三菱地所与TBS控股联合推进的"赤坂二·六丁目地区开发计划"，是在东京都港区赤坂建设地上40层、高约207m的超高层塔楼以及配备剧场·酒店的综合楼共两栋建筑的大型项目。该计划获得国家战略特别区域认定，于2024年1月正式开工，正朝着2028年全面建成的目标全速推进。作为与赤坂站直连的"车站·城市一体化"开发项目，预计将为赤坂地区的房地产市场带来深刻变革。对于不动产业主而言，这是不容忽视的动向，提前制定战略具有重要意义。
赤坂二·六丁目地区开发计划概述——项目全貌
事业主体与背景——三菱地所×TBS控股的联合开发
赤坂二·六丁目地区开发计划由三菱地所株式会社与TBS控股作为事业主体，利用原国际新赤坂大楼（西栋·东栋）拆除后的用地推进综合开发。设计由三菱地所设计担纲，施工方面东街区由�的鹿岛建设承建，西街区由竹中工务店负责。基于TBS长期在此地开展广播·文化事业的深厚积淀，本计划的核心理念在于将赤坂打造并升级为"娱乐之城"。
三菱地所与TBS这两大强势企业携手合作的背后，蕴含着最大化赤坂地区潜力、将办公需求与娱乐需求一体化吸纳的战略布局。正因如此，该项目并非单纯的办公楼重建，而是被设计为融合剧场、酒店和商业设施的综合开发。
国家战略特区认定与城市规划决定的历程
本计划于2021年（令和3年）11月15日获得城市规划决定公告，同时被认定为国家战略特别区域计划中的国家战略城市规划建筑物等整备事业。此后于2024年2月9日取得国土交通大臣的民间城市再生事业计划认定，在国家政策支持下加速推进。
东京地铁推进的赤坂站"车站·城市一体化"开发也与本计划同步进行，从公共交通衔接的角度来看，这是一个极其重要的项目。国家战略特区这一行政层面的有力支撑，不仅提高了开发的确定性，也是影响周边地区辐射效应的关键因素。
东街区·西街区的开发规模与功能构成
东街区（办公塔楼）——地上40层·约207m·总建筑面积约16.7万m²
东街区为地上40层、地下4层，高约207.30m，总建筑面积约167,642m²的超高层办公塔楼。主要功能包括办公、商铺及孵化设施，其中孵化设施的设置旨在促进初创企业的集聚。约16.7万m²的总建筑面积，与虎之门、涩谷等地的大型再开发项目规模相当。
赤坂周边历来聚集着大使馆、政府机关和外资企业，本塔楼建成后，该地区作为国际商务中心的吸引力将进一步提升。然而，如此大规模的办公供给对周边现有写字楼而言也可能构成竞争因素。相关影响的详细分析将在后文"赤坂地区房地产市场影响"部分展开。
西街区（娱乐综合楼）——剧场·演艺厅·希尔顿嘉悦里
西街区为地上18层、地下3层，高约99.87m，总建筑面积约38,143m²的娱乐综合楼。核心设施包括TBS建设的剧场·演艺厅（约11,000m²）以及入驻7至18层的"希尔顿嘉悦里东京赤坂"（共174间客房，含24间套房）。希尔顿嘉悦里是首次进入关东地区的生活方式酒店品牌，其2028年开业备受瞩目。
TBS打造的约11,000m²剧场·演艺厅，将进一步充实与赤坂Sacas相邻的文化娱乐功能。这一规模堪比国内最大级别的民间剧场，意味着一座具有国内外集客能力的文化设施即将诞生。作为娱乐产业的增长据点，预计将对周边地区的经济循环产生直接而积极的影响。
赤坂站直连——"车站·城市一体化"步行网络
本计划的一大亮点是与东京地铁千代田线赤坂站直接连通。从地下二层到地面层，将打造约4,900m²的广场空间，同时提升通往TBS赤坂Sacas方向的步行通达性。�的池山王站、赤坂见附站区域的交通便利性也将得到改善，整个区域通过一体化的步行网络互联互通。
直连车站的区位优势，对于办公楼吸引入驻租户而言是决定性的差异化因素。尤其在外资企业和大型日企的办公选址中，雨天无需淋雨即可通勤出行的环境获得极高评价。
对赤坂地区房地产市场的影响
大规模办公供给带来的租户需求变化
约16.7万m²的大规模办公面积供给，可能在2028年前后对赤坂·溜池山王地区的办公市场造成一定的供需波动。尤其是竣工前后一段时期内空置率的暂时上升，值得周边现有写字楼业主警惕。不过，国家战略特区内孵化设施所培育的新兴初创租户，也有望拉动区域整体的办公需求。
正如东京再开发区域重点项目调查报告所指出的，在大规模办公供给集中的区域，容易出现向甲级写字楼"品质迁移"（Flight to Quality）的现象。中型写字楼业主亟需研究提升物业附加值的策略，以留住现有租户。
希尔顿系酒店进驻对周边地价·租金的辐射效应
希尔顿嘉悦里首次进入关东地区，将在国际层面提升赤坂地区的品牌形象。国际酒店品牌的入驻，能够刺激周边高端租赁公寓和服务式公寓的需求，有助于维持和推动租金水平上升。随着外资企业外派人员和高端入境游客汇聚于此，整个区域的消费能力也将相应提高。
参考港区内其他酒店选址案例，国际酒店品牌进驻后，周边住宅租金通常会面临平均5%至10%的上涨压力。因此，在当前时间节点持有或购入赤坂地区的资产，具有一定的战略意义。
