自住出租两用房（日文：賃貸併用住宅，即业主自住部分与出租部分共存于同一栋建筑的住宅，国际上常称为“house hacking”）是日本住宅金融与税务制度中一个高度本土化的品类：自住部分是否达到整栋建筑延床面积（总建筑面积）的二分之一以上，将同时决定可申请的贷款种类、住房贷款税收减免的适用额度，以及出售时特别扣除额的适用范围。这一个门槛数字，是整个收支测算的全部前提，也是中国大陆及大多数海外市场的住房金融体系中不存在的判定方式。
本文面向正在考虑是否建造或购置自住出租两用房的海外投资者，特别是中国大陆读者，仅使用2026年当下的一手数据，帮助您测算出属于自己个案的具体数字。内容包括：日本国税厅工事费用表中按结构类型、地区划分的建筑造价；使用总务省官方租金统计数据计算的实际收益率；以及最容易出错的面积分摊规则，均附带完整计算示例。我们的目标是让您依据有据可查的数字做判断，而非凭感觉估算的“行情价”。
特别提醒：与中国大陆住宅用地为70年使用权（国有土地使用权出让年限）不同，日本实行土地私有制，购房者取得的是土地的永久所有权（永久产权，日文：所有権），房屋与土地权属可分别登记、可永久继承、无使用年限限制。这一差异直接影响本文后续讨论的固定资产税、继承税及出售时税务处理的计算逻辑，建议中国大陆读者在阅读具体税务测算前先建立这一制度认知。本文所有日元金额均按2026年8月7日参考汇率——1元人民币≈20.5日元（即100日元≈4.88元人民币）——换算为人民币供参考，实际汇率请以当日银行牌价为准。
本文要点
- 自住比例低于延床面积二分之一，将无法使用住房贷款产品，只能按投资性不动产贷款处理，住房贷款税收减免也不再适用。
- 另一方面，固定资产税的住宅用地特例并非按“自住比例”而是按“居住比例”判定。出租住户同样属于居住部分，因此住户数越多，小规模住宅用地的优惠额度（每户200平方米）就越大。
- 【Flat 35】（日本住宅金融支援机构与民间金融机构合作提供的全期间固定利率住房贷款）不能用于以出租给第三方为目的的物件，非住宅部分也不在贷款范围内。自住出租两用房通常需要寻找民间住房贷款或专用金融产品。
- 2026年8月放款的【Flat 35】（贷款期限21年以上35年以下）最多适用利率为年3.290%。以往“利率1%”为前提的收支计划已不再成立。
- 据日本国税厅工事费用表，东京都的钢筋混凝土结构造价为每平方米43.1万日元（约合每坪142万日元，约合人民币2.1万元/平方米）。地区与结构类型不同，建筑造价可相差近一倍。
- 令和8年度（2026年度）税制改革将住房贷款减税延长5年，但节能性能较低的“其他住宅”类别新建住宅原则上不再享受该项支持。
自住出租两用房是什么？为何“自住比例1/2以上”是最大分水岭
自住出租两用房，是指在同一栋建筑内，业主本人的自住空间与出租给第三方的出租住户并存的住宅形态。由于一栋建筑同时具备“自用住宅”与“收益性物业”两种属性，各项制度的适用也必须按自住部分与出租部分分别计算。这种“一栋两制”的产品设计，在日本已发展出成熟的贷款与税务配套规则，是海外读者理解日本不动产市场细分程度的一个典型样本。
自住比例决定的5件事
考虑建造自住出租两用房时，首先要确定的既不是户型也不是结构类型，而是自住部分占总建筑面积（延床面积）的比例。这一个数字关系到以下5项制度的适用。但需要特别注意，唯独固定资产税的判定基准不同，切勿将其与其他制度混为一谈死记硬背。
- 贷款种类：以骏河银行（スルガ银行）“自住出租两用房贷款”为例，自住部分占比达到50%以上可使用住房贷款产品，低于50%则按投资性不动产贷款产品处理（骏河银行“自住出租两用房贷款”（賃貸併用住宅ローン））。
- 住房贷款税收减免：适用条件是床面积（住宅内部实际使用面积）二分之一以上专门用于本人自住。低于这一比例，减免额度即为零。
- 固定资产税：唯独此项判定基准不同。住宅用地特例并非按自住比例，而是按居住比例（含出租住户）判定，且随住户数增加，小规模住宅用地的优惠额度也会相应扩大。
- 继承税（遗产税）：自住部分与出租部分分别适用不同额度的小规模宅地特例，且两者不可完全同时享受优惠。
- 出售时：出售自住用不动产可享受的3,000万日元（约合人民币146.3万元）特别扣除，仅限于本人自住使用的部分。
换言之，自住比例不是设计上的喜好问题，而是税务与金融层面的分水岭。我们在接受客户咨询时，最先确认的也正是这个数字。
与普通定制住宅、整栋出租公寓的区别
按功能定位梳理，三者的区别一目了然。定制住宅（注文住宅）是纯粹用于居住的建筑，不产生收益；整栋出租公寓（一棟アパート）是纯粹用于收益的建筑，业主本人不居住其中；自住出租两用房则介于两者之间，其设计理念是用租金收入摊薄自身的居住成本，同时持有一项不动产资产。这与中国大陆常见的“买房自住”或“纯投资性购房出租”的二元思路不同，是日本市场发展出的第三种产品形态。
正因如此，如果期待它能达到整栋出租公寓同等的收益率，往往会失望。由于超过一半的投资额都分配给了不产生收益的自住部分，在投资效率上，它在结构上很难胜过纯出租型的整栋物业。真正应该判断的问题不是“收益率是否够高”，而是“与自己原本必须支付的房租相比，是否更划算”。
自住出租两用房的造价行情：2026年按结构、地区划分的建筑造价
建筑造价的测算，建议不要从业内惯用的“每坪多少钱”（1坪≈3.3平方米，日本传统面积单位）这类模糊说法出发，而应以官方统计数据为起点。
从国税厅工事费用表看：按结构、地区划分的每平方米单价
