Esta información está vigente a septiembre de 2026.
Al relacionar la reurbanización de Oimachi con el precio de los pisos, y agregar datos de transacciones del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT), el precio por m² de los pisos de segunda mano en el barrio (chōme) llamado «Ōi» subió un +11,8 % interanual en 2025, superando el +6,4 % del conjunto de Shinagawa-ku. En cambio, el vecino «Higashi-Ōi» mantiene un nivel de precios por debajo de la media del distrito.
Con la apertura de OIMACHI TRACKS, muchas personas se preguntan: "¿van a subir los pisos de Oimachi?". En este artículo confirmamos el contenido y el calendario de la reurbanización con fuentes primarias, presentamos los datos de precios por barrio y, al final, compartimos nuestra lectura en un apartado independiente.
Puntos clave de este artículo
- OIMACHI TRACKS abrió el 28 de marzo de 2026, y la nueva sede del ayuntamiento de Shinagawa tiene prevista su apertura en septiembre de 2029.
- Según nuestros cálculos con datos del MLIT, el precio por m² de los pisos de segunda mano en Ōi fue de ¥1.461.000 en 2025, un 12,4 % por encima del conjunto de Shinagawa-ku.
- Higashi-Ōi subió un +15,6 % entre 2023 y 2025, pero su nivel sigue por debajo del conjunto del distrito.
- Las viviendas de OIMACHI TRACKS son de alquiler y residencia de servicios; no hay suministro de pisos en propiedad.
- 2026 solo cuenta con datos del primer trimestre, con pocas operaciones, así que la evolución reciente no puede juzgarse todavía.
¿Qué es la reurbanización de Oimachi? OIMACHI TRACKS y el nuevo ayuntamiento como ejes
La reurbanización de Oimachi es un plan en el que "OIMACHI TRACKS" de JR East y la nueva sede del ayuntamiento del distrito de Shinagawa avanzan de forma integrada en el mismo área de Hiromachi. El distrito de Shinagawa formuló en noviembre de 2020 las "Directrices de desarrollo urbano del entorno de la estación de Oimachi", que posicionan el área de Hiromachi como un núcleo central del distrito mediante una transformación a gran escala del uso del suelo.
La base de todo ello es el proyecto de reordenación de parcelas de Hiromachi 2-chōme (unas 6,1 ha), ejecutado por la Agencia de Reurbanización Urbana (UR). Se están reorganizando los terrenos —antiguos alojamientos de empleados de JR East, suelo municipal y otros— al tiempo que se construyen calles y una plaza frente a la salida norte de la estación.
La escala de OIMACHI TRACKS
Según los documentos publicados por JR East, el distrito A-1, núcleo de OIMACHI TRACKS, tiene una superficie construida total de unos 250.000 m², 26 plantas sobre rasante y una altura de unos 115 m. Se compone de oficinas (unos 124.000 m²), comercio (unos 19.700 m²), un hotel (285 habitaciones) y residencias (272 unidades).
En el lado izquierdo del esquema, marcada con líneas discontinuas sobre TRACKS PARK, se sitúa la posición de la nueva sede del ayuntamiento de Shinagawa. El plano muestra una pasarela peatonal que conecta la estación de Oimachi con la torre de hotel y residencias, la torre de oficinas, la plaza y, finalmente, la zona de la nueva sede.
La filosofía del proyecto y su enfoque medioambiental se presentan en Desarrollo Urbano Sostenible: El Futuro con OIMACHI TRACKS. En este artículo nos centramos, a partir de aquí, en los precios de los pisos.
Calendario de la reurbanización de Oimachi (objetivo)
En la reurbanización de Oimachi, OIMACHI TRACKS ya abrió en marzo de 2026, y la apertura de la nueva sede del ayuntamiento de Shinagawa está prevista para septiembre de 2029. El uso del solar del ayuntamiento actual llegará en una fase posterior. A continuación distinguimos los hechos confirmados de los plazos previstos.
