这是一项典型的日本特有制度：即便房屋空置、土地闲置，只要仍归你所有，日本就会按年对土地和建筑物课征固定资产税（koteishisan-zei，即“固定资产税”，面向土地、房屋等固定资产持有环节征收的市町村税），若房产位于都市计划区内，还要另行叠加都市计划税（toshikeikaku-zei，面向城市基础设施建设配套征收的地方税）。这与中国大陆目前尚未在全国范围推行、仅在上海、重庆等地小范围试点的房产税形成鲜明对比——在日本，“持有即纳税”是不成文的默认前提，与是否出租、是否居住完全无关。而其中最需要警惕的一点是：一旦房屋因长期放任不管被市区町村认定为“特定空家等”（tokutei akiya-tō，日本《空家等对策特别措施法》中规定的、具有倒塌等重大安全隐患或严重损害周边生活环境的空置房屋类别）或“管理不全空家等”（kanri-fuzen akiya-tō，2023年修法新增的“准特定空家”类别），并收到行政劝告（kankoku），该地块原本享有的“住宅用地特例”（jūtaku yōchi tokurei，专门针对建有住宅的土地设置的课税标准减免制度）就会被解除，土地的固定资产税课税标准最高可能膨胀至原来的6倍（都市计划税为3倍）。正因如此，尽早判断“维持出租运营”“转为其他用途活用”还是“出售或拆除脱手”这三条路径中的哪一条，就是管理空置房、空屋固定资产税风险的核心所在。
本文要点
- 即便是空置房或无人居住的空屋，固定资产税与都市计划税依然照常课征，所有权人负有纳税义务，与是否实际使用无关。
- 建有住宅的土地享有“住宅用地特例”减免：200平方米以下的小规模住宅用地，固定资产税课税标准降为评估额的六分之一，都市计划税降为三分之一。
- 依据《空家等对策特别措施法》被认定为“特定空家等”或“管理不全空家等”并收到行政劝告后，该减免特例将被解除，土地固定资产税负担最高可能增至约6倍。
- 实际税额的涨幅还会受“负担调整措施”及各地方政府具体执行方式的影响，因此上述倍数仅作参考，具体金额应以当地政府开具的课税明细为准。
- 风险管理的基本思路，是尽早依据房产状态、地段与自有资金情况，在“维持运营”“转为活用”“出售/拆除脱手”三者之间做出选择。
空置房、空屋是否也要缴纳固定资产税？——日本“持有即课税”的特殊逻辑
结论很明确：无论是空置房还是无人居住的空屋，固定资产税照常征收。固定资产税是以每年1月1日当天土地、房屋及折旧资产的所有权人为纳税对象而课征的市町村税。是否有租客入住、是否实际居住，都不影响是否课税——只要拥有所有权，未被使用的不动产每年依然要缴税。对习惯了中国大陆现行税制的投资者而言，这一点尤其值得留意：中国大陆尚未建立面向个人住房保有环节的全国性房产税，而日本的固定资产税恰恰是不折不扣的“持有税”，与是否出租、是否空置无关，这也是许多境外买家在继承或购置日本房产后最容易低估的一项长期持有成本。
首先要厘清的是，“空置房”与“空屋”在风险含义上略有不同。空置房是指“已经用于出租、但当前暂无租客”的状态，只要恢复出租运营，就能重新转化为收益；而空屋则是“原本就无人居住、也未做任何活用”的状态，放任的时间越长，税负与管理成本这两方面的压力就会持续叠加。关于空置房招租难题的详细分析,可参阅空置房屋招租困难的常见原因与解决对策一文。
固定资产税、都市计划税的基本计算方式
固定资产税额按以下公式计算。
固定资产税额 ＝ 课税标准额 × 标准税率1.4%
课税标准额原则上以固定资产的评估额为基础确定。日本总务省（Ministry of Internal Affairs and Communications）的资料中明确标准税率为1.4%，各市町村也可通过条例设定不同税率。评估额每三年重新评定一次，税额也随之调整。房产的具体评估额与课税标准，可通过每年春季寄送的课税明细书，或所在市区町村的固定资产课税台账查询确认。
位于都市计划区内的土地、房屋，还需额外缴纳都市计划税，税率上限为0.3%，同样因地方政府而异。固定资产税与都市计划税通常合并列示在同一份纳税通知书上，因此常被笼统地统称为“固定资产税”，但两者的减免比例其实是分别设定的，本文后续会详细梳理。关于评估额本身的查询方法，可参考固定资产税评估额计算方式与查询指南。
