Al caminar por la salida norte de la estación de Nakano, en Tokio, se ve claramente cómo el flujo de personas frente a la estación se dirige hacia Nakano Shiki no Miyako (中野四季の都市, la «ciudad de las cuatro estaciones») y el parque Nakano Shiki no Mori (中野四季の森公園). El Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Distrito Este de Kakoichō (囲町東地区第一種市街地再開発事業) es una renovación de manzanas de unas 2,0 hectáreas que superpone vivienda, oficinas, comercio y plazas sobre ese recorrido. Para los propietarios del suelo y de inmuebles, lo importante es no quedarse en la noticia de que «se ha construido un gran edificio». Cuando cambian la facilidad para recorrer el frente de la estación, la población trabajadora, el tiempo de permanencia en los comercios y la resiliencia ante desastres, también se mueven las condiciones de alquiler del entorno y las prioridades de reforma. En este artículo, ordenando el contenido del plan que puede verificarse en documentos oficiales, explicamos en qué fijarse en la práctica inmobiliaria de la zona de Nakano, incorporando también nuestra experiencia sobre el terreno.
Conviene situar primero el marco: se trata de un instrumento urbanístico propio de Japón. El «proyecto de reurbanización urbana de tipo 1» (第一種市街地再開発事業, dai-isshu shigaichi saikaihatsu jigyō) es un procedimiento regulado por ley en el que los propietarios anteriores no suelen ser expropiados ni comprados en bloque por un promotor, como ocurre a menudo en España o América Latina, sino que forman una asociación y convierten sus derechos en superficie del nuevo edificio. Nakano, un barrio con una demanda de alquiler muy diversa, hace de este proyecto un buen caso de estudio para inversores extranjeros.
Qué es el Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Distrito Este de Kakoichō
Cuando un propietario nos pregunta «¿hasta qué punto afectará la reurbanización frente a la estación de Nakano a la gestión de mis alquileres?», lo primero que queremos comprobar es la ubicación y el papel del proyecto. El distrito este de Kakoichō se encuentra en Nakano 4-chōme, distrito de Nakano, Tokio, una zona próxima a la estación de Nakano. La Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio (東京都都市整備局) explica que, antes del proyecto, el distrito tenía una infraestructura viaria insuficiente: viviendas unifamiliares y bloques de pisos densamente agrupados, calles estrechas y muchas calles sin salida.
Frente a este problema, el objetivo del proyecto es, junto con la creación de infraestructura viaria como la vía de planeamiento urbano Hojo 221 (補助221号線), construir una red peatonal que una la estación de Nakano con Nakano Shiki no Miyako para aumentar la animación urbana y la resiliencia ante desastres. Si se entiende no como una promoción aislada de una torre de viviendas, sino como una reurbanización que cambia «la forma de atravesar» la zona conectando estación, parque, funciones de oficina y vivienda, resulta más fácil ver su impacto en los inmuebles del entorno. Esta lógica difiere de la de muchos proyectos europeos, donde la mejora del espacio público suele ser una obra municipal separada del edificio privado.
Según la nota de prensa de Mitsui Fudosan Residential y Mitsui Fudosan del 27 de abril de 2026, el conjunto, con el nombre de «Park City Nakano», se terminó el 25 de abril de 2026, y la gran inauguración de la zona comercial y la inauguración del barrio estaban previstas para el 29 de mayo de 2026. La inauguración del barrio se celebró según lo previsto el 29 de mayo de 2026. Su rasgo distintivo es que se compone de 2 torres residenciales, «The Tower Airs» y «The Tower Breeze», una torre de oficinas, «Nakano M-SQUARE», y 8 comercios de venta y restauración en las plantas bajas.
Entender el método del proyecto de reurbanización urbana de tipo 1
La denominación «proyecto de reurbanización urbana de tipo 1» no es un simple epíteto para referirse a un gran desarrollo. Es un término que indica un tipo de procedimiento basado en la Ley de Reurbanización Urbana (都市再開発法, Toshi Saikaihatsu Hō). Al recibir encargos de tasación o consultas en el entorno, comprender este mecanismo aumenta la precisión de las explicaciones a propietarios del suelo y posibles compradores.
