El "Proyecto de Reurbanización Urbana de Clase 1 del Distrito Oeste de Koendori" en Udagawacho y Nannan 1-chome, Distrito de Shibuya, está entrando en pleno funcionamiento. Este proyecto, con 33 plantas sobre rasante, aproximadamente 140 metros de altura y un coste total de aproximadamente ¥88.200 millones, recibió la aprobación del Gobierno Metropolitano de Tokio para el establecimiento de la asociación en septiembre de 2025, con planes de inicio de construcción en el ejercicio fiscal 2027 y conclusión en el ejercicio fiscal 2032. Lo que destaca no es solo la escala, sino también el método, raro a nivel nacional, de transferir los "derechos aéreos" de la Escuela Primaria Nannan al edificio de reurbanización privado, con fondos privados cubriendo el coste de reconstruir una escuela primaria pública. Analizamos en detalle cómo este proyecto, distintivo entre la oleada de reurbanizaciones alrededor de la Estación de Shibuya, impactará en los valores inmobiliarios del área.
Descripción General del Proyecto y AntecedentesEl Distrito Oeste de Koendori está ubicado en Udagawacho y Nannan 1-chome dentro del Distrito de Shibuya, en el lado sur del ayuntamiento del distrito, frente a Shibuya Koendori. Los objetivos de reurbanización son dos edificios: el complejo de apartamentos de gran altura "Shibuya Holmes" (33 plantas), completado en 1975, y la Escuela Primaria Municipal de Shibuya Nannan (3 plantas), completada en 1964. Ambos han superado los 50 años, lo que hace urgente su reemplazo desde la perspectiva de la resistencia sísmica y la prevención de desastres.
El Distrito de Shibuya tomó una decisión de planificación urbana en enero de 2024 (Notificación del Distrito de Shibuya No. 4 de Reiwa 6), seguida de aproximadamente un año y medio de preparación para el establecimiento de la asociación. El 22 de septiembre de 2025, el Gobierno Metropolitano de Tokio aprobó formalmente el establecimiento de la "Asociación de Reurbanización Urbana del Distrito Oeste de Koendori", transicionando el proyecto de las etapas preparatorias a la fase de pleno avance. Tokyu Fudosan (también miembro participante de la asociación) y Shimizu Corporation figuran como cooperadores del proyecto, y la participación de ambas empresas con amplia trayectoria de desarrollo en el área de Shibuya mejora la credibilidad del proyecto.
Escala del Proyecto y Composición de Usos
El nuevo edificio de reurbanización tendrá 33 plantas sobre rasante y 4 bajo rasante, alcanzando aproximadamente 140 metros de altura. Garantiza una superficie total de construcción de aproximadamente 70.000 m², incorporando una combinación compleja de residencias, oficinas, tiendas, instalaciones de servicio, espacios multiusos y aparcamiento. La creación de un edificio de uso mixto de esta envergadura a distancia a pie de la Estación de Shibuya mejorará significativamente la transitabilidad y la comodidad del área en su conjunto.
Los planes también incluyen una plaza (aproximadamente 1.160 m²) a desarrollar mediante la abolición del camino municipal antiguo y la consolidación del sitio. También se planean instalaciones para acomodar a quienes no pueden regresar a casa y almacenes de preparación para emergencias, lo que significa que servirá no solo como función comercial y residencial, sino también como base de prevención de desastres para el área de Shibuya. Dado que la Estación de Shibuya es un terminal donde se concentran muchos viajeros y estudiantes, este desarrollo de infraestructura de prevención de desastres puede considerarse que sustenta la sensación de seguridad en toda la comunidad.
El Esquema de "Aprovechamiento de Derechos Aéreos" Notado a Nivel Nacional
La mayor característica de este proyecto es el esquema para transferir los "derechos aéreos (índice de edificabilidad no utilizado)" de la Escuela Primaria Municipal de Shibuya Nannan al edificio de reurbanización privado. Para entender este mecanismo, primero es necesario comprender el concepto de "derechos aéreos".
Los edificios tienen un límite máximo en el índice de edificabilidad establecido por la planificación urbana. Cuando el índice de edificabilidad realmente utilizado por un edificio cae significativamente por debajo de ese límite máximo, la porción de índice de edificabilidad no utilizada puede transferirse y venderse como "derechos aéreos" a un sitio adyacente. La Escuela Primaria Nannan tiene aproximadamente el 91% de su índice de edificabilidad sin usar, y al transferir este excedente al edificio de reurbanización actual, se hace posible un edificio de torre de alta edificabilidad que de otro modo no podría realizarse.
