千岁乌山车站南侧的车站广场周边地区计划进行大规模的城市再开发项目。该项目将以建设一座地上 34 层、地下 2 层、高约 140 米的高层综合建筑群为中心，对车站前的区域进行再开发，低层为商业设施，高层为住宅楼。新设施的筹备工作正在进行之中，它将成为该地区的地标性建筑。
重建项目的正式名称及地点和区域概况
该项目的正式名称是千岁乌山车站广场南区城市再开发项目。项目地点位于东京都世田谷区南乌山 5 丁目，在京王线千岁乌山站南出口以东地区，东面被城市规划道路辅线 216 号线（规划道路）包围，西南面是站前大街，北面是目前规划的站前广场。重建项目占地约 1.5 公顷，包括站前广场和整个车站南侧。
重建的背景和目标
在千岁乌山车站附近，随着车站广场和城市规划道路（第 216 号辅助道路）的建设，以及京王线连续多层交叉路口的建设（笹塚站和曾川站之间约 7.2 公里），城市结构正在发生重大变化。为应对这些事态发展，土地所有者于 2015 年成立了 "城市开发研究小组"，2020 年该小组转变为 "城市开发筹备委员会"，并于 2022 年 12 月成立了 "城市再开发筹备协会"，开始全面审议该再开发项目。重建项目旨在更新车站前的破旧城区，改善公共空间。具体来说，该项目的目标包括：建设一个新的站前广场，以确保交通安全；将建筑物后移，以确保人行流线；在站前开辟一个保留空间和绿地；提高防灾能力（防震、不易燃建筑物和防灾广场）。通过这些措施，该计划旨在改善该地区的生活环境，并在车站前创造一个安全舒适的环境。
项目业主和合作运营商
该项目主要由千岁乌山车站广场南区城市再开发筹备协会负责推进，该协会由当地权利人组成。今后，根据《城市再开发法》，该协会有望被正式确立为 1 类城市再开发项目（协会执行），并成为项目的执行者。大型房地产公司三井不动产住宅株式会社和三井不动产株式会社作为项目合作方（开发商）参与其中，高叶城市科学研究所株式会社和三井不动产株式会社作为项目开发商参与其中。在公私合作伙伴关系下，土地所有者共识的建立、权利调整和行政程序正在进行中。
权利转换方式是什么｜再开发是否会强制"腾退"
本项目未来拟转为1类城市再开发项目（协会执行），将采用基于《城市再开发法》的"权利转换方式"。该方式原则上按等价将原有宅地、建筑物的所有权及租赁权置换为新建大楼中的一层或一区（权利楼面），权利人在再开发后仍可作为大楼内一套住宅或一个区块的权利人留在项目区域内。如不希望进行权利转换，也可以在协会成立或事业计划批准公告后30日内选择接受金钱补偿放弃权利，或迁往区外。这并非强制单方面腾退的制度，但权利楼面的面积与位置根据原有资产的评估价值确定，因此每位权利人的条件各不相同。
就千岁乌山当地区而言，世田谷区与再开发筹备协会于2025年6月举办的说明会显示，权利人约90名，其中约7成已同意城市规划方案。筹备协会在该说明会上回应称"权利转换这一机制，会确保不会出现无法继续营业、无处居住的情况"，"筹备协会及其相关人员不会向地权人做出要求腾退的表态"。此外，针对建筑物和土地的承租人、借地人的正式法定说明会，将在城市规划决定、协会成立后另行举行，截至2025年6月尚未实施。
规划建筑的规模和结构以及设施配置
规划中的再开发大楼是一座高层综合建筑群，将建在车站广场以南的区域。项目的主要轮廓如下
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建筑规模：地上 34 层，地下 2 层，高约 140 米。
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用途构成：主要为住宅公寓（高层：4-34 层）和商业设施（低层：地下 1 层至地上 3 层），以及停车场和机房（地下 2 层至地上 3 层）
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总建筑面积：约 78 700 平方米（截至 2023 年的拟议规划）
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占地面积：约 1.5 公顷（整个区域包括车站广场用地等）