La lógica del método de conversión de derechos
El proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 avanza, en principio, mediante el método de conversión de derechos (権利変換, kenri henkan). Es un mecanismo por el que los titulares de derechos sobre el suelo y los edificios anteriores sustituyen esos derechos por superficie en el nuevo edificio, los llamados «pisos de derecho» (権利床, kenri-yuka). Lo que lo diferencia de una compraventa normal o de un intercambio de valor equivalente es que no se cede el terreno a cambio de dinero, sino que el valor se traslada a la propiedad horizontal del nuevo edificio y a una cuota de copropiedad del solar. En el distrito este de Kakoichō, el plan de conversión de derechos fue aprobado en febrero de 2022.
Con este método, el titular también puede optar por salir del proyecto, es decir, recibir una compensación económica y abandonar el proyecto. No es que «por tener suelo dentro del ámbito de reurbanización se obtenga siempre una nueva vivienda»: quedarse o salir es una decisión de cada titular. Cuando se gestionan en el entorno inmuebles vinculados a antiguos derechos de superficie o arrendamientos de suelo, partir de la existencia de esta opción en la conversación reduce los malentendidos. El arrendamiento de suelo (借地, shakuchi), en el que una persona es dueña del terreno y otra del edificio, es una figura muy extendida en Japón y prácticamente desconocida en la mayoría de los mercados hispanohablantes.
La relación entre el suelo de reserva y la rentabilidad del proyecto
En una reurbanización, además de los pisos de derecho asignados a los titulares, se genera un «suelo de reserva» (保留床, horyū-yuka) que el promotor vende o alquila. En este caso, la mayor parte de las viviendas en venta y de las oficinas y locales en alquiler corresponde a esta categoría. Como los ingresos por venta y alquiler del suelo de reserva sostienen el coste del proyecto, el promotor tiene un incentivo para reforzar el atractivo comercial de la ubicación. La participación del grupo Mitsui Fudosan como miembro participante de la asociación es un elemento que puede influir también en los precios de mercado del entorno, por su capacidad para comercializar el suelo de reserva y por la fuerza de su marca. No obstante, como veremos más adelante, el simple hecho de estar cerca no hace que el valor suba automáticamente.
Resumen del plan: la escala del conjunto en cifras
Al comercializar alquileres o tasar ventas en el entorno, no basta con la expresión «gran reurbanización frente a la estación». Conocer en cifras la escala, los usos y el calendario proporciona material útil para explicar a los clientes y para tomar decisiones de inversión. A continuación se ordena lo que puede verificarse en los documentos oficiales.
| Concepto | Contenido |
|---|---|
| Nombre del proyecto | Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Distrito Este de Kakoichō |
| Nombre del conjunto | Park City Nakano |
| Ubicación | Nakano 4-chōme, distrito de Nakano, Tokio |
| Ejecutor | Asociación de Reurbanización Urbana del Distrito Este de Kakoichō |
| Miembros participantes de la asociación | Mitsui Fudosan Residential Co., Ltd. y Mitsui Fudosan Co., Ltd. |
| Superficie del distrito | Aprox. 2,0 ha |
| Coste del proyecto | Aprox. ¥71.100 millones (aprox. 418 millones de EUR, con un tipo de cambio aproximado a octubre de 2026 de 1 EUR ≈ 170 JPY) |
| Superficie construida total del edificio | Aprox. 120.545 m² |
| Usos principales | Vivienda, oficinas, comercio, aparcamiento de bicicletas, aparcamiento, etc. |
| Número de viviendas | Aprox. 807 |
| Comercio | 8 comercios de venta y restauración en las plantas bajas |
| Oficinas | Nakano M-SQUARE. La nota de prensa indica una planta tipo de unos 1.300 m² y una finalización con ocupación completa |
| Número de plantas y altura | No publicados en la página del Gobierno Metropolitano de Tokio. Es necesario comprobarlos individualmente en el plan del proyecto u otros documentos |
| Hitos principales | Decisión de planeamiento urbano en diciembre de 2015, autorización de constitución de la asociación en septiembre de 2020, aprobación del plan de conversión de derechos en febrero de 2022, inicio de las obras de edificación en septiembre de 2022 |