与赤坂Sacas的联动——提升区域整体通达性
本计划与TBS赤坂Sacas相邻，旨在实现娱乐功能的相互补充。2028年建成后，赤坂Sacas、本项目的剧场演艺厅和广场空间将融为一体，形成东京都内首屈一指的娱乐聚集区。餐饮·商业租户的集客能力将大幅提升，商业设施的租金水平也有望受到积极影响。
此外，正如赤坂七丁目2番地区再开发项目完全指南所介绍的，住宅类再开发与本计划同步推进，将全面提升赤坂作为城区的综合实力。集住宅、办公、酒店和娱乐于一体的区域，无疑将获得国内外更高的评价。
不动产业主应关注的要点
租赁办公市场的影响与应对策略
对于在赤坂·溜池山王地区持有租赁办公物业的业主而言，2026至2028年期间的提前准备至关重要。竣工前后租户的搬迁意向将趋于活跃，因此需要提前加强与现有租户的关系维护，并率先完成楼宇设备升级。具体而言，ICT配套升级、节能设备更新以及灵活办公空间改造等举措都是有效手段。
然而，仅靠设备投入并不足够。必须认真评估租户流向新建塔楼的风险，能否向租户展示"留在本楼的理由"才是制胜关键。重新审视地段的独特优势和租金竞争力、设计长期续约激励方案等战略性租赁管理措施不可或缺。
住宅租赁市场受益于便利性提升
对于赤坂周边的住宅租赁业主而言，整体影响趋于利好。车站直连、广场建设、商业配套完善将提升赤坂地区的生活便利性，租金水平有望维持并上涨。尤其是赤坂站步行范围内的物业，在通勤便利性和商业环境改善方面将拥有更多吸引力。
在2028年前区域关注度持续升温的阶段，空置期缩短和租户质量提升也值得期待。未来两年间，"2028年赤坂再开发区域步行可达"这一宣传点将成为行之有效的营销切入点。
INA&Associates的观点
我认为，赤坂二·六丁目地区开发计划绝非一般的大型建筑项目，而是从根本上重塑赤坂地区城市品牌的工程。办公、剧场、酒店三大功能在国家战略特区框架下一体化建设，将打造出单纯民间开发难以实现的高水准城市基础设施。
从不动产管理的角度而言，必须将2028年竣工视为一个"转折点"，从现在起着手进行资产盘点和战略调整。我建议在赤坂地区持有物业的业主采取积极行动，以把握正向的辐射效应。与此同时，对老旧写字楼的盲目持有也伴随着相应的风险。INA&Associates提供再开发区域的租金走势分析及资产优化利用咨询服务。若您希望将变革浪潮从"威胁"转化为"机遇"，欢迎与我们携手合作。
总结
赤坂二·六丁目地区开发计划，是三菱地所与TBS这一强强组合在获得国家战略特区认定后，将于2028年从根本上改变东京·赤坂面貌的重大项目。以下为要点梳理：
- 东街区：地上40层、高约207m，总建筑面积约16.7万m²的办公塔楼，赤坂站直连，配备孵化设施
- 西街区：地上18层，约11,000m²的剧场·演艺厅与希尔顿嘉悦里（174间客房）入驻的娱乐综合楼
- 预计竣工：2028年3月底（建筑主体）/ 10月底（全面完工）
- 市场影响：甲级办公的大规模供给、国际酒店品牌进驻、步行网络完善所带来的地价·租金综合辐射效应
常见问题（FAQ）
Q1. 赤坂二·六丁目地区开发计划何时竣工？
A. 建筑主体预计于2028年3月底竣工，全面完工预计为2028年10月底。工程于2024年1月12日开工，同年3月13日举行了奠基仪式。Q2. 希尔顿嘉悦里东京赤坂的开业时间和客房数量是多少？
A. 预计于2028年开业，共有174间客房（含24间套房）。作为希尔顿集团旗下生活方式酒店品牌"希尔顿嘉悦里"首次进入关东地区，备受业界关注。Q3. 与赤坂站的连接方式是怎样的？
A. 东京地铁千代田线赤坂站与东街区直接连通，构建"车站·城市一体化"的步行网络。从地下二层到地面层设有约4,900m²的广场空间，同时提升通往TBS赤坂Sacas方向的步行通达性。Q4. 与赤坂地区其他再开发计划有何关联？
A. 本计划是赤坂地区再开发浪潮的重要组成部分，与赤坂七丁目2番地区（住宅类再开发）、赤坂一丁目地区等项目并行推进。多个再开发项目联动发力，将全面提升包括溜池山王站、赤坂见附站在内的整个区域的吸引力。详情请参阅赤坂七丁目2番地区再开发项目完全指南。参考·引用
- 三菱地所株式会社「赤坂地区新地标——两栋建筑将于2028年诞生 赤坂二·六丁目地区开发计划 新建工程开工/获民间城市再生事业计划认定」（2024年3月13日）
- 三菱地所株式会社「赤坂二·六丁目地区 开发计划 国家战略特别区域计划认定」新闻稿PDF（2021年11月）
- 东京地铁「配合赤坂二·六丁目地区开发计划，在东京地铁赤坂站实现"车站·城市一体化"开发」（2021年11月18日）
- 东京都都市整备局「赤坂二·六丁目地区开发计划｜皇居周边地域·都市再生特别地区事前协议」
- 内阁府 地方创生推进事务局「都市再生特别地区（赤坂二·六丁目地区）城市规划（草案）」第19次东京都都市再生分科会 分发资料
- 三菱地所设计「赤坂二·六丁目地区开发计划」项目页面
