东京百年一遇的再开发热潮｜都心5区的变貌与资产价值走向

东京正在发生巨变。经历了泡沫经济破灭后"失去的30年"，日本首都如今正迎来一场空前的城市更新浪潮，成为历史性的转折点。截至2026年，千代田、中央、港、新宿、涩谷这都心5区内有数十个大型项目同时推进，总建筑面积达数百万平方米。这场"破坏与创造"的浪潮，不仅重塑城市景观，也在重新改写不动产资产价值的底层结构。本文将梳理主要项目全貌及其对地价的影响，并整理富裕阶层和资产家应当把握的投资时机思路。

为什么如此规模的城市更新会在此刻集中出现？

当前东京的城市更新浪潮，背后有三个相互叠加、彼此强化的因素。

第一是建筑物老化。泡沫经济时期（约1985至1992年）竣工的大型写字楼和综合体，如今正集中步入使用年限的临界点。据日本国土交通省测算，2030年代前后都心地区相当数量的写字楼存量将迎来老化高峰。"不得不拆除重建"的时点集中出现，正是本轮城市更新同时多发的直接原因。这与大陆许多城市推进的老旧小区改造有相似之处，都是建成年代集中的存量建筑到了必须集中更新的节点，只是日本的对象更多是都心的大型商业写字楼，而大陆的老旧小区改造以住宅为主。

第二是提升国际竞争力。国家战略特区和都市再生特别地区制度的指定，使得原本无法实现的建筑高度和容积率成为可能。东京都提出的"国际金融城市东京"构想，以及面向2040年的城市愿景，都在推动这一趋势。这与大陆通过自贸区、城市更新试点区给予土地和规划政策倾斜、吸引资本和产业集聚的思路是相通的。

第三是城市防灾。消除木造密集地区、拓宽紧急运输道路、更新地下基础设施，都是当务之急。为应对首都直下型地震的风险，防火化和抗震化的推进正在加速大规模城市更新。大陆的旧城改造同样把消防通道、抗震加固作为硬性指标，逻辑基本一致。

这三重需求相互叠加，使东京正处于被称为"百年一遇"的城市更新浪潮之中。

解读都心5区的主要项目

下面概览都心5区目前在建及规划已确定的主要项目。这里列举的多数项目采用的是"市街地再开发事业"制度：原地权人通常不是被直接收购土地走人，而是把原有权利折算成新建筑中的楼面份额，即"权利变换"，继续持有物业权益。这与大陆常见的"征收补偿"模式（政府主导征收，按评估价或产权调换方式给予补偿后腾退）思路不同，日本的做法更接近原地权人带资入股、共享更新后的资产增值。

千代田区 —— 大手町门户大楼与金融枢纽的进化

在大手町、丸之内一带，三菱地所集团主导的大型城市更新持续推进。其中之一的"大手町门户大楼"位于千代田区内神田一丁目，是地上26层、地下3层、总建筑面积约85,398平方米的综合大楼，已于2026年7月31日竣工。它被定位为连接大手町、丸之内、有乐町一带与神田地区的结节点，农业与食品的商务产业支援设施"MINORIWA"已于2026年8月31日开业，商业区域与观光咨询处也从同年9月7日起陆续开业。从集聚国际金融功能的角度看，这是东京在与香港、新加坡竞争中的重要基础设施建设。

中央区 —— 日本桥火炬大厦竣工后将成为日本第一高楼，高约385米

在东京站日本桥口前的常盘桥地区，三菱地所主导的"TOKYO TORCH"项目正在推进。核心建筑火炬大厦（Torch Tower）为地上62层、地下4层，高约385米，总建筑面积约55.3万平方米，预计2028年3月末竣工。项目已于2023年9月开工，2025年9月地上层的钢结构吊装作业也已开始。竣工时将成为日本第一高楼，是集办公、酒店、住宅、商业于一体的综合设施。以街区中央约7000平方米的大型广场"TOKYO TORCH Park"为核心的城市设计，被认为将带动整个日本桥地区的价值整体提升。

