Figura: Representación del proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 de la salida sur-oeste de la estación de Shakujii Koen (visto desde el sureste). (Edificio alto de 26 plantas en el distrito norte en el centro, edificio bajo de 9 plantas en el distrito sur a la izquierda). Se está llevando a cabo un proyecto de reurbanización en la zona oeste de la salida sur de la estación de Shakujii-Koen de la línea Seibu Ikebukuro, en el distrito de Nerima (Tokio), frente a la estación, donde hay una gran concentración de edificios en ruinas. El proyecto prevé crear un nuevo centro regional con funciones residenciales, comerciales, de servicios públicos y empresariales mediante la construcción de un complejo a gran escala frente a la estación, centrado en un rascacielos de 26 plantas y 100 m de altura. Está previsto que las obras concluyan a finales de 2027 (principios de 2028).
Esquema del proyecto de remodelación
El proyecto de reurbanización está situado en un área de aproximadamente 0,6 ha en Shakujii-cho 3-chome, Nerima Ward, junto a la salida sur de la estación de Shakujii-koen. En este lugar se construirán dos edificios, el Kita-kaiku y el Minami-kaiku, a sólo un minuto a pie de la estación. El Distrito Norte incluirá un edificio de gran altura con dos sótanos, 26 plantas sobre rasante y una altura aproximada de 100 m, mientras que el Distrito Sur incluirá un edificio de mediana altura con nueve plantas sobre rasante y una altura aproximada de 35 m. La superficie total de ambos edificios será de aproximadamente 34.000 m2 (31.260 m2 en el Bloque Norte y 2.800 m2 en el Bloque Sur), con un total de aproximadamente 230 unidades (aproximadamente 210 unidades en el Bloque Norte y 20 unidades en el Bloque Sur). El uso principal del complejo será residencial (edificios de apartamentos), pero también incluirá instalaciones comerciales, oficinas y equipamientos públicos como servicios administrativos, aprovechando su ubicación frente a la estación. Está previsto que los equipamientos comerciales y de servicios públicos se sitúen en las plantas inferiores (1-5) de la zona urbana norte, y los pisos residenciales en la 6ª planta y superiores, y que se suministren aproximadamente 220 unidades residenciales. En el Bloque Sur, las plantas 1ª y 2ª serán comercios, las plantas 3ª a 5ª serán de oficinas y las plantas 6ª a 9ª serán residenciales (aproximadamente 20 unidades), haciendo del edificio un complejo comercial, empresarial y residencial integrado a pequeña escala. También se construirán un paseo peatonal y una plaza en la parte norte del solar, frente a la plaza de la estación, y está previsto trasladar los santuarios existentes en el distrito y reurbanizarlos en el terreno artificial situado sobre el edificio en el distrito norte. Junto con la reurbanización, también se llevarán a cabo al mismo tiempo una nueva vía auxiliar de urbanismo nº 232, que pasa por delante de la estación (de 16 m de ancho y unos 90 m de largo), la ampliación y mejora de las vías periféricas y la ampliación de la plaza frente a la estación. Se prevé que el coste total del proyecto ascienda a unos 23.000 millones de yenes, lo que lo convierte en un proyecto de gran envergadura para renovar una zona urbana envejecida y mejorar las infraestructuras urbanas de forma integrada.
Comparación de las especificaciones de las calles Norte y Sur
| Especificaciones | Bloque norte | Bloque urbano sur |
|---|---|---|
| Superficie (m2) | 3,182.12 | 525.76 |
| Superficie construida (m2) | 2,137.97 | 381.10 |
| Superficie total (m2) | 30,133.75 | 2,694.54 |
| Número de plantas | 26 sobre rasante, 2 sótanos | 9 plantas sobre rasante |
| Altura (m) | 99.90 | 34.96 |
| Nº de unidades residenciales (unidades) | Aprox. 220 | Aprox. 20 |
Composición de los usos (previstos)
| Zona urbana | Uso | Configuración en planta |
|---|---|---|
| Bloque norte | Locales comerciales | Plantas 1-2 |
| Instalaciones públicas | Plantas 3ª-5 | |
| Viviendas | Plantas 6-26 (aprox. 220 viviendas) | |
| Bloque sur | Locales comerciales | Plantas 1-2 |
| Oficinas | Plantas 3-5 | |
| Viviendas | Plantas 6-9 (aprox. 20 viviendas) |
Operadores comerciales y estructura relacionados.
