Tomado de la página web del distrito de Setagaya.
Está previsto un proyecto de reurbanización a gran escala de la zona que rodea la plaza de la estación, en el lado sur de la estación de Chitose Karasuyama. El proyecto prevé la reurbanización de la zona frente a la estación, centrada en la construcción de un complejo de rascacielos de 34 plantas sobre rasante y dos plantas bajo rasante, de unos 140 metros de altura, con instalaciones comerciales en las plantas inferiores y edificios residenciales en las superiores. Ya están en marcha los preparativos para la realización de las nuevas instalaciones, que serán un hito en la zona.
Nombre oficial del proyecto de remodelación y descripción general de la ubicación y la zona
El nombre oficial del proyecto es Chitose Karasuyama Station Square South Area Urban Redevelopment Project. El emplazamiento del proyecto se encuentra en Minami Karasuyama 5-chome, Setagaya-ku, Tokio, en la zona al este de la salida sur de la estación de Chitose Karasuyama de la línea Keio, rodeada por la Ruta Auxiliar de Planificación Urbana 216 (carretera planificada) al este, Ekimae-dori al suroeste y la plaza de la estación actualmente planificada al norte. El proyecto de reurbanización abarca una superficie aproximada de 1,5 hectáreas, incluyendo el solar de la plaza de la estación y todo el lado sur de la misma.
Antecedentes y objetivos de la remodelación
En las inmediaciones de la estación de Chitose Karasuyama, la estructura de la ciudad está experimentando importantes cambios como consecuencia de la construcción de la plaza de la estación y de una carretera urbanística (Ruta Auxiliar nº 216) junto con la construcción de un paso continuo a varios niveles de la línea Keio (aproximadamente 7,2 km entre las estaciones de Sasazuka y Sengawa). En respuesta a estos acontecimientos, los propietarios de los terrenos pusieron en marcha un "Grupo de estudio de desarrollo de la ciudad" en 2015, que se transformó en un "Comité preparatorio de desarrollo de la ciudad" en 2020, y establecieron una Asociación preparatoria de reurbanización urbana en diciembre de 2022 para comenzar a considerar a gran escala este proyecto de reurbanización. El objetivo del proyecto de reurbanización es renovar la deteriorada zona urbana frente a la estación y mejorar el espacio público. En concreto, entre los objetivos del proyecto figuran una nueva plaza de la estación para un tránsito seguro, retranqueos de los edificios para garantizar líneas de flujo favorables a los peatones, la creación de un espacio de retención y una zona verde frente a la estación, y la mejora de la prevención de catástrofes (edificios antisísmicos y no inflamables y una plaza de prevención de catástrofes). Con estas medidas, el plan pretende mejorar la animación de la zona y crear un entorno seguro y confortable frente a la estación.
Propietario del proyecto y operadores cooperantes
El proyecto está siendo promovido principalmente por la Asociación Preparatoria de la Reurbanización Urbana de la Zona Sur de la Plaza de la Estación de Chitose Karasuyama, formada por titulares de derechos locales. En el futuro, se espera que la asociación se establezca formalmente como proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 (ejecución de la asociación) en base a la Ley de Reurbanización Urbana y se convierta en la ejecutora del proyecto. Las grandes empresas inmobiliarias Mitsui Fudosan Residential Co. y Mitsui Fudosan Co. participan como colaboradores del proyecto (promotores), mientras que Takaha Urban Science Institute Co. se encarga de la consultoría. En el marco de la colaboración público-privada, se están llevando a cabo la creación de consenso entre los propietarios de los terrenos, el ajuste de derechos y los trámites administrativos.
Qué es el método de conversión de derechos: ¿obliga la reurbanización a desalojar a los residentes?