A cambio, el sector privado (asociación de reurbanización y Tokyu Fudosan) asume el coste de reconstruir la Escuela Primaria Nannan (superficie total de construcción de aproximadamente 21.830 m²). Una estimación de tasación inmobiliaria valora los derechos aéreos en aproximadamente ¥10.000 millones, con una discrepancia significativa respecto a los ¥5.200 millones divulgados por el Distrito de Shibuya, lo que también ha generado debate en la asamblea distrital. En cualquier caso, un esquema donde el sector privado efectivamente asume el coste de reconstruir una escuela pública es raro incluso a nivel nacional y está atrayendo amplia atención como modelo de asociación público-privada para la futura reurbanización urbana.
El trasfondo de que este esquema tome forma reside en la realidad que enfrentan los gobiernos locales que encuentran financieramente difícil reconstruir de forma independiente instalaciones públicas envejecidas. El resultado es una confluencia de necesidades tanto de empresas privadas que obtienen un incentivo claro en forma de índice de edificabilidad, como de gobiernos locales que pueden renovar instalaciones públicas manteniendo las cargas fiscales bajo control. Este esquema, que alinea los intereses de los sectores público y privado logrando tanto el desarrollo de infraestructura urbana como la rentabilidad, puede decirse que ofrece a los gobiernos locales bajo continuas restricciones fiscales una solución convincente.
Cronograma del Proyecto y Progreso Actual
Este proyecto avanza según el siguiente cronograma.
| Momento | Contenido |
|---|---|
| Enero 2024 | Decisión de planificación urbana del Distrito de Shibuya (Notificación No. 4 de Reiwa 6) |
| 22 de septiembre de 2025 | Aprobación del Gobierno Metropolitano de Tokio para el establecimiento de la asociación |
| Ejercicio fiscal 2026 (planificado) | Aprobación del plan de conversión de derechos |
| Ejercicio fiscal 2027 (planificado) | Inicio de construcción |
| Ejercicio fiscal 2032 (planificado) | Conclusión |
Tras la aprobación del establecimiento de la asociación en septiembre de 2025, actualmente se están llevando a cabo preparativos para la aprobación del plan de conversión de derechos en el ejercicio fiscal 2026. La conversión de derechos es el procedimiento para transferir los derechos en la tierra y los edificios existentes a los derechos en el nuevo edificio de reurbanización. Una vez completado esto, se finalizarán los detalles de compensación para los residentes existentes y los titulares de derechos. Aunque es un proyecto a largo plazo con aproximadamente 2 años hasta el inicio de construcción y aproximadamente 7 años hasta la conclusión, el cronograma avanza de manera constante.
Impacto en los Valores Inmobiliarios en el Área de Shibuya Koendori
El Distrito de Shibuya registró un precio medio por tsubo de ¥17,98 millones en los precios del suelo publicados de 2026 (un +12,32% interanual), mostrando la 3.a tasa de crecimiento más alta a nivel nacional. En particular, Sakuragaoka-cho en el Distrito de Shibuya registró la tasa de crecimiento No. 1 en los precios del suelo publicados en Tokio (+28,99%), y los valores inmobiliarios continúan aumentando en todo el área de Shibuya. Udagawacho y Nannan 1-chome, donde se encuentra el Distrito Oeste de Koendori, también son áreas que se benefician de esta tendencia alcista.
El impacto de la reurbanización en los valores inmobiliarios es multifacético. En primer lugar, está la mejora de la atractivo del área a través de la creación de un complejo de gran altura. La progresión del uso mixto comercial, de oficinas y residencial crea presión alcista sobre los niveles de alquiler circundantes y los precios de transacción. En segundo lugar, está la mejora de la seguridad a través del desarrollo de infraestructura de prevención de desastres. Los edificios altamente resistentes a terremotos y las instalaciones para quienes no pueden regresar a casa mejoran la resiliencia del área en su conjunto y elevan su evaluación como activo de tenencia a largo plazo. En tercer lugar, la mejora del entorno educativo a través de la reconstrucción de la Escuela Primaria Nannan se convierte en un factor que atrae demanda de familias con niños.
Por otro lado, durante los aproximadamente 5 años desde el inicio de construcción hasta la conclusión, el ruido, las vibraciones y las restricciones de tráfico derivadas de las obras de construcción pueden afectar el entorno circundante. En las inmediaciones de la Estación de Shibuya, las reurbanizaciones del Distrito Sur de Dogenzaka 2-chome y otras áreas también avanzan en paralelo, y el progreso simultáneo de varios proyectos a gran escala significa que también se anticipa una disminución temporal de la comodidad. Sin embargo, considerando los beneficios después de la conclusión, se requieren decisiones tomadas con una perspectiva a largo plazo hacia la apreciación del valor de los activos del área.
Acciones que Deben Tomar los Propietarios
A la luz de la reurbanización del Distrito Oeste de Koendori, las siguientes acciones son efectivas para los propietarios que consideran o tienen bienes inmuebles en el área de Shibuya-Harajuku.
