本文信息截至2026年9月。
高轮门户的再开发项目"TAKANAWA GATEWAY CITY"已于2026年3月28日盛大开业。但按地区统计周边二手公寓价格后发现，作为开业地的高轮涨幅低于港区整体，涨幅较大的反而是港南和芝浦。
"车站前建起了国内最大级别的新城，周边公寓价格应该也涨了吧"——抱着这种想法找房的读者应该不少。本文将以国土交通省数据为基础、由本公司统计整理的数字，核实高轮、港南、芝浦三地的价格走势，并向各位投资者提供判断依据。
本文要点
- TAKANAWA GATEWAY CITY于2025年3月27日先行开业，并于2026年3月28日盛大开业（实际）。
- 2023年至2025年二手公寓每平方米单价（中位数）涨幅：港区整体为+29.2%，高轮为+16.2%，港南为+38.9%，芝浦为+44.0%。
- 高轮在2023年曾高出港区整体11.7%，但到2025年这一差距已缩小至0.5%。
- 街区内的住宅为总户数847户的纯租赁公寓，若计划以出租方式运营物业，需将其视为竞争对手纳入考量。
- 再开发本身的效果难以从数据中单独剥离，因此以相同地区、相同房龄为基准进行比较，才是判断的出发点。
高轮门户的再开发项目何时全面开业？
TAKANAWA GATEWAY CITY已于2026年3月28日盛大开业。据JR东日本发布的消息，继2025年3月27日先行开业的"THE LINKPILLAR 1"之后，"THE LINKPILLAR 2""MoN Takanawa: The Museum of Narratives""TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE"三栋建筑也于当日开业。
据官方网站介绍，总建筑面积约为84万5000㎡。各街区的设施构成及项目沿革，已在高轮门户城市再开发项目全貌一文中介绍，本文仅整理与价格判断相关的时间安排。
高轮门户周边时间安排（目标）
| 时间 | 内容 | 类别 |
|---|---|---|
| 2025年3月27日 | THE LINKPILLAR 1开业，高轮门户站全面开通 | 实际 |
| 2025年10月2日 | JW万豪酒店东京在TAKANAWA GATEWAY CITY的高层开业 | 实际 |
| 2026年3月28日 | 盛大开业（THE LINKPILLAR 2、MoN Takanawa、TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE开业） | 实际 |
| 2028年春 | 高轮筑堤（国家指定史迹第7号桥梁段及公园段）原址保存并对外开放 | 目标 |
关于高轮筑堤的开放时间，JR东日本在2025年10月发布的消息中曾称"预计2027年度"。由于截至2026年9月，官方网站上的表述已更新为"2028年春"，上表按最新表述整理。
街区内住宅并非产权公寓，而是租赁住宅
TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE是地上44层、地下2层、总户数847户的高端租赁公寓。住宅面积从43.12㎡到587.60㎡不等，户型从1LDK到5LDK，JR东日本介绍称其为兼顾expats（外籍商务人士）需求的国际化水准住宅。所在地为港区三田三丁目。
这栋公寓无法购买。若要在高轮门户周边购买公寓，可选择的是高轮、港南、芝浦等区域的现有二手房源。
周边持续推进的再开发
JR东日本表示，今后将继续把TAKANAWA GATEWAY CITY与品川站周边区域（品川站北口站体改造·品川站街区）的城市开发作为一个整体推进。在盛大开业致辞中，社长也表示这是"第一期的盛大开业"，显示出向品川站方向持续拓展街区的构想。
沿国道15号线的品川站北周边地区第一种市街地再开发事业，已于2022年10月12日通过都市计划决定。据东京都资料显示，南街区的主要用途除办公、商业设施外，还包含住宅。计划的具体内容已在品川站北周边地区再开发115米双子塔计划及泉岳寺站地区第二种市街地再开发计划概要中详细解说。
高轮门户周边的公寓价格如何变动？
2023年至2025年间涨幅最大的是芝浦和港南，而作为再开发所在地的港区高轮，其涨幅反而低于港区整体。下表是本公司根据国土交通省不动产交易价格信息，按地区名称对"二手公寓等"交易进行统计的结果。
| 年份 | 港区整体 | 高轮 | 港南 | 芝浦 |
|---|---|---|---|---|
| 2023年 | 146.7万日元（2,081件） | 163.8万日元（188件） | 126.0万日元（181件） | 136.7万日元（268件） |
| 2024年 | 166.7万日元（1,993件） | 163.3万日元（170件） | 146.3万日元（174件） | 165.0万日元（219件） |
| 2025年 | 189.5万日元（2,241件） | 190.4万日元（172件） | 175.0万日元（192件） | 196.8万日元（270件） |
