饭田桥站东地区第一种市街地再开发事业，是在千代田区内建设地上26层、高约130米综合塔楼的大型项目。截至2026年3月，权利转换计划仍未获批准，尚未进入开工阶段，较原定2026年11月的竣工时间大幅延迟。2025年7月，"饭田桥站周边基础设施整备计划"正式制定，工期延误的结构性原因以及车站周边三大地区一体化城市建设的全貌终于逐渐明朗。
饭田桥站东地区再开发事业概要
饭田桥站东地区第一种市街地再开发事业位于千代田区饭田桥三丁目6番等地块，施工区域面积约0.7公顷。2021年6月千代田区完成城市规划决定，次年2022年10月东京都批准设立饭田桥站东地区市街地再开发组合。总投资额约367亿日元。
规划建筑为地下2层、地上26层、塔屋2层，高约130米，总建筑面积约46,500平方米。容积率高达1,100%，低层部分设置商业及公益设施，中层部分（3至20层）为每层超过约1,400平方米的办公空间，高层部分（22至26层）为住宅，形成综合功能布局。参与组合的企业为三菱地所、三菱地所Residence、大和房屋工业、清水建设四家公司。清水建设自2011年起作为事业合作方参与其中，三菱地所于2017年加入筹备组合，体制构建历经多年。
工期延误的背景——为何迟迟未能开工
按照最初计划，项目预定于2023年9月开工、2026年11月竣工。然而截至2026年3月，权利转换计划仍未获批准，既有建筑的拆除工程甚至尚未启动。组合方面也未就新的竣工时间作出正式公告，大幅延期已成定局。
延期的背后是饭田桥站复杂的结构性问题。该站汇集JR中央·总武线、东京Metro东西线·有乐町线·南北线、都营大江户线共计5条线路，地下与地上错综复杂的铁路基础设施密集分布在车站周边。再开发大楼的施工与这些铁路设施在物理空间上紧密相邻，因此与JR东日本、东京Metro的技术协调不可或缺。而且这远不止是单纯的个别协调，还需要东京都、千代田区、新宿区、文京区等行政机关共同参与的广域性共识形成。
正因如此，仅凭再开发事业本身无法确定施工方案，必须等待站前广场、人行天桥等城市基础设施整备计划的落定。该基础设施整备计划于2025年5月以方案形式公布，同年7月正式制定，至此协调的基础才算搭建完成。
饭田桥站周边基础设施整备计划的制定（2025年7月）
2025年7月30日东京都公布的"饭田桥站周边基础设施整备计划"，由东京都、千代田区、新宿区、文京区、JR东日本、东京Metro共同参与的"饭田桥站周边基础设施整备推进会议"制定。该计划旨在提升车站周边的通达性、便利性与安全性，明确了城市基础设施的整备内容。
主要整备内容包括以下四点：第一，拓宽JR饭田桥站东口高架下方的步行空间，改善车站使用者的通行动线；第二，整备包含东京Metro A2出入口改造在内的站前立体广场；第三，新建连接车站东口与文京区方向的人行天桥；第四，改造A4出入口。上述三项重点工程以2033年度完成为目标，再开发大楼与车站基础设施一体化的完成蓝图逐渐清晰。
从积极的角度来看延期，正是因为与基础设施整备计划实现了同步，竣工时将呈现更高品质的城市环境。并非单体再开发大楼率先建成，而是人行天桥、站前广场、高架下空间一体化整备，使得周边办公楼和住宅的通达性将大幅提升。纵观东京市中心多个再开发案例，交通基础设施与再开发大楼协同推进的地区，竣工后的房地产价值往往呈现更稳定的上升趋势。
饭田桥站周边三大地区一体化城市建设
饭田桥站周边不仅有东地区（本项目），多个地区正在协同推进城市建设。
饭田桥站中央地区于2025年6月完成城市规划决定，计划建设地下3层、地上21层、高约108米的综合设施，目标在2030年代竣工，与东地区同样位于千代田区域内。东地区（26层·约130米）与中央地区（21层·约108米）并立，饭田桥东口区域将矗立起两座高层综合大楼。
饭田桥站前地区位于新宿区一侧，相关规划正在推进中，有望与西口方向的城市建设形成联动。东口的东地区、中央地区与西口侧的站前地区共同整备，将在饭田桥站东西两侧形成贯通的步行动线，有望提升整个区域的价值。
与东京主要再开发项目动态相比，饭田桥的特点在于多个地区协同联动、分阶段推进整备，有别于单一再开发项目，有望形成复合型的区域价值。
对房地产市场的影响及业主应采取的行动
饭田桥站东地区再开发竣工后对房地产市场的影响，可从三个维度加以分析。
从办公需求角度来看，每层超过约1,400平方米的大型办公空间供给值得关注。在以中小规模写字楼为主的饭田桥区域，符合都心五区标准的大型办公楼的出现，有望吸引IT、咨询类企业的搬迁需求。不过，由于竣工时间预计推迟至2030年代前半期，对现有写字楼的影响短期内较为有限。