日本国税厅（国税庁，负责国税征收与税务解释的中央机关）为计算灾害导致的住宅损失额而公布的“工事费用表”（工程造价表），列出了按地区、结构类型划分的每平方米工程造价，可作为比较建筑公司报价是否合理的基准线。下表摘录自《地区别・结构别工事费用表（每平方米）【令和7年（2025年）分用】》中的主要地区数据，并按照日本传统面积单位“坪”（1坪≈3.30578平方米）换算出每坪单价，供习惯以“坪单价”衡量造价的读者参考。
| 地区 | 木结构 | 钢结构 | 钢骨钢筋混凝土结构 | 钢筋混凝土结构 |
|---|---|---|---|---|
| 全国平均 | 217千日元/㎡（约71.7万日元/坪） | 314千日元/㎡（约103.8万日元/坪） | 334千日元/㎡（约110.4万日元/坪） | 338千日元/㎡（约111.7万日元/坪） |
| 东京都 | 230千日元/㎡（约76.0万日元/坪） | 384千日元/㎡（约126.9万日元/坪） | 404千日元/㎡（约133.6万日元/坪） | 431千日元/㎡（约142.5万日元/坪） |
| 神奈川县 | 217千日元/㎡（约71.7万日元/坪） | 355千日元/㎡（约117.4万日元/坪） | 378千日元/㎡（约125.0万日元/坪） | 361千日元/㎡（约119.3万日元/坪） |
| 千叶县 | 217千日元/㎡（约71.7万日元/坪） | 321千日元/㎡（约106.1万日元/坪） | 335千日元/㎡（约110.7万日元/坪） | 359千日元/㎡（约118.7万日元/坪） |
| 埼玉县 | 217千日元/㎡（约71.7万日元/坪） | 314千日元/㎡（约103.8万日元/坪） | 334千日元/㎡（约110.4万日元/坪） | 354千日元/㎡（约117.0万日元/坪） |
| 大阪府 | 217千日元/㎡（约71.7万日元/坪） | 314千日元/㎡（约103.8万日元/坪） | 334千日元/㎡（约110.4万日元/坪） | 338千日元/㎡（约111.7万日元/坪） |
表中的“坪单价”换算由本社计算得出。值得关注的是地区差异：木结构在全国平均与东京都之间几乎没有差别，而钢筋混凝土结构的全国平均为111.7万日元/坪，东京都则高达142.5万日元/坪，相差约1.3倍（约合人民币5.4万元/坪 vs 7.0万元/坪，按1坪≈3.306平方米折算，汇率见前文说明）。若在城市中心区出于隔音考虑选择钢筋混凝土结构，这一地区差价将在总建设成本上体现为数千万日元的差额（出处：日本国税厅（National Tax Agency, NTA））。
建筑造价5年上涨两成
另一个需要掌握的趋势是建筑造价的历年变化。日本国税厅《建筑物标准建筑价额表》，是将建筑开工统计中的预定工程费按楼面面积折算后得出的逐年每平方米单价。
| 建成年份 | 木结构・木骨灰泥结构 | 钢结构 | 钢筋混凝土结构 | 钢骨钢筋混凝土结构 |
|---|---|---|---|---|
| 令和元年（2019年） | 170.1千日元/㎡ | 228.8千日元/㎡ | 285.6千日元/㎡ | 363.3千日元/㎡ |
| 令和2年（2020年） | 172.0千日元/㎡ | 230.2千日元/㎡ | 276.9千日元/㎡ | 279.2千日元/㎡ |
| 令和3年（2021年） | 172.2千日元/㎡ | 227.3千日元/㎡ | 288.2千日元/㎡ | 338.4千日元/㎡ |
| 令和4年（2022年） | 176.2千日元/㎡ | 241.5千日元/㎡ | 277.5千日元/㎡ | 434.4千日元/㎡ |
| 令和5年（2023年） | 204.1千日元/㎡ | 281.1千日元/㎡ | 314.3千日元/㎡ | 366.7千日元/㎡ |
从令和元年（2019年）到令和5年（2023年），木结构上涨约20.0%，钢结构上涨约22.9%，钢筋混凝土结构上涨约10.0%（日本国税厅《建筑物标准建筑价额表》（建物の標準的な建築価額表））。如果直接沿用几年前取得的报价制定资金计划，到实际开工时很可能出现数百万日元（数十万元人民币级别）的资金缺口。关于建筑造价上涨背景的深入分析，也请参阅本社《建筑造价高涨局面下的投资判断思路》一文。
以180平方米总建筑面积模型测算总项目成本
从这里开始，本文将设定一个贯穿全文的通用测算模型：用地面积200平方米，总建筑面积180平方米（自住100平方米＋出租2户合计80平方米），自住比例55.6%。假设土地已经持有，或以2,400万日元（约合人民币117.1万元）取得。
| 项目 | 木结构（全国平均单价） | 钢结构（全国平均单价） | 钢筋混凝土结构（东京都单价） |
|---|---|---|---|
| 建筑造价（总建筑面积180㎡） | 3,906万日元 | 5,652万日元 | 7,758万日元 |
| 各项杂费（按建筑造价10%估算） | 约391万日元 | 约565万日元 | 约776万日元 |
| 土地 | 2,400万日元 | 2,400万日元 | 2,400万日元 |
| 总项目成本 | 约6,700万日元 | 约8,620万日元 | 约1亿930万日元 |
表中建筑造价，是以前文工事费用表的单价乘以180平方米得出。各项杂费（设计费、登记费用、火灾保险、外部工程、地基改良等）则按建筑造价的10%估算，实际操作中请务必替换为具体报价。省略这一步，后续所有收益率测算都会随之偏差。
按前述汇率折算，三种结构的总项目成本分别约为人民币326.8万元（木结构）、420.5万元（钢结构）、533.2万元（东京都钢筋混凝土结构），供跨境资金规划参考。
与仅自住相比，成本增加多少
