La estación de Omiya cuenta con el mayor número de pasajeros diarios de la prefectura de Saitama y es una de las principales estaciones terminales del área metropolitana, a la que dan servicio 12 líneas operadas por tres compañías: JR East, Tobu Railway y Saitama New Transit. Las líneas Shinkansen y convencionales conectan con un total de seis líneas Shinkansen (líneas Tohoku, Yamagata, Akita y Hokkaido, y líneas Joetsu y Hokuriku), así como con numerosas líneas convencionales, lo que la convierte en un nudo de transporte clave en la prefectura de Saitama. Debido a este alto nivel de comodidad en el transporte, la ciudad ha atraído mucha atención y fue clasificada en segundo lugar, después de Yokohama, en el "Ranking del Área Metropolitana 2025 de los Mejores Lugares para Vivir" de SUUMO.
El calendario y los datos generales del proyecto que se presentan en este artículo, relativos a la salida este de la estación de Omiya (Daimoncho 2-chome zona central y Daimoncho 3-chome zona central), se basan en la información pública disponible en septiembre de 2026 (páginas oficiales de la ciudad de Saitama; la zona central de Daimoncho 3-chome se actualizó en julio de 2025). Estos plazos pueden variar según el avance de las obras.
Concepto de Gran Estación Central de la Estación de Omiya (Concepto GCS)
Con el telón de fondo de esta ubicación favorable y su gran popularidad, la ciudad de Saitama formuló el Concepto de Gran Estación Central de la Estación de Omiya (Concepto GCS de Omiya) en 2018. Este concepto promueve una mayor mejora de las funciones de la estación en una triple vertiente, que incluye el desarrollo de la infraestructura de tráfico centrada en la plaza de la estación, el desarrollo urbano de la zona que la rodea y la mejora de los transbordos. El objetivo es potenciar la centralidad de la estación como puerta de entrada al este de Japón y reforzar su función como nodo de transporte. De hecho, actualmente hay varios proyectos de reurbanización en marcha o finalizados en la zona que rodea la estación de Omiya, en los que colaboran el desarrollo de infraestructuras urbanas y el desarrollo del sector privado.
Lista de los principales proyectos de reurbanización
| Área | Nombre del proyecto/área | Composición del uso principal | Escala (número de plantas/superficie total) | Inicio de la construcción/finalización prevista | Nota especial |
|---|---|---|---|---|---|
| Entrada Este | Daimoncho 3-chome zona central Reurbanización | Oficinas, comercios, instituciones financieras, aparcamientos | B1/21 plantas sobre rasante (máx. 100 m), superficie total aprox. 40.000 m2 | Calendario en revisión (fecha de constitución de la asociación y autorización del proyecto sin determinar) |
Oficinas de alto nivel, bancos y comercios en las plantas inferiores, plaza peatonal y funciones de prevención de catástrofes |
| Entrada Este | Reurbanización de la zona central de Daimoncho 2-chome Calle Omiya Gate |
Hall público, comercial | B3/18 plantas sobre rasante (unos 95 m), superficie total aprox. 82.000 m2 | Julio de 2017 Inicio de las obras Marzo de 2022 Completado |
Complejo cultural con el Reybok Hall como núcleo |
| Entrada oeste | Distrito 3-A, D Reurbanización | Residencial (torre con aprox. 230 unidades), oficinas, comercio y aparcamiento | Torre residencial de 27 plantas sobre rasante y 2 plantas bajo rasante Edificio comercial 21 plantas sobre rasante y 2 plantas bajo rasante Superficie total aprox. 85.000 m2 |
Inicio de la construcción en 2025 (en estudio) Finalización prevista en 2027 (con retrasos) |
Construcción del pasaje interior "Machinaka Galleria" y de la plaza "Machinaka Place". |
| Entrada oeste | Distrito 3-B (Omiya Sky & Square) | Residencial, oficinas, comercial, público | Residencial 28F / Comercial 13F | Inicio de la construcción 2021 Finalizado en mayo de 2024 |
