东京再开发2026至2030：12个值得关注的区域与日本租赁经营要点

2026至2030年间推进的东京再开发，其特点在于东京站与日本桥、品川与高轮、筑地、涩谷、池袋、中野等地，站前动线和大规模复合功能将同时得到更新。对于拥有土地或建筑的业主而言，这不仅关乎“哪个街区会成长”，更是重新审视租金、招租动线、改造时机和退出策略的具体依据。

本文以2026年时点可确认的官方资料为基础，从我们在租赁和投资实务中关注的角度，梳理2026至2030年值得关注的12个东京再开发区域。需要先说明的是，东京的城市更新有其日本特有的机制：许多项目以“市街地再开发事业”（市街地再開発事業, shigaichi saikaihatsu jigyō）的形式，由原土地权利人组成组合、与民间开发商和铁路公司共同推进，并且以车站为中心整体改造一片街区。各项计划的数字今后可能变更，投资判断时请务必确认最新的都市计划资料和开发方公告。我们重视的不是只罗列对自己有利的数字，而是把不确定的部分如实地作为不确定来传达。

本文要点

东京的再开发不应看作单栋大楼，而应看作包括车站、道路、地下通道、广场和水岸在内的“面状更新”。
2026至2030年，日本桥、高轮、八重洲、浜松町等地将陆续迎来大型项目竣工或分阶段开业。
与其关注再开发项目名称，业主更需要确认步行动线、昼夜人口、生活便利和防灾性的变化。
不要只以租金上涨为前提，也要关注周边供应增加带来的竞争、施工期间的动线变化以及现有物业的改造优先顺序。

2026至2030年的东京再开发将改变“站前的使用方式”

早晨从车站走到物业的道路变宽了，雨天也能通过地下通道或步行连廊通行。这些细小的变化，会大大改变意向租客的印象。2026至2030年东京再开发的特点，不仅在于超高层大楼的竣工，更在于站前广场、步行网络、水岸空间和防灾功能的组合。

东京都都市整备局将市街地再开发事业说明为一种城市建设：把道路、公园等公共设施的建设，与都市型住宅和商务设施的现代化一体推进。也就是说，观察再开发时，只看“会不会建新大楼”是不够的。需要读懂人流会转向哪里，现有物业的“被看见方式”会如何改变。与中国内地城市常见的“新区开发”或单个综合体项目不同，东京的再开发几乎都发生在既有的成熟城区，并以轨道交通车站为轴心，这使得步行动线的变化对周边物业的影响格外直接。

在租赁经营中“被看见方式”改变的意义

在租赁经营中，从车站步行的便利性、夜间的安心感、到商业设施的距离、看房时的第一印象，都会影响成交率。再开发区域周边的业主，除了招租条件之外，也应考虑配合街区更新来完善物业本身，例如公共区域照明、外部景观、标识、快递柜和防灾储备等。

日本桥河畔步道未来效果图日本桥川沿岸的亲水空间 — 日本桥河畔步道（日本橋リバーウォーク, Nihonbashi Riverwalk）未来效果图（来源：三井不动产、野村不动产新闻稿）

像日本桥这样，水岸、地下通道、商业、办公和酒店一体化完善的区域，不仅平日白天，周末和夜间的停留需求也会发生变化。周边物业将不再只按距车站的远近来比较，而是在整个街区的回游性中被选择。

为什么东京此时接连出现“面状更新”

2026至2030年大型计划集中出现，背后有几个结构性原因。其一，1960至1980年代建成的商务和商业大楼正迎来更新期。其二，以增强国际竞争力为目的的都市再生框架，一直在推动容积率放宽和手续简化。

此外，铁路新站和车站改良、首都高速公路地下化、站前广场重组等基础设施建设，与民间重建同步推进的例子越来越多。正因如此，城市不是以单栋大楼、而是以“面”为单位同时在多处更替。

业主应当把握的前提

再开发以数年到十年以上的时间轴推进。由于要依次经过都市计划决定、组合设立、权利变换（権利変換, kenri henkan，把原有土地建筑权利置换为新大楼楼面的程序）、开工、竣工和街区开放等阶段，即使在同一区域，也会混杂着“马上见效的变化”和“数年后见效的变化”。我们认为，忽视这种时间差、只预期短期租金上涨，反而是危险的前提。

值得关注的12个区域：2026至2030年会发生什么变化

如果有人问“应该从哪个区域看起”，我会先把竣工时间、交通枢纽、公共空间以及对现有物业的波及并列起来确认。这里聚焦业主实务需要关注的视角，梳理东京的12个再开发区域。

