En el año fiscal 2026, la Asociación de Reurbanización del Distrito de Miyamasuzaka está procesando la aprobación del plan de conversión de derechos, entrando en una fase a aproximadamente un año y medio del inicio de la construcción. Cuando la enorme instalación de uso mixto con un costo total de proyecto de aproximadamente 243.100 millones de yenes, 33 plantas sobre el suelo y una altura de aproximadamente 180m se complete en 2031, la estructura urbana del área de la Salida Este de Shibuya cambiará fundamentalmente. Para inversores inmobiliarios y propietarios, organizamos el alcance completo del proyecto y los datos del mercado para aclarar qué vigilar durante este "período de preparación."
¿Qué es el Redevelopment del Distrito de Miyamasuzaka? — ¿La apertura del "Segundo Acto" de la Salida Este de Shibuya?
La reurbanización a gran escala alrededor de la Estación de Shibuya se ha centrado durante mucho tiempo en los lados de la salida oeste y sur. Sin embargo, la zona de Miyamasuzaka en el lado este de la Estación de Shibuya ha quedado rezagada en el desarrollo de infraestructura urbana debido a su terreno empinado y el envejecimiento del paisaje urbano. Para abordar estos desafíos, el Consejo de Estudio de Desarrollo del Distrito de Miyamasuzaka se estableció en 2015, y los esfuerzos de colaboración público-privada se han acumulado durante aproximadamente 10 años.
El Distrito de Shibuya determinó el plan urbano el 12 de abril de 2023 (Notificación del Distrito de Shibuya No. 129), y el Gobernador Metropolitano de Tokyo aprobó el establecimiento de la asociación el 30 de abril de 2025. El ejecutor es la Asociación de Reurbanización del Distrito de Miyamasuzaka, con Tokyu Corporation y Hulic Co., Ltd. como cooperadores del proyecto y miembros participantes. Un hito que se convertirá en el "rostro" de la Salida Este de Shibuya nacerá en el sitio planificado de aproximadamente 1,4 hectáreas cerca de la intersección de Miyamasuzaka.
Alcance Completo del Proyecto — Estructura de 3 Bloques, Costo Total del Proyecto de 243.100 Millones de Yenes
Este proyecto consta de 3 bloques: A, B y C. El Bloque A central tiene 33 plantas sobre el suelo, 2 ático, 3 sótanos, una altura de aproximadamente 180m y una superficie total de aproximadamente 192,057 m². La composición funcional coloca un hotel de estándar internacional en las plantas altas, oficinas en las plantas medias, y una sala grande, instalaciones de conferencias e instalaciones de apoyo al desarrollo industrial en las plantas bajas, con comercios y aparcamiento en el sótano.
El Bloque B es un edificio comercial con 7 plantas sobre el suelo y 2 bajo tierra, con una superficie total de aproximadamente 8,490 m². El Bloque C tiene 2 plantas sobre el suelo y 1 bajo tierra, con una superficie total de aproximadamente 754 m², siendo la sección para reconstruir y redesarrollar el Santuario Ontake dentro del distrito. El costo total del proyecto asciende a aproximadamente 243,140,800,000 yenes (de los cuales los costos de construcción son aproximadamente 175,099,900,000 yenes). El diseño es manejado por un cuerpo conjunto de Mitsubishi Jisho Sekkei y Nihon Sekkei, con MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO nombrado como arquitecto de diseño.
Reestructuración de la Red Peatonal — Integración con la Estación y Apertura de la Ciudad
La razón por la que este proyecto va más allá de la mera construcción de rascacielos radica en su conexión peatonal de múltiples niveles con la Estación de Shibuya. Al combinar plazas subterráneas y pasarelas elevadas, se asegurará un flujo sin interrupciones desde las puertas de la Salida Este de la Estación de Shibuya hasta los Bloques A y B. Esto eliminará el actual "sentido de separación de la estación" que tiene la zona de Miyamasuzaka, mejorando significativamente la transitabilidad de toda la zona de la salida este.
La fecha de finalización es septiembre de 2031, coincidiendo con la finalización programada de la Fase II del Shibuya Scramble Square (edificios central y oeste) en el mismo año fiscal. Con tanto la salida este como la oeste renovándose simultáneamente, se espera que se eleve el valor urbano general del área alrededor de la Estación de Shibuya.