据日本住宅金融支援机构（Japan Housing Finance Agency, JHF）《2025年度【Flat 35】利用者调查结果》（令和8年7月24日/2026年7月24日公布，不含转贷案例，样本35,553件）显示，定制住宅（不含土地）平均所需资金为4,262万日元（约合人民币207.9万元，较上年度增加326万日元），含土地的定制住宅为5,313万日元（约合人民币259.2万元，较上年度增加306万日元），平均家庭年收入方面，定制住宅家庭为719万日元（约合35.1万元人民币），含土地定制住宅家庭为742万日元（约合36.2万元人民币）（住宅金融支援机构（JHF））。前文木结构模型的总项目成本约6,700万日元，比“含土地定制住宅”的全国平均水平高出约1,400万日元（约合68.3万元人民币）。这笔差额能否通过租金收入回收，正是决定自住出租两用房是否划算的关键。
自住出租两用房的收益率是多少？用官方数据计算
先说结论：用官方统计的平均租金计算，仅出租部分的表面收益率落在4%出头，若按总项目成本计算则落在2%左右。如果按照整栋出租公寓常见的8%～10%收益率来预期，落差会相当明显。
表面收益率与实质收益率的定义
- 表面收益率＝年租金收入 ÷ 投资额 × 100
- 实质收益率＝（年租金收入 − 年度各项支出）÷（投资额 ＋ 取得时各项费用）× 100
自住出租两用房的特殊之处在于，“投资额”的取值方式会大幅左右最终数字：以总项目成本作分母计算，收益率偏低；仅以按面积分摊给出租部分的投资额作分母，收益率则偏高。只展示其中一种口径的资料，不能作为判断依据。需要扣除的各项支出包括：物业管理委托费、固定资产税及城市规划税、火灾保险费、维修储备金、空置损失、税理士（日本注册税务师）报酬等。
代入总务省租金数据的收益率计算
据日本总务省统计局（Statistics Bureau of Japan）《令和5年（2023年）住宅・土地统计调查》，民营出租房屋的月租金全国平均为木结构54,409日元（约合人民币2,654元）、非木结构68,548日元（约合人民币3,344元）。出租房屋整体平均租金为59,656日元（约合2,910元人民币），较2018年上涨7.1%（总务省统计局）。将这一数据代入前文模型：
| 项目 | 木结构模型 | 钢结构模型 |
|---|---|---|
| 预估租金（每户月租） | 54,409日元 | 68,548日元 |
| 年租金收入（出租2户） | 约130.6万日元 | 约164.5万日元 |
| 总项目成本 | 约6,700万日元 | 约8,620万日元 |
| 按面积分摊给出租部分的投资额（80/180） | 约2,980万日元 | 约3,830万日元 |
| 出租部分表面收益率 | 约4.4% | 约4.3% |
| 按总项目成本计算的收益率 | 约1.9% | 约1.9% |
以钢结构模型进一步计算实质收益率：物业管理委托费按租金的5%计（约8.2万日元），固定资产税・城市规划税15万日元，火灾保险3万日元，维修储备金16万日元，空置损失按租金的10%计（约16.5万日元），各项支出合计约58.7万日元／年。扣除后的实际到手收入约为105.8万日元，出租部分的实质收益率为约2.8%。
需要说明的是，以上计算采用的是全国平均租金，属于偏保守的估算。实际操作中，请将其替换为建筑预定地实地调研得到的招租行情租金重新计算。
与市场期望收益率的对照
这个4%出头的数字究竟算高还是低？我们将其与专业投资者要求的期望收益率作对照。据日本不动产研究所（Japan Real Estate Institute, JREI）《第54回 不动产投资家调查》（截至2026年4月，2026年5月27日公布），整栋出租住宅的期望收益率如下：
| 调查地区 | 单间公寓型 | 家庭户型 |
|---|---|---|
| 东京・城南 | 3.6% | 3.7% |
| 大阪 | 4.2% | 4.3% |
| 福冈 | 4.5% | 4.5% |
| 札幌 | 4.9% | 5.0% |
| （参考）本文自住出租两用房模型 | 出租部分表面收益率约4.3%～4.4%／按总项目成本计算约1.9% | |
数据出处为日本不动产研究所《第54回 不动产投资家调查》。据该调查，东京・城南地区的期望收益率单间公寓型为3.6%、家庭户型为3.7%，均较上一期下降0.1个百分点。
如果仅截取出租部分单独看，收益率与地方城市的期望水平相当；但若按总项目成本计算，则跌破2%。这一落差正是自住出租两用房的本质——它不是“投资商品”，而是“压缩居住成本的手段”。与中国大陆常见的“买房出租”纯投资逻辑不同，这里更接近“用租金覆盖部分房贷”的自住优化思路。关于收益率测算与经营失败因素的关系，也可参阅本社日本公寓经营7大失败模式：2026年管理公司甄选指南一文。
空置一户，收入即腰斩的结构性风险
自住出租两用房的空置风险，与整栋出租公寓性质不同。由于出租住户通常只有1～2户，一旦有一户空置，收入即刻腰斩，无法通过多户分散风险。
市场环境也在恶化。令和5年（2023年）住宅・土地统计调查显示，全国空置住宅达900万2千户，空置率13.8%，均创历史新高。其中出租用空置住宅为443万6千户，集合住宅空置房中78.5%（394万7千户）属于出租用空置。
以前文钢结构模型测算：2户中1户空置3个月，租金损失为68,548日元×3个月≈20.6万日元，加上恢复原状费用与招租广告费约17万日元，全年影响金额约37.6万日元（约合人民币1.83万元），相当于吃掉年租金收入164.5万日元的约23%。这笔金额家庭财务能否承受，是开工前必须确认的判断依据。
面积分摊全解析：不同制度的分摊基准各不相同
自住出租两用房中误解最多的环节就是“面积分摊”。不同制度所采用的分摊基准、以及构成分水岭的比例都各不相同。请先通过下表把握全貌。
面积分摊规则速查表（7项制度）