区域	主要动向	业主应关注的要点
日本桥、东京站东侧	东京中城日本桥、首都高速地下化、日本桥河畔步道	水岸回游、地下连接、国际商务与MICE需求
八重洲、京桥	东京站前大规模复合开发、巴士总站、地下网络	广域交通与办公、商业的一体化需求
品川、高轮	TAKANAWA GATEWAY CITY、品川站周边基础设施建设	与车站直连、国际交流、住宅、酒店与办公的复合化
筑地	筑地地区城市建设事业、多功能体育场、交通枢纽（mobility hub）	2030年代前半以后的分阶段开业与广域集客
涩谷	车站周边重组、宫益坂和二丁目方向的更新	坡道、连廊和车站改良带来的回游性
新宿西口、西新宿	站前广场、超高层街区的更新	办公楼面更新与周边住宅的职住相近需求
池袋	车站周边地区重组、与公园和文化设施的联动	副都心的回游性与家庭、单身需求的重新评估
中野	中野站新北口站前区域、太阳广场旧址周边	站前广场，大学、办公与住宅需求的混合
浜松町、竹芝	世界贸易中心大楼重建、与竹芝和芝浦方向的联动	羽田机场可达性，港湾、办公与酒店需求
虎之门、赤坂	国际新都心的形成、复合街区的连续建设	高附加值办公与高价位住宅的波及
六本木、麻布台	麻布台之丘之后的周边更新、六本木五丁目方向	面向高净值人群的居住与服务需求
月岛、晴海、胜哄	湾岸住宅，站前、桥梁和水岸动线的更新	在供应增加中如何体现管理品质与生活便利

把12个区域分为3种类型来解读

12个区域性质各异，一律说“会上涨”并不恰当。我们大致把它们分为3种类型。第一，日本桥、八重洲、虎之门这样的国际商务与MICE带动型。第二，品川、浜松町、竹芝这样的广域交通枢纽型。第三，中野、池袋、湾岸这样的职住相近与生活需求型。看清所持物业受益于哪种类型，招租策略的焦点也就随之明确。

计划概要：经官方资料确认的代表性项目

这里梳理12个区域中，较容易通过官方资料确认数值和时间表的代表性案例。重要的是不要以同样的精度比较所有计划，而是有数字的计划用数字说明，未确定的计划就作为未确定来处理。

项目与区域	所在地	主要用途	规模与时间表
日本桥一丁目中地区第一种市街地再开发事业	中央区日本桥一丁目	办公、商业、酒店、租赁住宅、MICE等	C街区总建筑面积约374,800㎡，地上52层、地下5层，高约284米。2026年9月30日竣工，预计2027年全面开业。
筑地地区城市建设事业	中央区筑地五丁目和六丁目	大规模集客与交流设施、生命科学、MICE、酒店、住宅、水上交通等	利用东京都有土地约19万㎡，总建筑面积约126万㎡，总事业费约9,000亿日元（约合419亿元人民币；按2026年10月时点的概算汇率1元人民币≈21.5日元换算）。预计2030年代前半以后陆续开业。
TAKANAWA GATEWAY CITY	港区高轮、港南周边	商业、办公、酒店、文化设施、住宅等	高轮Gateway站前的大规模复合开发。2025年起分阶段的街区开放正在推进。
涩谷站樱丘口地区	涩谷区樱丘町等	办公、商铺、住宅、创业支援设施等	实施区域约2.6公顷，住宅约155户。已于2023年11月以“Shibuya Sakura Stage”之名竣工，目前处于检验车站周边回游性改善效果的阶段。

这些数值是基于官方新闻稿和都市计划资料的时点信息，面积、层数和开业时间可能会随今后的设计变更和项目进展而更新。以数字为依据做判断时，请务必确认一手资料的最新版本。

公共设施与城市基础设施建设：对租赁经营有效的观察方法

看房者从出站到抵达物业，等红灯的次数少了、人行道宽了、不容易淋雨、夜里也明亮。这样的切身感受，是租金表上看不到的竞争力。再开发中的公共设施和城市基础设施建设，对现有业主而言也是需要确认的依据。

建设项目	街区的变化	物业方的应对
站前广场与连廊	碰面、换乘和看房集合更加方便	更新从车站出发的指引文字、照片和招租图纸
地下通道与车站直连	雨天和炎热天气的出行负担降低	实测步行路线，重新审视看房动线
水岸与绿地	假日停留和散步需求增加	重新整理景观、周边环境、可养宠物等卖点
防灾与能源	对滞留归宅困难者的应对和BCP评价提高	做到能够说明防灾储备、应急照明和管理体制
交通枢纽（mobility hub）	巴士、出租车、水上交通、新一代交通相互连接	确认无车租客、法人合同和短期居住需求

筑地地区城市建设事业建筑布局规划图多功能体育场与交通枢纽 — 筑地地区城市建设事业建筑布局规划图（来源：三井不动产新闻稿）

筑地的计划提出要打造连接地铁新站、巴士和出租车、新一代出行工具、水上交通、飞行汽车和直升机停机坪等的广域交通枢纽。在周边，不仅要考虑居住者，还需要解读上班族、游客和活动观众重叠出现的时间段。对习惯以“地铁口距离”衡量地段价值的中国投资者来说，东京的情况更进一步：同样距离的两处物业，可能因为是否位于新动线的“正面”而在出租表现上出现明显差距。

