本文信息截至2026年9月。
港区三田（Mita）在再开发推进的过程中，二手公寓每平方米单价的涨速超过了港区平均水平。本公司根据国土交通省交易数据统计，2023年至2025年的涨幅，三田为+51.8%，港区整体为+29.2%。而同属港区、与三田相邻的芝，涨幅仅为+4.1%。
在三田的再开发区域是否应该买房？已经持有物件的业主又该如何看待？本文将根据项目的推进情况与实际交易价格，梳理三田的公寓行情。后半部分的"INA的观点"中，将介绍本公司的判断依据。
本文要点
- 三田花园山庄已于2025年3月竣工，三田小山町西地区正在施工中，三田五丁目西地区预定于2026年度开工。
- 根据国交省数据由本公司统计，三田的二手公寓每平方米单价从2023年的146.1万日元上涨至2025年的221.8万日元。
- 相邻的芝在同一时期从150.0万日元变为156.1万日元，2025年低于港区整体17.6%。
- 三田2016年以后建成物件的交易占比为27.0%，高于港区整体的18.0%，交易物件的构成本身也有所不同。
- 买入时机、观望、暂缓的判断依据，将在本文后半部分"INA的观点"中以本公司的看法呈现。
三田地区正在推进的再开发有哪些？已完成的项目与进行中的项目
在梳理三田与公寓价格的关系时，需要关注的项目共有4个：已竣工的大型产权公寓1个，已迎来预定竣工时间的综合开发1个，以及即将推进、包含住宅的项目2个。
三田花园山庄是三井不动产住宅与三菱地所住宅在港区三田一丁目开发的总户数1,002户的产权公寓。用地面积约25,000㎡，已于2025年3月31日竣工。作为住宅的特点，已在三田花园山庄在港区展现的居住价值中介绍。
三田三・四丁目地区是以地上42层、高度约215米的综合楼为核心，包含住宅楼（225户）及学校等设施、占地约4.0公顷的项目。计划详情已汇总在三田三・四丁目地区再开发计划概要中。
接下来将供应住宅的，是三田一丁目的三田小山町西地区（住宅1,342户），以及在白金高轮站附近推进的三田五丁目西地区（地上45层、高度约160米）。两者分别在三田小山町西地区的街区重组、三田五丁目西地区的综合开发中有详细解说。
各项目的时间安排（目标）
| 项目 | 所在地 | 住宅 | 迄今进展 | 今后安排 |
|---|---|---|---|---|
| 三田花园山庄 | 三田一丁目 | 1,002户 | 2025年3月31日竣工（实际） | ― |
| 三田三・四丁目地区 | 三田三丁目・四丁目 | 225户 | 2020年3月建筑工程开工（实际） | 2025年度（令和7年度）工程完工（预定） |
| 三田小山町西地区 | 三田一丁目 | 1,342户 | 2022年12月权利变换计划认可，2025年1月建筑工程开工（实际） | 2028年度（令和10年度）工程完工（预定） |
| 三田五丁目西地区 | 三田五丁目・白金一丁目 | 公开资料未载明户数 | 2023年10月都市计划决定，2025年7月组合设立认可（决定） | 2026年度开工，2030年度工程完工（预定） |
三田三・四丁目地区的工程完工，在港区网页（2026年3月更新）中被列为令和7年度的预定。截至本文撰写时，尚未能确认工程完工的实际情况。
三田的再开发使公寓价格发生了怎样的变化？以国交省数据验证
三田的二手公寓价格在2024年至2025年间大幅上涨，与港区整体的差距不断扩大。以下是本公司根据国土交通省不动产交易价格信息，对町名为"三田""芝"的二手公寓等交易进行统计，并与港区整体并列的结果。
各年度每平方米单价（中位数）与交易件数
| 年份 | 三田 | 芝 | 港区整体 |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 146.1万日元（144件） | 150.0万日元（114件） | 146.7万日元（2,081件） |
| 2024年 | 170.0万日元（149件） | 160.0万日元（133件） | 166.7万日元（1,993件） |
| 2025年 | 221.8万日元（180件） | 156.1万日元（136件） | 189.5万日元（2,241件） |