Torre en venta, entorno de tráfico mejorado gracias a la ampliación de la carretera adyacente |
| Entrada oeste | Proyecto de utilización del aparcamiento de Sakuragi (Sakuragi PPJ) | Comercio, oficinas, gimnasio, salón de bodas, aparcamiento | Comprende 5 edificios (superficie total superior a 30.000 m2) | Inicio de la construcción 15 de abril de 2025 Finalización en primavera de 2027 |
Concepto "Estación de bienestar de Omiya", exposición de vagones de ferrocarril "Densha Hiroba". |
Se está llevando a cabo un proyecto de reurbanización a gran escala en la salida este de la estación de Omiya, en la zona de Daimonmachi 3-chome Naka, cerca de la estación. La zona, de 0,6 hectáreas, tiene muchos edificios en ruinas y terrenos infrautilizados, y la falta de mantenimiento de las vías de urbanismo y la estrechez de las carreteras han reducido la circulación de visitantes. Por ello, tras la decisión urbanística de diciembre de 2023, se planificó y materializó la construcción de un complejo de edificios a gran escala con aprovechamiento avanzado del suelo.
Está previsto que el rascacielos, con una planta sótano y 21 pisos sobre rasante (altura máxima aproximada de 100 m), albergue oficinas, bancos, instalaciones comerciales y un aparcamiento. En un principio, el calendario preveía que las obras comenzarían en 2025 y finalizarían en 2028, pero la ciudad de Saitama indica, a fecha de julio de 2025, que «el calendario del plan del proyecto se encuentra en revisión», y tampoco están determinadas las fechas de constitución de la asociación de reurbanización ni de autorización del proyecto. Los niveles inferiores contarán con tiendas bancarias, plantas comerciales y espacios verdes abiertos, mientras que los superiores serán oficinas con un excelente rendimiento medioambiental. Se trata de un proyecto puntero que también tiene en cuenta el "desarrollo urbano transitable" y la mejora de las funciones de prevención de catástrofes.
En la salida este, «Omiya Kadomachi» (B3/18 plantas sobre rasante), fruto de la reurbanización urbana de la zona central de Daimoncho 2-chome, se completó en marzo de 2022, con un vestíbulo cívico y otras instalaciones públicas y locales comerciales ya en funcionamiento. El proyecto de la zona central de Daimoncho 3-chome constituye, en continuidad con esa misma salida este, una nueva iniciativa para reforzar las funciones urbanas.
¿Cómo avanza la reurbanización? El mecanismo de la "conversión de derechos" y su impacto en los propietarios del suelo
Los proyectos en curso en los alrededores de la estación de Omiya, como el de Daimoncho 3-chome zona central o el del distrito 3-A y 3-D de la salida oeste, se llevan a cabo como "proyectos de reurbanización de áreas urbanas" en virtud de la Ley de Reurbanización Urbana. Para entender el contenido de estos proyectos es imprescindible conocer el mecanismo denominado "conversión de derechos".
Entre los proyectos de reurbanización de áreas urbanas, el método que emplea el procedimiento de conversión de derechos se denomina "proyecto de reurbanización de áreas urbanas de primera categoría". Según explica el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, los derechos de los antiguos propietarios del suelo y de los edificios se sustituyen, en principio de forma equivalente, por derechos sobre la superficie del nuevo edificio reurbanizado. La superficie obtenida mediante esta sustitución se denomina "superficie de derechos", mientras que la superficie generada por el aprovechamiento avanzado del suelo y destinada a la venta para cubrir los costes del proyecto se denomina "superficie de reserva". Los propietarios del suelo pueden elegir entre la conversión de derechos (obtención de superficie) o la salida del proyecto (compensación económica).