| Finalización e inauguración del barrio | Finalización el 25 de abril de 2026; inauguración del barrio el 29 de mayo de 2026 |
Lo que conviene destacar es que no se trata solo de unas 807 viviendas, sino de un conjunto de usos mixtos que incluye oficinas, comercio, aparcamiento de bicicletas y aparcamiento. El entorno de la estación de Nakano ya concentra de por sí una demanda diversa: personas que viven solas, parejas en las que ambos trabajan, profesionales de sectores creativos, personal y estudiantes universitarios, entre otros. Si a eso se suman oficinas y comercios, cambian la población diurna en días laborables y la estancia a partir de la tarde, lo que también afecta a las condiciones de viabilidad de la restauración, los servicios y los pequeños comercios del entorno. Por la escala del coste del proyecto, se entiende que es un desarrollo que debe leerse no como una manzana aislada, sino partiendo de su efecto sobre toda la zona.
Qué cambia con los equipamientos públicos y la infraestructura urbana
Al analizar el impacto práctico de una reurbanización, comprobamos las calles y los recorridos peatonales antes que la marca del edificio. El distrito este de Kakoichō no solo intensifica el uso del suelo frente a la estación, sino que también crea la infraestructura de una zona que tenía muchas calles estrechas y sin salida. La correspondencia entre las obras previstas y cómo leerlas en la práctica inmobiliaria es la siguiente.
| Concepto | Contenido verificable | Lectura en la práctica inmobiliaria |
|---|---|---|
| Calles | Construcción de la vía de planeamiento urbano Hojo 221 (16 m de anchura) y de la vía de manzana n.º 1 (14 m de anchura) | Mejora la visibilidad de vehículos y peatones, lo que sirve de argumento sobre comodidad de la vida diaria y resiliencia ante desastres |
| Red peatonal | Plan para mejorar la facilidad de recorrido entre la estación de Nakano y Nakano Shiki no Miyako | Hay margen para mostrar en los materiales de comercialización no solo la distancia a la estación, sino si la ruta es realmente cómoda para caminar |
| Pasarela peatonal | Según la nota de prensa de Mitsui Fudosan, la conexión mediante pasarela peatonal con la estación JR Nakano está prevista para el año fiscal 2029 | Como el flujo de personas cambia antes y después de su finalización, conviene separar los momentos de revisión de los locales de planta baja y de los alquileres del entorno |
| Plazas y zonas verdes | Creación de un paisaje verde conectado con el parque Shiki no Mori y de una «plaza de festivales» | Permite promocionar la zona no solo por la cercanía a la estación, sino también por la estancia y el uso para eventos |
| Prevención de desastres | Entre los objetivos figuran la creación de infraestructura viaria y la formación de un tejido urbano con alta resiliencia ante desastres | En los inmuebles antiguos de madera o de pequeña escala, cobra más importancia explicar la resistencia sísmica, las rutas de evacuación y la iluminación de las zonas comunes |
| Aparcamiento de bicicletas y aparcamiento | Los usos principales incluyen aparcamiento de bicicletas y aparcamiento, entre otros | En Nakano, donde se usa mucho la bicicleta, mejorar el aparcamiento de bicicletas tiende a ser un factor diferencial también en los inmuebles del entorno |
En el caso de la pasarela peatonal, hay que tener en cuenta que no todo estará terminado en el momento de la finalización. Con la inauguración del barrio en 2026 el nuevo conjunto se pone en marcha, pero la conexión de la pasarela con la estación de Nakano está prevista para el año fiscal 2029. Recuerde que el año fiscal japonés va de abril a marzo, por lo que el año fiscal 2029 abarca de abril de 2029 a marzo de 2030. Por lo tanto, en las decisiones de inversión es importante distinguir entre «las expectativas justo después de la apertura» y «la facilidad de recorrido tras la conexión de la pasarela». Diseñar los momentos de comercialización y de venta partiendo de que el flujo de personas cambiará en dos etapas a lo largo de varios años reduce los vaivenes.