El "proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 (ejecución de la asociación)" al que este proyecto prevé pasar en el futuro adopta el "método de conversión de derechos" establecido por la Ley de Reurbanización Urbana. Este mecanismo sustituye, en principio de forma equivalente, la propiedad del suelo y del edificio anterior o el derecho de arrendamiento por una superficie construida (suelo de derechos) en el nuevo edificio, de modo que los titulares de derechos pueden permanecer en la zona del proyecto como propietarios de una unidad o un espacio del edificio tras la reurbanización. Quienes no deseen la conversión de derechos pueden optar por recibir una compensación económica y renunciar a sus derechos, o trasladarse fuera de la zona, dentro de los 30 días siguientes al anuncio de aprobación de la constitución de la asociación o del plan del proyecto. No se trata de un sistema que imponga un desalojo forzoso unilateral, pero como la superficie y la ubicación del suelo de derechos se determinan en función de la valoración de los bienes anteriores, las condiciones varían según cada titular.
En cuanto a esta zona de Chitose Karasuyama, en una sesión informativa celebrada en junio de 2025 por el distrito de Setagaya y la asociación preparatoria de la reurbanización se indicó que hay aproximadamente 90 titulares de derechos, de los cuales alrededor del 70 % está de acuerdo con la propuesta del plan urbanístico. En esa misma sesión, la asociación preparatoria respondió que "el mecanismo de conversión de derechos se llevará a cabo de manera que nadie deje de poder ejercer su actividad ni se quede sin vivienda" y que "ni la asociación preparatoria ni sus relacionados harán declaraciones con la intención de presionar a los propietarios de terrenos para que desalojen". Cabe señalar que la sesión informativa formal exigida por ley para los inquilinos y arrendatarios de edificios y terrenos está prevista para después de la decisión urbanística y la constitución de la asociación, y todavía no se había celebrado en junio de 2025.
Escala y estructura del edificio previsto y configuración de las instalaciones
Adaptado de la página web del distrito de Setagaya.
El edificio de reurbanización previsto es un complejo de gran altura que se construirá en la zona sur de la plaza de la estación. El esquema principal del proyecto es el siguiente
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Escala del edificio: 34 plantas sobre rasante y 2 plantas bajo rasante, aproximadamente 140 m de altura.
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Composición de usos: principalmente apartamentos residenciales (plantas superiores: 4-34) e instalaciones comerciales (plantas inferiores: 1 sótano a 3 sobre rasante), así como aparcamientos y salas de máquinas (2 sótanos a 3 sobre rasante).
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Superficie total: aprox. 78.700 m2 (plan propuesto para 2023)
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Superficie del solar: aprox. 1,5 ha (superficie total, incluidos los terrenos de la plaza de la estación, etc.)
La zona de baja altura está prevista para albergar instalaciones comerciales que mejoren la comodidad de los usuarios de la estación y los residentes locales, y se espera que atraiga a una variedad de inquilinos, incluidos minoristas de mercancías y restaurantes. La zona residencial será una torre de condominios con varios centenares de unidades, diseñada con los últimos avances en construcción antisísmica para garantizar la seguridad. Se habilitarán aparcamientos subterráneos y de baja altura para visitantes y residentes, con una capacidad prevista de aproximadamente 120 plazas para uso comercial y 200 plazas para uso residencial. Dado que la plaza de la estación está incluida en la zona de reurbanización, se prevé que los edificios se sitúen en el lado norte del solar, y el diseño espacial se integrará con la zona de la plaza.
¿La zona residencial será de venta o de alquiler? ¿Cuál será el rango de precios?
Sobre si la zona residencial prevista (plantas 4 a 34) será en régimen de venta o de alquiler, así como sobre el rango de precios o el nombre de la marca del edificio, a septiembre de 2026 no se ha confirmado ningún anuncio oficial por parte del distrito de Setagaya, la asociación preparatoria de la reurbanización ni los colaboradores del proyecto (Mitsui Fudosan y Mitsui Fudosan Residential). El proyecto se encuentra todavía en la fase de asociación preparatoria, anterior a la decisión urbanística, por lo que se prevé que la política concreta de venta o alquiler de las viviendas se defina una vez formulado el plan de conversión de derechos y aprobada la constitución de la asociación. Para conocer el momento de la venta o el rango de precios, conviene consultar los futuros anuncios oficiales del distrito de Setagaya y de la asociación preparatoria.
