在涩谷站东侧的宫益坂区域，涩谷地区最大规模的再开发正稳步推进。"涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业"占地面积约18,800㎡、总建筑面积约322,200㎡，规模史无前例。目前拆除工程正在进行中，计划于2025年度内启动主体施工。2026年公示地价显示，涩谷区�的丘町同比上涨+29.0%，位居东京都全用途涨幅第一，这一再开发对整个区域房地产市场的影响不可估量。本文将梳理最新工程进展、各街区的用途与规模，以及房地产投资者当前应关注的核心要点。
涩谷区域最大规模再开发——项目全貌
"涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业"位于东京都涩谷区涩谷二丁目（涩谷站东侧·宫益坂区域），被指定为国家战略特区及都市再生特别地区。实施主体为涩谷二丁目西地区市街地再开发组合，由东京建物株式会社和UR都市机构作为主要参与方共同推进。正式名称"Shibuya REGENERATION Project"正如其名，是在城市层面体现涩谷"重生"理念的项目。
规划区域由A、B、C三个街区组成，合计总建筑面积约322,200㎡。这是涩谷区域单体再开发中规模最大的项目，远超现有的涩谷Scramble Square和涩谷Stream的建筑面积。该项目以交通、产业、居住功能一体化的综合开发为设计理念，在城市规划层面被高度定位为提升国际都市东京竞争力的标杆项目。
三大街区各自的用途与规模
理解各街区的特性，是准确把握该项目价值的第一步。
A街区为地上5层、地下1层，高约50m，总建筑面积约4,200㎡的商业设施。作为面向青山通的低层建筑，承担着为区域注入活力的商业功能。虽然规模较小，但在与B街区、C街区的大型塔楼形成整体街区风貌方面发挥着重要作用。
B街区是该项目的核心，为地上41层、地下4层，高约208m的塔楼，总建筑面积达约255,000㎡。主要用途包括办公、酒店、公交枢纽及STEAM人才培养设施。尤其值得关注的是约5,000㎡的公交枢纽，将大幅强化涩谷站周边的交通枢纽功能。此外，STEAM（科学·技术·工程·艺术·数学）人才培养基地的设立，体现了将涩谷打造为知识产业集聚地的战略布局。
C街区为地上41层、地下2层，高约175m，总建筑面积约63,000㎡的塔楼住宅。以住宅功能为核心，同时配套生活服务设施。在涩谷站步行范围内拥有如此规模的超高层住宅极为稀缺，预计将吸引高净值人群、外籍居住者及追求职住一体的专业人士的强劲需求。
当前进展——截至2026年3月，拆除工程全面推进
在2022年3月完成都市计划决定（涩谷区公告）后，2023年1月在东京都知事认可下完成了事业认可及组合成立。此后2024年7月进行了事业认可变更，2025年起拆除工程全面展开。
自2025年3月起，瑞穗银行涩谷事务中心（主楼·别馆，合计总建筑面积约7.6万㎡）的拆除工程已经启动，预计于2026年12月完成。随后自2025年7月起，东建国际大厦的拆除工程也已开始，目标于2026年6月完成。现场街区面貌的变化已清晰可见，再开发的实质性推进正逐步显现。
2025年度内预计完成权利转换计划认可及主体工程开工。截至2026年3月，拆除工程按计划顺利推进，主体开工的准备工作正有序就绪。竣工目标为2029年度，约3至4年后，涩谷东侧的天际线将焕然一新。
| 里程碑 | 时间 |
|---|---|
| 都市计划决定 | 2022年3月 |
| 事业认可·组合成立 | 2023年1月 |
| 拆除工程启动（瑞穗银行涩谷事务中心等） | 2025年3月起 |
| 东建国际大厦拆除 | 2025年7月起 |
| 权利转换计划认可·主体开工（预定） | 2025年度内 |
| 竣工目标 | 2029年度 |
涩谷地价与房地产市场联动——公示地价+29.0%意味着什么
在2026年公示地价中，涩谷区樱丘町每平方米达4,450,000日元，同比上涨+28.99～29.0%，位居东京都全用途涨幅第一。涩谷区商业用地整体也上涨+13.5%，大幅超过东京23区平均+9.0%的水平。这一数据并非单年行情，而是涩谷Scramble Square、涩谷Stream、涩谷Fukuras等已竣工再开发项目所积累的价值提升效应。加之对二丁目西地区等即将启动的新项目的市场预期，形成了多重叠加的上涨格局。