| 制度 | 分摊基准 | 自住比例1/2分水岭带来的变化 | 法律依据 |
|---|---|---|---|
| 住房贷款税收减免 | 居住用部分床面积 ÷ 房屋总床面积。土地部分按相同比例分摊 | 床面积二分之一以上未专门用于本人自住，则完全无法享受该项减免 | 租税特别措置法施行令第26条第7项、措置法关系通达41-27 |
| 固定资产税住宅用地特例 | 用地面积 × 住宅用地适用率（由居住比例决定）。居住比例＝居住部分床面积÷总床面积，出租住户也计入居住部分 | 不因自住比例而变化。仅当附设店铺・办公室导致居住比例低于二分之一时，适用率才降至0.5 | 地方税法（各地方政府住宅用地特例） |
| 新建住宅固定资产税减额 | 按每户床面积判定（每户上限120㎡） | 不看自住比例，看各住户床面积要件（原则上40㎡以上） | 地方税法（令和8年度税制改革延长・放宽要件） |
| 不动产取得税计税标准扣除 | 按住户计算。每户1,200万日元（认定长期优良住宅为1,300万日元） | 不看自住比例，看住户数量。每户面积须40㎡以上240㎡以下 | 国土交通省・各都道府县 |
| 必要经费・折旧 | 原则上按出租部分床面积比例。若具合理性，也可采用其他方法 | 与自住部分对应的支出不能计入必要经费 | 不动产所得的个人所得税计算规则 |
| 小规模宅地特例 | 特定居住用330㎡・减80%／贷付事业用200㎡・减50%。以调整算式判定限度面积 | 自住面积越大，越挤压贷付事业用额度，无法完全并用 | 国税厅 No.4124 |
| 出售时3,000万日元特别扣除 | 按居住用部分床面积比例分摊房屋与用地 | 居住用部分占比约90%以上时，可将整体视为居住用 | 国税厅 No.3452 |
仅凭这张表就能看出，如果把“面积分摊”当成单一规则来做设计，必然会在某个环节遗漏优惠。
住房贷款税收减免的分摊计算
日本国税厅在其问答案例《新建店铺兼用住宅的情形》中，给出了一个分摊实例：购入用地300㎡（其中120㎡为出租停车场）花费6,000万日元，年末贷款余额4,000万日元；新建房屋总床面积180㎡（1楼店铺90㎡・2楼住宅90㎡）花费3,000万日元，年末贷款余额2,000万日元。此情形下，可享受税收减免的住房借款额计算为房屋部分1,000万日元＋土地部分1,200万日元＝2,200万日元（日本国税厅问答案例，依据令和7年（2025年）8月1日现行法令）。
将这一算法代入自住出租两用房模型：总建筑面积180㎡（自住100㎡），居住比例55.6%，房屋部分贷款年末余额4,000万日元，土地部分贷款年末余额2,000万日元。
- 计算居住比例：100㎡ ÷ 180㎡ ＝ 55.6%
- 房屋部分按比例分摊：4,000万日元 × 55.6% ＝ 约2,222万日元
- 土地部分按比例分摊：2,000万日元 × 55.6% ＝ 约1,111万日元
- 合计可减免对象金额：2,222万日元 ＋ 1,111万日元 ＝ 约3,333万日元
- 计算减免额：3,333万日元 × 0.7% ＝ 约23.3万日元（年额）
13年累计约303万日元（约合人民币14.8万元）。但减免额度上限为应纳所得税额（未抵扣完部分可部分抵扣居民税），能否用足取决于个人所得水平。
无需分摊的例外情形：约90%规则
《租税特别措置法关系通达》41-29条规定：按41-27条计算出的居住用部分床面积或用地面积，若达到房屋床面积或用地面积的约90%以上，可将全部视为居住用部分适用住房贷款税收减免（国税厅 措置法关系通达 第41条关系）。
如果只是附带一个很小的出租单元，有可能落入这一例外。但一旦自住比例超过90%，出租收入将微乎其微，“自住出租两用”这一设计的意义也随之淡化。实务中，稳妥的做法是默认“原则上必须分摊”。
固定资产税由“住宅用地适用率”决定
固定资产税的住宅用地特例，并非由自住比例决定，而是由居住比例决定。在自住出租两用房的用地上，只有“用地面积×住宅用地适用率”（该适用率由居住比例决定）计算出的部分，才被认定为住宅用地。
这里需要特别提醒：居住比例的分子是“居住部分”，而不是“自住部分”。出租住户同样有人居住，因此也计入居住部分。也就是说，如果自住出租两用房不附设店铺或办公室，即便自住比例只有40%甚至30%，居住比例依然是100%，住宅用地适用率仍为1.0。网上常见“自住不满二分之一，固定资产税优惠就会减半”的说法，其实只适用于1楼开店等存在非住宅部分的情形，并不适用于纯住宅用途的自住出租两用房。
| 房屋类型 | 居住比例 | 住宅用地适用率 |
|---|---|---|
| 专用住宅 | 全部 | 1.0 |
| 兼用住宅（地上4层以下） | 1/4以上1/2未满 | 0.5 |
| 1/2以上 | 1.0 | |
| 兼用住宅（地上5层以上） | 1/4以上1/2未满 | 0.5 |
| 1/2以上3/4未满 | 0.75 | |
| 3/4以上 | 1.0 |
居住比例低于1/4的兼用住宅用地，无论楼层数多少，均不被认定为住宅用地。在被认定为住宅用地的部分之上，再适用以下特例税率。
| 住宅用地区分 | 固定资产税 | 城市规划税 |
|---|---|---|
| 小规模住宅用地（每户住宅200㎡以下部分） | 计税标准降为评估价的1/6 | 计税标准降为评估价的1/3 |
| 一般住宅用地（超过200㎡部分） | 计税标准降为评估价的1/3 | 计税标准降为评估价的2/3 |
特例税率是按每户住宅设定的。也就是说，自住1户＋出租2户共3户的构成，小规模住宅用地的额度可扩大到200㎡×3户＝600㎡。这是自住出租两用房容易被忽视的一项优势（大阪市《住宅用地课税标准特例措施》）。