从住宅需求角度来看，位于高层部分的千代田区地址住宅具有稀缺性。千代田区内塔式公寓的供给量本就稀少，饭田桥毗邻千代田区与文京区的区位优势，可望持续吸引高净值人群及外资企业高管的置业需求。
从商业及公益设施角度来看，人行天桥和站前广场的贯通将催生直通车站的商业集聚效应。对于在周边持有办公楼或住宅的业主而言，租金水平将面临持续上行的压力。
正因如此，密切关注权利转换计划的批准时间以及新的开工·竣工时间表至关重要。一旦获得批准，周边区域的市场动态预计将迅速变化，从现在起持续收集信息的态度不可或缺。
INA&Associates的观点
饭田桥坐拥面朝皇居外濠的水岸景观，同时汇聚JR及东京Metro共5条线路，兼具交通便利性，是极为稀有的地段。此次工期延误乍看之下是负面消息，但我们对此持审慎乐观的态度。
经过基础设施整备计划的制定，最终呈现的将不是单体再开发大楼，而是"人行天桥·站前广场·高架下空间·多座高层建筑"融为一体的城市环境。这与虎之门之丘周边、涩谷站周边所展现的"区域整体升级"如出一辙。
我们认为，权利转换计划获批将成为周边房地产的实质性转折点。一旦开工启动，邻近区域的租金及价格走势也将随之受到影响。从现在起就为2030年代的饭田桥做好战略性决策准备，是在该区域持有资产的业主面临的重要课题。
解决当地问题的具体措施
减少车站拥堵的措施
饭田桥站东口，特别是东京地铁东西线入口附近在早晚高峰时段拥堵严重。重建项目采取了多项措施来解决这一问题。
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扩建地下出入口
- 将目前的东西线出入口扩大约 1.5 倍
- 将大厅面积扩大约 300 平方米，为乘客提供更多停留空间
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新的地面-地下连接线
- 多条垂直人流线（自动扶梯、电梯）
- 旨在分散高峰时段的人流
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行人模拟分析
- 重建前后的人流预测分析
- 确定拥堵点并在设计中加以体现
加强防灾功能
在千代田区防灾计划中，该地区被定位为 "地区防灾中心"，因此确保发生灾害时的安全是一个关键问题。
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建立临时住宿设施
- 地下广场被设计为发生灾害时的临时住宿设施。
- 设计可容纳约 500 人的空间
- 72 小时的紧急供电
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设置防灾储备库
- 大楼内设置了一个约 200 平方米的防灾储备仓库。
- 储备饮用水、应急食品、便携式厕所等。
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建立信息发布基地
- 在一楼设立了灾害发生时的信息发布和收集基地。
- 安装了数字标牌和无线局域网接入点。
环境因素和可持续性
环境因素也是本项目的一个重要主题。具体而言
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绿化计划
- 确保现场绿化率达到约 20%。
- 包括屋顶花园和墙面绿化在内的立体绿化计划
- 绿化率超过东京都政府 "绿化计划系统 "的标准。
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节能措施
- 以达到 ZEB Ready（接近 ZEB）的节能效果为目标。
- 安装光伏电池板（约 50 千瓦）
- 使用最新的高效设备
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雨水收集系统
- 屋顶收集的雨水作为中水重新利用。
- 用作冲厕用水和植物灌溉用水
与周边地区的合作及涟漪效应
与饭田桥站地区综合再开发计划的关系
该项目被定位为 "饭田桥站地区基础设施开发计划 "的一部分。饭田桥站周边地区正在实施多个再开发项目，综合城市规划正在与这些项目一起推进。
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与饭田桥站中心区的联系
- 通过目白路与邻近的饭田桥站中央区建立步行网络
- 甲板层连接研究
