- Anticipe quién será el comprador a la salida. Al tratarse de una banda de precios que la demanda real no alcanza, en la venta el interlocutor también será un inversor.
- En el primer trimestre de 2026 solo se registraron 8 operaciones, de modo que no sirven como fundamento. Los datos de precios de transacción se actualizan cada trimestre, de modo que puede seguirlos con el mismo procedimiento.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuándo se terminará la reurbanización del distrito de Miyamasuzaka?
Se prevé su finalización en septiembre de 2031. En la actualidad (marzo de 2026) se encuentra en trámite la aprobación del plan de conversión de derechos, en preparación del inicio de obras previsto para octubre de 2027.
P2. ¿Qué empresas participan en la reurbanización del distrito de Miyamasuzaka?
El promotor es la asociación de reurbanización urbana del distrito de Miyamasuzaka. Tokyu Corporation y Hulic Co., Ltd. participan como colaboradoras del proyecto y miembros de la asociación, y el diseño corre a cargo de la unión temporal formada por Mitsubishi Jisho Design y Nihon Sekkei (el consorcio de diseño de Miyamasuzaka). La dirección de arquitectura del proyecto está a cargo de MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO.
P3. ¿Cuánto ha subido el precio del suelo en la zona de la salida este de Shibuya?
Según la tasación oficial de suelo de 2025, el suelo comercial del distrito de Shibuya subió un 7,3 % interanual, y el precio medio del suelo tasado oficialmente en el entorno de la estación de Shibuya alcanza ya unos 9,61 millones de yenes por metro cuadrado (+12,87 % interanual). Se considera que el avance de la reurbanización es uno de los factores detrás de esta subida.
P4. ¿Qué relación tiene la reurbanización del distrito de Miyamasuzaka con Shibuya Scramble Square?
La segunda fase de Shibuya Scramble Square (torres central y oeste) también tiene su finalización prevista para el ejercicio 2031, coincidiendo con la de la reurbanización del distrito de Miyamasuzaka. Al renovarse simultáneamente las salidas este y oeste, se espera una mejora conjunta de la circulación y del valor urbano de todo el entorno de la estación de Shibuya.
Para seguir leyendo
Fuentes y referencias citadas
- Tokyu Corporation, «Aviso de aprobación de constitución de la asociación de reurbanización urbana de primera categoría del distrito de Miyamasuzaka» (30 de abril de 2025)
- PR TIMES (Tokyu Corporation), «Aviso de aprobación de constitución de la asociación de reurbanización urbana de primera categoría del distrito de Miyamasuzaka» (30 de abril de 2025)
- Distrito de Shibuya, «Proyecto de reurbanización urbana de primera categoría del distrito de Miyamasuzaka (aviso municipal de Shibuya n.º 129, 12 de abril de 2023)»
- Distrito de Shibuya, «Documentos que muestran el área de ejecución y el resumen del diseño de la asociación de reurbanización urbana del distrito de Miyamasuzaka» (PDF)
- Gabinete del Gobierno de Japón, Zona Económica Especial Estratégica Nacional, «Resumen del plan urbanístico (borrador) del distrito especial de regeneración urbana (distrito de Miyamasuzaka)» (PDF)