港区 —— 高轮门户城全面开业释放的信号

由JR东日本主导的高轮门户城，是在品川站北侧11公顷的原铁路车辆基地旧址上打造的大型综合城市。项目于2025年3月开业第一期，4栋高层建筑（最高175米）正陆续开业。国际交流、科技产业、住宅与商业融为一体的这座新城，正在大幅重新定义港区南部区域的不动产价值。正如品川站北周边地区城市更新是什么？115米双子塔与对不动产价值的影响一文中详细分析的那样，该地区的周边地价涨幅在港区内也十分突出。

新宿区 —— 西南口地区大型城市更新与"都市客厅"构想

新宿目前有多个城市更新项目同时推进。西新宿三丁目西地区规划了北楼约229米、南楼约228米、住宅约3200户的双子塔，但工期已经推迟。根据新宿区的介绍（2026年4月2日更新），预计令和9年度（2027年度）取得权利变换计划认可并开始拆除工程，令和10年度（2028年度）主体工程开工，令和17年度（2035年度）竣工。此外新宿区力推的"都市客厅"（Urban Lobby）构想，计划把高层建筑群的底层空间打造为对行人友好的开放场所，目标是在2040年前建成"国际商务加文化观光"的城市据点。

涩谷区 —— 涩谷二丁目西地区与宫益坂地区

涩谷二丁目西地区规划总建筑面积约32.22万平方米的综合设施，目标2029年度竣工，其中最高的B街区为地下4层、地上41层／约208米，以住宅为主的C街区为地下2层、地上41层／约175米，以店铺为主的A街区为地下1层、地上5层／约50米；宫益坂地区则规划高度超过180米、事业费约2431亿日元的项目，目标在2030年代完工。涩谷站周边的城市更新持续推进，商业、文化、居住功能的复合集聚，支撑着该区的不动产价值。

城市更新推高地价的"引力效应"是什么

大型城市更新对周边地价产生的影响，被称为"引力效应"。正如引力会吸引质量更大的物体，巨型城市更新项目会吸引人流、资金与信息，从而带动周边不动产价值上升。

正如详解令和8年地价公示结果：连续5年上涨背后的原因与对业主的影响中的分析，商业用地和住宅用地都已连续5年上涨。尤其是港区港南、高轮一带，受益于高轮门户城开业带来的外溢效应，涨幅在周边各区中也位居前列。千代田区大手町、丸之内一带则维持着全国商业用地的最高水平，市场对TOKYO TORCH项目的预期正在支撑地价。大陆的"地铁房""学区房"溢价现象与此类似，新基础设施或优质资源的落地，同样会提前反映在周边房价之中。

引力效应大体分为两个阶段。第一阶段是竣工前的预期效应，从项目公布到开工、竣工前的2至3年，地价会提前上涨。第二阶段是竣工后的集聚效应，随着商业和就业人口增加，周边的租金水平与成交价格会持续走高。

把握投资时机的思路 —— "竣工前2年"法则及其局限

回顾过去东京大型城市更新的案例（六本木新城2003年、东京中城2007年、虎之门新城2014年），竣工前2至3年往往是周边不动产取得成本与上涨空间平衡最好的阶段。这一时期，项目的现实感增强、地价开始上涨，但相比竣工后的高峰期，价格仍相对克制。

不过，这条"法则"存在几个重要的前提。

其一，需要判断项目本身的"质量"。开发主体的财务实力、业态组合是否合理、与公共交通的连接程度，都会左右竣工后的集聚能力。项目规模再大，如果业态设定与区域需求脱节，同样会面临空置的困扰。

其二，需要读懂区域的"脉络"。办公、住宅、商业中哪种业态构成区域价值的主体，决定了哪类不动产能真正受益。高轮门户城周边更利好住宅和高端租赁，大手町周边则更直接利好办公用途。