都心5区办公空置率降至3%以下，也为地价上涨提供了有力支撑。涩谷二丁目西地区B街区总建筑面积255,000㎡中相当部分将用作办公空间，竣工时将实现高品质办公面积的大规模供应。然而更值得关注的是，每一个大型再开发项目竣工，都会全面提升区域的便利性、知名度和国际化水平。周边二手公寓、商业楼宇、租赁住宅的资产价值正形成联动上涨的结构性趋势。
涩谷区内道玄坂二丁目南地区等其他再开发项目也在同步推进，被称为"百年一遇的再开发连锁效应"的发展态势仍在延续。详情请参阅涩谷站周边再开发全貌与房地产价值影响。涩谷作为城市整体升级的进程，预计至少将持续到2030年代前半期。
房地产投资者当前应关注的行动策略
在该项目2029年度竣工之前，以下是投资者应重点考量的几个维度。
评估涩谷站东侧区域的稀缺价值是首要步骤。与涩谷站西侧（道玄坂·宫益坂西北侧）相比，宫益坂·二丁目方向此前大规模再开发较少，资产增值空间相对更大。公示地价的涨幅已用数据证明了这一稀缺性。现有租赁公寓和商业楼宇也将因再开发带来的生活便利性提升和品牌效应，迎来租金和售价的上行空间。
关注C街区塔楼住宅同样不可忽视。竣工后将成为涩谷站步行圈内最大规模的超高层住宅，集中吸引高净值人群、外籍居住者、科技领域专业人士等多元化需求。新房价格预计将达到溢价水平，但作为投资标的，其流动性和租金水平有望跻身涩谷区域最高级别。
办公·酒店·公交枢纽的复合效应，将大幅提升区域的日间人口、游客数量和商务访客规模。这一红利不仅惠及再开发地块本身，还将辐射至步行10～15分钟范围内的物业。对于长期持有涩谷二丁目、三丁目及东部区域现有收益物业的业主而言，从现在起就应着眼于2029年后的租金调整和出售时机，制定前瞻性的资产管理计划。
另一方面，拆除和建设施工期间的噪音、振动及工程车辆影响也需要作为风险加以关注。周边租赁物业可能出现阶段性入住率下降或续租率降低的情况。定期对照工程进度与自有物业状况十分必要。正如塑造涩谷未来的"道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业"案例所示，将施工期间的管理策略与竣工后的价值兑现分开考量，是长期而言最明智的决策。
交易价格实际如何变动
除公示地价之外，我们也用实际的交易价格来确认。下表根据国土交通省公布的不动产交易价格数据，将地区名称中含"涩谷"的二手公寓交易与涩谷区整体并列对比。
| 年份 | 交易件数 | 本区域的平方米单价（中位数） | 全区的平方米单价（中位数） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 34件 | 171.2万日元 | 131.4万日元 |
| 2024年 | 46件 | 165.0万日元 | 146.7万日元 |
| 2025年 | 66件 | 220.0万日元 | 157.5万日元 |
| 2026年（仅第1季度） | 8件 | 224.3万日元 | 162.9万日元 |
2023年至2025年的涨幅，涩谷为+28.5%，涩谷区整体为+19.9%。公示地价的走势同样体现在实际交易上，区内也以涩谷地区最为突出。
从实际金额来看，2025年以后涩谷的二手公寓交易中位数为1亿2,000万日元、专有面积50㎡，约半数交易落在5,825万日元至1亿8,000万日元的区间内。50㎡要价1亿2,000万日元这一水平，已不是为居住而购房的人群所能触及的价格带。
来源：根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省），由INA&Associates Inc.编制。数据依据截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度此后仍会追加交易记录，故为暂定值。
从数字出发的补充（截至2026年9月）
以下并非公开资料，而是本公司的见解。
涩谷的交易价格，已进入由投资资金而非自住需求所形成的水平。专有面积50㎡的中位数为1亿2,000万日元，换算成每坪单价约为790万日元。能以这一价格买入的，仅限于并非以居住为目的、而是作为资产持有的人群。
这并非弱点，而是涩谷这一区位的性格所在。不过以投资资金为主角的市场，具有容易对利率、汇率等外部环境的变化作出反应的特点。它与由自住需求支撑的市场在价格波动的性质上不同，这一点应当作为前提加以掌握。
投资者的判断标准
- 确认按租金倒推的收益率是否划算。在这一价格带，会出现不以增值收益为前提就无法成立的房产。