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与富士见 2-3 区重建项目的协同作用
- 在车站西口与正在进行的富士见 2 丁目 3 区重建项目（21 层综合建筑）共同改善游客流线
- 通过东西两个项目综合振兴车站区域
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与 JR 饭田桥站改造项目相协调
- 与 JR 饭田桥站月台搬迁项目一起改善出入口
- 协调改善车站东西两侧的交通状况
经济涟漪效应和创造就业机会
重建项目预计还将对当地经济产生连锁反应：
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创造就业效应
- 因施工而产生的临时就业机会：约 2,000 人
- 设施启用后的长期就业：约 1,500 人（办公室、商业设施等）
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刺激当地经济
- 通过吸引商业设施创造新的消费：每年约 30 亿日元
- 办公人员的周边消费：每年约 10 亿日元
- 增加财产税和其他税收：每年约 5 亿日元
租户构成和公共设施规划
商业设施分区规划
综合体低层（1 至 3 层）规划约 5000 平方米的商业设施。
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1 层：餐饮和零售区
- 利用与车站直接相连的地理位置优势，配置高度便利的商店。
- 咖啡馆、面包店和便利店等日用商店
- 店铺布局沿通道采用开放式立面。
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二层：服务和诊所区
- 医疗诊所商场（内科、牙科、眼科等）
- 金融机构、生活支持服务
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三层：餐饮文化区
- 餐厅、咖啡馆
- 书店、文化学校等
计划引进的公共事业设施
计划引入的公益设施功能如下
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儿童保育辅助设施
- 面积约 500 平方米（可容纳 60 名儿童）的持证托儿所
- 临时托儿设施
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社区空间
- 供当地居民、工人和游客使用的多功能空间
- 活动和研讨会的可变布局
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行政服务柜台
- 千代田区行政服务窗口（如发放证明书等）
办公室和住宅功能
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办公室规格
- 无柱空间的高效布局（约 1 400 平方米/层）
- 天花板高度 2.8 米，OA 楼板 100 毫米
- 采用最新的物联网技术，支持智能办公
- 符合 BCP 标准（72 小时应急发电功能）
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住宅单元
- 约 180 个城市住宅单元（1LDK-3LDK）
- 位于 16 层及以上楼层，确保绝佳视野
- 住户专用休息室和健身空间
- 采用隔震结构，抗震能力强
创新的重建方法
数字技术的应用
项目积极引进先进的数字技术：
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充分利用 BIM（建筑信息模型）
- 通过 BIM 实现从设计到施工和运营的集中管理
- 利用三维模型向居民和权利人提供通俗易懂的解释
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智能建筑
- 利用传感器网络自动控制空调和照明
- 利用人脸识别系统提高安全性
- 通过移动应用程序预订和使用各种设施
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数字孪生建筑
- 建筑和设施运行状态的实时数字化
- 通过预测性维护降低维护成本
通过公私合作进行广场管理
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建立区域管理组织
