El proyecto de reurbanización urbana de primer tipo del sector noreste de Nishiazabu 3-chome es un proyecto de reurbanización urbana de primer tipo que avanza en los alrededores de Nishiazabu 3-chome y Roppongi 6-chome, en el distrito de Minato, Tokio, al oeste de Roppongi Hills. El ejecutor es la Asociación de Reurbanización Urbana del Sector Noreste de Nishiazabu 3-chome, con la participación de Nomura Real Estate Co., Ltd. y Ken Corporation como miembros asociados. El área de planificación es de aproximadamente 1,6 hectáreas y se sitúa en el punto donde confluyen las funciones urbanas de alta densidad del lado de Roppongi y el tejido urbano consolidado del lado de Nishiazabu; la propuesta no se limita a renovar los edificios, sino que reordena el bloque incluyendo vías, itinerarios peatonales, espacios tipo plaza y zonas verdes.
En el bloque A, que constituye el núcleo del proyecto, se prevé una torre mixta de 54 plantas sobre rasante y 4 bajo rasante, con una altura de 199,98 metros, una altura máxima de 201,20 metros y una superficie total construida de 96.832 metros cuadrados. El total previsto es de 498 viviendas, con las viviendas entre las plantas 6 y 45, el hotel entre las plantas 46 y 52, y comercios y oficinas en las plantas inferiores. El bloque A comenzó a construirse a finales de marzo de 2025 y su finalización está prevista para finales de diciembre de 2029.
Con anterioridad, en los bloques B2 y B3 avanzan las obras, incluyendo el traslado temporal del templo Chokoji y del santuario Sakurada. Se ha anunciado que las obras comenzaron en diciembre de 2024 y que la finalización está prevista para julio de 2026. En abril de 2019, el calendario mostraba un inicio en el ejercicio fiscal 2020 y una finalización en el ejercicio fiscal 2025, pero después, tras la aprobación del plan de conversión de derechos y otros trámites, se actualizó al calendario actual. En este momento, puede decirse que la construcción de la torre de gran altura y la reorganización de los bloques circundantes, incluidos los templos y santuarios, están avanzando de forma gradual y concreta.
Resumen del plan
| Concepto | Contenido |
|---|---|
| Nombre del proyecto | Proyecto de reurbanización urbana de primer tipo del sector noreste de Nishiazabu 3-chome |
| Ubicación | Alrededores de Nishiazabu 3-chome y Roppongi 6-chome, distrito de Minato, Tokio |
| Ejecutor | Asociación de Reurbanización Urbana del Sector Noreste de Nishiazabu 3-chome |
| Miembros asociados | Nomura Real Estate Co., Ltd., Ken Corporation |
| Superficie del área | Aproximadamente 1,6 ha |
| Superficie del terreno | Aproximadamente 7.690 metros cuadrados |
| Superficie total construida | 96.832 metros cuadrados (bloque A) |
| Altura | 199,98 m, altura máxima 201,20 m (bloque A) |
| Número de plantas | 54 plantas sobre rasante y 4 bajo rasante (bloque A) |
| Usos principales | Viviendas, hotel, comercios, oficinas, templos y santuarios, zonas verdes, pasajes peatonales, vías de distribución |
| Número de viviendas | 498 viviendas (incluidas las de los titulares de derechos) |
| Constructora | Taisei Corporation (bloque A) |
| Aprobación | Plan de conversión de derechos aprobado |
| Inicio de obras | Bloque A a finales de marzo de 2025; bloques B2 y B3 en diciembre de 2024 |
| Finalización prevista | Bloque A a finales de diciembre de 2029; bloques B2 y B3 en julio de 2026 |
Características del plan
La principal característica es la composición de uso mixto, que apila verticalmente viviendas, hotel, comercios y oficinas en la torre del bloque A, de unos 200 metros de altura. El plan publicado prevé viviendas entre las plantas 6 y 45 y un hotel entre las plantas 46 y 52, pero la composición de superficies de las viviendas y la distribución detallada de superficie para oficinas y comercios no están publicados en la documentación disponible. Esta superposición de usos sitúa el proyecto como una iniciativa que integra funciones de residencia, estancia, trabajo y visita en un área adyacente a Roppongi Hills.