Calendario del Proyecto y Progreso Actual (marzo de 2026)
La fase actual está en el proceso de "aprobación del plan de conversión de derechos." La aprobación se espera dentro del año fiscal 2026, seguida de construcción programada para octubre de 2027 y finalización en septiembre de 2031. Los principales hitos son:
- 30 de abril de 2025: Establecimiento de la Asociación de Reurbanización aprobado (Gobernador Metropolitano de Tokyo)
- Año fiscal 2026 (actual): Proceso de aprobación del plan de conversión de derechos en curso
- Octubre de 2027: Inicio de construcción programado
- Septiembre de 2031: Finalización programada
Desde una perspectiva de decisión de inversión, el "período de preparación tranquilo" antes del inicio de la construcción abarca aproximadamente dos años desde este año fiscal hasta 2027. Existe el riesgo de perder oportunidades de adquisición a bajo precio después de que el valor del área se vuelva evidente tras la finalización.
Mercado Inmobiliario del Área de Shibuya e Impacto de Inversión
Al hablar del redevelopment del Distrito de Miyamasuzaka, las tendencias de precios de tierra y alquiler circundantes son datos de fondo esenciales. Según los precios de tierra publicados de 2025, la tierra residencial del Distrito de Shibuya subió un 7,0% interanual, y la tierra comercial un 7,3% interanual. El precio promedio de tierra publicado en la zona de la Estación de Shibuya ha alcanzado aproximadamente 9,61 millones de yenes/m² (subida del 12,87% interanual).
En términos de alquileres de oficinas, la zona de Shibuya también muestra un movimiento notable. Tiene la tasa de aumento de alquiler promedio más alta entre los cinco distritos centrales de Tokyo, con un 8,24% interanual. El volumen de oferta de oficinas a gran escala en 2026–2028 se proyecta en aproximadamente 600,000 m² por año, por debajo del promedio de 820,000 m² por año para 2024–2028.
Además, este proyecto ha recibido la designación de Zona Estratégica Especial Nacional, y el desarrollo de hoteles de estándar internacional, grandes salas e instalaciones de conferencias está posicionado como un proyecto específico.
Para obtener el panorama general del redevelopment alrededor de la Estación de Shibuya, consulte también Visión General de la Reurbanización del Área de la Estación de Shibuya y su Impacto en los Valores Inmobiliarios.
Resumen
El Proyecto de Reurbanización del Distrito de Miyamasuzaka de Primer Tipo es el mayor proyecto de la Salida Este de Shibuya, con un costo total de 243.100 millones de yenes, una altura de aproximadamente 180m y finalización programada para septiembre de 2031.
- Ejecutor: Asociación de Reurbanización del Distrito de Miyamasuzaka (Cooperación: Tokyu, Hulic)
- Bloque A: 33 plantas, altura ~180m, superficie total ~192,057 m² (oficinas, hotel, sala grande, etc.)
- Costo total: aproximadamente 243.140.800.000 yenes
- Inicio de construcción: octubre de 2027 / Finalización: septiembre de 2031
- Precio de tierra comercial Distrito Shibuya: +7,3% interanual; Alquiler de oficinas zona Shibuya: +8,24% interanual
- Designación de Zona Estratégica Especial Nacional; desarrollo del centro de intercambio de negocios internacionales
Preguntas Frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuándo está programada la finalización del redevelopment del Distrito de Miyamasuzaka?
La finalización está programada para septiembre de 2031. Actualmente (marzo de 2026), el proceso de aprobación del plan de conversión de derechos está en curso, con preparativos progresando hacia el inicio de construcción en octubre de 2027.
P2. ¿Qué empresas participan en el redevelopment del Distrito de Miyamasuzaka?
El ejecutor es la Asociación de Reurbanización del Distrito de Miyamasuzaka. Tokyu Corporation y Hulic Co., Ltd. participan como cooperadores del proyecto y miembros. El arquitecto de diseño es MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO.
P3. ¿Cuánto han subido los precios de tierra en la zona de la Salida Este de Shibuya?
Según los precios de tierra publicados de 2025, la tierra comercial del Distrito de Shibuya subió un 7,3% interanual, y el precio promedio de tierra publicado en la zona de la Estación de Shibuya ha alcanzado aproximadamente 9,61 millones de yenes/m² (subida del 12,87% interanual).
P4. ¿Cuál es la relación entre el redevelopment del Distrito de Miyamasuzaka y Shibuya Scramble Square?
La Fase II de Shibuya Scramble Square también está programada para completarse en el año fiscal 2031, coincidiendo con el redevelopment del Distrito de Miyamasuzaka. Con tanto la salida este como la oeste renovándose simultáneamente, se espera mayor transitabilidad y valor urbano elevado en toda el área.
Referencias