“空置就能减税”是一种误解
时常能听到这样的说法：“既然房子空着没有收益，固定资产税应该也会便宜一些吧。”但固定资产税征收的对象并非收益本身，而是资产的持有状态本身，即便完全没有运营，税额也不会因此减少。相反，空置房、空屋往往容易陷入收入已经中断、却仍要持续支付税款与管理费用的“净流出”状态，从现金流角度看，这正是最应当避免的局面。
什么是“住宅用地特例”？——空屋背后隐藏的减税真相
要理解空屋固定资产税的运作逻辑，“住宅用地特例”（jūtaku yōchi tokurei）是绕不开的关键制度。这项制度专门针对建有住宅的土地，大幅降低固定资产税与都市计划税的课税标准。根据总务省资料，具体减免比例如下表所示。
| 区分 | 面积范围 | 固定资产税课税标准 | 都市计划税课税标准 |
|---|---|---|---|
| 小规模住宅用地 | 每户住宅200平方米以下部分 | 评估额的六分之一 | 评估额的三分之一 |
| 一般住宅用地 | 超过200平方米的部分 | 评估额的三分之一 | 评估额的三分之二 |
关键在于：这项减免只针对“建有住宅的土地”生效。也就是说，即便是老旧到无人居住的空屋，只要地上仍保留着住宅性质的建筑物，这块土地就依然适用住宅用地特例，其税负要明显低于同等条件下的空地。许多业主宁愿把破旧空屋留着也不拆除，正是出于这项特例的考量。
为何有建筑物的土地反而比空地更划算
空地（地上没有建筑物的土地）不适用住宅用地特例。因此，即便面积、评估额相同，空地的固定资产税课税标准也会明显高于建有住宅的土地。不少业主的经验是：一旦把老旧空屋拆除变成空地，第二年起土地固定资产税骤然上涨，令人措手不及。关于空地税负的具体测算，可参阅空地固定资产税与土地活用策略解析一文中的详细说明。
不过，“不拆更划算”这种简单判断也存在风险。正如下文所述，如果放任空屋状态持续恶化，即便保留了建筑物，住宅用地特例本身也可能被解除。
被认定为“特定空家等”“管理不全空家等”后，会发生什么变化
决定空屋税负走向的最大分水岭,是日本的《空家等对策的推进相关特别措施法》（简称“空家法”，Act on Special Measures concerning Countermeasures for Vacant Houses）。这部法律于2015年（平成27年）施行，并于2023年（令和5年）12月13日实施修订，监管范围进一步扩大。修法后形成了“特定空家等”与新增的“管理不全空家等”两个层级的认定类别——这是一套在中国大陆现行法律体系中尚无直接对应物的日本特有行政分级机制，境外持有人尤其需要重点了解。
“特定空家等”与“管理不全空家等”分别指什么
“特定空家等”，是指若放任不管，将出现倒塌等严重安全隐患、严重危害卫生环境、因缺乏维护而严重损害景观，或因其他原因不适宜放任、损害周边生活环境的空屋。简单来说，就是已经或即将对周边造成实际危险与困扰的空屋。
与之相对，2023年修法新增的“管理不全空家等”，是指因缺乏适当管理、若继续放任将有可能演变为“特定空家等”的空屋，即处于“特定空家等”前一阶段的预备状态。修法之前，只有达到“特定空家等”程度，行政机关才能介入；修法之后，行政机关在“预备阶段”就可以进行指导、劝告，这意味着税收优惠被解除的时间点也随之提前——这是实务操作中极为重要的变化。
从“建议、指导”到“劝告、命令、代执行”的处理流程
行政介入不会一步到位，通常按以下顺序逐级推进。
- 建议、指导：督促业主改善空屋状态的第一步举措。
- 劝告（kankoku）：经指导仍未改善时，明确期限要求具体整改的阶段。一旦收到劝告，该土地的住宅用地特例即被解除。
- 命令：对不服从劝告者下达的法律强制命令，若拒不执行可能被处以罚款。
- 行政代执行：若仍放任不管，由行政机关代替业主实施拆除等处置，费用最终由业主承担的最终手段。
国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，简称MLIT）的资料中同样指出，一旦收到劝告，该空屋所在地块的固定资产税等住宅用地特例即被解除，业主将无法继续享受空屋相关的税收减免。值得注意的是，不只是“特定空家等”，“管理不全空家等”一旦被劝告，同样会失去特例——这正是2023年修法的核心变化。