| 2026年（仅第1季度，暂定值） | 200.0万日元（432件） | 193.0万日元（34件） | 187.5万日元（45件） | 184.5万日元（38件） |
※金额为每平方米单价的中位数，括号内为交易件数。
| 地区 | 2023→2025年涨幅 | 与2023年港区整体的差距 | 与2025年港区整体的差距 |
|---|---|---|---|
| 港区整体 | +29.2% | ― | ― |
| 高轮 | +16.2% | +11.7% | +0.5% |
| 港南 | +38.9% | −14.1% | −7.7% |
| 芝浦 | +44.0% | −6.8% | +3.9% |
※涨幅及差距均由本公司根据上表每平方米单价中位数计算得出（例如：港南的涨幅为175.0÷126.0−1）。
高轮在2023年至2024年间几乎持平（163.8万日元→163.3万日元）。在THE LINKPILLAR 1开业的2025年，同比涨幅为+16.6%，略高于港区整体的+13.7%。但纵观两年整体走势，高轮仍未追上港区整体的涨幅，2023年时与港区整体的差距如今已几乎消失。
另一方面，港南和芝浦的涨速均快于港区整体，港南与港区整体的差距不断缩小，芝浦则在2025年反超港区整体。
2026年的数字仅为第1季度的暂定值。港区整体的交易件数为432件，也少于2025年各季度（557〜567件），后续还会有交易陆续补充统计。芝浦184.5万日元虽低于2025年第2至第4季度的200.0万日元，但这只是1个季度、38件的数字，尚不能据此判断已转为下跌。
来源：INA&Associates Inc.根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省）编制。数据为截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度会有交易陆续补充，故为暂定值。本数据不保证其最新性、准确性、完整性等。
高轮、港南、芝浦有何不同？从交易价格与房龄来看
三个地区交易的物件构成本身不同，因此不能仅凭每平方米单价的涨幅判断优劣。下面将2025年至2026年第1季度的交易，按实际金额与房龄区间进行了整理。
| 地区 | 件数 | 交易价格中位数 | 价格中间50%区间 | 面积中位数 | 1999年以前建成 | 2000〜2015年建成 | 2016年以后建成 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 港区整体 | 2,673件 | 11,000万日元 | 5,000万日元〜20,000万日元 | 55㎡ | 831件 | 1,352件 | 482件 |
| 高轮 | 206件 | 10,000万日元 | 4,800万日元〜20,000万日元 | 55㎡ | 79件 | 91件 | 36件 |
| 港南 | 237件 | 13,000万日元 | 9,700万日元〜16,000万日元 | 75㎡ | 4件 | 231件 | 2件 |
| 芝浦 | 308件 | 10,000万日元 | 5,000万日元〜16,750万日元 | 60㎡ | 81件 | 169件 | 56件 |
※房龄不明的交易（港区整体8件、芝浦2件）未计入房龄区间列。"价格中间50%区间"是指将交易价格按从低到高排序后，处于25%和75%位置的金额。
港南97.5%的交易物件房龄为2000〜2015年建成。面积中位数为75㎡，在四个地区中最大，价格中间50%区间为9,700万日元〜16,000万日元，区间也最窄。
高轮1999年以前建成的物件占比38.3%，高于港区整体的31.1%。价格中间50%区间为4,800万日元〜20,000万日元，区间较宽，是物件间价格差异较大的地区。
芝浦2000〜2015年建成的物件占比54.9%，房龄结构与港区整体（50.6%）接近。2025年全年交易件数为270件，在三个地区中最多。
来源：INA&Associates Inc.根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省）编制。数据为截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度会有交易陆续补充，故为暂定值。本数据不保证其最新性、准确性、完整性等。
INA的观点
以下内容是本公司基于上述事实做出的判断，并非对未来价格的承诺。
再开发的效果并未直接体现在"开业所在地区"
本公司认为，2023年至2025年的涨幅，大部分源于港区整体的价格上涨。在港区整体上涨+29.2%的背景下，无法单独剥离出TAKANAWA GATEWAY CITY带来的效果。
至于高轮被港区整体追平的原因，本公司怀疑与老房龄物件占比偏高有关。因为老房龄物件交易越多，单价中位数就越容易被拉低。也就是说，将其解读为"高轮的住宅价值下降了"为时尚早。