| 2026年（仅第1季度） | 230.8万日元（61件） | 176.0万日元（23件） | 200.0万日元（432件） |
2023年至2025年的涨幅，三田为+51.8%，芝为+4.1%，港区整体为+29.2%。2023年时三田与港区整体水平几乎相同，到2025年已超过港区整体17.0%。
涨势本身也有特点。三田在2023年至2024年为+16.4%，2024年至2025年为+30.5%，呈现后段加速的态势。三田花园山庄正是在这个2025年竣工的。
三田最近5个季度的走势
| 季度 | 每平方米单价（中位数） | 交易件数 |
|---|---|---|
| 2025年第1季度 | 200.0万日元 | 41件 |
| 2025年第2季度 | 201.1万日元 | 50件 |
| 2025年第3季度 | 230.0万日元 | 40件 |
| 2025年第4季度 | 244.4万日元 | 49件 |
| 2026年第1季度 | 230.8万日元 | 61件 |
2026年第1季度为230.8万日元，超过了2025年全年值（221.8万日元）。但与前一季度的2025年第4季度（244.4万日元）相比，则低5.6%。2026年的数字仅为第1季度的暂定值，后续还会有交易陆续补充统计。
实际交易金额是多少
从2025年至2026年第1季度的交易来看，三田共241件，交易金额中位数为1.4亿日元，专有面积中位数为60㎡。交易的近一半集中在5,900万〜2.6亿日元的范围内。
港区整体（2,673件）的中位数为1.1亿日元・55㎡，一半交易集中在5,000万〜2亿日元的范围内。三田的面积略大，价格带也向上延伸。
来源：INA&Associates Inc.根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省）编制。数据为截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度会有交易陆续补充，故为暂定值。本数据不保证其最新性、准确性、完整性等。
若想了解您名下的物件，相较于相同町名、相同房龄段的交易处于怎样的水平，欢迎咨询INA&Associates Inc.。
为何相邻的芝涨势不同？比较交易内容
芝的二手公寓市场，与三田在交易物件的构成上有所不同。交易的主力是40㎡左右的住宅，房龄构成也与三田不同。
2025年至2026年第1季度，芝的交易共159件。交易金额中位数为5,200万日元，专有面积中位数为40㎡，近一半交易集中在3,300万〜1.3亿日元的范围内。与三田的中位数（1.4亿日元・60㎡）相比，面积约为三分之二，交易金额约为四成弱的水平。
按房龄划分后，差异更加明显。
| 建成年份 | 三田（241件） | 芝（159件） | 港区整体（2,673件） |
|---|---|---|---|
| 2016年以后 | 65件（27.0%） | 21件（13.2%） | 482件（18.0%） |
| 2000〜2015年 | 89件（36.9%） | 89件（56.0%） | 1,352件（50.6%） |
| 1999年以前 | 87件（36.1%） | 49件（30.8%） | 831件（31.1%） |
※对象为2025年〜2026年第1季度的交易。港区整体件数中含建成年份不明的8件。
三田2016年以后建成物件的交易占比达27.0%，超过港区整体的18.0%。芝则以2000〜2015年建成物件为主，占比56.0%，2016年以后建成物件仅占13.2%。
芝五丁目正在推进田町站西口站前地区开发事业。这是地上24层、高度约125米的办公・商业设施・产业支援设施项目，已于2025年10月开工，预计2029年3月建筑竣工。主要用途不含住宅。
此外，芝2026年第1季度的件数仅为23件，样本较少，176.0万日元这一数字尚无法据此判断趋势。
INA的观点（截至2026年9月）
以下内容并非公开资料，而是本公司的看法。
三田的上涨，是"街区评价"与"交易物件变化"叠加的结果
本公司认为，三田每平方米单价三年内上涨五成，是再开发提升了街区评价的结果。像三田花园山庄这样超过1,000户的高端产权公寓能够成立，本身就向市场展示了三田这一地段的档次。
