西麻布三丁目东北地区第一种市街地再开发事业，是在东京都港区西麻布三丁目、六本木六丁目周边、六本木新城西侧推进的第一种市街地再开发事业。施行者为西麻布三丁目东北地区市街地再开发组合，作为参加组合员，野村不动产株式会社和 Ken Corporation 参与其中。计划区域约1.6公顷，位于六本木一侧高密度都市功能与西麻布一侧既成市街地相接之处，方案不仅限于建筑更新，还包括道路、步行通道、广场状空间、绿地等在内的街区重组。
事业的核心A街区，计划建设地上54层、地下4层，高度199.98米、最高高度201.20米、总建筑面积96,832平方米的复合塔楼。总户数为498户，住宅配置在6层至45层，酒店配置在46层至52层，低层部分则计划设置店铺和事务所。A街区于2025年3月下旬开工，计划于2029年12月下旬竣工。
在此之前，B2・B3街区已先行推进包含长幸寺与樱田神社临时迁移在内的整备工程，并公布于2024年12月开工、2026年7月竣工。2019年4月时曾显示为2020年度开工、2025年度竣工的工程表，但随后经过权利转换计划获批等流程后更新为当前进度。现阶段可以说，超高层塔楼建设与包含寺社在内的周边街区重组正分阶段具体化。
计划概况
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 事业名称 | 西麻布三丁目东北地区第一种市街地再开发事业 |
| 所在地 | 东京都港区西麻布三丁目、六本木六丁目周边 |
| 施行者 | 西麻布三丁目东北地区市街地再开发组合 |
| 参加组合员 | 野村不动产株式会社、Ken Corporation |
| 区域面积 | 约1.6ha |
| 敷地面积 | 约7,690平方米 |
| 总建筑面积 | 96,832平方米（A街区） |
| 高度 | 199.98m、最高高度201.20m（A街区） |
| 层数 | 地上54层、地下4层（A街区） |
| 主要用途 | 住宅、酒店、店铺、事务所、寺社、绿地、步行通道、区划道路 |
| 住宅户数 | 498户（含地权者住户） |
| 施工者 | 大成建设株式会社（A街区） |
| 认可 | 权利转换计划已获批 |
| 开工 | A街区为2025年3月下旬，B2・B3街区为2024年12月 |
| 竣工预计 | A街区为2029年12月下旬，B2・B3街区为2026年7月 |
计划特点
最大的特点，是在A街区约200米级塔楼中，将住宅、酒店、店铺、事务所进行垂直复合配置。虽然公开资料已说明住宅配置在6层至45层、酒店配置在46层至52层，但户型面积构成，以及事务所和店铺的详细楼层分配，在目前可确认的公开资料中尚未公布。用途的垂直叠加，使该项目被定位为将居住、停留、就业与来访功能在六本木新城邻接区域整合为一体的规划。
该事业的特点不仅在于建设一栋超高层建筑，还在于包含分阶段的街区重组。B2・B3街区已先行推进伴随长幸寺与樱田神社临时迁移的工程，是在协调既有宗教设施与周边权利关系的同时推进整备的框架。通过再开发组合方式，A街区与B2・B3街区分开推进工期，最终将被重构为一体化的城市基础。
城市基础设施更新方面，已明确提出拓宽补助10号线、整备区划道路、改善步行者动线、建设步行者天桥。规划地位于六本木通背后高密度市街地与西麻布侧细街路相接的位置，因此整理车行动线与步行动线、提升防灾性、确保灾害时的避难能力，是再开发的重要目标。低层部店铺、广场状空间、绿地、步行通道，与建筑内部的用途构成一样，被定位为街区重组的核心要素。
交易价格实际如何变动
为确认对再开发的预期在多大程度上已反映到实际交易价格上，我们查阅了国土交通省公布的不动产交易价格数据。下表将地区名称中含"西麻布"的二手公寓交易与港区整体并列对比。