本公司认为，港南和芝浦的涨幅，除了再开发带来的预期之外，也是在港区整体上涨过程中，原本相对低估的地区逐步缩小差距的表现。港南在2023年曾低于港区整体14.1%，到2025年这一差距已缩小至7.7%。
各地区的判断依据（可入手・观望・暂缓）
| 地区・物件 | 本公司的判断 | 结论 | 购买前需确认事项 |
|---|---|---|---|
| 港南（2000〜2015年建成住宅） | 与港区整体的差距已缩小，"因为便宜所以买"的理由已经减弱 | 若以长期持有的自住需求或资产保全为目的可考虑，若以短期获利为目的建议观望 | 大规模修缮的时间及修缮积立金余额、同一公寓楼内过往成交案例 |
| 芝浦 | 2025年已超过港区整体，2026年的数字尚不足以作为判断依据 | 观望（待2026年全年交易数据确认） | 2026年第2季度以后的交易件数及单价 |
| 高轮 | 与港区整体水平相当，但房龄跨度大，物件间差异明显 | 需逐一挑选（到车站的距离、房龄、管理状况） | 是否为1981年6月之前取得建筑确认、适用旧抗震标准的建筑，以及与周边再开发计划的位置关系 |
| 三地区共通 | 仅以面向外国人的高租金为前提计算收益率、缺乏其他依据的物件 | 建议暂缓 | 同一栋建筑、同一面积段的实际成交租金 |
举例来说，若在港南考虑购买房龄约20年、75㎡、价格约13,000万日元的住宅，这一价格带正是2025年以后港南的中位数水平，并不能说是为再开发支付了溢价。但另一方面，这也是容易迎来大规模修缮的房龄阶段。本公司认为，修缮积立金是否充足，比再开发的新闻更能影响到手收益。
若计划出租运营，需将847户的租赁供应量纳入前提
TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE作为兼顾expats需求的高端租赁公寓，供应了847户住宅。其户型从43㎡到580㎡不等，覆盖面很广，因此若计划将港南或芝浦面积较大的住宅出租给外国人，将与其形成正面竞争。
例如，若计划将芝浦60㎡左右的住宅出租给以法人合同承租的外国人，建议以与车站直连的新建公寓作比较为前提来设定租金较为稳妥。本公司建议，租金应参考条件相近的成交案例保守估算，空置期也应预留较长时间。若您正在考虑高轮、港南、芝浦地区的租金评估或收支重新审视，欢迎咨询INA&Associates Inc.。
致考虑出售的业主
2025年三个地区的单价均较2023年大幅上涨。对于正在考虑出售的业主而言，目前的价格水平作为判断依据具有充分的参考意义。
但2026年目前只有第1季度的暂定值，趋势尚不明朗。本公司建议，与其参考地区整体中位数，不如对照同一栋公寓、同一面积段的成交案例来确定挂牌价格。
高轮门户的再开发，并非会让周边公寓价格一律上涨的因素。以相同地区、相同房龄为基准进行比较，并以能否长期持有作为判断标准，才是减少失误的捷径。如需针对具体物件进行比较，欢迎随时咨询INA&Associates Inc.。
常见问题（FAQ）
Q1. 高轮门户站的再开发是否带动了周边公寓价格上涨？
A. 周边二手公寓单价在2023年至2025年间确实上涨，但不能说完全归因于再开发。同一时期港区整体每平方米单价中位数也上涨了+29.2%，而作为开业地的高轮（+16.2%）涨幅反而低于这一数字。
Q2. TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE可以购买吗？
A. 无法购买。这是由JR东日本集团作为出租方的高端租赁公寓，总户数847户，地上44层、地下2层，已随2026年3月28日的盛大开业一同开业。若想在周边购买住宅，可选择高轮、港南、芝浦等地区的现有公寓。
Q3. 进入2026年后，芝浦的公寓价格下跌了吗？
A. 尚不能判断已经下跌。2026年第1季度芝浦每平方米单价中位数为184.5万日元，但这只是基于38件交易的暂定值，后续还会有交易陆续补充统计。建议等2026年全年交易数据齐备后再确认趋势。
Q4. 高轮门户周边今后是否还会继续推进再开发？
A. 会继续。JR东日本表示将把品川站北口站体改造、品川站街区一并纳入城市开发推进，高轮筑堤的原址保存及对外开放目标定于2028年春。品川站北周边地区的再开发已于2022年10月通过都市计划决定。
引用·参考资料
- 东日本旅客铁道株式会社「TAKANAWA GATEWAY CITY」PR事务局《"TAKANAWA GATEWAY CITY"今日盛大开业！大品川圈正式启动！》（2026年3月28日）
- 东日本旅客铁道株式会社《-2026年春 TAKANAWA GATEWAY CITY迎来高端租赁公寓- TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE》（2025年10月1日）
- TAKANAWA GATEWAY CITY官方网站《关于高轮门户城市》（2026年9月访问）
- 万豪国际集团《【JW万豪酒店东京】庆祝开业一周年纪念活动》（2026年9月11日）
- 东京都都市整备局《品川站北周边地区（组合施行）》
- 国土交通省《不动产信息数据库》