- 建立区域管理组织，作为重建协会的衍生机构
- 涉及设施业主、租户和政府的公私合作体系
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广场利用计划
- 季节性活动（春季樱花节、夏季消夏节等）
- 平日午餐市场
- 节假日文化艺术活动
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收入回报模式
- 通过广场创收项目（如开设小卖部）获得独立的财政资源
- 建立维护和管理费用拨款制度
延误是否体现在交易价格上
为确认开工延误是否影响了实际的房地产价格，我们查阅了国土交通省公布的不动产交易价格数据。由于在富士见、饭田桥的地区单位上，二手公寓的交易每年仅20件左右，数量偏少，因此按千代田区整体进行汇总。
| 年份 | 交易件数 | 千代田区的平方米单价（中位数） |
|---|---|---|
| 2023年 | 500件 | 134.1万日元 |
| 2024年 | 497件 | 142.9万日元 |
| 2025年 | 615件 | 169.2万日元 |
| 2026年（仅第1季度） | 100件 | 200.0万日元 |
2023年至2025年，千代田区二手公寓的平方米单价上涨了+26.2%，2026年第1季度进一步达到200.0万日元/㎡。在开工延误的这段期间里，周边的房地产价格仍在持续上涨。
来源：根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省），由INA&Associates Inc.编制。数据依据截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度此后仍会追加交易记录，故为暂定值。
从数字出发的补充（截至2026年9月）
就目前而言，工期延误并未对周边的交易价格造成负面影响。在迟迟未能开工的2023年至2025年期间，千代田区二手公寓的平方米单价上涨了26.2%。
再开发的延误真正作用于价格，是在出现项目本身可能中止的担忧之时。就饭田桥而言，基础设施整备计划的制定是一项进展，我们认为市场将其理解为"虽有延迟但仍在推进"。在当前局面下，把延误的消息读作价格下跌的信号是错误的。
投资者的判断标准
- 把延误看作可以低价买入的机会，在当前状况下是困难的。价格并未下跌，等待也不会形成能够更便宜买入的格局。
- 权利转换计划获得批准将成为实质性的转折点。在这一点公布之前，比起项目的推进进度，千代田区整体的市况更能左右价格。
- 在地区单位上，交易每年仅20件左右，数量偏少，是难以形成聚焦区域行情观的区域。判断时以千代田区整体的水平为基准更为现实。
总结
饭田桥站东地区第一种市街地再开发事业是一项总投资约367亿日元、建设地上26层综合大楼的大型项目。原定于2026年11月竣工，但因车站结构复杂及广域性多方协调的需要，权利转换计划审批延迟，至今尚未开工。2025年7月基础设施整备计划正式制定后，延期的结构性原因得到梳理，东地区·中央地区·站前地区三大地区一体化城市建设的全貌也随之明朗。重点整备工程以2033年度完成为目标，饭田桥的城市面貌将在未来十年间发生深刻变化。
常见问题（FAQ）
Q1. 饭田桥站东地区再开发何时竣工？
A. 原定于2026年11月竣工，但截至2026年3月权利转换计划仍未获批准，项目大幅延期。新的竣工时间尚未公布。考虑到周边基础设施重点工程计划于2033年度完成，预计竣工时间在2030年代前半期，但具体日期需待权利转换计划获批后方能明确。
Q2. 哪些开发商参与了饭田桥站东地区再开发？
A. 参与组合的企业为三菱地所、三菱地所Residence、大和房屋工业、清水建设四家公司。清水建设自2011年起作为事业合作方长期参与，三菱地所于2017年加入筹备组合。
Q3. 饭田桥站周边还有哪些再开发项目在推进？
A. 除东地区外，饭田桥站中央地区（地上21层·高约108米）已于2025年6月完成城市规划决定，目标在2030年代竣工。此外，新宿区一侧的饭田桥站前地区也在推进城市建设规划。三大地区的协同联动，有望形成东西贯通、通达性极高的区域格局。
Q4. 饭田桥站前将发生怎样的变化？
A. 根据2025年7月制定的"饭田桥站周边基础设施整备计划"，将实施JR东口高架下步行空间拓宽、含东京Metro A2出入口改造的站前立体广场整备、连接车站东口与文京区方向的人行天桥新建，以及A4出入口改造等工程。三项重点工程以2033年度完成为目标。
参考资料