| Fecha | Contenido | Estado |
|---|---|---|
| Noviembre de 2020 | El distrito de Shinagawa formula las "Directrices de desarrollo urbano del entorno de la estación de Oimachi" | Hecho confirmado |
| Noviembre de 2021 | Decisión de planificación urbana del proyecto de reordenación de parcelas de Hiromachi 2-chōme (decisión del distrito de Shinagawa) | Hecho confirmado |
| Septiembre de 2023 | Constitución de la asociación preparatoria de reurbanización urbana del distrito E de la salida oeste de la estación de Oimachi | Hecho confirmado |
| Diciembre de 2024 | Modificación del plan de distrito de Hiromachi (plan de distrito que designa una zona de promoción de reurbanización) | Hecho confirmado |
| 1 de octubre de 2025 | Inicio de las obras del nuevo edificio consistorial del distrito de Shinagawa | Hecho confirmado |
| 28 de marzo de 2026 | Gran apertura de OIMACHI TRACKS | Hecho confirmado |
| Junio de 2029 | Finalización de las obras del nuevo edificio consistorial del distrito de Shinagawa | Objetivo |
| Septiembre de 2029 | Apertura del nuevo edificio consistorial del distrito de Shinagawa | Objetivo |
| Año fiscal 2029 en adelante | Demolición del edificio actual y uso del solar (tras elaborar el plan de uso, la modificación de la planificación urbana y la selección de operador) | Objetivo (contenido pendiente) |
| Año fiscal 2033 | Finalización del periodo del proyecto de reordenación de parcelas de Hiromachi 2-chōme | Objetivo |
OIMACHI TRACKS celebró su gran apertura el mismo 28 de marzo de 2026 que TAKANAWA GATEWAY CITY, en la estación de Takanawa Gateway. JR East ha presentado ambas instalaciones como parte del desarrollo urbano de la "gran área de Shinagawa". El plan del lado de Takanawa se explica en Reurbanización del área norte de la estación de Shinagawa: torres gemelas de 115 m y su impacto en el valor inmobiliario.
Sobre el solar del ayuntamiento actual, el distrito de Shinagawa indicaba, en documentos de mayo de 2025, que "avanzará el estudio del uso del solar de cara a la demolición del edificio actual a partir del año fiscal 2029". El solar del edificio actual tiene unos 13.484 m², y todavía no se ha decidido qué se construirá.
El distrito E de la salida oeste de la estación de Oimachi se encuentra, según la información publicada por el distrito, en la fase en que se constituyó la asociación preparatoria en septiembre de 2023. No se han hecho públicos ni la escala del edificio ni la fecha de finalización.
¿Cómo se movió el precio de los pisos de Oimachi con la reurbanización?
El precio de los pisos de segunda mano de Oimachi subió con fuerza en el barrio de «Ōi» en 2025, superando al conjunto del distrito. A partir de la información sobre precios de transacciones inmobiliarias del MLIT, presentamos a continuación los resultados que hemos agregado por nombre de barrio. El objeto son las operaciones de "pisos de segunda mano" y el precio por m² es la mediana.
Precio por m² (mediana) y número de operaciones por año
| Año | Ōi, precio por m² | Ōi, operaciones | Higashi-Ōi, precio por m² | Higashi-Ōi, operaciones | Conjunto de Shinagawa-ku, precio por m² | Conjunto de Shinagawa-ku, operaciones |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | ¥1.243.000 | 78 operaciones | ¥1.081.000 | 128 operaciones | ¥1.140.000 | 1.753 operaciones |
| 2024 | ¥1.307.000 | 75 operaciones | ¥1.192.000 | 108 operaciones | ¥1.222.000 | 1.821 operaciones |
| 2025 | ¥1.461.000 | 100 operaciones | ¥1.250.000 | 121 operaciones | ¥1.300.000 | 2.043 operaciones |
| 2026 (solo primer trimestre, provisional) | ¥1.350.000 | 11 operaciones | ¥1.200.000 | 27 operaciones | ¥1.338.000 | 358 operaciones |
Ōi subió un +11,8 % interanual en 2025, superando el +6,4 % del conjunto de Shinagawa-ku. En los dos años de 2023 a 2025, Ōi subió un +17,5 % y el conjunto del distrito un +14,0 %. La diferencia con el conjunto del distrito pasó de +7,0 % en 2024 a +12,4 % en 2025.