低层区域规划有商业设施，将为车站用户和当地居民提供更多便利，预计将吸引包括商品零售商和餐馆在内的各种租户。住宅区预计将是一座拥有数百个单元的塔式公寓，采用最新的隔震结构设计，以确保安全。还将为游客和居民提供地下和低层停车场，计划容纳约 120 辆商业用车和 200 辆住宅用车。由于车站广场被纳入重建区域，预计建筑将位于场地北侧，空间设计将与广场区域融为一体。
住宅部分是分售还是出租？价格区间如何？
关于规划中的住宅部分（高层4-34层）将采用分售还是出租形式，以及价格区间、公寓品牌名称，截至2026年9月，世田谷区、再开发筹备协会、项目合作方（三井不动产、三井不动产住宅）均未发布任何官方消息。本项目目前仍处于城市规划决定前的筹备协会阶段，预计要经过权利转换计划的制定及协会成立批准后，具体的住宅销售、出租方针才会确定。有关分售时间和价格区间的信息，请以世田谷区、筹备协会今后发布的官方消息为准。
交易价格实际如何变动
为确认对再开发的预期在多大程度上已反映到实际交易价格上，我们查阅了国土交通省公布的不动产交易价格数据。下表将计划所在地世田谷区南乌山的二手公寓交易（不含北乌山）与世田谷区整体并列对比。
| 年份 | 交易件数 | 本区域的平方米单价（中位数） | 世田谷区整体的平方米单价（中位数） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 95件 | 77.8万日元 | 96.8万日元 |
| 2024年 | 62件 | 89.0万日元 | 100.0万日元 |
| 2025年 | 95件 | 77.8万日元 | 103.7万日元 |
| 2026年（仅第1季度） | 16件 | 80.7万日元 | 110.0万日元 |
2023年至2025年，世田谷区整体上涨了+7.1%，而南乌山为±0.0%，持平。该区域原本就比全区平均低2成左右，如今这一差距反而进一步扩大。
从实际金额来看，2025年以后的交易中位数为3,600万日元、专有面积55㎡，约半数交易落在1,900万日元至6,400万日元的区间内。55㎡要价3,600万日元，在世田谷区之内属于比较容易入手的价格带。
来源：根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省），由INA&Associates Inc.编制。数据依据截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度此后仍会追加交易记录，故为暂定值。
INA的观点（截至2026年9月）
以下并非公开资料，而是本公司的见解。
千岁乌山的再开发，尚未在交易价格上产生效果。在世田谷区整体上涨的背景下它停留于持平，与全区平均的差距还在扩大。
我们认为原因在于项目所处的阶段。在建筑尚未成形的时点，自住买家会看着"当下的街区"来判断价格。京王线的连续立体交叉工程也在同步推进，距离完成还有时间。预期反映到价格上，要等到街区面貌开始肉眼可见地改变之后。
另一方面，55㎡、3,600万日元这一水平在世田谷区内属于偏便宜的一类。在到新宿仅需20分钟的区位上还保留着这一价格带，本身就是再开发之前该区域的特征。
投资者的判断标准
- 不把再开发的预期计入价格来审视收支。只有按当前租金水平就能成立的房产才是考察对象。
- 与全区平均的差距开始收窄的时点，就是市场开始计入预期的信号。交易价格数据按季度更新，可以用同样的步骤持续追踪。
- 能否接受到竣工为止的持有期间，是分水岭。应当以效果反映到价格上还需数年为前提来考虑。
车站广场和公共开放空间发展规划
除建筑外，周边公共空间的重建也是重建项目的一大支柱。在规划区域的北侧，"北广场 "将与新的车站广场融为一体，成为一个充满活力的空间，低层商业租户可在此举办露天咖啡馆和集市等活动。在南侧，规划了一个绿色、安静的 "南侧广场"，为行人提供一个休息和放松的场所，同时也是一个防灾广场，可在发生灾难时用于临时疏散和急救。大楼周围的人行道也将拓宽，以确保人流的安全和舒适。该广场和公共开放空间将在车站南出口处创造一个新的停滞空间，因为与车站北部相比，该处的广场较少，并将改善该地区的交通和吸引力。
与京王线车站大楼、连续立体交叉工程的关系