El proyecto no consiste solo en construir una torre de gran altura, sino también en reorganizar el bloque por fases. En los bloques B2 y B3 ya avanzan las obras con el traslado temporal del templo Chokoji y del santuario Sakurada, dentro de un marco que ajusta las instalaciones religiosas existentes y los derechos de los terrenos circundantes. Mediante el sistema de asociación de reurbanización, el calendario se divide entre el bloque A y los bloques B2 y B3, para finalmente reconfigurarlos como una sola infraestructura urbana.
En la renovación de la infraestructura urbana se prevén el ensanche de la vía auxiliar 10, la mejora de las vías de distribución, la mejora de los flujos peatonales y la construcción de una pasarela peatonal elevada. El emplazamiento se encuentra en el punto donde se unen el tejido urbano denso detrás de Roppongi-dori y las calles estrechas del lado de Nishiazabu, por lo que la reorganización del tráfico vehicular y peatonal, la mejora de la resiliencia ante desastres y la garantía de vías de evacuación en emergencias son objetivos clave de la reurbanización. Los comercios de las plantas bajas, los espacios tipo plaza, las zonas verdes y los pasajes peatonales se sitúan, al igual que la composición interna del edificio, como elementos centrales de la reorganización del bloque.
Relación con proyectos y el entorno
El emplazamiento está situado al oeste de Roppongi Hills y, aunque está muy próximo a la gran concentración de usos de oficina y comerciales alrededor de la estación de Roppongi, en el lado de Nishiazabu se encuentra en un borde donde permanecen áreas residenciales, templos y santuarios, además de la red viaria existente. Por ello, este proyecto no se limita a prolongar simplemente el espacio urbano alto y denso del lado de Roppongi, sino que tiene la función de reconectar con el lado de Nishiazabu mediante TV Asahi-dori, la vía auxiliar 10, las vías de distribución y los pasajes peatonales. La propia condición del emplazamiento convierte esta reurbanización en un proyecto que cuestiona la calidad de las conexiones entre bloques, y no solo la del edificio en sí.
En su relación con el entorno, resulta especialmente importante mejorar la circulación peatonal hacia Roppongi Hills. En los documentos públicos se contempla la construcción de una pasarela peatonal y de una red peatonal, lo que podría modificar los flujos de personas que van desde Roppongi hacia Nishiazabu una vez finalizado el proyecto. Si funcionan el comercio de las plantas bajas, los espacios tipo plaza y los pasajes peatonales, la propia torre reurbanizada no solo se convertirá en un nuevo destino, sino que también reorganizará las rutas de desplazamiento y los puntos de estancia entre los bloques existentes.
Además, este plan destaca por desarrollarse en el área de Nishiazabu adyacente a Roppongi, dentro del centro de Minato donde continúan las grandes renovaciones urbanas. Como demuestra el hecho de que en los bloques B2 y B3 se haya adelantado la reorganización con el traslado de templos y santuarios, se trata de una reconfiguración basada en la coordinación con los recursos existentes, y no de una reurbanización de tipo simple y tabula rasa. La verticalización del bloque A, la preparación anticipada de los bloques B2 y B3 y la renovación de las infraestructuras viarias y peatonales deben leerse como la creación de una nueva interfaz entre las funciones urbanas del lado de Roppongi y el paisaje urbano del lado de Nishiazabu.
Cómo se han movido realmente los precios de transacción
Para comprobar hasta qué punto las expectativas de reurbanización se reflejan ya en los precios de transacción reales, hemos revisado los datos de precios de transacciones inmobiliarias que publica el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. La siguiente tabla compara las operaciones de apartamentos de segunda mano en zonas cuyo nombre incluye «Nishiazabu» (西麻布) con el conjunto del distrito de Minato.
| Año | Número de operaciones | Precio por m² en la zona (mediana) | Precio por m² en el conjunto del distrito de Minato (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 62 operaciones | ¥1.684.000 | ¥1.467.000 |
| 2024 | 72 operaciones | ¥1.738.000 | ¥1.667.000 |
| 2025 | 85 operaciones | ¥1.800.000 | ¥1.895.000 |
| 2026 (solo primer trimestre) | 12 operaciones | ¥1.790.000 | ¥2.000.000 |
El incremento entre 2023 y 2025 fue del +6,9 % en Nishiazabu y del +29,2 % en el conjunto del distrito de Minato. Nishiazabu, que en 2023 superaba en un 15 % al conjunto del distrito de Minato, fue adelantada por la media distrital en 2025. En el primer trimestre de 2026 esa relación sigue invertida.
