Cada vez son más los propietarios de inmuebles e inversores que, tras haber sido testigos directos de la transformación de Toranomon Hills, Azabudai Hills y toda la zona de Roppongi, nos preguntan: "¿cuál será la próxima zona en cambiar?". Comprender cómo la reurbanización del distrito de Minato transformó el valor de los inmuebles y el mercado de alquiler, y prepararse para esa "próxima ola", es hoy una perspectiva clave para la gestión del alquiler a futuro. 2026 es el año en que cuatro zonas —Shinagawa, Shinjuku, el distrito de Chūō y Toyosu— han comenzado a moverse simultáneamente, cada una con una forma de cambio distinta.
Cinco años que transformaron el distrito de Minato: qué nos enseñan Toranomon, Azabudai y Roppongi sobre el efecto onda de la reurbanización
Entre 2019 y 2026, el distrito de Minato vivió una transformación que quedará registrada en la historia del desarrollo urbano de Japón. A partir de la finalización de la torre Mori de Toranomon Hills (2014), le siguieron la Station Tower (2023) y Azabudai Hills (2023), y con ellas se produjo un cambio estructural en el nivel de alquileres, el precio del suelo y la demanda de vivienda en toda la zona. Este cambio no consiste simplemente en "reurbanizar" en el sentido de reconstruir edificios: transforma por completo el perfil de las personas que viven y trabajan en la zona, y con ello modifica tanto la cantidad como la naturaleza de la demanda, tanto en consumo como en vivienda.
El aprendizaje más importante que deja la experiencia del distrito de Minato es el siguiente: el cambio empieza a influir en el mercado de alquiler de los alrededores entre dos y tres años antes de que finalicen las obras. He visto en repetidas ocasiones a propietarios que, al empezar las obras, pensaban "todavía falta mucho para que esto me afecte", y que terminaron reaccionando tarde, ya con el edificio terminado. Este mismo mecanismo está poniéndose en marcha ahora mismo en las cuatro zonas que están cambiando fuera del distrito de Minato.
Para más información sobre la relación entre la reurbanización y el valor de los inmuebles en las zonas de Shirokane-Takanawa y Mita, dentro del propio distrito de Minato, puede consultarse también nuestro artículo Los planes de reurbanización de Tokio: la renovación urbana a gran escala "de una vez cada cien años".
2026: ¿en qué zonas ha comenzado el "próximo cambio"?
1. Shinagawa y Ōimachi: el nacimiento de la "amplia zona de Shinagawa" y el cambio estructural de la demanda de alquiler
El 28 de marzo de 2026 llegó una gran noticia para el mercado inmobiliario de Tokio. Ese mismo día se hicieron realidad tanto la gran inauguración de Takanawa Gateway City como la apertura del complejo "OIMACHI TRACKS", conectado directamente con la estación de Ōimachi.
Takanawa Gateway City es un desarrollo a gran escala construido sobre el antiguo emplazamiento de una cochera ferroviaria de unas 9,5 hectáreas en Shinagawa, con una superficie construida total de aproximadamente 845.000 m² (fuente: Oficina de Planificación Urbana del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Proyecto de reurbanización urbana de categoría 1 del área norte de la estación de Shinagawa"). En esta zona, un total de 847 viviendas en venta y en alquiler bajo el nombre "TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE" comenzaron a recibir residentes desde abril de 2026, con lo que ya ha empezado también la oferta de vivienda en alquiler.
Por su parte, OIMACHI TRACKS es un complejo comercial y de oficinas conectado directamente con la estación de Ōimachi de la línea JR. La parte de oficinas ocupa unos 90.000 m² y, en el momento de la apertura, presentaba una ocupación prácticamente completa —una señal de la fuerte demanda—, mientras que sus 81 locales comerciales también abrieron sus puertas el mismo día (fuente: JR East, "Cocreación y desarrollo urbano de la amplia zona de Shinagawa: ¡arranque oficial el 28 de marzo de 2026!" (PR TIMES)).
JR East engloba ambos proyectos bajo el concepto de "amplia zona de Shinagawa" y ha anunciado su intención de desarrollar de forma integrada, como nuevo eje urbano, el área que va desde Hamamatsuchō hasta Takanawa y Ōimachi. Se trata de un proyecto de gran envergadura, con una superficie total construida de 1,5 millones de m² y el objetivo de alcanzar unos ingresos por explotación de 100.000 millones de yenes a mediados de la década de 2030. Si a esto se suma el refuerzo de la infraestructura de transporte —con la estación de Shinagawa como punto de partida del tren bala Chūō Shinkansen (maglev) y la ampliación de vuelos internacionales del aeropuerto de Haneda—, mi valoración es que la demanda de alquiler en la zona de Shinagawa y Ōimachi se mantendrá bajo presión al alza durante los próximos 5 a 10 años. Aun así, dado que en el mismo periodo también está previsto un fuerte aumento de la oferta, los propietarios de la zona deben tener igualmente presente el riesgo de un exceso de oferta.
