2025年大宫站地区重建计划：交通枢纽迎新篇章

大宫站是埼玉县日客流量最大的车站，也是首都圈的主要终点站之一，由 JR 东日本、东武铁道和埼玉新交通三家公司运营的 12 条线路提供服务。新干线和普通线路共连接六条新干线（东北线、山形线、秋田线、北海道线、上越线和北陆线）以及众多普通线路，是埼玉县的重要交通枢纽。由于交通便利，大宫市备受瞩目，在 SUUMO 的 "2025 年首都圈最佳居住地排名 "中仅次于横滨，位居第二。

本文中关于大宫站东口（大门町2丁目中地区・3丁目中地区）的事业时程与计划概要，基于截至2026年9月的公开信息（埼玉市各项目官方页面；3丁目中地区页面于2025年7月更新）。随着事业推进，具体时间可能发生变动

大宫站中央车站概念（GCS 概念）

在优越的地理位置和高人气的背景下，埼玉市于 2018 年制定了大宫站中央车站概念（大宫 GCS 概念）。该构想从三个方面促进车站功能的进一步提升，包括以车站广场为中心的交通基础设施建设、车站周边地区的城市发展以及换乘服务的改善。其目标是提高火车站作为东日本门户的中心地位，并加强其作为交通枢纽的功能。事实上，大宫站周边地区目前正在进行或已完成多个再开发项目，城市基础设施开发和私营部门开发正在携手合作。

主要再开发项目一览表

大宫站东口附近的大门町 3 丁目中地区正在进行大规模再开发项目。该地区占地 0.6 公顷，有许多破旧的建筑物和未充分利用的土地，而且缺乏城市规划道路维护，道路狭窄，减少了游客的流通。因此，在 2023 年 12 月城市规划决策后，规划并实现了建设一个土地利用先进的大型建筑群。

这座高层建筑地下一层，地上 21 层（最高高度约 100 米），计划用于办公、银行、商业设施和停车场。此前曾公布建筑工程将于2025年开工、2028年竣工的时间表，但截至2025年7月，埼玉市表示"正在对事业计划的时间表进行重新审议"，重建组合的成立及事业认可时间也尚未确定。下层将是银行商店、商业楼层和绿色开放空间，上层将是具有卓越环保性能的办公楼。这是一个领先的项目，还考虑到了 "步行式城市发展 "和增强防灾功能。

在东出口处，大门町2丁目中地区市街地再开发事业建设的"大宫门大街"（大宫門街，地下3层・地上18层）已于2022年3月竣工，市民会馆等公共设施及商业设施已投入使用。大门町3丁目中地区的计划，是在同一东出口持续推进的城市功能强化举措。

再开发如何推进——"权利变换"机制及其对地权人的影响

大宫站周边推进的大门町3丁目中地区、西口第3-A、D地区等项目，均是依据《都市再开发法》实施的"市街地再开发事业"。要理解这些项目的具体内容，不可或缺的是"权利变换"这一机制。

在市街地再开发事业中，采用权利变换程序的方式被称为"第一种市街地再开发事业"。根据国土交通省的说明，原有土地、建筑物所有者等的权利，原则上按等价原则置换为新建再开发大楼中的楼面权利。通过这种置换取得的楼面称为"权利楼面"，而因高度利用而新产生、用于充抵事业费用而处分的楼面则称为"保留楼面"。地权人可以在权利变换（取得楼面）与迁出（获得金钱补偿）之间进行选择。

这对房地产业主的实务意义如下。如果在再开发地区内拥有土地或建筑物，随着项目推进将自动成为权利变换的对象，因此需要事先确认原有资产的评估额与可取得楼面的价值、位置、楼层是否相称。另一方面，对于在再开发地区外持有或考虑购置房地产的业主而言，值得关注的是，权利变换所催生的保留楼面（分售住宅或写字楼）将成为周边行情的新指标。

西口地区再开发计划

大宫站西口周边地区也在同步进行大规模开发。车站西侧的大宫西口 3 区被划分为几个街区（A-E），其中 3-A 区和 3-D 区计划实施城市再开发项目。为了解决老式木质建筑密集、缺乏开放空间、街道狭窄和交叉路口复杂等问题，计划在约 9,500 平方米的土地上进行大规模综合改造，包括商业、商务、住宅和停车场。

住宅塔楼将包括约 230 个住宅单元（地上 27 层），商业塔楼将是一座 21 层的办公楼，总建筑面积约 85,000 平方米，包括约 8,000 平方米的商业楼层和 400 个停车位。该地块还将包括供行人通过的 Machinaka Galleria（室内通道）和 Machinaka Place 活动空间。该重建项目原计划于 2025 年开工，2027 年完工，但目前正在修改工期。