Higashi-Ōi subió un +15,6 % en el mismo periodo de dos años, superando en tasa de crecimiento al conjunto del distrito. Sin embargo, su nivel se mantuvo por debajo del conjunto del distrito durante todo el periodo de 2023 a 2025, y en 2025 quedó un 3,8 % por debajo, en ¥1.250.000.
2026 solo cuenta con datos del primer trimestre: 11 operaciones en Ōi y 27 en Higashi-Ōi. Con tan pocas operaciones, no puede juzgarse si el precio subió o bajó en 2026. Del mismo modo, en Ōi, que ronda las 100 operaciones anuales, el número trimestral no llega a las 30 operaciones, por lo que tampoco basamos ninguna tendencia en el movimiento trimestral.
Importes reales de las operaciones y composición por antigüedad
Confirmamos también las operaciones de enero de 2025 a marzo de 2026 por importe total y superficie.
| Concepto | Ōi | Higashi-Ōi | Conjunto de Shinagawa-ku |
|---|---|---|---|
| N.º de operaciones | 111 operaciones | 148 operaciones | 2.401 operaciones |
| Mediana del precio de operación | ¥75 millones | ¥65 millones | ¥60 millones |
| Rango intercuartílico del precio (la mitad central) | ¥44 millones – ¥150 millones | ¥33 millones – ¥97 millones | ¥32 millones – ¥100 millones |
| Mediana de superficie privativa | 55 m² | 55 m² | 55 m² |
| Proporción construida desde 2016 | 31,5 % (35 operaciones) | 13,5 % (20 operaciones) | 22,8 % (548 operaciones) |
| Proporción construida hasta 1999 | 29,7 % (33 operaciones) | 39,9 % (59 operaciones) | 37,1 % (891 operaciones) |
En Ōi, la mitad central de las operaciones se distribuye entre ¥44 millones y ¥150 millones, con un rasgo característico de mayor amplitud en el tramo alto. Por antigüedad, en Ōi las operaciones de inmuebles construidos desde 2016 superan el 30 %, mientras que en Higashi-Ōi los inmuebles construidos hasta 1999 representan cerca del 40 %.
Cabe señalar que la mediana del precio de operación y la mediana del precio por m² se calculan de forma independiente, por lo que el orden entre ambas no siempre coincide.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de la «Información sobre precios de transacciones inmobiliarias» del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Basado en los datos disponibles en septiembre de 2026. Los trimestres más recientes son provisionales, ya que las operaciones se van añadiendo con posterioridad. Estos datos no garantizan estar actualizados, ser exactos ni completos.
Incluso dentro del mismo distrito de Shinagawa, la evolución de los datos difiere según la zona de reurbanización. En Reurbanización frente a la estación de Meguro: tres fases de renovación urbana y su impacto en el valor inmobiliario, con la misma metodología, tratamos el área frente a la estación de Meguro, donde el precio por m² bajó a partir de un máximo en 2024 mientras el conjunto del distrito subía.
¿Aumenta la oferta de vivienda en Oimachi con la reurbanización?
Todas las viviendas nacidas en OIMACHI TRACKS son de alquiler o residencia de servicios; no incluyen pisos en propiedad. Según el resumen del plan de JR East, las 272 residencias de OIMACHI TRACKS se dividen en 174 unidades de alquiler, 20 SOHO (oficina en el hogar) y 78 unidades de residencia de servicios.
Según el sitio oficial, "OIMACHI TRACKS RESIDENCE" es una torre residencial de alquiler de lujo con 194 unidades en total, con viviendas entre la planta 18 y la 24, y SOHO en la planta 14. Entre las plantas 15 y 17 se encuentra "Oakwood Oimachi Tracks Tokyo" (78 habitaciones en total), una residencia de servicios operada por The Ascott Limited.
La nueva sede del ayuntamiento es una instalación administrativa y no incluye vivienda. El uso del solar del ayuntamiento actual todavía no está decidido, y tampoco se sabe si incluirá vivienda. El distrito E de la salida oeste de la estación de Oimachi también está en fase de asociación preparatoria, y no se ha hecho público el número de viviendas.
Es decir, a septiembre de 2026, ninguno de los cuatro proyectos tratados en este artículo (OIMACHI TRACKS, la nueva sede, el solar del ayuntamiento actual y el distrito E de la salida oeste) tiene un plan de pisos en propiedad hecho público. Al margen de estos proyectos, sí pueden aparecer de forma individual promociones privadas de pisos en propiedad en los alrededores.
