涩谷区宇田川町・神南一丁目的"公园通西地区第一种市街地再开发事业"正式启动。这项地上33层・高度约140m・总事业费约882亿日元规模的计划，于2025年9月获得东京都认可组合设立，预计2027年度着工・2032年度竣工。值得瞩目的不仅是规模，更是将神南小学的"空中权"移转至民间再开发栋、由民间资金承担公立小学改建费用这一全国罕见的手法。在涩谷站周边再开发热潮中个性十足的本事业，将对区域不动产价值产生何种影响，本文将详细说明。
事业概要与背景公园通西地区位于涩谷区役所南侧、面向涩谷公园通的涩谷区宇田川町及神南一丁目地内。再开发对象为1975年竣工的高层集合住宅"涩谷Holmes"（33层）与1964年竣工的涩谷区立神南小学（3层）两栋。两者均已逾50年楼龄，从耐震性、防灾性角度而言，改建被视为当务之急。
涩谷区于2024年1月作出城市规划决定（令和6年告示第4号），此后历时约一年半准备组合设立。2025年9月22日，东京都正式认可"公园通西地区市街地再开发组合"的设立，事业从准备阶段进入正式推进阶段。事业协力者包含东急不动产（兼参加组合员）与清水建设，两家在涩谷地区拥有丰富开发实绩的企业参与，提升了事业的可信度。
计划规模与用途构成
新建的再开发栋为地上33层・地下4层，高度达约140m，确保总建筑面积约70,000㎡，复合容纳住宅・事务所・店铺・服务设施・多目的空间・停车场等多种用途。在涩谷站步行圈内诞生如此规模的复合大楼，有望大幅提升整个地区的流动性与便利性。
此外，计划还包括废除旧区道・整合基地后建设广场（约1,160㎡）。计划设置无法返家者的收容设施及防灾备用仓库，除商业・居住功能外，还将承担涩谷地区防灾据点的角色。涩谷站是通勤・通学者高度集中的枢纽，此类防灾基础设施的整备可说是提升整个地区安心感的重要举措。
全国瞩目的"空中权活用"方案
本事业最大的特色，是将涩谷区立神南小学的"空中权（未使用容积率）"移转至民间再开发栋的方案。理解这一机制，首先需要掌握"空中权"的概念。
建筑物依城市规划设有容积率上限。若建筑物实际使用的容积率远低于上限，未用尽的容积率部分可作为"空中权"移转・出售给相邻基地。神南小学约有91%的容积率处于未使用状态，将此剩余容积率移转至本次再开发栋，使原本难以实现的高容积塔式建筑成为可能。
作为对价，民间（再开发组合・东急不动产）负担神南小学（总建筑面积约21,830㎡）的改建费用。依不动产鉴定士试算，空中权评估额约为100亿日元，与涩谷区公布的52亿日元存在重大落差，在区议会引发讨论。无论如何，由民间实质承担公立小学改建费用的方案在全国亦属罕见，作为今后都市再开发的公私协力模式备受广泛关注。
此方案得以成立的背景，在于地方政府在财政上难以独立承担老旧公共设施改建的现实。这是民间事业者获得容积率这一明确诱因、地方政府在抑制财政负担的同时得以翻新公共设施，双方需求契合的结果。本方案使公私双方利益一致，同时实现都市基盘整备与收益性，可说为面临持续财政制约的地方政府提供了一个有力的解决方案。
事业时程与现况进展
本事业依以下时程推进。
| 时期 | 内容 |
|---|---|
| 2024年1月 | 涩谷区城市规划决定（令和6年告示第4号） |
| 2025年9月22日 | 东京都认可组合设立 |
| 2026年度（预定） | 权利变换计划认可 |
| 2027年度（预定） | 着工 |
| 2032年度（预定） | 竣工 |
2025年9月组合设立认可后，目前正推进2026年度权利变换计划认可的相关准备工作。权利变换是将原有土地・建物的权利移转至新再开发大楼权利的程序，完成后即确定现有居住者・权利人的补偿内容。虽是着工约2年、竣工约7年的长期事业，但时程正稳步推进。