Plan de desarrollo de la plaza de la estación y los espacios públicos abiertos
Además de los edificios, la reurbanización del espacio público circundante es también un pilar importante del proyecto de reurbanización. En el lado norte de la zona planificada, la "Plaza Norte" se integrará con la nueva plaza de la estación y será un espacio animado en el que los inquilinos comerciales de baja altura podrán celebrar eventos como cafés abiertos y marche (mercados). En el lado sur, se ha previsto una "plaza del lado sur", verde y tranquila, que ofrecerá a los peatones un lugar de descanso y relajación, además de funcionar como plaza de prevención de catástrofes que podrá utilizarse para evacuaciones temporales y primeros auxilios en caso de catástrofe. También se ensancharán los senderos que rodean el edificio para garantizar la seguridad y comodidad de los peatones. La plaza y el espacio público abierto crearán un nuevo espacio estancado en la salida sur de la estación, donde hay menos plazas que en el norte de la estación, y mejorarán la circulación y el atractivo de la zona.
Relación con el edificio de la estación de la línea Keio y el proyecto de paso a desnivel continuo
Esta sección es un apunte para quienes llegan buscando el término "edificio de la estación de Chitose Karasuyama". En la estación de Chitose Karasuyama avanza, de forma independiente, el "proyecto de paso a desnivel continuo de la línea Keio" (entre las estaciones de Sasazuka y Sengawa, unos 7,2 km), cuyo promotor es Keio Corporation, y que elevará la estación y las vías sobre un viaducto. Por su parte, el "proyecto de reurbanización urbana de la zona sur de la plaza de la estación de Chitose Karasuyama" que se trata en este artículo es un proyecto distinto, impulsado principalmente por los titulares de derechos locales, y Keio Corporation no participa en él como colaborador. En la sesión de preguntas y respuestas de la reunión informativa celebrada en junio de 2025 por el distrito de Setagaya y la asociación preparatoria de la reurbanización, ante la pregunta de si existirá un pasillo de conexión en planta superior entre las instalaciones comerciales (del edificio de reurbanización) y la estación una vez elevada, la asociación preparatoria respondió que "no hay previsto ningún plan de conectar en planta superior el edificio de la estación ferroviaria con un pasillo". Tenga en cuenta que está previsto que el edificio actual de la estación de Chitose Karasuyama de la línea Keio y el edificio de reurbanización se conecten a través de la plaza de la estación a nivel del suelo.
Periodo de construcción y avances actuales
El proyecto de reurbanización se encuentra actualmente en la fase de planificación para una decisión urbanística, y en enero de 2025, el distrito de Setagaya y la asociación preparatoria de la reurbanización organizaron conjuntamente una sesión informativa para los residentes locales, en la que se explicó el borrador del plan básico y el calendario futuro. El calendario del proyecto (a título orientativo) prevé una decisión urbanística en el año fiscal 2026, seguida de la aprobación formal para la creación de una asociación de reurbanización y la formulación de un plan de conversión de derechos, antes de que comience la construcción, con el edificio terminado y listo para su uso en el año fiscal 2034. Actualmente se están llevando a cabo los trabajos preparatorios, que incluyen consultas con el Gobierno, la preparación de un proyecto de plan urbanístico y la búsqueda de consenso entre los titulares de los derechos. Además, la asociación preparatoria de la reurbanización ha creado un centro de intercambio local, Chitokara Plaza, que sigue difundiendo información e intercambiando opiniones, y también participa en actividades publicitarias como exposiciones en eventos de la zona comercial local.
Qué es Chitokara Plaza: el centro de difusión de información sobre la reurbanización
Chitokara Plaza, el centro de intercambio local creado por la asociación preparatoria de la reurbanización, se encuentra en Minami Karasuyama 5-chome 11-6, distrito de Setagaya, y se inauguró el 17 de mayo de 2025 con un evento de apertura del barrio. Se trata de un espacio abierto anexo a la oficina de la asociación preparatoria de la reurbanización, con personal de la secretaría presente de forma permanente, que difunde de manera continua, mediante paneles y maquetas, información sobre el estado de estudio del proyecto de reurbanización y sobre el desarrollo urbano en torno a la estación de Chitose Karasuyama. Cualquier persona puede acercarse libremente, y el centro también sirve de base para actividades de difusión, como la participación en eventos de la zona comercial local.