- 预先设想出售时的买家是谁。既然是自住需求触及不到的价格带，出售时的对手方也会是投资者。
- 2026年第1季度仅8件，件数偏少，尚无法判断这一水平是否已经站稳。交易价格数据按季度更新，可以用同样的步骤持续追踪。
我的观点
多年来持续跟踪涩谷二丁目西地区再开发的过程中，我深切感受到这个项目已超越"房地产投资标的"的范畴，是一项关乎城市未来的战略决策。无论是公交枢纽的建设还是STEAM人才培养基地的设立，都不是追求短期回报，而是为涩谷持续保持国际竞争力而进行的长期投资。这一理念与我们始终向房地产业主传达的"以长期视野进行资产运营"完全一致。
2026年公示地价中涩谷区樱丘町录得+29.0%的涨幅，是市场对"这一再开发确有实质价值"的有力认可。然而，恰恰是在价格上行阶段，更需要冷静的判断。关键在于辨别这究竟是涩谷品牌与再开发实际需求支撑下的价值上升，还是仅仅是预期先行的市场过热。为此，对每一处物业的基本面（区位、楼龄、管理状况、租户属性）进行细致审慎的评估不可或缺。
我们INA&Associates株式会社持续监测涩谷区域的房地产市场动态。为包括高净值人群和外国投资者在内的多元化客户提供准确的信息和高度透明的专业建议，是我们的使命。为了最大化享受再开发带来的红利，从当前阶段就与专业团队共同制定资产战略，最终将创造最大的价值回报。
总结
涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业的核心要点如下：
- 规模：占地面积约18,800㎡、总建筑面积约322,200㎡，为涩谷区域最大规模。以B街区208m与C街区175m双塔为核心的综合开发项目
- 用途：办公·酒店·公交枢纽·STEAM人才培养基地（B街区）＋塔楼住宅·生活服务（C街区）＋商业（A街区）
- 进展：2025年3月起启动拆除工程（预计2026年完成）。2025年度内计划完成权利转换认可及主体开工。竣工目标2029年度
- 市场行情：涩谷区樱丘町公示地价同比+29.0%，位居东京都全用途涨幅第一。再开发连锁效应形成地价持续上行结构
- 投资视角：以长期视野评估涩谷东侧区域的稀缺性、C街区塔楼住宅的市场需求以及竣工后的辐射效应至关重要
随着2029年度竣工目标的临近，涩谷东侧的天际线将发生巨大变化。为充分把握这一历史性机遇，从现在起着手信息收集和资产战略调整至关重要。
常见问题（FAQ）
Q1. 涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业何时竣工？
目标于2029年度竣工。2025年度内计划启动主体工程，拆除工程已于2025年3月开始。虽然施工进度可能略有调整，但截至目前项目按计划顺利推进。
Q2. C街区的塔楼住宅可以购买吗？是出售还是出租？
截至2026年3月，详细的销售及租赁条件尚未正式公布。请关注实施主体涩谷二丁目西地区市街地再开发组合及东京建物株式会社的官方发布。参考以往大型再开发案例，多采用出售与租赁混合模式，相关信息通常在竣工前2～3年开始披露。
Q3. 该项目对周边租赁物业的价值有何影响？
一般而言，大型再开发竣工后，通过提升周边区域的便利性、品牌影响力和人流量，将带动租金和资产价值上升。但在施工期间（2025～2029年），噪音、振动等影响也不可避免。周边物业业主应在着眼竣工后价值兑现的同时，做好施工期间的管理应对准备。
Q4. 在涩谷区域考虑投资时，除本项目外还有哪些值得关注的再开发？
道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业等多个再开发项目正在涩谷站周边同步推进。涩谷整体的再开发动态详见涩谷站周边再开发全貌与房地产价值影响。在把握区域整体变化趋势的基础上评估个别物业，是做出正确投资决策的关键。
引用·参考资料
- 涩谷区「涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业」（2022年～）
- 东京都都市整备局「涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业」（2022年～）
- UR都市机构「涩谷二丁目西地区市街地再开发组合成立 新闻稿」（2023年1月）
- 东京建物株式会社「涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业 市街地再开发组合成立公告」PR TIMES（2023年1月31日）