另一方面，西口 3-B 区的再开发项目已经完成，28 层的住宅楼 "大宫 Sky & Square The Tower "和 13 层的商业及公用设施楼 "大宫樱花广场 "已于 2024 年 5 月竣工；商业区（樱花广场购物中心）已于 7 月开业。.为配合此次再开发，在车站西口北侧新建了城市规划道路樱木 1 号和 2 号线，并拓宽了周边道路，再开发大楼周边道路预计于 2024 年 7 月通车。通过新建一个五向交叉路口，现有的狭窄道路得到了大幅拓宽，交通环境也得到了改善。

此外，在距离西出口步行 10 分钟的樱木町 3 丁目原市政停车场，JR 东日本和大和房屋集团的樱木停车场利用项目（樱木 PPJ）已于 2025 年 4 月 15 日开工。该项目占地面积约 18,000 平方米，将建设一栋商业楼、一栋办公楼、一栋停车场、一栋健身楼和一栋 MICE 兼备的婚礼大厅等五栋建筑，预计 2027 年春季竣工。该项目以'大宫幸福驿站'为开发理念，旨在打造一个全新的商业、文化和生活中心。该计划还包括利用 "铁路之城大宫 "的特点开发 "火车广场"，以及通过新干线的产品运输服务将不同地区的饮食文化联系起来的活动。

大宫站与埼玉新都心站之间推进的"（暂称）大宫南门增建项目"

"大宫南门增建项目"是在大宫GCS构想的对象区域（东口、西口）之外，于埼玉市中央区新都心7-2、靠近埼玉新都心站一带推进的民间写字楼增建项目。由于位置恰好处于大宫站与埼玉新都心站之间，因而以"大宫"冠名，但其行政区划并非大宫区，而是中央区。

根据大成建设发布的新闻稿，紧邻既有写字楼"大宫南门"（2007年6月竣工）增建了一栋地下1层、地上12层、塔楼1层，总建筑面积约29,930平方米的办公楼。发包方为新都心不动产特定目的公司，设计、施工均由大成建设负责，已于2024年1月16日开工。原计划于2025年秋季竣工，实际则于2025年12月以"大宫南门前栋"之名竣工。该建筑以达到ZEB Oriented级别的环保性能及CASBEE S级认证为目标规格，停车位数为482个。

该项目未被列入大宫站周边再开发一览表（见前表）之中，但作为可同时利用大宫站与埼玉新都心站两站的区域，承接了办公需求，这一点在理解大宫整个区域的再开发热潮时值得关注。

大宫区的地价实际如何变动——2026年地价公示数据

根据埼玉县于2026年3月17日公布的令和8年地价公示，埼玉市大宫区的商业用地平均价格为每平方米140万3,300日元，是县内63个市区町村中最高的水平。较上一年的变动率为+7.6%，位居县内第4位。住宅用地平均价格为35万8,900日元/平方米，位居县内第2位，变动率为+3.9%。相比之下，埼玉市整体商业用地平均变动率为+5.4%，埼玉县整体商业用地平均变动率为+3.2%（住宅用地为+2.0%），大宫区的地价涨幅明显超过县平均及市平均水平。

再开发热潮无疑是推高地价的原因之一，但对业主和投资者而言，重要的是地价公示价格的上涨会直接波及继承税评估（路线价）及固定资产税评估。在大宫区内考虑出售、购买或继承房地产时，有必要判断地价公示的上涨趋势将如何影响今后数年的税负与资产评估。

不仅看公示地价，也看实际的交易价格

公示地价是标准地的评估额。实际成交的价格如何变动，可以通过国土交通省公布的不动产交易价格数据来确认。下表汇总了大宫区的二手公寓交易。

年份	交易件数	大宫区的平方米单价（中位数）
2023年	250件	63.7万日元
2024年	278件	75.0万日元
2025年	353件	80.0万日元
2026年（仅第1季度）	76件	101.3万日元

2023年至2025年上涨了+25.6%，2026年第1季度更达到101.3万日元/㎡。算下来，平方米单价在2年半里上涨了近6成。

从实际金额来看，2025年以后的交易中位数为5,400万日元、专有面积70㎡，约半数交易落在2,700万日元至7,500万日元的区间内。70㎡要价5,400万日元这一水平，与东京23区内同等规模相比，依然属于触手可及的价格带。