Diseño distintivo, perspectivas y plan de inquilinos
Se espera que el diseño arquitectónico del proyecto tenga en cuenta el paisaje circundante a pesar de su gran escala, con las zonas baja y alta divididas en secciones separadas, en consonancia con la ubicación frente a la estación. El exterior de la parte baja se diseñará de forma que sea agradable para los peatones, con una fachada abierta con muchas superficies acristaladas y una terraza verde (desde la perspectiva de la imagen en la fase actual). Los pisos superiores están diseñados para proporcionar luz natural y ventilación fluidas, y para ser un hito muy visible desde lejos. Estructuralmente, el edificio estará asegurado como edificio residencial de gran altura mediante la adopción de tecnología de aislamiento sísmico, y también se incorporarán medidas para contrarrestar catástrofes, como equipos de generación eléctrica de emergencia y un arsenal de prevención de catástrofes. Aunque aún no se han hecho anuncios concretos sobre los planes de los inquilinos, se espera que la ubicación frente a la estación atraiga comercios que satisfagan la demanda local, como supermercados de alimentación, restaurantes y empresas de servicios. Respaldado por la amplia experiencia del Grupo Mitsui Fudosan, colaborador del proyecto, se espera que éste mejore el atractivo del entorno comercial y cree una estructura de instalaciones muy conveniente.
En el futuro, este proyecto de reurbanización pasará a la fase de realización, tras las decisiones urbanísticas y las aprobaciones del proyecto, la formulación de planes detallados y los procedimientos de conversión de derechos. Al tratarse del proyecto de remodelación a mayor escala de la zona de la estación de Chitose Karasuyama, se espera que tenga un impacto significativo en el estilo de vida local y en el entorno empresarial una vez finalizado. El proyecto está atrayendo la atención de los residentes y negocios locales, y la atención seguirá centrándose en el diseño detallado, la información a los inquilinos y el inicio de la construcción, que se anunciará en el futuro. Se espera que el proyecto de reurbanización transforme la zona al sur de la estación de Chitose Karasuyama, convirtiéndola en un espacio nuevo, bullicioso y cómodo frente a la estación.
Cómo se han movido realmente los precios de transacción
Para comprobar hasta qué punto las expectativas de reurbanización se reflejan ya en los precios de transacción reales, hemos revisado los datos de precios de transacciones inmobiliarias que publica el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. La siguiente tabla compara las operaciones de apartamentos de segunda mano en Minami-Karasuyama (南烏山), distrito de Setagaya, donde se encuentra el terreno del proyecto (no incluye Kita-Karasuyama), con el conjunto del distrito de Setagaya.
| Año | Número de operaciones | Precio por m² en la zona (mediana) | Precio por m² en el conjunto del distrito de Setagaya (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 95 operaciones | ¥778.000 | ¥968.000 |
| 2024 | 62 operaciones | ¥890.000 | ¥1.000.000 |
| 2025 | 95 operaciones | ¥778.000 | ¥1.037.000 |
| 2026 (solo primer trimestre) | 16 operaciones | ¥807.000 | ¥1.100.000 |
Entre 2023 y 2025, mientras el conjunto del distrito de Setagaya subió un +7,1 %, Minami-Karasuyama se mantuvo plana, con un ±0,0 %. Partía ya de un nivel en torno a un 20 % inferior a la media distrital y esa diferencia, lejos de reducirse, se ha ampliado.
En importes absolutos, las operaciones desde 2025 presentan una mediana de ¥36 millones con una superficie privativa de 55 m², y aproximadamente la mitad de las operaciones se sitúa entre ¥19 millones y ¥64 millones. Unos ¥36 millones por 55 m² constituyen una banda de precios accesible dentro del distrito de Setagaya.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de la «Información sobre precios de transacciones inmobiliarias» del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Basado en los datos disponibles en septiembre de 2026. Los trimestres más recientes son provisionales, ya que las operaciones se van añadiendo con posterioridad.