El significado práctico para los propietarios inmobiliarios es el siguiente. Si se posee suelo o un edificio dentro de un distrito de reurbanización, a medida que avanza el proyecto se pasa automáticamente a ser objeto de la conversión de derechos, por lo que es necesario comprobar de antemano si el valor de tasación del activo anterior se corresponde con el valor, la ubicación y la planta de la superficie que se podrá obtener. Por otro lado, para los propietarios que poseen o estudian adquirir inmuebles fuera del distrito de reurbanización, conviene prestar atención a que la superficie de reserva (viviendas en venta u oficinas) generada por la conversión de derechos se convierte en un nuevo indicador de los precios de la zona.
Planes de reurbanización de la zona de salida oeste
También se está llevando a cabo paralelamente un desarrollo a gran escala en la zona que rodea la salida oeste de la estación de Omiya. El distrito 3 de la salida oeste de Omiya, en el lado oeste de la estación, está dividido en varios bloques (A-E), de los cuales se ha planificado un proyecto de reurbanización de los distritos 3-A y 3-D. Para hacer frente a problemas como la alta concentración de edificios antiguos de madera, la falta de espacios abiertos, las calles estrechas y las intersecciones complicadas, se ha proyectado una reurbanización compleja a gran escala que comprende zonas comerciales, empresariales, residenciales y de aparcamiento en un terreno de aproximadamente 9.500 m2.
La torre residencial constará de unas 230 unidades residenciales (27 plantas sobre rasante) y la torre empresarial será un edificio de oficinas de 21 plantas con una superficie total de unos 85.000 m2, incluidos unos 8.000 m2 de plantas comerciales y 400 plazas de aparcamiento. El recinto también incluirá la Machinaka Galleria (pasaje interior) para el paso de peatones y el espacio para eventos Machinaka Place. Inicialmente estaba previsto que la construcción de esta remodelación comenzara en 2025 y finalizara en 2027, pero actualmente se está revisando el calendario.
Por otro lado, el proyecto de reurbanización del distrito 3-B de West Exit ya ha finalizado, con la construcción del edificio residencial de 28 plantas "Omiya Sky & Square The Tower" y el edificio comercial y de servicios públicos de 13 plantas "Omiya Sakura Square", que se terminó en mayo de 2024; la zona comercial (Sakura Square Mall) abrió sus puertas en julio de 2025. . Conjuntamente con esta remodelación, se construyeron las carreteras de planificación urbana Sakuragi Routes 1 y 2 en el lado norte de la salida oeste de la estación y se ensancharon las carreteras circundantes, abriéndose al tráfico la carretera que rodea el edificio remodelado en julio de 2024. Las estrechas carreteras existentes se han ensanchado considerablemente y se ha mejorado el entorno del tráfico con la construcción de un nuevo cruce de cinco vías.
Además, en el antiguo aparcamiento municipal de Sakuragi-cho 3-chome, a 10 minutos a pie de la salida oeste, el 15 de abril de 2025 comenzó la construcción del Proyecto de Utilización del Aparcamiento de Sakuragi (Sakuragi PPJ) por parte de JR East y Daiwa House Group. El proyecto consiste en la construcción de un complejo de cinco edificios que incluye un edificio comercial, un edificio de oficinas, un edificio de aparcamientos, un edificio de fitness y un salón de bodas compatible con MICE en un terreno de aproximadamente 18.000 m2, cuya construcción finalizará en la primavera de 2027. Bajo el concepto de desarrollo 'Omiya Well-being Station', el proyecto pretende crear un nuevo centro empresarial, cultural y de estilo de vida". Los planes también incluyen el desarrollo de una "Plaza del Tren" que aproveche las características de "Omiya, Ciudad del Ferrocarril" y eventos que conecten las culturas gastronómicas de diferentes regiones a través de un servicio de transporte de productos utilizando el tren bala Shinkansen.
