2026年度，宫益坂地区市街地再开发组合正在推进权利转换计划认可程序，进入距离开工约一年半的关键时期。总项目费约2,431亿日元、地上33层、高约180m的巨型综合设施若于2031年竣工，涩谷东口区域的都市结构将从根本改变。本文针对房地产投资者与业主，整理此「布局期间」应关注的事项，涵盖计划全貌与市况数据。
宫益坂地区再开发是什么——涩谷东口「第二阶段」的序幕？
涩谷站周边的大规模再开发长年以西口・南口区域为中心推进。然而，涩谷站东侧的宫益坂区域因陡峭地形与老旧市街地交织，都市基础设施整备一直落后。为解决这些课题，2015年成立了宫益坂地区城市开发研究协议会，历经约10年的官民合作积累。
2023年4月12日，涩谷区决定都市计划（涩谷区公告第129号），2025年4月30日东京都知事批准组合设立。施行者为宫益坂地区市街地再开发组合，东急株式会社与Hulic株式会社作为项目协力者・参加组合员参与。在宫益坂交叉口附近约1.4公顷的计划地上，将诞生成为涩谷东口「门面」的地标建筑。
计划全貌——3街区构成・总项目费2,431亿日元
本项目由A・B・C三个街区构成。作为核心的A街区规模达地上33层・屋顶2层・地下3层，高约180m，总建筑面积约192,057㎡。功能配置为高层设国际水准酒店，中层设办公室，低层设大厅・会议设施及产业育成支援设施，地下设商铺及停车场。
B街区为地上7层・地下2层、总建筑面积约8,490㎡的商业设施栋。C街区为地上2层・地下1层、总建筑面积约754㎡，为区内御岳神社重建・再整备的区划。总项目费约2,431亿4,080万日元（其中工程费约1,750亿9,990万日元）。设计由三菱地所设计・日本设计共同体（宫益坂开发设计共同体）负责，设计建筑师起用MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO（原田真宏・原田麻鱼）。
步行者网络重整——与车站一体化及街区开放
本项目不仅止于超高层建筑建设，更在于与涩谷站的多层步行者连结。通过地下广场与空中连廊的组合，确保从涩谷站东口检票口到A・B街区的无缝动线。这将消除宫益坂区域现有的「与车站的割裂感」，大幅提升东口整个区域的步行可及性。
此外，配合涩谷区推进的大山街道环境整备事业，将宫益坂本身再整备为以步行者为中心的空间计划也纳入其中。完工时间为2031年9月，与同年度预定完成的涩谷Scramble Square第II期（中央栋・西栋）重叠。东口与西口同步焕然一新，预计将全面提升涩谷站周边整体的都市价值。
项目时程与目前进度（2026年3月时点）
目前阶段正在进行「权利转换计划认可」程序。预计于2026年度内取得认可，之后于2027年10月开工、2031年9月竣工。主要里程碑整理如下：
- 2025年4月30日：市街地再开发组合设立认可（东京都知事）
- 2026年度（目前）：权利转换计划认可程序进行中
- 2027年10月：预定开工
- 2031年9月：预定竣工
从投资判断角度来看，开工前的「静谧布局期间」为今年度到2027年的约2年间。竣工后区域价值显现后，可能会错失低价取得的机会。这一点与后述市况数据相结合时，给予重要启示。
涩谷区域房地产市况与投资影响
谈及宫益坂地区再开发，周边的地价・租金动向是不可或缺的背景数据。根据2025年公示地价，涩谷区住宅地同比+7.0%，商业地同比+7.3%。涩谷站区域的平均公示地价达到约961万日元/㎡（同比+12.87%），维持东京都内顶级的地价水准。
在办公室租金方面，涩谷地区也呈现出色的表现。在都心五区中平均租金上涨率最高，达到同比+8.24%的水准。此外，2026〜2028年的大规模办公室供给量预计为每年约60万㎡，低于2024〜2028年年均82万㎡的预测。在供给收紧的局面下加入宫益坂地区的大型办公室楼层，周边供需结构可能进一步趋紧。
本项目已获得国家战略特区认定，国际水准酒店・大厅・会议设施的整备被定位为特定事业。产业育成支援设施也计划承担作为新创企业及国际商务交流据点的功能，成为实现「世界领先的国际商务交流城市・东京涩谷」的官民合作核心。
关于涩谷站周边再开发的全貌，请另参阅涩谷站周边再开发全貌与对房地产价值的影响。
业主应采取的行动
宫益坂地区的竣工预定为2031年9月。然而，区域价值的先行评估通常在竣工前2〜3年开始，这是正常的市场动向。作为现在应采取的具体行动，提出以下三点：
1. 宫益坂周边投资组合检视 对于在涩谷东口区域已有物业的业主，现在是展望再开发完成后重新审视租金设定与确认长期持有方针的时机。在竞合新设物业竣工前强化入住者关系・研讨设备更新，可降低空置风险。
2. 周边区域新取得考量 明治通沿线及从宫益坂步行可及的住宅・商业类物业，是可承接地标竣工后需求增长的地段。目前「再开发确实性溢价」仍有限，在开工（2027年）前进场将带来长期优势。
3. 最新时程的持续追踪 权利转换计划认可的时机及施工体制确定的信息，是投资判断的重要起点。定期确认涩谷区官方网站及组合公告，并根据进度调整行动至关重要。
总结
宫益坂地区第一种市街地再开发项目是总项目费2,431亿日元・高约180m・2031年9月竣工的涩谷东口最大计划。预计于2026年度取得权利转换计划认可，在开工前的布局期间市场关注度正在提升。
- 施行者：宫益坂地区市街地再开发组合（项目协力：东急・Hulic）
- A街区：地上33层・高约180m・总建筑面积约192,057㎡（办公室・酒店・大厅等）
- 总项目费：约2,431亿4,080万日元
- 开工：2027年10月／竣工：2031年9月
- 涩谷区商业地地价：同比+7.3%，涩谷地区办公室租金：同比+8.24%
- 国家战略特区认定・国际商务交流据点功能整备
常见问题（FAQ）
Q1. 宫益坂地区再开发的竣工时间是何时？
预定于2031年9月竣工。目前（2026年3月）正在进行权利转换计划认可程序，并准备在2027年10月开工。
Q2. 参与宫益坂地区再开发的企业有哪些？
施行者为宫益坂地区市街地再开发组合。东急株式会社与Hulic株式会社作为项目协力者・参加组合员参与，设计由三菱地所设计・日本设计共同体（宫益坂开发设计共同体）负责。设计建筑师为MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO。
Q3. 涩谷东口区域的地价上涨了多少？
根据2025年公示地价，涩谷区商业地同比+7.3%，涩谷站区域平均公示地价达到约961万日元/㎡（同比+12.87%）。再开发的推进被认为是地价上涨的原因之一。
Q4. 宫益坂地区再开发与涩谷Scramble Square的关系为何？
涩谷Scramble Square第II期（中央栋・西栋）也预定于2031年度完成，与宫益坂地区再开发的竣工时期重叠。东口与西口同步更新，预期将提升涩谷站周边整体的步行可及性及都市价值。
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引用・参考资料