住户数量对土地税额的影响有多大
由于起决定作用的是住户数量而非自住比例，我们不妨计算一下两者的差距。以用地300㎡、土地评估价4,500万日元（约合人民币219.5万元，每㎡15万日元）、地上2层的模型为例，比较纯自住的专用住宅与“自住1户＋出租2户”的自住出租两用房。固定资产税率按1.4%、城市规划税率按0.3%计算，且不考虑负担调整措施的简化计算。
| 项目 | 纯自住专用住宅（1户） | 自住出租两用房（自住1户＋出租2户） |
|---|---|---|
| 小规模住宅用地额度 | 200㎡×1户＝200㎡ | 200㎡×3户＝600㎡ |
| 用地300㎡的构成 | 小规模200㎡＋一般100㎡ | 300㎡全部为小规模 |
| 固定资产税计税标准 | 3,000万日元×1/6＋1,500万日元×1/3＝1,000万日元 | 4,500万日元×1/6＝750万日元 |
| 固定资产税额（1.4%） | 约14.0万日元 | 约10.5万日元 |
| 城市规划税计税标准 | 3,000万日元×1/3＋1,500万日元×2/3＝2,000万日元 | 4,500万日元×1/3＝1,500万日元 |
| 城市规划税额（0.3%） | 约6.0万日元 | 约4.5万日元 |
| 合计（年额） | 约20.0万日元 | 约15.0万日元 |
仅仅增加2个出租住户，土地的固定资产税与城市规划税合计每年就能减少约5.0万日元（约合人民币2,439元），35年累计差额达175万日元（约合8.5万元人民币）。用地面积越大、住户数越多，这一效果越显著。实际税额会因地方政府的评估与负担调整措施而有所不同，建议在设计阶段向当地市区町村的主管部门确认。
必要经费・折旧的分摊
在计算不动产所得时，房屋折旧费、维修费、火灾保险费、固定资产税、贷款利息等均需按比例分摊，只有对应出租部分的金额才能计入必要经费。分摊基准原则上按床面积比例，若具合理性也可采用其他基准，但一旦确定分摊方法即需连续适用，不能逐年更换为对自己更有利的方法。
选择“蓝色申告”（日本个人所得税的一种优惠申报方式）可享受额外的特别扣除，但自住出租两用房的出租户数往往达不到“事业性规模”标准（原则上5栋10室以上），扣除额度可能因此受限。这一点建议向税理士（日本注册税务师）具体确认。
自住出租两用房与住房贷款：2026年8月利率下的真实情况
【Flat 35】能否用于自住出租两用房
结论是：“出租目的的部分不能使用”。住宅金融支援机构在使用条件中明确写道：“【Flat 35】不可用于以出租给第三方为目的的物件等投资性物件的取得资金”。关于贷款金额也规定：“店铺、办公室等非住宅部分对应的建设费或购置价款不在贷款范围内”。
机构会通过寄送“不可转寄邮件”的余额证明书等方式定期确认居住实态，一旦发现将房屋出租给第三方，将要求一次性偿还贷款全部余额（住宅金融支援机构《【Flat 35】使用条件》，截至2026年4月1日）。因此，在自住出租两用房的资金规划中，不能以【Flat 35】作为前提。这与中国大陆部分城市“首套房贷款”后出租并无强制限制的做法明显不同，是日本住房金融体系对贷款用途审查更为严格的一个例子。
可用贷款种类对照表
| 贷款种类 | 在自住出租两用房中的使用方式 | 面积・比例要求 | 注意事项 |
|---|---|---|---|
| 【Flat 35】 | 出租目的部分不可使用 | 独栋住宅等床面积须50㎡以上，集合住宅30㎡以上。兼用住宅须住宅部分床面积不小于非住宅部分 | 不可用于投资性物件取得资金。非住宅部分不在贷款范围内 |
| 民间住房贷款 | 用于自住部分。部分金融机构可将出租部分一并纳入 | 通常要求自住部分占总建筑面积1/2以上 | 是否受理自住出租两用房因金融机构而异，需事先确认 |
| 自住出租两用房专用贷款 | 可将自住与出租部分的建筑一并贷款 | 自住部分50%以上适用住房贷款产品，低于50%适用投资性不动产贷款产品 | 即使空置也需持续还款。贷款上限因产品而异 |
| 公寓贷款（Apartment Loan） | 用于出租部分 | 不看面积要求，按经营可行性审查 | 利率水平通常高于住房贷款 |
骏河银行“自住出租两用房贷款”规定，自住部分占比50%以上适用住房贷款产品，低于50%适用投资性不动产贷款产品，最高贷款额度为6亿日元（约合人民币2,927万元）。这里同样以“自住1/2”作为实务上的分水岭。关于公寓贷款的利率水平，可参阅本社《公寓贷款利率行情与贷款条件解读》一文。
以2026年8月利率计算还款额
沿用过时利率假设的收支表，是最危险的规划资料。2026年8月放款的【Flat 35】（贷款期限21年以上35年以下、贷款成数9成以下）中，占比最高的利率为年3.290%，区间为年3.290%～年5.570%；贷款期限20年以下的【Flat 20】最多适用利率为年2.970%（住宅金融支援机构【Flat 35】利率信息）。作为反映全期间固定利率市场水平的指标，我们以此利率计算贷款5,000万日元（约合人民币243.9万元）、期限35年、本息均等还款方式下的还款额。
| 假设利率 | 每月还款额 | 年还款额 | 35年总还款额 |
|---|---|---|---|
| 年3.290% | 约200,600日元 | 约240.7万日元 | 约8,426万日元 |
| 年1.000%（参考・历史低利率水平） | 约141,100日元 | 约169.4万日元 | 约5,928万日元 |