Verlo como parte de la renovación del entorno de la estación de Nakano
Al mostrar la zona, se transmite mejor si se explica como parte del cambio de todo el entorno de la estación de Nakano, en lugar de aislar el distrito este de Kakoichō. Al norte del distrito se encuentran Nakano Shiki no Miyako y el parque Nakano Shiki no Mori, y en el lado de la salida norte de la estación continúan grandes renovaciones del uso del suelo. Dentro de esa dinámica, el distrito este de Kakoichō es la manzana que recoge el recorrido del lado este que va de la estación hacia Shiki no Miyako.
La explicación del Gobierno Metropolitano de Tokio también incluye entre sus objetivos la formación de una red peatonal que una la estación de Nakano con Nakano Shiki no Miyako. La nota de prensa de Mitsui Fudosan indica que, tras una trayectoria de unos 20 años, la zona ha renacido como «Park City Nakano» y que se crea un amplio espacio verde conectado con el verde del parque Shiki no Mori. Es decir, no es un desarrollo que se cierre en las instalaciones comunes del edificio, sino que se conecta con los espacios públicos y el parque frente a la estación.
En Nakano conviven a poca distancia la subcultura, las universidades, las oficinas y la vivienda. Si aumentan no solo los residentes de las nuevas torres en venta, sino también los trabajadores de oficina, los visitantes y los asistentes a eventos, resulta más fácil explicar también en los pequeños inmuebles de alquiler y locales del entorno que se trata de «un barrio para vivir a pie». Por otro lado, en los inmuebles poco competitivos, la antigüedad de las instalaciones y de las zonas comunes se compara con más nitidez que antes. La elevación de los precios de mercado del entorno no siempre supone un viento a favor para los inmuebles existentes; lo realista es interpretarla como un proceso acompañado de polarización. Para el inversor acostumbrado a mercados donde una gran promoción revaloriza casi automáticamente todo el barrio, esta diferenciación entre edificios es uno de los rasgos más característicos de Tokio.
Tres puntos prácticos que deben vigilar los propietarios del suelo y de inmuebles
Si solo se persigue la pregunta «¿subirá el precio del suelo con la reurbanización?», el juicio se vuelve tosco. En la práctica, lo más útil para los propietarios del entorno es comprobarlo dividiéndolo en tres ámbitos: comercialización, reforma y salida. A continuación concretamos los aspectos que hay que mirar en cada uno.
1. Condiciones de comercialización: explicar no solo la cercanía a la estación, sino los recorridos de la vida diaria
En los inmuebles a poca distancia a pie de la estación de Nakano, muchos competidores ya destacan la distancia a la estación. A partir de ahora será importante mostrar de forma concreta cómo se camina en el día a día: la cercanía al parque Shiki no Mori, a los comercios de las plantas bajas, a las plazas y a las oficinas. Por ejemplo, en los inmuebles para personas que viven solas se pueden explicar los comercios que se usan de camino a casa o la sensación de amplitud del lado del parque. En los inmuebles familiares se pueden añadir las zonas verdes, los recorridos peatonales y la resiliencia ante desastres. No limitar los planos de comercialización y los textos de presentación a la distancia desde la estación marcará la diferencia en adelante.
2. Prioridades de reforma: no dejar para más tarde las zonas comunes ni el aparcamiento de bicicletas
Cuando las plantas bajas y los exteriores del nuevo conjunto estén terminados, en los inmuebles antiguos del entorno se notarán más las diferencias de impresión en la entrada, la iluminación, el tablón de anuncios, el cuarto de basuras y el aparcamiento de bicicletas. No basta con reformar el interior de las viviendas: arreglar las zonas comunes, que son lo primero que se ve, repercute directamente en la capacidad de atraer inquilinos. Sobre todo en Nakano, donde también se usa mucho la bicicleta, ordenar las plazas de aparcamiento de bicicletas y mejorar la cubierta, los soportes y los recorridos son ámbitos en los que una inversión relativamente pequeña suele dar resultados. Al fijar prioridades, la regla es empezar por los lugares que el visitante ve en los primeros 10 segundos.