本节为通过"千岁乌山 车站大楼"等关键词搜索而来的读者作补充说明。在千岁乌山站，由京王电铁作为事业主体推进的"京王线连续立体交叉工程"（笹塚站至仙川站之间约7.2公里）正在另行推进，该工程将使车站与线路实现高架化。而本文所介绍的"千岁乌山车站广场南区城市再开发项目"，是由当地权利人为主体推进的另一项目，京王电铁并未作为本次再开发的项目合作方参与其中。在世田谷区、再开发筹备协会于2025年6月举办的说明会问答环节中，针对"（再开发大楼的）商业设施与高架化后的车站建筑，是否会在上层通过连廊连接"的提问，筹备协会回应称"目前没有在上层将铁路车站建筑与连廊连接的计划"。请注意，现有的京王线千岁乌山站（车站大楼）与再开发大楼，计划通过地面层的车站广场相互连接。
施工期和当前进度
该再开发项目目前正处于城市规划决策的规划阶段，世田谷区和再开发筹备协会于 2025 年 1 月共同为当地居民举办了一次说明会，会上介绍了基本规划草案和未来的日程安排。项目时间表（粗略指南）是争取在 2026 财政年度做出城市规划决定，然后正式批准成立再开发协会并制定权利转换计划，然后开始施工，争取在2034 财政年度竣工并投入使用。目前正在进行的筹备工作包括与政府协商、编制城市规划草案以及在权利持有人之间达成共识。此外，重建筹备协会还成立了当地交流中心 "Chitokara Plaza"，继续发布信息和交换意见，并参与宣传活动，如在当地购物区举办展览。
Chitokara Plaza是什么｜再开发信息发布据点
再开发筹备协会设立的地区交流据点"Chitokara Plaza"位于世田谷区南乌山五丁目11番6号，已于2025年5月17日举办开街活动并正式开放。该据点为附设于再开发筹备协会办公室的开放空间，配有常驻事务局工作人员，通过展板和模型持续发布再开发项目的推进情况及千岁乌山车站周边城市建设的相关信息。任何人都可以随时到访，该据点同时也是参加当地商业街活动等宣传工作的据点。
独特的设计、外观和租户计划
尽管该项目规模庞大，但其建筑设计仍将考虑到周边景观，低层和高层区域被划分为不同的部分，这与车站前的地理位置相一致。低层部分的外部设计将以方便行人为目的，采用开放式立面，表面有许多玻璃和一个绿色露台（从现阶段的图像角度看）。高层的设计旨在提供顺畅的日光和通风，并成为远处高度可见的地标。在结构上，该建筑将采用隔震技术，确保其作为高层住宅的安全性，同时还将采用应急发电设备和防灾储备等防灾措施。虽然尚未公布具体的租户计划，但预计站前地段将吸引食品超市、餐饮和服务业等符合当地需求的商铺。在项目合作方三井不动产集团丰富经验的支持下，该项目有望提高商业环境的吸引力，打造高度便利的设施结构。
常见问题（FAQ）
问1. 千岁乌山车站广场南区的再开发项目何时完工？
答：根据世田谷区、再开发筹备协会公布的时间表（粗略指南），计划于2026财年做出城市规划决定，此后经协会成立批准、权利转换计划制定后开工建设，目标是在2034财年完成建筑并投入使用。不过，目前仍处于城市规划决定前的筹备阶段，今后可能随手续进展而发生变动。
问2. 再开发是否会被强制腾退？
答：本项目拟采用的权利转换方式下，原有权利人原则上可将权利按等价置换为新建大楼中的楼面（权利楼面），继续留在项目区域内。也可以选择接受金钱补偿放弃权利，或迁往区外，并非单方面的强制腾退。针对承租人、借地人的正式说明会，将在城市规划决定、协会成立后另行举行。
问3. 三井不动产扮演什么角色？
答：三井不动产株式会社及三井不动产住宅株式会社，是经再开发筹备协会公开招募（竞标）后被选定为项目合作方（开发商）的。二者与担任顾问的高叶城市科学研究所株式会社一起，支持地权人达成共识及制定事业计划。
问4. 与现有的京王线千岁乌山站（车站大楼）是不同的计划吗？
答：是的，是不同的计划。由京王电铁推进的"京王线连续立体交叉工程"带来的车站高架化，与由当地权利人为主体推进的本次再开发项目是相互独立的两个项目，目前也没有将两者直接连接的连廊计划。
未来，该重建项目将在城市规划决策和项目审批、详细规划制定和权利转换程序之后进入实施阶段。作为千岁乌山站地区规模最大的再开发项目，该项目一旦完工，预计将对当地的生活和商业环境产生重大影响。该项目备受当地居民和企业的关注，详细设计、租户信息和开工情况将在今后陆续公布。该重建项目预计将改造千岁乌山车站南侧地区，将其改造成车站前繁华便利的新空间。