但是，将这一数字解读为"三田的物件全都涨了五成"是有风险的。三田2016年以后建成物件的交易占比为27.0%，高于港区整体，而新房龄、高单价物件在交易中占比越高，中位数就越容易被推高。仅凭交易数据的中位数，无法区分这两个因素。
例如，若考虑购买三田一套2000年代建成、60㎡的住宅，该地区中位数1.4亿日元左右的水平未必就是合理价格，需要与相同房龄段的交易案例进行比较判断。
芝并非"因再开发而上涨的街区"，而应视为"上班族租住的街区"
芝的交易主力集中在40㎡・5,200万日元左右，本公司认为这表明单身人士需求或投资用途的住宅是该市场的中心。芝五丁目推进的大型开发以办公为主、不含住宅，因此不太可能像三田那样由新建住宅带动行情上涨。
另一方面，若田町站西口的开发带动在此工作的人口增加，也会对租赁需求形成支撑。例如，若考虑在芝以5,200万日元左右购买40㎡的住宅，比起未来的涨价预期，更应优先确认当前租金水平下是否能实现收支平衡。
买入时机／观望／暂缓的判断依据
- 可视为入手时机的情形： 以在三田长期持有10年以上为前提，并将自住可能性也纳入考量。三田小山町西地区的工程完工（预定2028年度）之前，街区的变化仍将持续。
- 建议观望的情形： 计划在三田出租运营、注重收益率的情形。2025年第4季度的244.4万日元是否已是高点，值得等到2026年第2季度以后数据齐备再作判断。
- 建议暂缓的情形： 仅凭"再开发区域所以会涨"这一理由，以接近三田中位数的单价购买老房龄物件的情形。涨幅中的一部分，可能是新房龄物件占比所致。
- 在芝考虑购房的情形： 2025年低于港区整体17.6%的水平，与其说是划算，不如说是市场构成不同所致。不应以涨价为前提，而应聚焦于租赁需求能实现收支平衡的物件。
接下来需要关注的材料
三田小山町西地区1,342户的供应，将成为三田二手房行情的试金石。新房的销售价格会成为二手房的新参考基准，但一旦户数集中入市，也可能导致同类买家被分流。
三田五丁目西地区权利变换计划认可及开工的时间，也是观察白金高轮站一侧行情的重要材料。
正在考虑在三田再开发区域购买或出售物件的读者，欢迎结合相同房龄段的交易比较，向INA咨询。
常见问题（FAQ）
Q1. 三田的再开发是否带动了公寓价格上涨？
A. 根据国交省数据由本公司统计，三田的二手公寓每平方米单价从2023年到2025年上涨了+51.8%，超过港区整体的+29.2%。但另一方面，三田新房龄物件的交易占比也较高，本公司的具体解读已在正文的"INA的观点"中说明。
Q2. 三田花园山庄何时竣工？
A. 三田花园山庄已于2025年3月31日竣工。这是港区三田一丁目总户数1,002户的产权公寓，由三井不动产住宅与三菱地所住宅共同开发。
Q3. 芝的公寓价格与三田相比有何不同？
A. 2023年至2025年的涨幅，芝为+4.1%，三田为+51.8%。芝的交易金额中位数为5,200万日元・专有面积40㎡，2000〜2015年建成物件占比56.0%。与三田（1.4亿日元・60㎡）相比，交易物件的构成本身不同。
Q4. 今后三田预定的再开发项目有哪些？
A. 包括含1,342户住宅的三田小山町西地区（预定2028年度工程完工），以及地上45层的三田五丁目西地区（预定2026年度开工、2030年度工程完工）。两者均为包含住宅的项目。
引用·参考资料
- 东京都都市整备局《三田三・四丁目地区第一种市街地再开发事业》
- 港区《三田三・四丁目地区第一种市街地再开发事业》（2026年3月更新）
- 东京都都市整备局《三田小山町西地区第一种市街地再开发事业》
- 港区《三田小山町西地区第一种市街地再开发事业》（2025年9月更新）
- 东京都都市整备局《三田五丁目西地区第一种市街地再开发事业》
- 港区《三田五丁目西地区第一种市街地再开发事业》（2026年2月更新）
- 三井不动产住宅・三菱地所住宅《"三田花园山庄"官方网站开设通知》（2022年4月）
- 三井住宅租赁《三田花园山庄》物件信息
- 三井不动产・森永乳业・东日本旅客铁道《田町站西口站前地区开发事业》开工（2025年10月）
- 国土交通省 不动产信息数据库