El "proyecto de ampliación de Omiya South Gate (nombre provisional)" entre la estación de Omiya y la estación de Saitama-Shintoshin
El "proyecto de ampliación de Omiya South Gate" es, al margen de la zona objeto del Concepto GCS de Omiya (salidas este y oeste), un proyecto de ampliación de un edificio de oficinas privado que se ha llevado a cabo en Shintoshin 7-2, distrito de Chuo, ciudad de Saitama, cerca de la estación de Saitama-Shintoshin. Aunque recibe el nombre de "Omiya" por situarse justo a medio camino entre la estación de Omiya y la estación de Saitama-Shintoshin, administrativamente pertenece al distrito de Chuo y no al de Omiya.
Según un comunicado de prensa de Taisei Corporation, junto al edificio de oficinas existente "Omiya South Gate" (terminado en junio de 2007) se ha ampliado un edificio de oficinas de una planta sótano, 12 plantas sobre rasante y una planta de azotea, con una superficie total de aproximadamente 29.930 m². El promotor fue Shintoshin Property Tokutei Mokuteki Kaisha, y el diseño y la construcción corrieron a cargo de Taisei Corporation; las obras comenzaron el 16 de enero de 2024. Inicialmente estaba prevista su finalización hacia el otoño de 2025, pero en la práctica se completó en diciembre de 2025 bajo el nombre de "Omiya South Gate Front". El edificio busca un rendimiento medioambiental equivalente a ZEB Oriented y la certificación CASBEE de rango S, y cuenta con 482 plazas de aparcamiento.
Aunque no figura en la lista de proyectos de reurbanización de los alrededores de la estación de Omiya (la tabla anterior), conviene tener en cuenta que esta zona, accesible tanto desde la estación de Omiya como desde la de Saitama-Shintoshin, actúa como receptora de la demanda de oficinas, lo que ayuda a entender el conjunto del auge de la reurbanización en la zona de Omiya.
Mejora de las infraestructuras de transporte y refuerzo de las funciones urbanas
Junto con los diversos proyectos de reurbanización, también se está desarrollando la infraestructura de transporte alrededor de la estación. En el distrito 3-B, en la salida oeste, se reforzará la red viaria al norte de la estación con la apertura de una nueva carretera, mientras que en los distritos 3-A y 3-D se mejorará la circulación peatonal con la construcción de la Galería Machinaka y de espacios abiertos a modo de pasarelas peatonales. También se contempla la reorganización de la plaza de la estación y las vías circundantes en la salida este, con la separación de las líneas de tráfico peatonal y rodado y la mejora funcional de las zonas de embarque y desembarque de autobuses y taxis.
El concepto de GCS de Omiya también incluye planes para construir un nuevo paso libre este-oeste (de aproximadamente 260 m de largo x 15 m de ancho) dentro de la estación en cooperación con los operadores ferroviarios, y para mejorar la vetusta estación de Omiya de la línea Tobu Noda (línea del parque urbano Tobu) (aumentando el número de vías de dos en un lado a tres en dos lados y construyendo un puente). Se espera que esto mejore la circulación de la Salida Este-Oeste y facilite los transbordos entre distintos modos de transporte en el futuro.
La propia estructura de la estación de Omiya también cambiará: el paso libre y la elevación de la línea Tobu sobre la vía
Además de los edificios de reurbanización de los alrededores, el refuerzo de las propias funciones de la estación de Omiya es otro de los pilares del Concepto GCS. Según los documentos de la reunión de promoción publicados por la ciudad de Saitama, el ámbito del Concepto GCS abarca aproximadamente 190 hectáreas en torno a la estación, y se debate de forma continuada en una reunión de promoción en la que participan expertos académicos, asociaciones locales de desarrollo urbano, operadores ferroviarios como JR East y Tobu Railway, y la prefectura de Saitama, como marco para avanzar de forma conjunta en el desarrollo de la plaza de la estación, la ordenación de las manzanas circundantes y la mejora de las funciones de la estación.