两者相差每年约71万日元（约合3.5万元人民币），35年累计相差约2,500万日元（约合122.0万元人民币）。以前文钢结构模型（年租金收入164.5万日元）来看，即便把全部租金收入用于还款，也达不到年约240.7万日元的还款额。每年需要从家庭收入中额外补贴约76万日元（约合3.7万元人民币），折合每月约6.3万日元（约合3,073元人民币）。把这笔钱理解为“自住出租两用房是亏损的”，还是理解为“每月花3,073元人民币就能住上自己的房子”，正是判断是否值得投入的分水岭。
如何选择利率类型
据住宅金融支援机构《住房贷款使用者实态调查结果》（2026年1月调查，回收1,237份），利率类型选择中，浮动利率型占75.0%（较2025年4月调查下降4.0个百分点），固定期限选择型占14.9%（上升2.7个百分点），全期间固定型占10.1%（上升1.3个百分点）（住宅金融支援机构）。浮动利率虽仍是主流，但其占比已开始下降。
自住出租两用房是以35年左右的长期持有为前提的建筑。租金难以轻易上调，而浮动利率却存在上升可能。既然还款额本就高于租金收入，也就不能指望用涨租来吸收利率上升的压力。相关论点也可参阅本社《将住房贷款挪用于投资的风险》一文。
2026年（令和8年度）建造时的税制：反映最新改革内容
令和8年（2026年）入住适用的住房贷款税收减免
令和8年度（2026年度）税制改革将住房贷款减税延长5年，覆盖至令和12年（2030年）入住的情形。减免税率仍维持0.7%不变，但贷款限额体系与适用要件已发生变化。
| 住宅类别 | 新建・买取转售 | 既有住宅 |
|---|---|---|
| 长期优良住宅・低碳住宅 | 4,500万日元（5,000万日元）×13年 | 3,500万日元（4,500万日元）×13年 |
| ZEH水准节能住宅 | 3,500万日元（4,500万日元）×13年 | 3,500万日元（4,500万日元）×13年 |
| 节能基准适合住宅 | 仅限2026年入住2,000万日元（3,000万日元）×13年。2027年以后原则上不再支持（2027年底前取得建筑确认等情形为2,000万日元×10年） | 2,000万日元（3,000万日元）×13年 |
| 其他住宅 | 原则上不再支持 | 2,000万日元×10年（含增改建・翻新） |
括号内为育儿家庭等（有19岁以下子女的家庭，或夫妻一方未满40岁的家庭）适用的贷款限额。收入要求为合计所得金额2,000万日元以下，床面积要求40㎡以上（所得超过1,000万日元者、以及适用育儿家庭等加成措施者须50㎡以上）。此外，自令和10年（2028年）起入住的情形，位于土砂灾害等灾害红色区域内的新建住宅将不再适用（日本国土交通省《令和8年度国土交通省税制改革概要》）。
这里要特别向考虑建造自住出租两用房的读者强调一点：节能性能较低的“其他住宅”类别新建住宅，原则上不再享受支持。若希望确保减免额度，从设计阶段起以ZEH水准以上为目标已成为实质性条件。同时还须满足床面积二分之一以上专门用于本人自住、合计所得金额2,000万日元以下等要件（日本国税厅 No.1211-1）。床面积的判定范围包括店铺、办公室等在内的建筑物整体。
新建住宅固定资产税减额延长至令和13年（2031年）3月底
将新建住宅固定资产税在3年内（公寓楼为5年内）减半的特例措施，自令和8年（2026年）4月1日起延长5年至令和13年（2031年）3月31日。同时，适用住宅的床面积要求下限由现行50㎡放宽至原则上40㎡，但位于特定灾害风险区域内的住宅将被排除在外。据国土交通省测算，新建一套2,500万日元（约合人民币121.95万元）的住宅，在无特例情形下前3年每年固定资产税额为18.2万日元，有特例情形下为9.1万日元，3年累计减负效果约27万日元（约合1.32万元人民币）（日本国土交通省《令和8年度国土交通省税制改革概要》）。
不动产取得税按“每户”计算
容易被忽视的还有不动产取得税。取得住宅时的税率减为3%（本则税率4%），新建住宅还可从计税标准中扣除1,200万日元。该税率特例的适用期限为令和9年（2027年）3月31日（日本国土交通省《不动产取得税相关特例措施》）。
重点在于，这项扣除是按每户适用的。以北海道的说明为例，只要每户总建筑面积在40㎡以上240㎡以下，每户即可从计税价格中扣除最高1,200万日元；若在令和13年（2031年）3月31日前取得认定长期优良住宅，上限提高至1,300万日元（北海道《不动产取得税减免措施（新建住宅）》）。
若采用“自住1户＋出租2户”的构成，且每户面积均在40㎡以上，简单计算即可获得1,200万日元×3户＝3,600万日元（约合人民币175.6万元）的扣除额度。如果为压缩成本而将出租住户面积切分到40㎡以下，将整体丧失这项扣除资格。这是在确定户型方案前就应确认清楚的关键点。具体要件与执行细则因都道府县而异，建议向建筑预定地所辖的县税务事务所确认。
继承与退出：自住出租两用房最容易被忽视的3个问题
出租房屋所占用地的评估并非“一律减20%”
作为继承税（遗产税，日本对遗产征收的税种，中国大陆目前尚未开征此税种，是理解本节内容时需要建立的一项制度认知）筹划中常被提及的“出租房屋所占用地评估减值”，“一律减少约20%”的说法并不准确。日本国税厅的计算公式如下：
出租房屋所占用地价额 ＝ 自用地价额 − 自用地价额 × 借地权比例 × 借家权比例 × 出租比例
借地权比例因地区而异，需查阅路线价图・评估倍率表确认。出租比例，是指课税时点已出租的各独立部分床面积合计，除以房屋各独立部分床面积合计所得的比例（日本国税厅 No.4614《出租房屋所占用地的评估》）。在借家权比例30%・出租比例1.0的条件下，借地权比例40%时减值率为12%，50%时为15%，60%时为18%，70%时为21%。由此可见，“约20%”的说法只适用于借地权比例60%～70%的地区。