La visión de INA
A partir de aquí no se trata de documentos publicados, sino de nuestra propia lectura.
Creemos que la subida de 2025 combina la expectativa por la apertura y la novedad de los inmuebles
Consideramos que la subida de Ōi en 2025 refleja, en parte, la expectativa generada antes de la apertura de OIMACHI TRACKS. El hecho de que la diferencia con el conjunto del distrito pasara de +7,0 % a +12,4 % en un solo año merece atención como movimiento propio de la zona.
Por otro lado, en Ōi las operaciones de inmuebles construidos desde 2016 representan el 31,5 %, por encima del 22,8 % del conjunto del distrito. Cuanto más nuevo es el inmueble, más alto tiende a ser el precio por m², así que interpretamos que parte de la diferencia procede de qué inmuebles se transaccionaron. Sería precipitado interpretar que "el mismo inmueble subió un 12 % por la reurbanización".
Ōi y Higashi-Ōi deben verse como mercados distintos
Higashi-Ōi tiene una tasa de crecimiento igual o superior a la del conjunto del distrito, pero su nivel de precios queda por debajo de la media. Creemos que una de las causas de este nivel más bajo es la alta proporción de inmuebles construidos hasta 1999, mientras que los construidos desde 2016 se quedan en el 13,5 %.
La distancia a la estación de Oimachi y a OIMACHI TRACKS, la antigüedad y el estado de gestión hacen que el precio varíe incluso dentro de lo que llamamos genéricamente "el área de Oimachi". Recomendamos no decidir si algo está barato o caro solo por la media del barrio.
Separamos alquiler y rentabilidad por la competencia con las residencias de alquiler
OIMACHI TRACKS ha añadido 194 unidades de vivienda de alquiler de lujo. Un alquiler nuevo conectado directamente a la estación puede competir por inquilinos con los inmuebles de alquiler de gama alta del entorno. Por otro lado, muchos pisos de segunda mano tienen una franja de alquiler distinta, por lo que consideramos que la competencia directa es limitada.
En este artículo no mostramos cifras de alquiler ni de rentabilidad. Sin embargo, cuando el precio de compra sube, la rentabilidad bruta baja aunque el alquiler se mantenga igual. Al valorarlo, recomendamos apoyarse en Rendimiento bruto y rendimiento neto en la inversión inmobiliaria en Japón: lo que todo inversor extranjero debe saber y decidir a partir de lo que queda tras descontar cuotas de gestión y del fondo de reservas.
Criterio de decisión como inversor
| Decisión | Situación a la que se aplica | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Puede considerarse buen momento para comprar | Tenencia a largo plazo (10 años o más), inmueble bien gestionado a distancia razonable de la estación, comprado a precio de mercado | Operaciones recientes en el mismo edificio o cercanas, saldo del fondo de reservas y plan de reparaciones a largo plazo |
| Esperar | Precios tras la subida de 2025, con muchas ofertas caras para su antigüedad | Datos de todo el año 2026 (si el número de operaciones supera las 30), avances hacia la apertura de la nueva sede |
| Descartar | Rentabilidad bruta baja, ratio de endeudamiento alto, expectativa de plusvalía a corto plazo | Cuota a pagar si suben los tipos de interés, qué queda si el alquiler no llega a lo previsto |
El próximo dato relevante es la apertura de la nueva sede, prevista para septiembre de 2029, y el uso posterior del solar del ayuntamiento actual. Como todavía no se sabe qué se construirá en ese solar, consideramos que hoy hay poco fundamento para incorporarlo al precio. El criterio básico en esta fase es partir de una tenencia a largo plazo y valorar si el precio actual es razonable frente a la media del distrito.
Si duda a la hora de comparar inmuebles, la Lista de comprobación para comprar un piso de segunda mano en Japón también cubre los puntos que conviene revisar del edificio. Quienes estén valorando un inmueble concreto en el área de Oimachi pueden consultar con INA de forma gratuita para revisar juntos operaciones cerradas y previsión de ingresos.