特例解除后，税额究竟如何变化
住宅用地特例一旦解除，土地课税标准的减免随之消失。以小规模住宅用地为例，固定资产税的课税标准将从原本的六分之一恢复为评估额本身，从课税标准的角度看最高相当于涨了6倍；都市计划税同样从三分之一恢复为原额，相当于涨了3倍。具体对比如下表。
| 状态 | 固定资产税课税标准（小规模住宅用地） | 都市计划税课税标准 |
|---|---|---|
| 正常状态（享有特例） | 评估额 × 六分之一 | 评估额 × 三分之一 |
| 收到劝告后（特例解除） | 评估额 × 1（最高约6倍） | 评估额 × 1（最高约3倍） |
税负增加的时间点同样值得关注。固定资产税以每年1月1日当天的状态为准课征，因此即便当年收到劝告，其效果原则上要到下一个赋课期日（fuka kijitsu，即次年1月1日的课税基准日）才会体现在税额中。换个角度看，只要在当年内完成整改、使劝告被撤回，就仍有机会保住特例。行政机关是按阶段逐步推进的，因此在收到建议、指导通知的当下就积极应对，完全有可能在劝告与特例解除之前把问题止住。与其“通知一到就慌了神”，不如“通知未到就先动手”——这才是把税负控制在最低限度的关键。
这里要补充一点：实际纳税额并不一定就直接翻6倍。日本土地固定资产税设有“负担调整措施”（futan chōsei sochi），用于缓和税额骤升，因此特例解除当年未必会立即按满额课税；此外，拆除变为空地与保留建筑物这两种情形下，建筑物部分的税务处理也不同。因此，6倍、3倍这类数字终究只是课税标准层面的参考值，最终税额会因房产评估额与各地方政府的具体运用而有所差异。测算金额时，建议以当地政府开具的课税明细或窗口咨询为准。
如何管理空置房、空屋的固定资产税风险
接下来进入实务层面。空置房、空屋固定资产税风险管理，归根结底就是从“维持运营”“转为活用”“出售/拆除脱手”这三个方向中，结合房产状态、地段与自有资金情况尽早做出选择。下表先梳理整体判断框架。
| 房产状态、地段 | 基本方针 | 主要手段 |
|---|---|---|
| 状态良好且有租赁需求 | 维持运营、转为活用 | 重新审视招租条件、翻新装修、转为出租或商用 |
| 建筑老旧但地段有需求 | 转为活用或出售 | 翻新改造、拆除后进行土地活用、维持现状出售 |
| 需求匮乏且管理困难 | 出售、处置 | 登记空屋银行、出售给相邻地块业主、考虑继承土地国库归属制度 |
| 危险状态持续恶化 | 尽早拆除、处置 | 拆除、委托专业机构管理、在被劝告前完成整改 |
维持运营（空置房对策）
如果房产仍具备出租条件，首先应当着手的是维持运营。持续空置的房产，问题大多出在租金定价、招租条件、房源展示或管理公司的执行力这几个环节之一。不要简单归咎于“地段不好”，而应逐项排查招租入口，往往就能找到改善突破口。一旦出租率恢复，固定资产税完全可以由租金收入覆盖，税负的性质也会从“净流出”转变为“经营成本”。
另需留意的是，出租中房产的固定资产税可作为经营成本处理。关于出租经营中固定资产税的定位，可参阅出租经营中固定资产税与减免措施解析一文，有助于制定收支计划。若为空置问题烦恼，INA也提供免费咨询，可协助重新审视招租策略。
转为活用（出租、商用、空屋银行）
即便当前无人居住的空屋，只要地段、状态合适，同样可以转化为收益来源。作为独栋出租、改造为办公室或共享空间、将土地用作停车场等，具体选择因房产而异。关于活用方式与收益思路的整理，可参阅空屋活用创造收益的方法解析。
也可以登记地方政府运营的“空屋银行”（akiya bank，日本地方政府为撮合空屋买卖、租赁而设立的信息撮合平台），与买家或租客对接。一旦通过活用恢复运营状态，被认定为“特定空家等”“管理不全空家等”的风险本身也随之降低。“降低税负”与“盘活资产”能够同步推进，正是活用这条路径的优势所在。
出售或拆除脱手