更重要的是，自住出租两用房还存在一项关键限制：自住部分所对应的用地不适用出租房屋用地的评估减值。以自用地评估价5,000万日元（约合人民币243.9万元）、借地权比例60%、出租部分占总建筑面积44.4%的模型计算：可按出租房屋用地评估的部分为5,000万日元×44.4%≈约2,222万日元，其减值为2,222万日元×0.6×0.3≈约400万日元（约合19.5万元人民币）。就整块用地而言，减值幅度仅约8%，与整栋出租公寓可达到的900万日元（18%）减值相比差距明显。关于继承税评估的具体思路，也可参阅本社《出租房产经营与继承税筹划的关系》一文。
小规模宅地特例无法完全并用
小规模宅地特例分为特定居住用宅地等（限度面积330㎡・减额比例80%）与贷付事业用宅地等（200㎡・50%）两类。自住出租两用房可能同时符合两类条件，但若要选择适用贷付事业用宅地等，须满足以下调整算式：
（特定事业用等①＋②）×200/400 ＋ 特定居住用⑥×200/330 ＋（贷付事业用③＋④＋⑤）≤ 200㎡
以用地200㎡、自住50%・出租50%的案例验证：特定居住用100㎡×200/330＝60.6㎡，贷付事业用100㎡，合计160.6㎡，未超过200㎡上限，因此两者均可适用。
而在用地330㎡、自住占2/3（220㎡）・出租占1/3（110㎡）的案例中：220㎡×200/330＝133.3㎡＋110㎡＝243.3㎡，超出200㎡的额度上限。此时必须在两者之间做出选择，未被选中的部分将无法享受减值。可见用地面积越大、自住比例越高，额度就越容易不足（日本国税厅 No.4124）。
出售时3,000万日元特别扣除仅限自住部分
退出环节同样是按比例分摊的世界。转让居住用不动产时可适用的3,000万日元特别扣除等优惠，仅限于本人实际自住使用的部分。但若自住使用部分占整体约90%以上，则可将全体视为居住用适用该特例（日本国税厅 No.3452《出售店铺兼用住宅时的特例》）。以自住比例55.6%的模型为例，转让所得中仅约55.6%可享受扣除，其余部分须按常规转让所得课税。
买家有限的退出困境
出售自住出租两用房时，需要同时面对评估逻辑截然不同的两类买家：把它当自住房看的买家，会因“同一栋楼里住着陌生人”而却步；把它当投资物业看的买家，则会认为“业主自住的部分不产生收益”而压低估值。这种结构决定了它很难在任一类买家眼中拿到满分。继承时由于物理上无法分割，也容易形成共有产权，日后出售或大规模维修都需要全体继承人一致同意。“将来交给谁、如何交接”是建造之前就应该想清楚的问题。
同住一栋楼产生的摩擦
前文数字讲了很多，这里也整理一下生活层面的风险。摩擦分为可以通过设计减少的，和无法通过设计消除的两类。
- 噪音：脚步声、电视音量、孩子的喊叫声。木结构建筑中尤其容易出现，采用隔音材料、双层地板・双层天花板等，每坪造价可能增加数万日元。这一类可通过设计相当程度地减少。
- 公共区域使用规则：垃圾投放日、停车场与庭院的使用方式。若能将玄关、楼梯、动线分离设计，接触机会减少，摩擦也随之减少。
- 投诉直接找上门／租金拖欠：若不委托物业管理公司，深夜设备故障的报修电话、拖欠租金的催缴都会直接找到业主本人。这一类无法通过设计规避。物业管理委托费通常为租金的5%左右，但考虑到精神负担，这笔支出是值得的。
在自住出租两用房上感到疲惫的业主，多数并非因为收支不理想，而是被人际关系消耗了精力。我建议在测算收支时，就直接把“委托专业物业管理公司”的费用计入前提。
适合与不适合建造自住出租两用房的人
三维自查清单
将前文内容整理为可以用“是／否”回答的自查清单。
资金维度
- 即便租金收入为零，是否也能持续从家庭收入中支付每月还款？
- 利率上升2个百分点，是否还能继续还款？
- 是否已测算过住房贷款减免结束（13年后）之后的收支？
- 是否能另行储备10年后大规模维修所需的资金？
地段维度
- 是否已实地确认建筑预定地周边、相同户型的3个以上招租行情租金？
- 是否已通过房产网站的挂牌数量确认周边空置情况？
- 是否有依据认为20年后该地段仍将存在出租需求？
- 按用地面积与用途地域限制，即便确保自住1/2以上，是否仍能建造出收支可行的规模？
生活维度
- 全体家庭成员是否都能接受“陌生人住在同一栋楼里”这件事？
- 是否以委托物业管理公司为前提测算收支？
- 10年后、20年后是否仍打算继续居住在这栋房子里？
- 关于继承时由谁接手这栋建筑，是否已经开始家庭内部讨论？
如果某一维度“否”的回答较多，那正是应该优先着手解决的地方。
建造前应确认的5个数字
- 自住比例：自住部分占总建筑面积的比例。低于1/2，贷款种类与税制待遇都将截然不同。
- 预估租金：不是全国平均值，而是建筑预定地实地的招租行情租金，请以3个以上实例为准。
- 适用利率：金融机构实际报出的利率。截至2026年8月，全期间固定利率处于3%区间。
- 还款比率：年还款额占年收入的比例。【Flat 35】的总还款负担率标准为：年收入低于400万日元时不超过30%，400万日元以上时不超过35%。
- 空置3个月时的现金缺口：出租住户中1户空置3个月，需要从家庭收入中额外补贴多少。
总结：用数字做判断的最短路径
作为投资商品，自住出租两用房不如整栋出租物业。按总项目成本计算的收益率只有2%左右，达不到日本不动产研究所所示整栋出租住宅的期望收益率（东京・城南3.6%～3.7%）。即便如此，它仍有值得选择的理由，那就是能够一边用租金摊薄居住成本，一边留住一项永久产权的不动产资产——对习惯了70年使用权体系的中国大陆读者而言，这一点尤其值得留意：这栋建筑连同其下的土地，将作为永久产权在家族内部代代传承，不存在使用期限届满需要续期或收回的问题。