其三，不能忽视供给风险。大型项目竣工后，周边往往会有竞品项目陆续跟进，短期内可能压低租金和价格。正如东京城市更新区域主要项目调查报告中指出的那样，逐区核实供需平衡必不可少。这与大陆一线城市新盘集中入市后阶段性去化压力上升的现象，逻辑上是一致的。

INA的见解

我们INA&Associates株式会社认为，本轮城市更新浪潮是"检验资产管理能力真正价值的时刻"。并非所有物业都会仅仅因为"靠近城市更新区域"而升值。恰恰相反，能够享受更新红利的物业，与更新后相对地位下滑的物业，会逐渐分化得十分清晰。

我向富裕阶层和资产家客户提出的建议，不是"该追哪个项目"，而是一起深入探讨"哪个区域、哪种业态、哪个时间点的物业，最契合您自身的资产组合"这一问题。着眼长期的资产配置思路，才是穿越这场百年一遇城市变革的关键。

总结

本轮城市更新浪潮，绝不只是简单的建筑重建。它是对东京这座城市竞争力、安全性与吸引力的重新定义，也伴随着资产价值的重新分配。要点整理如下。

• 东京的城市更新浪潮，是老化、国际竞争、防灾三重需求叠加而成的历史性转折点。
• 都心5区多个超大型项目同时推进，到2035年前后城市的景观与功能将发生巨大变化。
• 大规模城市更新会通过"引力效应"推高周边地价。令和8年地价公示也显示，更新区域的涨幅尤为突出。
• 竣工前2至3年通常是有效的投资时机，但项目质量、区域脉络、供给风险的核实缺一不可。
• 在"受益物业"与"掉队物业"逐渐分化的时代，建立在长期视野之上的判断力变得愈发重要。

常见问题（FAQ）

问1. 只要靠近城市更新区域，任何不动产都会升值吗？

答1. 并不能一概而论。城市更新引力效应的辐射范围，会因项目规模、业态和与交通枢纽的距离而有很大差异。即便在同一更新区域内，距车站步行5分钟以内的物业和10分钟以上的物业，地价涨幅往往也存在明显差距。大陆的地铁房价值分层同样如此，距站点距离每增加一档，溢价通常会明显衰减。

问2. 日本桥火炬大厦预计2028年3月末竣工，现在考虑周边物业还有意义吗？

答2. 有意义，但需要先确认前提。竣工预计为2028年3月末，项目已于2023年9月开工，2025年9月地上层的钢结构吊装作业也已开始。取得成本与上涨空间平衡最好的"竣工前2至3年"大致相当于2025至2026年前后，这一阶段已经接近尾声。因此，现在再考虑时，判断的重心不再是提前捕捉竣工前的预期效应，而是竣工后的集聚效应（就业人口增加带动的租金水平与出租率提升）能够期待到什么程度。在确认周边行情已经反映了多少开业预期之后，仔细权衡持有成本与预期回报之间的平衡，才是关键。

问3. 在哪里可以查询城市更新项目的相关信息？

答3. 日本国土交通省的城市规划信息（https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/）以及东京都都市整备局官方网站（https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/）是最可靠的一手信息来源。同时也建议参考各开发主体的官方公告与新闻稿。

问4. 高轮门户城开业后，港区哪个区域受益最明显？

答4. 从高轮门户站及品川站步行可达范围（约10分钟以内）的港南、高轮一带，受益最为直接。就业人口增长带动的服务需求扩大，正在推高周边商业、餐饮和住宅租赁市场。相对而言，天王洲、芝浦等邻接区域大多只能间接受益。

相关推荐阅读

引用及参考资料

• 日本国土交通省《城市规划与城市整备》
• 日本国土交通省《关于市街地城市更新事业》
• 东京都都市整备局
• 令和8年地价公示（日本国土交通省）