La visión de INA (a septiembre de 2026)
A partir de aquí no se trata de documentos publicados, sino de nuestra propia valoración.
La reurbanización de Chitose-Karasuyama todavía no está surtiendo efecto en los precios de transacción. Mientras el conjunto del distrito de Setagaya subía, la zona se ha quedado plana y la diferencia con la media distrital se ha ampliado.
Creemos que la razón está en la fase del proyecto. Mientras el edificio no toma forma, los compradores de demanda real juzgan el precio mirando «el barrio de hoy». El proyecto de paso a desnivel continuo de la línea Keio avanza en paralelo y queda todavía tiempo hasta su finalización. Las expectativas se incorporarán al precio cuando la imagen del barrio empiece a cambiar de forma visible.
Por otro lado, un nivel de ¥36 millones por 55 m² es de los baratos dentro del distrito de Setagaya. Que en una ubicación a 20 minutos de Shinjuku se conserve esta banda de precios es, en sí mismo, un rasgo propio de una zona anterior a la reurbanización.
Criterios de decisión para el inversor
- Analice la rentabilidad sin incorporar al precio las expectativas de la reurbanización. Solo entran en consideración los inmuebles que salen adelante con el nivel de alquileres actual.
- El momento en que la diferencia con la media distrital empiece a estrecharse será la señal de que el mercado ha empezado a descontar el proyecto. Los datos de precios de transacción se actualizan cada trimestre, de modo que puede seguirlos con el mismo procedimiento.
- La clave está en si puede asumir el periodo de tenencia hasta la finalización. Conviene pensar partiendo de que pasarán varios años hasta que el efecto se refleje en el precio.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Cuándo se completará la reurbanización de la zona sur de la plaza de la estación de Chitose Karasuyama?
R. Según el calendario orientativo presentado por el distrito de Setagaya y la asociación preparatoria de la reurbanización, la decisión urbanística se tomará en el año fiscal 2026, tras lo cual, una vez aprobada la constitución de la asociación y formulado el plan de conversión de derechos, comenzará la construcción, con el objetivo de completar el edificio y ponerlo en servicio en el año fiscal 2034. No obstante, en este momento el proyecto se encuentra en fase preparatoria, anterior a la decisión urbanística, y el calendario podría variar según cómo avancen los trámites.
P2. ¿Obligará la reurbanización a desalojar a los residentes?
R. En el método de conversión de derechos previsto para este proyecto, los titulares de derechos anteriores pueden, en principio, sustituir sus derechos de forma equivalente por una superficie construida (suelo de derechos) en el nuevo edificio y permanecer dentro de la zona del proyecto. También es posible optar por recibir una compensación económica y renunciar a los derechos, o trasladarse fuera de la zona; no se trata de un desalojo forzoso unilateral. Está previsto celebrar de nuevo una sesión informativa formal para los inquilinos y arrendatarios después de la decisión urbanística y la constitución de la asociación.
P3. ¿Qué papel desempeña Mitsui Fudosan?
R. Mitsui Fudosan Co. y Mitsui Fudosan Residential Co. fueron seleccionadas como colaboradoras del proyecto (promotoras) tras un concurso público convocado por la asociación preparatoria de la reurbanización. Junto con la consultora Takaha Urban Science Institute Co., apoyan la creación de consenso entre los propietarios de terrenos y la elaboración del plan del proyecto.
P4. ¿Es un proyecto distinto del actual edificio de la estación de Chitose Karasuyama de la línea Keio?
R. Sí, se trata de un proyecto distinto. La elevación de la estación mediante el "proyecto de paso a desnivel continuo de la línea Keio", impulsado por Keio Corporation, y este proyecto de reurbanización, impulsado principalmente por los titulares de derechos locales, son proyectos independientes, y por el momento tampoco hay previsto ningún pasillo de conexión directa entre ambos.