3. Estrategia de salida: pensar por separado en 2026 y en el año fiscal 2029
Tras la inauguración del barrio hay un efecto de novedad, pero de cara al año fiscal 2029, en que está prevista la conexión de la pasarela peatonal, se espera un cambio más en la facilidad de recorrido. Si se plantea vender, la decisión cambia según se actúe aprovechando la novedad a corto plazo o se espere a la valoración tras la conexión de la pasarela. Si se decide mantener el inmueble, conviene elaborar un plan para ir mejorando por etapas, hasta el año fiscal 2029, las zonas comunes, el aspecto exterior y el nivel de alquiler. A continuación se muestra un ejemplo de los puntos de vista para ordenarlo en dos etapas.
| Momento | Cambios principales | Puntos de atención del propietario |
|---|---|---|
| 2026 (en torno a la inauguración del barrio) | Efecto de novedad y aumento de visitantes por la finalización, la gran inauguración comercial y el inicio de la ocupación | Renovar los textos de comercialización, mejorar la primera impresión de las zonas comunes, añadir argumentos sobre los comercios cercanos |
| Año fiscal 2029 (conexión prevista de la pasarela) | Nuevo cambio en la facilidad de recorrido por la conexión de la pasarela peatonal con la estación de Nakano | Revisar de nuevo el nivel de alquiler, volver a decidir entre vender o mantener, volver a comprobar los cambios de recorrido |
La opinión de INA: en una reurbanización hay que mirar «la gestión tras la finalización»
Nosotros no valoramos una reurbanización solo en el momento en que se termina el edificio. Observamos cómo camina la gente una vez construido el conjunto, dónde se detiene y qué comercios se usan a diario. En el distrito este de Kakoichō se superponen unas 807 viviendas, unas oficinas que según la información publicada se terminaron con ocupación completa, 8 comercios en las plantas bajas, plazas, zonas verdes y la futura conexión de la pasarela. Para los inmuebles del entorno, esto no solo significa que «aumentan los objetos de comparación», sino también que «aumenta el valor de vida que se puede explicar».
No obstante, desde nuestra posición, que valora la confianza y la honestidad, también comunicamos con franqueza los inconvenientes. El simple hecho de estar cerca de una reurbanización no hace que la valoración del inmueble suba automáticamente. Los inquilinos se fijan en el camino de vuelta desde la estación, en la iluminación nocturna, en la limpieza de la entrada, en la facilidad para aparcar la bicicleta y en la comodidad para recibir paquetes y sacar la basura. Cuanto más eleva un gran desarrollo el estándar del entorno, más se compara la calidad de gestión de los inmuebles existentes con la misma mirada. La elevación del entorno es un viento a favor para los inmuebles bien cuidados y un viento en contra para los abandonados.
Y, en última instancia, quien sostiene esta gestión constante son las personas que, sobre el terreno, se ocupan de los inmuebles y de los inquilinos. Si consideramos que el talento humano, lo que en INA llamamos jinzai (人財), es decir, las personas entendidas como patrimonio, es nuestro mayor activo, es porque son las personas quienes pueden traducir un gran cambio de entorno como una reurbanización en calidad de gestión diaria. Leer los cambios del barrio con una visión de largo plazo y acumular una gestión que convenza tanto a los propietarios como a los inquilinos implicados es, al final, la defensa más segura del patrimonio. Para el inversor de España o América Latina que busca diversificar en yenes, esta forma de mirar el «después» de una reurbanización es la que distingue una inversión duradera de una apuesta basada en titulares.