Resumen
La reurbanización de Oimachi alcanzó un hito importante con la apertura de OIMACHI TRACKS el 28 de marzo de 2026, y la siguiente fase será la apertura de la nueva sede en septiembre de 2029 y el uso posterior del solar del ayuntamiento actual.
- Según nuestros cálculos con datos del MLIT, el precio por m² de los pisos de segunda mano en Ōi fue de ¥1.461.000 en 2025 (+11,8 % interanual), por encima del +6,4 % del conjunto de Shinagawa-ku.
- Higashi-Ōi subió un +15,6 % entre 2023 y 2025, aunque su nivel se mantiene por debajo del conjunto del distrito.
- Las viviendas de OIMACHI TRACKS son de alquiler y residencia de servicios; ninguno de los proyectos de reurbanización tratados en este artículo tiene un plan de pisos en propiedad hecho público.
- 2026 solo cuenta con datos del primer trimestre, con pocas operaciones, así que el movimiento reciente no puede juzgarse todavía.
Cómo interpretamos nosotros la relación entre la reurbanización de Oimachi y el precio de los pisos se resume en el apartado "La visión de INA".
Preguntas frecuentes
P1. ¿Subió el precio de los pisos con la reurbanización de Oimachi?
R. El precio por m² de los pisos de segunda mano en el barrio llamado «Ōi» subió un +11,8 % interanual en 2025. Es una cifra que hemos calculado con datos del MLIT, y supera el +6,4 % del conjunto de Shinagawa-ku en el mismo año. Sin embargo, en Ōi la proporción de operaciones de inmuebles nuevos es alta, por lo que esto no indica que un mismo inmueble haya subido esa misma proporción.
P2. ¿Se pueden comprar pisos en propiedad en OIMACHI TRACKS?
R. No se puede. Las viviendas de OIMACHI TRACKS se componen de 174 unidades de alquiler, 20 SOHO y 78 unidades de residencia de servicios. Para vivir allí, la opción es alquilar.
P3. ¿Cuándo abrirá la nueva sede del ayuntamiento del distrito de Shinagawa?
R. Está prevista para septiembre de 2029. Según el distrito de Shinagawa, las obras del nuevo edificio consistorial comenzaron el 1 de octubre de 2025 y se prevé que finalicen en junio de 2029. El uso del solar del ayuntamiento actual está en fase de estudio, de cara a su demolición a partir del año fiscal 2029.
P4. ¿Ha bajado el precio de los pisos de Oimachi en 2026?
R. No puede juzgarse, porque hay pocas operaciones. 2026 solo cuenta con datos del primer trimestre: 11 operaciones en Ōi y 27 en Higashi-Ōi. Los trimestres más recientes se actualizan con nuevas operaciones, así que las cifras pueden cambiar.
Referencias y fuentes
- JR East, "Desarrollo del área de Hiromachi en torno a la estación de Oimachi (nombre provisional) - la formación de 'OIMACHI TRACKS', un polo de cocreación de vida urbana, y la realización de una vida rica y de alta calidad" (8 de octubre de 2024), PR TIMES
- JR East, "El desarrollo urbano en cocreación de la gran área de Shinagawa, que abre el futuro de la ciudad internacional de Tokio, entra en pleno funcionamiento - Gran apertura de TAKANAWA GATEWAY CITY/OIMACHI TRACKS el 28 de marzo de 2026" (7 de octubre de 2025), PR TIMES
- OIMACHI TRACKS, "Acerca de OIMACHI TRACKS"
- OIMACHI TRACKS, "RESIDENCE"
- Distrito de Shinagawa, "Desarrollo urbano del entorno de la estación de Oimachi"
- Distrito de Shinagawa, "Desarrollo urbano del área de Hiromachi"
- Distrito de Shinagawa, "Resumen del proyecto de reordenación de parcelas del área de Hiromachi" (documento de la comisión de obras públicas, 30 de noviembre de 2021)
- Distrito de Shinagawa, "Construcción de la nueva sede del ayuntamiento"
- Distrito de Shinagawa, "Memoria del proyecto de aprovechamiento del solar del ayuntamiento del distrito de Shinagawa, año fiscal 2025"
- Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, Biblioteca de Información Inmobiliaria, "Información sobre precios de transacciones inmobiliarias"