El proyecto está promovido por la Asociación de Reurbanización del Área Urbana de la Salida Sur Oeste de la Estación de Shakujii Koen (operador del proyecto), que está formada por propietarios de terrenos. Como miembro participante (socio del proyecto) de la asociación de reurbanización, el importante promotor inmobiliario Nomura Real Estate Development Co. El edificio será diseñado por el estudio de arquitectura RIA Corporation (RIA), y la construcción correrá a cargo de Maeda Corporation, un importante contratista general. En el aspecto administrativo, el Gobierno Metropolitano de Tokio se encarga de procedimientos como las decisiones de planificación urbana y la aprobación para el establecimiento de asociaciones en virtud de la Ley de Reurbanización Urbana, mientras que Nerima Ward también coopera como autoridad local en la formulación de planes de desarrollo urbano y la construcción de instalaciones públicas. Como proyecto de reurbanización cooperativo público-privado, los titulares de derechos locales, el promotor y la administración trabajan juntos en una estructura unificada.
Historia del programa
El proceso que ha conducido a la realización del proyecto de reurbanización ha sido largo. A continuación se resumen los principales plazos.
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Marzo de 2014: Los titulares de derechos locales crean una asociación preparatoria y comienzan los estudios sobre la viabilidad del proyecto. En esta fase, se selecciona a Nomura Real Estate Development Co. y Maeda Corporation como socios del proyecto.
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Diciembre de 2020: Notificación de la decisión urbanística. El Gobierno Metropolitano de Tokio aprueba oficialmente el plan de reurbanización como plan urbanístico.
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Septiembre de 2022: El Gobernador de Tokio aprueba la creación de la Asociación de Reurbanización Urbana. En octubre de 2022 se celebra una asamblea general para establecer la asociación y se crea una estructura completa de ejecución del proyecto.
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2023-2024: Tras la aprobación del plan de conversión de derechos (enero de 2024), comienza la demolición de los edificios existentes en febrero de 2024. Una vez finalizada la demolición, está previsto que la construcción del nuevo edificio comience en el año fiscal 2024.
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AF2027: Está previsto que finalice la construcción del edificio de reurbanización. El plan del proyecto prevé su finalización para finales del ejercicio 2027 (en torno a febrero-marzo de 2028). El plan original preveía la finalización en marzo de 2027, pero ahora se espera que la construcción concluya a principios de 2028.
Calendario de reurbanización
| Hito | Año/mes |
|---|---|
| Decisión urbanística | Diciembre de 2020 |
| Aprobación de la creación de una asociación | Septiembre 2022 |
| Aprobación del plan de conversión de derechos | Ene 2024 |
| Inicio de la demolición de los edificios existentes | Feb 2024. |
| Inicio de la construcción del edificio principal (previsto) | Enero de 2025 |
| Finalización de la construcción (prevista) | Mar-abr 2028 |
Objetivo del proyecto e impacto en la zona
El proyecto de reurbanización de la zona oeste en la salida sur de la estación de Shakujiikoen pretende revitalizar el área urbana frente a la estación, donde había una alta concentración de edificios de madera en ruinas y calles estrechas, para convertirla en un espacio seguro y confortable. En concreto, los tres pilares principales del proyecto son mejorar el espacio peatonal,mejorar laprevención de catástrofes y reforzar las funciones frente a la estación. En primer lugar, se formará una red peatonal que conecte sin problemas las puertas de venta de billetes de la estación con la zona comercial de la Salida Sur y el Parque Shakujii, y se garantizará la seguridad y comodidad de los peatones mediante una separación exhaustiva de peatones y vehículos. Se construirá una pasarela peatonal en la planta baja del edificio de remodelación, que atravesará el emplazamiento desde la salida oeste de la estación y guiará el flujo de personas hasta la plaza de la salida sur y la entrada de la calle comercial, creando una línea de flujo bullicioso que se espera que circule por la estación y las zonas circundantes. A continuación, se consolidarán las instalaciones de servicios públicos frente a la estación para mejorar el acceso a los servicios administrativos, etc., y se potenciarán las instalaciones comerciales y de oficinas para mejorar la comodidad de los residentes locales y estimular la economía local. Además, el proyecto proporcionará un entorno vital de alta calidad al suministrar aproximadamente 230 viviendas de tipo urbano cerca de la estación, y se espera que cree una ciudad animada gracias al aumento de la población permanente que vive cerca de la estación. Además, el proyecto pretende mejorar la seguridad de la zona urbana de madera densamente edificada, que era vulnerable en términos de prevención de catástrofes, mediante la reconstrucción de edificios resistentes al fuego y la utilización del terreno de forma integrada. Combinado con mejoras en las infraestructuras, como la ampliación de las carreteras y la construcción de sendas peatonales, mejorará la preparación ante desastres y la seguridad de toda la zona y contribuirá a asegurar las rutas de evacuación en caso de catástrofe y a descongestionar el tráfico en épocas normales.
El Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Área de Salida Sur Oeste de la Estación de Shakujii Koen es, por tanto, un proyecto de asociación público-privada destinado a mejorar la comodidad frente a la estación, crear una ciudad segura y revitalizar la zona. Cuando esté terminado, el proyecto creará un nuevo complejo de rascacielos emblemático frente a la estación de Shakujiikoen, y se espera que refuerce la función de la zona como centro neurálgico del distrito occidental de Nerima. El espacio comercial y la plaza creados por la remodelación, junto con la zona comercial existente en las inmediaciones, crearán un ambiente animado, y se espera que aumente el número de visitantes al Parque Shakujii, que se encuentra a poca distancia a pie, creando un efecto dominó positivo en toda la zona.
Cómo se han movido realmente los precios de transacción
Para comprobar hasta qué punto las expectativas de reurbanización se reflejan ya en los precios de transacción reales, hemos revisado los datos de precios de transacciones inmobiliarias que publica el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. La siguiente tabla compara las operaciones de apartamentos de segunda mano en Shakujii-machi (石神井町), distrito de Nerima, donde se encuentra el área de ejecución de la reurbanización, con el conjunto del distrito de Nerima.
| Año | Número de operaciones | Precio por m² en la zona (mediana) | Precio por m² en el conjunto del distrito (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 54 operaciones | ¥757.000 | ¥733.000 |
| 2024 | 61 operaciones | ¥987.000 | ¥800.000 |
| 2025 | 68 operaciones | ¥1.052.000 | ¥788.000 |
| 2026 (solo primer trimestre) | 12 operaciones | ¥1.054.000 | ¥785.000 |
El incremento entre 2023 y 2025 fue del +39,0 % en Shakujii-machi y del +7,5 % en el conjunto del distrito de Nerima. Se trata de un crecimiento más de cinco veces superior al del conjunto del distrito, un caso destacado incluso entre las zonas de reurbanización de Tokio.
En 2023 el precio por m² estaba casi al mismo nivel que el conjunto del distrito de Nerima, pero en 2025 superó la media distrital en un 33 %. En el primer trimestre de 2026 se mantuvo en ¥1.054.000/m², conservando el nivel del año anterior y superando la media distrital en un 34 %. Sin embargo, al tratarse de un recuento de 12 operaciones, no puede hablarse de tendencia a partir de un solo trimestre.
En importes absolutos, las operaciones de apartamentos de segunda mano en Shakujii-machi desde 2025 presentan una mediana de ¥67,5 millones con una superficie privativa de 65 m², y aproximadamente la mitad de las operaciones se sitúa entre ¥43 millones y ¥89,75 millones.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de la «Información sobre precios de transacciones inmobiliarias» del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Basado en los datos disponibles en septiembre de 2026. Los trimestres más recientes son provisionales, ya que las operaciones se van añadiendo con posterioridad.
La visión de INA (a septiembre de 2026)
A partir de aquí no se trata de documentos publicados, sino de nuestra propia valoración.
Shakujii-koen es una zona en la que las expectativas de reurbanización se reflejan con claridad en los precios de transacción reales. En Shakujii-machi, frente a la estación, la diferencia con la media distrital pasó de un nivel casi idéntico en 2023 a superar el 30 % en 2025, y en el primer trimestre de 2026 se mantiene esa diferencia. Entendemos que las expectativas ya se han incorporado en buena medida al precio.
En otras zonas de reurbanización lo habitual es que las expectativas se reflejen primero en el precio del suelo y lleguen con retraso a las operaciones reales de apartamentos de segunda mano. En Shakujii-koen ha ocurrido lo contrario: fueron las operaciones reales las que se movieron antes y con mayor intensidad. Lo atribuimos a que la reurbanización frente a la estación ya se percibe como un edificio concreto, algo fácil de transmitir a los compradores de demanda real.
Criterios de decisión para el inversor
- Si compra ahora, plantee la rentabilidad asumiendo que el efecto de la reurbanización ya está incorporado en buena medida al precio. Partiendo de un nivel que ha subido cerca de un 40 % respecto a 2023, unas cuentas que den por supuesta una revalorización adicional al mismo ritmo tienen una base débil.
- Compruebe con las cifras del segundo trimestre de 2026 en adelante si se mantiene la diferencia con la media distrital. El primer trimestre es un recuento reducido, de 12 operaciones, por lo que si la diferencia se mantiene o empieza a estrecharse deberá juzgarse con los trimestres siguientes. Los datos de precios de transacción se actualizan cada trimestre, de modo que puede seguirlos con el mismo procedimiento.
- Para los propietarios que estén considerando vender, el momento sigue siendo favorable. El nivel actual supera con holgura la media del distrito, y no es posible anticipar cuánto tiempo se mantendrá esa diferencia.