Sobre el mismo tema de la reurbanización, también tratamos la relación entre los nodos de transporte y la práctica del entorno en el análisis del proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de Kumoidōri 5-chōme en Kobe Sannomiya y en el resumen del plan del proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de Toranomon 1-chōme y 2-chōme. Consulte también la explicación del proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito 2 de Uomachi 3-chōme y, en la portada de la categoría, el listado de artículos de la red inmobiliaria. En Nakano, lo importante es leer el flujo de personas frente a la estación y la cercanía entre parque, vivienda y oficinas con una mirada más cercana a la de quien vive allí.
Resumen: lo que conviene comprobar en el distrito este de Kakoichō
- El Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Distrito Este de Kakoichō es una reurbanización mixta que renueva unas 2,0 ha cerca de la salida norte de la estación de Nakano.
- El proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 se basa, en principio, en el método de conversión de derechos, y comprender la estructura de los pisos de derecho y del suelo de reserva facilita la lectura de su impacto.
- Incluye unas 807 viviendas, oficinas, 8 comercios en las plantas bajas, aparcamiento de bicicletas y aparcamiento, entre otros, por lo que no es un simple desarrollo residencial.
- Los puntos importantes son la vía de planeamiento urbano Hojo 221, la vía de manzana n.º 1, la red peatonal y la mejora de la resiliencia ante desastres.
- Se terminó el 25 de abril de 2026 y la inauguración del barrio se celebró el 29 de mayo de 2026. La conexión de la pasarela peatonal con la estación de Nakano está prevista para el año fiscal 2029.
- Los propietarios del entorno deberían plantear las condiciones de comercialización, la reforma de las zonas comunes y la estrategia de salida en dos etapas: «2026» y «año fiscal 2029».
Preguntas frecuentes
P1. ¿Dónde se encuentra el Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Distrito Este de Kakoichō?
R. En Nakano 4-chōme, distrito de Nakano, Tokio. Está cerca de la salida norte de la estación de Nakano, en una posición en la que es importante su conexión con Nakano Shiki no Miyako y el parque Nakano Shiki no Mori. Es fácil de entender si se ve como la manzana que recoge el recorrido del lado este que va de la estación hacia Shiki no Miyako.
P2. ¿Es una reurbanización solo residencial?
R. No es solo residencial. Los documentos del Gobierno Metropolitano de Tokio indican como usos principales vivienda, oficinas, comercio, aparcamiento de bicicletas y aparcamiento, entre otros. Según la nota de prensa de Mitsui Fudosan, se compone de 2 torres residenciales, la torre de oficinas «Nakano M-SQUARE» y 8 comercios de venta y restauración en las plantas bajas.
P3. ¿Cuándo se notará el impacto en los alquileres del entorno?
R. Tras la inauguración del barrio en 2026 tienden a aparecer el efecto de novedad y los cambios en el número de visitantes. Además, como la conexión de la pasarela peatonal con la estación de Nakano está prevista para el año fiscal 2029, será necesario volver a comprobar el flujo de personas antes y después de ese momento. En la práctica, lo más útil es mirarlo en dos etapas: a corto y a medio plazo.
P4. ¿Por dónde deberían empezar los propietarios del entorno?
R. Primero, comprobar los recorridos peatonales sobre el terreno y entender por qué ruta se verá su inmueble. A continuación, recomendamos revisar las zonas comunes que condicionan la impresión antes de la visita, como la entrada, la iluminación, el aparcamiento de bicicletas y el cuarto de basuras. También resulta eficaz revisar los textos de comercialización para que hablen no solo de la distancia a la estación, sino de los recorridos de la vida diaria.
Fuentes de referencia
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio: «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito este de Kakoichō» (東京都都市整備局「囲町東地区第一種市街地再開発事業」)
- Distrito de Nakano: «Sobre el desarrollo urbano del distrito de Kakoichō» (中野区「囲町地区のまちづくりについて」)
- Mitsui Fudosan Residential y Mitsui Fudosan: «Terminado Park City Nakano; inauguración del barrio el viernes 29 de mayo de 2026» (三井不動産レジデンシャル、三井不動産)