来源：根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省），由INA&Associates Inc.编制。数据依据截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度此后仍会追加交易记录，故为暂定值。

INA的观点（截至2026年9月）

以下并非公开资料，而是本公司的见解。

大宫是再开发的预期已明确体现在实际交易价格上的区域。2026年第1季度的101.3万日元/㎡，相当于比2023年上涨约6成。我们认为，这是市场对GCS构想这一长期框架开始作为具体项目启动所给予的评价。

不过有一点需要注意。大宫的再开发是一项到完成为止需要10年以上的计划。迄今为止的上涨是对预期的计入，街区的实际变化还在后头。涨幅高，也意味着预期落空时的调整幅度同样会大。

投资者的判断标准

• 若现在买入，应以这是2年半上涨6成之后的水平为前提来编制收支。设想此后仍以同样节奏增长，依据已经变薄。
• 70㎡、5,400万日元这一价格带由家庭客群的自住需求所支撑。与投资资金主导的区域相比价格波动更容易保持稳定，另一方面租金的增长也较为平缓。
• 确认2026年第1季度的急升是否会延续。交易价格数据按季度更新，可以用同样的步骤持续追踪。

完善交通基础设施，强化城市功能

在实施各种再开发项目的同时，大宫站周边的交通基础设施也在不断完善。在西出口的 3-B 区，将开通一条新的道路，以加强车站北面的道路网络；在 3-A 区和 3-D 区，将修建町中广场和人行道式开放空间，以改善人流。此外，还将考虑在东出口重组车站广场和周边道路，将人行和车行交通线路分开，并对公共汽车和出租车上下客区进行功能完善。

大宫 GCS 概念还包括计划与铁路运营商合作，在车站内新建一条东西向自由通道（长约 260 米 x 宽约 15 米），并对老化的东武野田线（东武城市公园线）大宫站进行改造（将轨道数量从一侧的两条增加到两侧的三条，并建造一座桥梁）。预计这将改善东西出口的流通，方便今后不同交通工具之间的换乘。

大宫站站舍本身也将改变——以自由通道、东武线高架化为中心

除了周边的再开发大楼之外，大宫站站舍功能本身的强化也是GCS构想的一大支柱。根据埼玉市公布的推进会议资料，GCS构想的对象范围涉及车站周边约190公顷，作为以车站广场及周边街区整治、车站功能升级三位一体推进的框架，由学者专家、当地城市建设团体、JR东日本及东武铁道等铁路运营商、埼玉县等参与的推进会议持续进行讨论。

作为车站功能升级的一环，计划新建前述的长约260米、宽15米的东西自由通道，并将东武野田线（东武城市公园线）大宫站由一面两线增强为两面三线后实现高架化。这些一旦实现，目前需要出站绕行的东西之间移动将可在车站内部完成，换乘便利性将大幅提升。不过，具体的开工、竣工年度目前尚未由埼玉市、JR东日本单独公布，预计将与东口、西口各再开发项目的进展相配合、分阶段推进。

对当地经济和房地产价值前景的影响

重建热潮预计将对大宫地区的地方经济产生多方面的积极影响。大规模办公空间的供应预计将吸引企业需求，为当地创造就业机会并吸引相关企业。新商业设施和交流中心的开业将增加城市游客数量，刺激消费，并为 "铁路城 "的旅游资源增添新的景点。

在房地产市场方面，重建预计将提高大宫站周边房地产的价值。大宫区的地价水平仍远高于全市平均水平，车站附近重建的塔式公寓也备受追捧。随着高品质住宅存量的增加以及交通便利性的进一步改善，该地区作为 "理想居住地 "的声誉有望进一步提升。

引用、参考资料

• 埼玉县《令和8年地价公示（埼玉县内部分）结果》（参照日期：2026年9月2日）
• 国土交通省《市街地再开发事业》（参照日期：2026年9月2日）
• 大成建设《关于写字楼"大宫南门"增建项目》开工的通知（参照日期：2026年9月2日）
• 埼玉市《关于大宫站中央车站概念构想》推进会议资料（参照日期：2026年9月2日）

结论

大宫站周边的再开发项目可以说是一个城市改造项目，它充分利用了大宫站作为铁路节点的优势。车站周围先进城市功能的集中，正在为商业和住宅用途创造一个有吸引力的城市。大宫站周边地区的城市建设和公共基础设施的改善正双管齐下，预计今后还将继续发展，随着正在推进的多个再开发项目陆续完成，将呈现出与 "东日本门户 "相称的新形象。