对于需求匮乏、又找不到活用途径的空屋，持有时间越长，税负与管理成本的压力就越会不断累积。趁房产状态尚可、地段仍有需求时及时出售，能够一次性摆脱固定资产税、管理成本与邻里纠纷等多重风险。作为出售的入口，登记空屋银行也是可行的一步。相关制度的具体运用，可参阅通过空屋银行出售的利与弊一文。
在实际咨询中，继承了地方老家房产的业主，出于“固定资产税便宜”的考虑而长期空置数年，结果房屋不断老化，最终发展到庭院树木、外墙状况被邻居投诉的地步，这类情形并不少见。到了这个阶段再考虑拆除，除了拆除费用之外，还要叠加空地化后上涨的土地税负，判断难度进一步加大。趁着还有余地时，把出租、出售、拆除三种可能性并列比较，才是不让选项越收越窄的关键。
如前所述，拆除变为空地会导致住宅用地特例解除、土地税负上升，这一点需要格外留意。应当把拆除费用、空地化后上涨的税额，以及出售或活用的预期收益放在一起比较，判断“拆、留、卖”三者中哪一种最终留在手里的金额更多。依据数字而非直觉做比较，才能得到一个不留遗憾的处置结果。
放任不管带来的税负以外的风险
空屋放任不管，令人担忧的绝不仅仅是固定资产税。更准确地说，税负增加其实只是放任所带来的众多风险之一。
第一，管理成本会持续产生。若疏于庭院树木修剪、建筑物检查、通水通风等日常维护，老化速度会加快，最终导致整改费用或拆除费用进一步膨胀。第二，是与邻里之间的纠纷。杂草丛生、虫害、垃圾非法倾倒、外墙材料脱落等问题，会损害周边生活环境，也会成为被认定为“特定空家等”的依据之一。
第三，存在赔偿责任的风险。若屋顶或外墙倒塌伤及行人或邻户，业主可能被追究责任。第四，涉及继承问题。若业主去世后继承登记迟迟未办理，权利关系会变得复杂，等到真正想要出售时反而动弹不得。关于安全维护空屋的管理要点，可参阅空屋管理的四个要点一文。
业主现在就应确认的检查清单
最后，为持有空置房、空屋的业主列出一份清单，用于自查税务风险管理相关事项。在做出复杂判断之前，先用数字和事实厘清现状，才是真正的出发点。
- 核对课税明细书，确认土地、建筑物各自的评估额、课税标准以及住宅用地特例的适用情况。
- 确认房产是否位于都市计划区内、是否需缴纳都市计划税。
- 检查建筑物的老化状况（屋顶、外墙、渗漏、倾斜），并记录是否存在危险迹象。
- 确认地方政府是否已下达建议、指导、劝告等通知。
- 调研周边出租、出售行情，比较维持运营、转为活用、出售三者中哪一种更具胜算。
- 预先测算拆除费用，以及空地化后上涨的税额。
- 若涉及继承，尽早厘清登记状态与共有人的意向。
只需完成一次这样的梳理，就能从“稀里糊涂地放着”转变为“有依据地做判断”。若在判断上仍有犹豫，欢迎随时咨询，我们可以协助并列比较维持运营、转为活用、出售三条路径最终各自能留下多少收益。
常见问题（FAQ）
Q1. 空置房或空屋也需要缴纳固定资产税吗？
是的，无论空置房还是空屋，固定资产税都照常课征。固定资产税以当年1月1日的所有权人为课税对象，与是否实际使用无关；若位于都市计划区内，还需另行缴纳都市计划税。即便收益已经中断，税负依然存在，因此通过维持运营或转为活用来减少净流出，是十分重要的思路。
Q2. 为何常说空屋固定资产税最高会涨到6倍？
这是因为一旦被认定为“特定空家等”或“管理不全空家等”并收到行政劝告，土地的住宅用地特例就会被解除。以小规模住宅用地为例，固定资产税课税标准会从原本的六分之一恢复为评估额本身，从课税标准角度看最高相当于涨了6倍。不过实际税额的涨幅还会受负担调整措施与地方政府具体执行方式影响，具体金额仍需以当地政府信息为准。
Q3. “特定空家等”与“管理不全空家等”有何区别？
“管理不全空家等”是指若放任不管、有可能演变为“特定空家等”的前一阶段状态。该分类由2023年12月施行的修法新增，即便处于这一阶段，也可能成为指导、劝告的对象。一旦发展到收到劝告，住宅用地特例便会被解除，因此在演变为“特定空家等”之前及早整改十分关键。
Q4. 拆除变成空地，税负就会降低吗？
并不一定。空地不适用住宅用地特例，因此拆除后土地固定资产税的课税标准通常反而会上升。建议将拆除费用、空地化后的税额，以及出售或土地活用的预期收益放在一起比较，选择最终留在手里金额更多的方案。
引用、参考资料