En primer lugar, es importante identificar el momento de adquisición de terrenos y edificios dentro del área. A medida que la reurbanización se vuelve más concreta, los precios tienden a subir de antemano. El período alrededor de la aprobación del plan de conversión de derechos en el ejercicio fiscal 2026 será una fase focal, por lo que se aconseja una recopilación exhaustiva de información.
A continuación, vale la pena considerar la renovación y revalorización de las propiedades existentes. A medida que el tráfico peatonal hacia el área de reurbanización aumenta, la demanda de propiedades de alquiler y comerciales en las inmediaciones también aumentará. En lugar de dejar las propiedades envejecidas tal como están, actualizarlas a espacios atractivos para residentes y usuarios permitirá aprovechar la corriente ascendente del área.
Además, verificar y fortalecer el rendimiento de prevención de desastres y sísmico es esencial. Como lo evidencia el énfasis en las funciones de base de prevención de desastres en la reurbanización del Distrito Oeste de Koendori, se exigen altos estándares de seguridad en toda el área de Shibuya. Realizar diagnósticos sísmicos de las propiedades existentes y considerar la renovación si es necesario conducirá al mantenimiento del valor de los activos a largo plazo.
Resumen
Puntos clave del Proyecto de Reurbanización Urbana de Clase 1 del Distrito Oeste de Koendori:
- Escala del proyecto: 33 plantas sobre rasante, altura aprox. 140m, superficie total aprox. 70.000 m², coste total aprox. ¥88.200 millones
- Entidad del proyecto: Asociación de Reurbanización Urbana del Distrito Oeste de Koendori (con participación de Tokyu Fudosan y Shimizu Corporation)
- Mayor característica: Un esquema de asociación público-privada notado a nivel nacional donde los derechos aéreos de la Escuela Primaria Nannan (valorados en aprox. ¥10.000 millones) se transfieren al edificio de reurbanización, con empresas privadas asumiendo el coste de reconstrucción de la escuela
- Cronograma: Inicio de construcción en el ejercicio fiscal 2027, conclusión en el ejercicio fiscal 2032 (aprobación del plan de conversión de derechos planificada para el ejercicio fiscal 2026)
- Impacto en los valores inmobiliarios: Los precios del suelo publicados del Distrito de Shibuya subieron +12,32% interanual, el 3.er aumento más alto a nivel nacional. Se espera que los valores de los activos del área continúen mejorando incluso después de la conclusión de la reurbanización
Preguntas Frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuándo está planificada la conclusión?
R. La conclusión está planificada para el ejercicio fiscal 2032. La construcción comenzará en el ejercicio fiscal 2027, con aproximadamente 5 años de obras de construcción antes de la conclusión. La aprobación del plan de conversión de derechos planificada para el ejercicio fiscal 2026 será un hito importante.
P. ¿Qué pasará con los residentes actuales (residentes de Shibuya Holmes)?
R. En un Proyecto de Reurbanización Urbana de Clase 1, los titulares de derechos existentes pueden transferir sus derechos en la tierra y los edificios anteriores a unidades y pisos en el nuevo edificio de reurbanización basándose en el plan de conversión de derechos. Los detalles de compensación se finalizarán a través de la aprobación del plan de conversión de derechos (planificada para el ejercicio fiscal 2026). Se recomienda consultar con la asociación o especialistas para más detalles.
P. ¿Qué pasará con la Escuela Primaria Nannan?
R. La Escuela Primaria Nannan está planificada para ser reurbanizada dentro del edificio de reurbanización actual con una superficie total de construcción de aproximadamente 21.830 m². Como compensación por la transferencia de derechos aéreos, las empresas privadas asumirán los costes de reconstrucción, y continuará operando como escuela primaria municipal del Distrito de Shibuya. La instalación envejecida será renovada y se esperan mejoras en el entorno educativo.
P. ¿Hay un impacto en los precios inmobiliarios en el área circundante?
R. Los precios del suelo publicados de 2026 del Distrito de Shibuya registraron un aumento de +12,32% interanual, el 3.er mayor en Japón, siendo la reurbanización uno de los factores en los aumentos de precios. Después de la conclusión del Distrito Oeste de Koendori, se esperan impactos positivos en los alquileres y precios de transacción de las propiedades circundantes gracias a las mejoras en la comodidad, capacidad de prevención de desastres y entorno educativo del área. Durante el período de construcción, también son necesarias decisiones que incorporen la consideración de impactos temporales.
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Referencias
- Distrito de Shibuya "Proyecto de Reurbanización Urbana de Clase 1 del Distrito Oeste de Koendori" (12 de enero de Reiwa 6, Notificación No. 4, Decisión de Planificación Urbana)
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio "Proyecto de Reurbanización Urbana de Clase 1 del Distrito Oeste de Koendori"
- Gobierno Metropolitano de Tokio "Aprobación para el Establecimiento de la Asociación de Reurbanización Urbana del Distrito Oeste de Koendori" (22 de septiembre de 2025)