再开发如何影响租金：期待与现实

“因为有再开发，所以可以涨租金”——我认为这种期待一半正确，一半危险。人流增加、街区魅力提升，需求就会被推高。但如果同一区域大量供应新建住宅和办公楼，现有物业反而会暴露在比较之下，变得难以被选中。

不同阶段的供需变化

再开发区域的租金，在施工期间、竣工后不久和供应消化之后，呈现出不同的面貌。以下只是一般趋势的参考，可以这样整理。由于并非可以断定的数值，请务必用实际招租案例加以验证。

阶段	需求与供应的趋势	现有业主的对策
施工期间	受施工围挡、噪音和动线变化影响，容易暂时被回避	向租户细致提供信息，提前进行退租修复和设备更新
竣工与街区开放后不久	话题性推高需求，但同时与新建供应竞争	明确差异化要点（管理品质、地段的细微便利）
供应消化之后	街区评价固定下来，租金收敛到与实力相符的水平	以长期修缮计划和租户满意度稳定出租率

重要的是，不要指望租金上涨是“街区会自动带来的东西”。相反，配合街区更新把物业整理到容易被选中的状态，这种努力才左右实际的成交和出租率。与许多市场中租金可以随行就市频繁调整不同，日本的普通租赁合同对租客保护较强，已入住租户的租金难以大幅上调，因此“新招租时能否被选中”才是关键。

业主现在就应采取的行动

立刻认为“有再开发就能涨租金”是危险的。首先，请亲自走一走，确认所持物业会位于新人流的正面还是背面。

分别在工作日白天、夜间和休息日实地步行。确认施工围挡、信号灯、车站出口和巴士站的位置。
更新招租图纸上的车站步行路线。一旦新检票口或地下通道建成，旧的指引就会造成机会损失。
改善公共区域的第一印象。周边越新，老旧照明、公告栏和外墙污渍就越显眼。
分别看待法人、高净值人群和外国租客的需求。家具、安保、多语言支持、能否短期居住都会成为判断依据。
倒推出售时机。在竣工前的期待期、开业后不久和供应增加之后，买方的看法会有所不同。

按“时间轴”设计退出策略

越是考虑出售的业主，越应意识到再开发进度与市场心理之间的偏差。竣工前价格由“期待”决定，街区开放后不久买方因“话题性”而行动，供应消化后则以“实力”定下评价。在哪个阶段退出，决定了预期的买方群体和价格依据。与其急于押注一个时间点，不如准备多种情景，这才是稳妥之策。

INA的观点：不是等待街区成长，而是做好被选择的准备

我们INA&Associates株式会社在再开发区域的资产运营中，避免只凭短期预期做判断。不只是等待街区成长，也要让物业本身处于被选择的状态。为此，我们重视包括管理品质、修缮计划和退出策略在内、能带来可持续成长的判断。

我们认为，最终支撑不动产价值的，既不是建筑也不是地段，而是承担其运营的人才。正因如此，不只着眼于眼前的租金，而是建立能与租户长期保持良好关系的管理体制，才是度过再开发阶段的基础。我们相信，不只说明优点，也坦诚告知风险和不确定性，最终才能带来长期的信任。市场全貌也请一并参阅不动产市场与投资解读文章列表。

总结：用“动线”而非“地图”来解读东京再开发

纵观2026至2030年东京的12个再开发区域，共同点在于站前、地下、水岸、广场、商业、办公和住宅一体更新。业主不仅要记住计划名称，还需要确认租客会走哪条路、使用哪些设施、在哪个时段回到街区。

再开发是机会，但在周边供应增加的阶段，竞争也会加剧。正因如此，尽早收集信息、亲自实地走访、在管理和招租上持续进行小改善，才是守护长期资产价值的现实一步。与其因害怕失败而不行动，不如小规模尝试、边确认边调整，这样的姿态最终更能控制风险。对于身在海外的投资者，这也意味着需要一个能代为实地确认、并如实反馈的当地合作伙伴。

引用与参考资料

常见问题

2026至2030年特别值得关注的东京再开发区域有哪些？

代表性的有日本桥与东京站东侧、品川与高轮、筑地、涩谷、八重洲、浜松町等。不仅要看竣工时间，还请确认站前广场、地下通道、水岸和商业设施如何相互连接。即使在同一街区，位于人流正面还是背面，物业的评价也会分化。

再开发区域的物业租金一定会上涨吗？

不一定会上涨。即使人流增加，新建供应增多也会加剧竞争。现有物业需要重新审视管理状况、设备、看房动线和招租条件。与其以租金上涨为前提，我们更优先把物业整理到被选择的状态。

业主应该从什么时候开始准备？

理想的是从都市计划决定、组合设立或开工阶段就开始准备。到竣工前夕才着手，改造工程和招租资料的更新可能来不及。越是时间轴长的变化，越早着手越有效。

在官方资料中特别应该看哪些项目？

所在地、实施者、主要用途、总建筑面积、高度、住宅户数、公共设施建设和开业时间。对于未公布的数字不要推测，而应等待更新资料。数值属于时点信息，请以可能变更为前提来使用。