Como parte de la mejora de las funciones de la estación se plantea, como se ha mencionado, un nuevo paso libre este-oeste de aproximadamente 260 m de largo por 15 m de ancho, junto con la elevación sobre la vía de la estación de Omiya de la línea Tobu Noda (línea Tobu Urban Park), reforzada de una plataforma con dos vías a dos plataformas con tres vías. Si estas obras se llevan a cabo, el desplazamiento entre las salidas este y oeste, que actualmente exige salir por los torniquetes y rodear el edificio, podrá completarse dentro de la propia estación, lo que mejorará notablemente la comodidad de los transbordos. No obstante, la ciudad de Saitama y JR East no han anunciado individualmente los años concretos de inicio y finalización de las obras, y se prevé que la construcción avance de forma gradual, en paralelo con el progreso de los proyectos de reurbanización de las salidas este y oeste.
Impacto en la economía local y perspectivas del valor de la propiedad
Se espera que el ajetreo de la reurbanización tenga un impacto positivo polifacético en la economía local de la zona de Omiya. Se espera que la oferta de espacio para oficinas a gran escala atraiga las necesidades corporativas a la zona local, creando empleo y atrayendo a empresas relacionadas. La apertura de nuevas instalaciones comerciales y centros de intercambio aumentará el número de visitantes a la ciudad y estimulará el consumo, y añadirá nuevos atractivos a los recursos turísticos de la "ciudad del ferrocarril".
En el mercado inmobiliario, se espera que la remodelación aumente el valor de los inmuebles en torno a la estación de Omiya. Los precios del suelo en el barrio de Omiya se mantienen muy por encima de la media de la ciudad, y las torres de condominios remodeladas cerca de la estación también están muy solicitadas. Se espera que la ampliación del parque de viviendas de alta calidad y las nuevas mejoras en la comodidad del transporte aumenten aún más la reputación de la zona como "lugar deseable para vivir".
Cómo se mueven realmente los precios del suelo en el distrito de Omiya: los datos de la tasación oficial del suelo de 2026
Según la tasación oficial del suelo del año 8 de la era Reiwa (2026), publicada por la prefectura de Saitama el 17 de marzo de 2026, el precio medio del suelo comercial en el distrito de Omiya de la ciudad de Saitama es de ¥1.403.300 por m², el nivel más alto entre los 63 municipios y distritos de la prefectura. La variación interanual fue de +7,6 %, lo que sitúa al distrito en el 4.º puesto de la prefectura. El precio medio del suelo residencial fue de ¥358.900/m², el 2.º puesto de la prefectura, con una variación de +3,9 %. En comparación, la variación media del suelo comercial de toda la ciudad de Saitama fue de +5,4 %, y la de toda la prefectura de Saitama, de +3,2 % (+2,0 % en el caso del suelo residencial), por lo que el distrito de Omiya registra una subida de precios claramente superior a la media tanto de la prefectura como de la ciudad.
Es indudable que el auge de la reurbanización es uno de los factores que impulsan al alza los precios del suelo, pero lo importante para los propietarios e inversores es que la subida de la tasación oficial del suelo repercute directamente en la valoración a efectos del impuesto de sucesiones (precio de referencia de las vías) y en la valoración del impuesto sobre bienes inmuebles. Al plantearse la venta, la compra o la herencia de un inmueble en el distrito de Omiya, es necesario tener en cuenta cómo influirá esta tendencia alcista de la tasación oficial del suelo en la carga fiscal y en la valoración de los activos en los próximos años.
No solo los precios oficiales del suelo, también los precios de transacción reales
Los precios oficiales del suelo son el valor de tasación de los terrenos de referencia. Cómo se han movido los precios realmente pagados en las compraventas puede comprobarse con los datos de precios de transacciones inmobiliarias que publica el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. La siguiente tabla recoge la agregación de las operaciones de apartamentos de segunda mano del distrito de Omiya.
| Año | Número de operaciones | Precio por m² en el distrito de Omiya (mediana) |
|---|---|---|
| 2023 | 250 operaciones | ¥637.000 |
| 2024 | 278 operaciones | ¥750.000 |
| 2025 | 353 operaciones | ¥800.000 |
| 2026 (solo primer trimestre) | 76 operaciones | ¥1.013.000 |
Entre 2023 y 2025 subió un +25,6 % y en el primer trimestre de 2026 alcanzó incluso los ¥1.013.000/m². El cálculo equivale a una subida del precio por m² de cerca del 60 % en dos años y medio.