判断的顺序很清晰：首先将自住比例锁定在1/2以上；其次以国税厅工事费用表估算建筑造价，用当地实际招租行情确定租金；然后向金融机构取得真实利率报价，计算空置3个月时家庭需要额外承担多少现金缺口。把这些内容整理到一张纸上，建还是不建，答案自然浮现。
我们所珍视的，是包括缺点在内、透明地传递信息。自住出租两用房不是追求短期收益的商品。我们认为，真正应该考虑这一选择的，是那些希望以长远视角规划家人生活与家族资产的读者。
常见问题
Q1. 自住部分应占总建筑面积的百分之多少？
建议确保占总建筑面积（延床面积）50%以上。低于50%，将无法使用住房贷款产品，只能按投资性不动产贷款处理，住房贷款税收减免也不再适用，出售时3,000万日元特别扣除的适用范围也会随之缩小。以本文模型测算，仅住房贷款税收减免一项，13年累计差额就达约303万日元（约合14.8万元人民币）。与其为追求收益性把自住比例压到49%，不如先确保50%以上，再通过出租户数与户型设计寻找平衡，这种做法在多数情形下更为有利。
Q2. 【Flat 35】能否用于自住出租两用房？
出租目的的部分不能使用。住宅金融支援机构明确规定“【Flat 35】不可用于以出租给第三方为目的的物件等投资性物件的取得资金”，店铺、办公室等非住宅部分对应的建设费・购置价款同样不在贷款范围内。机构会定期确认居住实态，一旦发现出租给第三方，将被要求一次性偿还贷款全部余额。自住出租两用房通常需要在民间住房贷款、金融机构的自住出租两用房专用产品、公寓贷款三者中择一考虑。
Q3. 住房贷款税收减免能拿到多少？
金额为年末贷款余额乘以居住比例后再乘以0.7%。以总建筑面积180㎡・自住100㎡（居住比例55.6%）、房屋部分贷款余额4,000万日元・土地部分2,000万日元的模型测算，可减免对象金额约3,333万日元，年度减免额约23.3万日元（约合1.14万元人民币），13年累计约303万日元（约合14.8万元人民币）。要点是土地部分的贷款同样需要按比例分摊。此外，若居住用部分占比约90%以上，则无需分摊，可将整体视为居住用处理。减免额度上限为应纳所得税额，视个人所得情况，未必能全额用完。
Q4. 固定资产税会因自住比例产生多大差异？
土地的固定资产税并不因自住比例而改变。住宅用地特例是按居住比例（居住部分床面积÷总床面积）判定的，出租住户同样计入居住部分。只要不附设店铺或办公室、单纯由住户构成的自住出租两用房，无论自住比例是多少，居住比例都是100%，住宅用地适用率均为1.0。真正起作用的是住户数量：小规模住宅用地（计税标准1/6）的额度为每户住宅200㎡，自住1户＋出租2户即可扩大到600㎡。以用地300㎡・评估价4,500万日元的模型测算，比纯自住的专用住宅每年可节省约5.0万日元（约合2,439元人民币）。
Q5. 继承时自住与出租部分能否同时使用小规模宅地特例？
只有在限度面积调整算式允许的范围内才能同时适用。若要并用特定居住用宅地等（330㎡・减80%）与贷付事业用宅地等（200㎡・减50%），须满足“特定居住用×200/330 ＋ 贷付事业用 ≤ 200㎡”。用地200㎡・自住50%的情形下，60.6㎡＋100㎡＝160.6㎡，两者均可适用；但用地330㎡・自住2/3的情形下，计算结果为243.3㎡，超出额度上限。用地越大、自住比例越高，越处于不利地位，建议生前提前测算。
Q6. 自住出租两用房的建筑造价大致是多少？
以日本国税厅工事费用表（令和7年分用）中的每平方米单价估算最为可靠。总建筑面积180㎡为例，全国平均单价下，木结构约3,906万日元（约合190.5万元人民币）、钢结构约5,652万日元（约合275.7万元人民币）、钢筋混凝土结构约6,084万日元（约合296.7万元人民币）；东京都单价下，木结构约4,140万日元（约合202.0万元人民币）、钢结构约6,912万日元（约合337.2万元人民币）、钢筋混凝土结构约7,758万日元（约合378.5万元人民币）。在此基础上还需加上土地费用与各项杂费（设计费・登记・保险・外部工程等）。将建筑公司的报价与这一官方单价对照，能更容易看出报价是否合理。
引用・参考资料
- 日本国税厅《地区别・结构别工事费用表（每平方米）【令和7年分用】》（地域別・構造別の工事費用表）
- 日本国税厅《建筑物标准建筑价额表》（建物の標準的な建築価額表）
- 日本国税厅问答案例《新建店铺兼用住宅的情形》（店舗併用住宅を新築した場合）
- 《租税特别措置法关系通达》第41条关系（41-27・41-29）
- 日本国税厅 No.1211-1《新建住宅等并于令和4年以后入住的情形（住房借款等特别扣除）》
- 日本国税厅 No.4614《出租房屋所占用地的评估》（貸家建付地の評価）
- 日本国税厅 No.4124《继承事业用或居住用宅地等价额的特例（小规模宅地特例）》
- 日本国税厅 No.3452《出售店铺兼用住宅时的特例》
- 日本国土交通省《令和8年度国土交通省税制改革概要》
- 日本国土交通省《住房贷款减税》（住宅ローン減税）
- 日本国土交通省《不动产取得税相关特例措施》
- 日本总务省统计局《令和5年住宅・土地统计调查 住宅及家庭基本统计（确报）结果》
- 住宅金融支援机构《【Flat 35】使用条件》
- 住宅金融支援机构《【Flat 35】最新利率信息》
- 住宅金融支援机构《2025年度【Flat 35】利用者调查结果》（令和8年7月24日）
- 住宅金融支援机构《住房贷款使用者实态调查结果（2026年1月调查）》
- 日本不动产研究所《第54回 不动产投资家调查》（截至2026年4月）
- 大阪市《住宅用地课税标准特例措施》
- 北海道《不动产取得税减免措施（新建住宅）》
- 骏河银行《自住出租两用房贷款》（賃貸併用住宅ローン）