Para una visión más completa de toda la zona de Shinagawa, puede consultarse nuestro artículo Las últimas novedades del proyecto de reurbanización del (provisionalmente llamado) distrito de la estación de Shinagawa.
2. Shinjuku: una torre de "más de 258 metros" y la regeneración de la salida oeste de cara a la década de 2030
Durante muchos años se habló de Shinjuku como una zona "rezagada" en materia de reurbanización, pero el movimiento se ha acelerado de golpe en los últimos tiempos. En el solar que ocupaba los grandes almacenes Odakyu se está desarrollando el "Plan de desarrollo del área de la salida oeste de la estación de Shinjuku", un edificio de 48 plantas sobre rasante y 258,15 metros de altura —el más alto de todo Shinjuku— cuya finalización está prevista para marzo de 2030, con un coste total del proyecto superior a los 200.000 millones de yenes (fuente: Tokyu Land, "Plan de desarrollo del área de la salida oeste de la estación de Shinjuku").
Además, en el área occidental de Nishi-Shinjuku Sanchōme avanza el "Proyecto de reurbanización urbana de categoría 1 del área occidental de Nishi-Shinjuku Sanchōme", una operación a gran escala con una superficie construida total de unos 383.600 m² y alrededor de 3.200 viviendas, cuya finalización está prevista para 2035 (fuente: Ayuntamiento de Shinjuku, "Proyecto de reurbanización urbana de categoría 1 del área occidental de Nishi-Shinjuku Sanchōme").
Lo que distingue a la reurbanización de Shinjuku de la de Shibuya o el distrito de Minato es su marcada orientación hacia "residentes de perfil urbano". La construcción de unas 3.200 viviendas a gran escala podría redefinir la salida oeste de Shinjuku como una zona donde vivir y trabajar están próximos entre sí. Para los propietarios con inmuebles en esta zona, resulta esencial anticipar hoy el cambio de demanda que se producirá en torno a 2030.
3. Distrito de Chūō: la "inversión internacional" que se concentra entre Nihonbashi y Tsukiji
El distrito de Chūō está transformándose en una de las zonas de Tokio donde más se concentran el turismo internacional, las empresas de capital extranjero y la inversión global. La "TOFROM YAESU TOWER" (51 plantas sobre rasante, unos 250 metros de altura), finalizada en febrero de 2026, ha añadido un nuevo rascacielos emblemático al lado este de la estación de Tokio. En la zona de Nihonbashi se han sucedido grandes proyectos de oficinas, y continúa el movimiento de traslado y apertura de filiales japonesas de empresas globales.
Pero el proyecto que más atención concentra es, sin duda, "ONE PARK × ONE TOWN", la reurbanización del antiguo mercado de Tsukiji. Con un presupuesto de 900.000 millones de yenes, un estadio con capacidad para 57.000 personas y un consorcio de once empresas liderado por Mitsui Fudosan, se prevé una apertura provisional en 2029 y una apertura completa en la primera mitad de la década de 2030. Considero que, al cambiar de forma significativa los flujos de movimiento hacia el este y el oeste desde la estación de Tokio, la demanda de alquiler en Nihonbashi, Tsukiji y los alrededores de Hama-rikyu experimentará un cambio estructural. Para más detalle sobre la reurbanización de Tsukiji, véase nuestro artículo ONE PARK × ONE TOWN: el proyecto de reurbanización de un futuro Tsukiji donde conviven la ciudad y la naturaleza.
4. Toyosu y la zona costera de la bahía: el potencial que atrae al turismo internacional y al capital extranjero
En la zona de Toyosu y Ariake, desde 2025 avanza con fuerza el "Proyecto de la nueva ciudad circular del futuro de Toyosu", impulsado por Tokyo Gas, que está atrayendo la atención internacional como modelo pionero de desarrollo urbano sostenible. Si llega a materializarse el plan de la nueva línea de metro de la bahía (un proyecto de nueva línea que impulsa el Gobierno Metropolitano de Tokio), el acceso a la zona costera mejorará de forma drástica, lo que podría impulsar tanto la demanda de inversión como la de vivienda.