En importes absolutos, las operaciones desde 2025 presentan una mediana de ¥54 millones con una superficie privativa de 70 m², y aproximadamente la mitad de las operaciones se sitúa entre ¥27 millones y ¥75 millones. Un nivel de ¥54 millones por 70 m² sigue siendo una banda de precios asequible si se compara con inmuebles de tamaño similar en los 23 distritos de Tokio.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de la «Información sobre precios de transacciones inmobiliarias» del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Basado en los datos disponibles en septiembre de 2026. Los trimestres más recientes son provisionales, ya que las operaciones se van añadiendo con posterioridad.
La visión de INA (a septiembre de 2026)
A partir de aquí no se trata de documentos publicados, sino de nuestra propia valoración.
Omiya es una zona en la que las expectativas de reurbanización se reflejan con claridad en los precios de transacción reales. Los ¥1.013.000/m² del primer trimestre de 2026 suponen una subida de alrededor del 60 % respecto de 2023. Entendemos que el mercado está valorando que un marco a largo plazo como el Concepto GCS haya empezado a moverse en forma de proyectos concretos.
Hay, sin embargo, un punto que conviene tener presente. La reurbanización de Omiya es un plan que tardará más de diez años en completarse. La subida acumulada hasta ahora es un descuento de expectativas y el cambio real del barrio está todavía por llegar. Que la tasa de subida sea elevada significa también que el margen de ajuste será grande si esas expectativas no se cumplen.
Criterios de decisión para el inversor
- Si compra ahora, plantee la rentabilidad partiendo de que se trata de un nivel posterior a una subida del 60 % en dos años y medio. Suponer que a partir de aquí seguirá creciendo al mismo ritmo tiene ya poco fundamento.
- Una banda de precios de ¥54 millones por 70 m² está sostenida por la demanda real del segmento familiar. Frente a las zonas dominadas por el capital inversor, las oscilaciones tienden a ser más estables, pero el crecimiento de los alquileres es más lento.
- Compruebe si continúa el fuerte avance del primer trimestre de 2026. Los datos de precios de transacción se actualizan cada trimestre, de modo que puede seguirlos con el mismo procedimiento.
Fuentes y referencias
- Prefectura de Saitama, «Resultados de la tasación oficial del suelo del año 8 de la era Reiwa (parte correspondiente a la prefectura de Saitama)» (consultado el 2 de septiembre de 2026)
- Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, «Proyectos de reurbanización de áreas urbanas» (consultado el 2 de septiembre de 2026)
- Taisei Corporation, comunicado sobre el inicio de las obras del «Proyecto de ampliación del edificio de oficinas "Omiya South Gate"» (consultado el 2 de septiembre de 2026)
- Ciudad de Saitama, documentos de la reunión de promoción sobre el «Concepto de Gran Estación Central de la Estación de Omiya» (consultado el 2 de septiembre de 2026)
Conclusión.
El proyecto de remodelación de los alrededores de la estación de Omiya puede describirse como un proyecto de regeneración urbana que aprovecha al máximo sus ventajas como nudo ferroviario. La concentración de funciones urbanas avanzadas en torno a la estación está creando una ciudad atractiva tanto para los negocios como para el uso residencial. Se espera que la zona en torno a la estación de Omiya, donde el desarrollo urbano y la mejora de las infraestructuras públicas avanzan en dos frentes, siga desarrollándose en el futuro, y a medida que las reurbanizaciones en curso se vayan completando una tras otra, surgirá una nueva imagen digna de una "puerta de entrada al este de Japón".