| 年份 | 交易件数 | 本区域的平方米单价（中位数） | 港区整体的平方米单价（中位数） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 62件 | 168.4万日元 | 146.7万日元 |
| 2024年 | 72件 | 173.8万日元 | 166.7万日元 |
| 2025年 | 85件 | 180.0万日元 | 189.5万日元 |
| 2026年（仅第1季度） | 12件 | 179.0万日元 | 200.0万日元 |
2023年至2025年的涨幅，西麻布为+6.9%，港区整体为+29.2%。2023年时高出港区整体15%的西麻布，到2025年被全区平均反超。即便在2026年第1季度，这一关系仍然维持着逆转。
从实际金额来看，2025年以后西麻布的二手公寓交易中位数为8,500万日元、专有面积45㎡，约半数交易落在3,950万日元至1亿3,500万日元的区间内。
来源：根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省），由INA&Associates Inc.编制。数据依据截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度此后仍会追加交易记录，故为暂定值。
从数字出发的补充（截至2026年9月）
以下并非公开资料，而是本公司的见解。
尽管权利转换计划已获认可、嘉佩乐东京的入驻也已确定，西麻布的交易价格却被港区平均反超。这是个值得关注的数字。
我们认为原因在于港区内部的竞争。这3年间的港区，资金集中于麻布台之丘、虎之门、高轮等具备车站直连、大规模、综合体这些条件的开发。西麻布距离车站有一段路程，街区的规模也不大。在港区整体被推高的过程中，它相对被落下了。
反过来说，这也意味着在酒店入驻已经具体化的当下，其水平仍被搁置在低于港区平均的位置。
投资者的判断标准
- 观察与港区平均的差距是否收窄。若随着竣工临近差距收窄，那么当前的水平就是入场点。若差距仍然敞开，则应认为该区位的评价已发生结构性变化。
- 2026年第1季度仅12件，件数偏少，无法仅凭这一数字作出判断。交易价格数据按季度更新，可以用同样的步骤持续追踪。
- 西麻布是距离车站有一段路程的区位。若用于出租，需要与车站直连的房产不同的诉求点。
与周边项目和区域的关系
规划地位于六本木新城西侧，临近六本木站周边的大型商务与商业集聚区，同时在西麻布一侧处于住宅区、寺社与既有街路仍然保留的边界地带。因此，这一项目并不是简单延伸六本木一侧的高层高密度都市空间，而是通过电视朝日通、补助10号线、区划道路和步行通道，重新与西麻布一侧连接起来。立地条件本身就决定了这是一项不仅考察建筑单体，也考察街区连接质量的再开发。
与周边关系中尤其重要的是提升与六本木新城方向的回游性。公开资料显示，项目将整备步行者天桥和步行者网络，完工后可能改变从六本木一侧通往西麻布方向的人流。如果低层部店铺、广场状空间和步行通道能够发挥功能，那么再开发建筑本身不仅会成为新的目的地，也会重组既有街区之间的移动路线和停留节点。
此外，这一规划的特点还在于，它发生在港区都心部持续进行大规模更新的背景下，而且具体推进位置是紧邻六本木的西麻布区域。正如B2・B3街区先行进行包含寺社搬迁的整备所显示的那样，这是一种以协调既有资源为前提的重组，而不是简单的整地式再开发。A街区的超高层化、B2・B3街区的先行整备，以及道路和步行基础设施的更新相结合后，这个项目有必要被理解为在六本木一侧的城市功能与西麻布一侧的街景之间创造新的连接面。
INA简评
西麻布三丁目东北地区再开发的核心，与其说是建设一座约200米级复合塔楼本身，不如说是把六本木新城西侧的边界街区与寺社迁移、道路整备、步行动线更新一起重新编排。A街区于2025年3月下旬开工、B2・B3街区于2024年12月开工，工期已具体化，今后的评价将取决于完工后低层空间与步行网络如何连接六本木一侧与西麻布一侧。
引用与参考资料