Sin embargo, la zona de Toyosu y la costa de la bahía arrastra siempre el riesgo de un exceso de oferta de pisos de nueva construcción. Aunque cabe esperar un aumento del turismo internacional y de las empresas extranjeras, la demanda de alquiler requiere un análisis cuidadoso. Seguir de cerca, de forma continuada, los datos de ocupación tras la finalización de cada proyecto es indispensable para tomar decisiones de inversión en esta zona.
Los criterios que debe manejar el propietario: por qué la reurbanización no siempre es sinónimo de buena noticia
Es cierto que la demanda de alquiler tiende a aumentar en las inmediaciones de una zona en reurbanización. Pero, al mismo tiempo, existe el riesgo de que la oferta también se dispare. La incorporación de 847 nuevas viviendas en alquiler en Takanawa Gateway City supone, para los inmuebles ya existentes en la zona, un aumento directo de la competencia. La plena ocupación de oficinas de Ōimachi Tracks también puede afectar a las oficinas de servicio y a los pequeños alquileres comerciales de los alrededores.
Lo que considero verdaderamente importante es observar con atención cómo evoluciona la demanda de ocupación entre el tercer y el quinto año tras la finalización de las obras. En las zonas en reurbanización, el primer o los dos primeros años tras la apertura suelen concentrar mucha atención y una ocupación elevada. Pero es a partir del tercer o quinto año, cuando la novedad se disipa, cuando se pone a prueba si la demanda realmente ha arraigado en la zona. La experiencia del distrito de Minato muestra que la zona de Toranomon ha logrado un crecimiento sostenido de la demanda gracias a la concentración de empresas extranjeras y al asentamiento de residentes de alto poder adquisitivo, pero no todas las zonas en reurbanización siguen necesariamente esta misma trayectoria.
A los propietarios me gustaría transmitirles estos tres puntos:
- Actuar anticipándose a los anuncios oficiales de reurbanización: conviene confirmar los anuncios oficiales de la administración y de los promotores y, desde antes del inicio de las obras, valorar la renovación o el reposicionamiento de los inmuebles cercanos.
- Vigilar periódicamente la evolución de los inmuebles competidores: en las zonas en reurbanización aumenta la competencia, por lo que es necesario tener claro el elemento diferenciador del propio inmueble.
- Trabajar con una empresa de gestión con verdadera capacidad de captación de inquilinos: en los alrededores de las zonas en reurbanización, la capacidad de recopilar información de las agencias intermediarias se vuelve decisiva. Contar con una gestora capaz de anticipar los cambios de la zona es la clave para minimizar el riesgo de vacancia.
La visión de INA: prepararse para la "próxima ola" más allá del distrito de Minato
En INA&Associates consideramos que 2026 es "el punto de inflexión que definirá la próxima década". Del mismo modo en que Toranomon, Azabudai y Roppongi transformaron el mercado inmobiliario, Shinagawa, Shinjuku, el distrito de Chūō y Toyosu están cambiando, cada uno con su propio mecanismo, la demanda inmobiliaria de las zonas que los rodean.
Lamentablemente, esperar a que se anuncie oficialmente un gran proyecto para empezar a actuar suele llegar tarde. Cuando el mercado percibe que "la ola ya está aquí", los precios y los alquileres ya han incorporado buena parte de ese cambio. Por eso es necesario contar con un sistema de recopilación de información capaz de captar cuanto antes las "señales previas a la ola": la decisión de planificación urbana de la administración, los comunicados de prensa de los promotores, la fase de solicitud de los proyectos de reurbanización urbana.
Como empresa que sitúa la confianza y la honestidad en el centro de su gestión, no afirmamos de forma categórica que "estar cerca de una zona en reurbanización siempre implica una subida". Al contrario: creemos que nuestro papel consiste en explicar con transparencia las particularidades y los riesgos de oferta de cada zona, y en pensar junto a nuestros clientes la estrategia más adecuada según la situación concreta de cada inmueble.
Resumen
A modo de resumen, estos son los puntos clave de las cuatro zonas que conviene vigilar como la "próxima ola" a partir de 2026:
- Shinagawa y Ōimachi: Takanawa Gateway City y OIMACHI TRACKS abrieron el mismo día. Arranca con fuerza la "amplia zona de Shinagawa" (1,5 millones de m² de superficie construida total), reforzada por el tren bala Chūō Shinkansen y la internacionalización de Haneda. La demanda de alquiler sube, pero debe considerarse también el riesgo de aumento de la oferta.