对涩谷公园通地区不动产价值的影响
涩谷区在2026年公示地价中记录平均每坪1,798万日元（前年比+12.32%），呈现全国第3名的上涨率。特别是涩谷区樱丘町以东京都内公示地价上涨率第1名（+28.99%）的成绩，涩谷整个地区的不动产价值持续上升。公园通西地区所在的宇田川町・神南一丁目，也是从这一上涨趋势中受益的区域。
再开发对不动产价值的影响是多方面的。第一，高层复合设施诞生带来的地区魅力提升。随着商业・办公・住宅复合利用的推进，周边租金水准与买卖价格承受上涨压力。第二，防灾基础设施整备带来的安全性提升。耐震性高的建筑与无法返家者收容设施整备，提升整个地区的韧性，提高作为长期持有资产的评价。第三，神南小学改建带来的教育环境充实，成为吸引育儿世代家庭需求的要因。
另一方面，从着工到竣工约5年期间，建设工程带来的噪音・震动・交通管制可能对周边环境造成影响。涩谷站周边还有道玄坂二丁目南地区等再开发计划并行推进，多项大规模工程同步进行，也可能带来暂时性便利性下降。但考虑到竣工后的效益，仍需以长期视角判断区域资产价值的上升。
业主应采取的行动
鉴于公园通西地区再开发，以下行动对在涩谷・原宿地区持有・考虑不动产的业主有效。
首先，判断区域内土地・建物的取得时机至关重要。随着再开发具体化，价格往往提前上涨。2026年度权利变换计划认可前后是一个值得关注的时机，密切收集资讯为宜。
其次，考虑既有物件的翻新・增值。随着再开发地区人流增加，周边租赁物件・商业物件的需求也将提升。与其让老旧物件闲置，不如打造对入住者・使用者更具吸引力的空间，方能乘上地区的上升气流。
此外，确认与强化防灾・耐震性能也不可或缺。如公园通西地区再开发所示，防灾据点功能备受重视，整个涩谷地区均要求高安全标准。对既有物件进行耐震诊断，必要时考虑改修，有助于长期维持资产价值。
总结
公园通西地区第一种市街地再开发事业重点整理：
- 事业规模：地上33层・高度约140m・总建筑面积约70,000㎡・总事业费约882亿日元
- 事业主体：公园通西地区市街地再开发组合（东急不动产・清水建设参与）
- 最大特色：神南小学空中权（约100亿日元相当）移转至再开发栋、民间承担小学改建费用的全国瞩目公私协力方案
- 时程：2027年度着工・2032年度竣工（权利变换计划认可预定2026年度）
- 对不动产价值的影响：涩谷区公示地价前年比+12.32%，全国第3名上涨。再开发竣工后预计整个地区资产价值持续上升
涩谷地区的再开发正朝2030年代加速推进，公园通西地区在其中以公私协力模式的观点占有特别重要的地位。期望您能以长期视角掌握地区的变化，并运用于资产策略之中。
常见问题（FAQ）
Q. 何时预定竣工？
A. 预定2032年度竣工。2027年度着工后，历时约5年工程期间完成。2026年度预定的权利变换计划认可将是一个重要里程碑。
Q. 现有居住者（涩谷Holmes住民）将如何安置？
A. 第一种市街地再开发事业中，原有权利人可依权利变换计划，将原有土地・建物的权利移转至新再开发大楼的住户或楼地板。补偿内容将在权利变换计划认可（预定2026年度）后确定。详情建议向组合或专业人士咨询。
Q. 神南小学将如何处置？
A. 神南小学计划在本次再开发栋内以总建筑面积约21,830㎡规模重新整备。作为空中权移转的对价，民间事业者承担改建费用，仍作为涩谷区立小学继续运营。老旧设施得以翻新，教育环境有望提升。
Q. 对周边不动产价格有何影响？
A. 涩谷区2026年公示地价记录前年比+12.32%，全国第3名上涨，再开发是价格上涨的原因之一。公园通西地区竣工后，随着地区便利性・防灾性・教育环境的提升，周边物件的租金・买卖价格预期获得正面影响。工程期间需考虑暂时性影响后进行判断。
延伸阅读
引用・参考资料