En importes absolutos, las operaciones de apartamentos de segunda mano en Nishiazabu desde 2025 presentan una mediana de ¥85 millones con una superficie privativa de 45 m², y aproximadamente la mitad de las operaciones se sitúa entre ¥39,5 millones y ¥135 millones.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de la «Información sobre precios de transacciones inmobiliarias» del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Basado en los datos disponibles en septiembre de 2026. Los trimestres más recientes son provisionales, ya que las operaciones se van añadiendo con posterioridad.
Apunte complementario a partir de las cifras (a septiembre de 2026)
A partir de aquí no se trata de documentos publicados, sino de nuestra propia valoración.
Pese a que el plan de conversión de derechos ha sido aprobado y a que está decidida la implantación de Capella Tokyo, el precio de transacción de Nishiazabu ha sido adelantado por la media del distrito de Minato. Es una cifra que merece atención.
Creemos que la razón está en la competencia dentro del propio distrito de Minato. En estos tres años, en el distrito de Minato el capital se ha concentrado en desarrollos que reúnen las condiciones de conexión directa con la estación, gran escala y uso mixto, como Azabudai Hills, Toranomon o Takanawa. Nishiazabu queda a cierta distancia de la estación y la escala de sus manzanas tampoco es grande. Mientras el conjunto del distrito de Minato se veía impulsado, quedó relativamente rezagada.
Visto al revés, esto significa también que el nivel actual, con la implantación del hotel ya concretada, sigue situado por debajo de la media del distrito de Minato.
Criterios de decisión para el inversor
- Observe si la diferencia con la media del distrito de Minato se estrecha. Si se reduce a medida que se acerque la finalización, el nivel actual habrá sido la puerta de entrada. Si sigue abierta, habrá que entender que la valoración de la ubicación ha cambiado estructuralmente.
- En el primer trimestre de 2026 solo se registraron 12 operaciones y esa cifra por sí sola no permite emitir un juicio. Los datos de precios de transacción se actualizan cada trimestre, de modo que puede seguirlos con el mismo procedimiento.
- Nishiazabu es una ubicación a cierta distancia de la estación. Si la destina al alquiler, necesitará un argumento de venta distinto del de los inmuebles conectados directamente con la estación.
Breve comentario de INA
El núcleo de la reurbanización del sector noreste de Nishiazabu 3-chome no está tanto en la construcción de una torre mixta de unos 200 metros como en la reorganización del bloque limítrofe al oeste de Roppongi Hills, combinada con el traslado de templos y santuarios, la mejora de las vías y la actualización de los flujos peatonales. El calendario ya está concretado, con el bloque A comenzado a finales de marzo de 2025 y los bloques B2 y B3 comenzados en diciembre de 2024; de aquí en adelante, la valoración final dependerá de cómo los espacios de las plantas bajas y la red peatonal conecten el lado de Roppongi con el de Nishiazabu.
Fuentes y referencias
- Distrito de Minato, «Proyecto de reurbanización urbana de primer tipo del sector noreste de Nishiazabu 3-chome»
- Nomura Real Estate Co., Ltd., «Aviso de inicio del proyecto de reurbanización urbana de primer tipo de los sectores Atago y noreste de Nishiazabu 3-chome»
- Nomura Real Estate Holdings Co., Ltd., «Aviso de aprobación del plan de conversión de derechos del proyecto de reurbanización urbana de primer tipo del sector noreste de Nishiazabu 3-chome»
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de primer tipo del sector noreste de Nishiazabu 3-chome»