- Shinjuku: un rascacielos de 258 metros en la salida oeste (finalización en 2030) y un gran desarrollo de unas 3.200 viviendas en el área occidental de Sanchōme (finalización en 2035). Avanza la transformación hacia una "zona donde vivir y trabajar están próximos".
- Distrito de Chūō (Nihonbashi y Tsukiji): finalización de la TOFROM YAESU TOWER y avance de la reurbanización de Tsukiji, con un presupuesto de 900.000 millones de yenes, de cara a 2029-2030. La concentración de empresas globales y turismo internacional acelera la internacionalización.
- Toyosu y la zona costera de la bahía: impulsada por el proyecto de la ciudad circular del futuro y el plan de la línea de metro de la bahía. Es necesario prestar atención al riesgo de exceso de oferta y analizar la demanda con cautela.
La lección que deja el modelo de éxito del distrito de Minato es un principio universal: "quien se prepara antes de que llegue la ola es quien obtiene el beneficio". En todas estas zonas, empezar a moverse varios años antes de la finalización o la apertura, y no después, es la regla de oro para proteger la gestión inmobiliaria a largo plazo.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Es buen momento para comprar ahora una torre residencial o un inmueble en alquiler en una zona en reurbanización?
R. Depende de la zona y de la situación de cada inmueble en concreto. En zonas como Shinagawa y Ōimachi, donde existen varios respaldos sólidos a la demanda, puede tener sentido plantearlo, pero en zonas como Toyosu y la costa de la bahía, donde el riesgo de exceso de oferta es alto, conviene actuar con cautela. Dar por hecho de forma automática que "estar en una zona en reurbanización es garantía de seguridad" es peligroso. Recomendamos evaluarlo con una perspectiva a largo plazo, teniendo en cuenta la situación actual de su patrimonio y sus objetivos de inversión.
P2. ¿Ya ha subido la demanda de alquiler en la zona de Ōimachi y Takanawa?
R. Con la apertura de marzo de 2026, tanto la demanda de oficinas (Ōimachi Tracks) como la demanda de vivienda (Takanawa Gateway City Residence) partieron de niveles altos. Sin embargo, el efecto sobre los inmuebles ya existentes en los alrededores se irá manifestando en gran parte durante los próximos años, por lo que hoy por hoy no puede afirmarse sin matices que "ya ha subido". Es importante hacer un seguimiento continuo del mercado.
P3. ¿Cuándo empezará a notarse en el mercado de alquiler el efecto de la reurbanización de la salida oeste de Shinjuku?
R. El Plan de desarrollo del área de la salida oeste de la estación de Shinjuku (258 metros de altura) tiene su finalización prevista para marzo de 2030. Se espera que su efecto se refleje plenamente en el mercado de alquiler entre uno y dos años después, es decir, hacia 2031-2032. El área occidental de Nishi-Shinjuku Sanchōme (unas 3.200 viviendas) tiene su finalización prevista para 2035, por lo que su impacto sobre la demanda se concentrará en torno a esa fecha. Lo realista es empezar a prepararse pensando en un horizonte de 5 a 8 años vista.
P4. ¿Cómo afectará la reurbanización de Tsukiji (ONE PARK × ONE TOWN) al mercado inmobiliario de todo el distrito de Chūō?
R. Un proyecto de 900.000 millones de yenes y un estadio con capacidad para 57.000 personas pueden cambiar los flujos de movimiento y la demanda de alquiler en Nihonbashi, Ginza y los alrededores de Hama-rikyu. En particular, se espera un efecto positivo sobre la demanda de alquiler de corta estancia y apartamentos con servicios cerca del estadio, así como sobre la demanda de oficinas en torno a la estación de Tokio. No obstante, como la apertura provisional está prevista para 2029 y la apertura completa para la primera mitad de la década de 2030, sigue siendo importante seguir de cerca la información oficial.
Fuentes y referencias
- Oficina de Planificación Urbana del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Proyecto de reurbanización urbana de categoría 1 del área norte de la estación de Shinagawa"
- Oficina de Planificación Urbana del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Iniciativas para la reordenación del área de Nishi-Shinjuku"
- Ayuntamiento de Shinjuku, "Proyecto de reurbanización urbana de categoría 1 del área occidental de Nishi-Shinjuku Sanchōme"
- Tokyu Land, "Plan de desarrollo del área de la salida oeste de la estación de Shinjuku"
- JR East, "Cocreación y desarrollo urbano de la amplia zona de Shinagawa: ¡arranque oficial el 28 de marzo de 2026!" (PR TIMES)
