饭田桥站中央地区第一种市街地再开发项目，是千代田区于2024年3月完成城市规划决定后备受关注的重点项目。该项目是一项总建筑面积约10万m2的复合开发，由约150米高的办公楼和约100米高的住宅楼（210套）组成，其中，立体连接JR与东京Metro的“站前广场”整备，是其最鲜明的特征。与此同时，车站周边还正与东地区、西口地区协同推进三大地区再开发，饭田桥区域整体的城市结构正面临深刻重塑。
饭田桥站中央地区再开发项目概要
饭田桥站中央地区第一种市街地再开发项目的实施区域约为1.1公顷，范围覆盖千代田区饭田桥四丁目8番、9番以及富士见二丁目6番、5番的部分地块。实施方为饭田桥站中央地区市街地再开发组合（目前正办理设立认可手续），项目合作方包括野村不动产和大成建设。顾问单位则包括山下设计、都市设计联合、上野计划事务所。
城市规划决定于2024年3月作出，并已被指定为再开发等促进区。该项目的推进可追溯至2015年（平成27年），当时在再开发准备组合成立的同时，野村不动产即以项目合作方身份参与。此后，2021年制定了“饭田桥站东口新整备构想”，2023年制定了“饭田桥站周边基础设施整备方针”，在行政与民间协同推进下，计划逐步具体化。
此外，项目总投资目前尚未确定。虽然市场上流传着部分基于初始计划的开工与竣工时间，但由于城市规划决定较原定时间延后至2024年3月，目前开工和竣工时间均仍未确定。近期最值得关注的节点，是再开发组合设立认可的取得进展。
A街区与B街区的设施规划 — 由150米办公楼和100米住宅楼组成的双塔布局
本项目规划由A街区（C-1地区）和B街区（C-2地区）两个街区构成。梳理其规模感与用途差异非常重要。
A街区为总建筑面积约74,450m2、高约150m的办公主导型建筑。项目预定采用容积率1,500%的高密度土地利用方式，主要功能包括办公、商业、文化交流设施及停车场等。这将成为饭田桥区域商务集聚的核心设施。更重要的是，规划中明确纳入了“文化交流设施”，可见其目标并不止于建设单纯的办公楼，而是着眼于激发城市活力。
B街区总建筑面积约25,530m2，高约100m，容积率为600%，规划包括约210套住宅、托育设施、商铺、自行车停车场及机动车停车场等。两栋建筑合计总建筑面积约99,980m2，接近10万m2，是一项大规模复合开发。由于野村不动产位列项目合作方，住宅部分很可能由其分售品牌承担，但截至目前，分售或出租的具体定位尚未公布。
站前广场与步行网络 — 立体连接JR与东京Metro
中央地区再开发最突出的特征，是建设可在地上与地下立体连接JR饭田桥站和东京Metro东西线饭田桥站的“站前广场”。目前饭田桥站东口周边存在人车动线交错、停留空间不足等课题。正因如此，在这项再开发中，对步行者网络进行根本性重组，被定位为最优先的公共目标。
站前广场将与南侧、东侧和北侧广场的整备相结合，以提升整个区域的通行与停留效率。通过确保贯通地上与地下的纵向动线，即使在雨天也能实现舒适出行。此外，规划还包括兼顾儿童使用需求的绿色休憩空间，目标是打造超越单纯交通节点的“可停留式站前空间”。
这类站前广场的整备，也将直接带动周边餐饮与商业设施的集客能力。饭田桥站周边原本就是大量办公人群往来的区域。随着区域回游性的提升，午餐时段及傍晚时段的停留时间有望进一步延长。
防灾据点建设与外濠景观协调
在防灾层面，本项目同样承担重要作用。项目将建设供归家困难者使用的临时停留设施及临时滞留空间，在大规模灾害发生时发挥承接功能。项目目标中也明确写明，将确保通往小石川后乐园、外堀公园、北之丸公园等周边防灾据点的安全避难动线。
当前实施区域内密集分布着小规模老旧建筑，防灾方面的隐患已被多次指出。但若这些问题能通过再开发得以解决，千代田区的防灾应对能力将显著提升。该区域紧邻皇居与外堀，是都心的重要节点，因此完善归家困难者对策，关系到整座城市的安全性。
在景观层面，项目被要求形成与外濠等绿色环境相协调的景观。饭田桥周边是东京都内少有的兼具绿意与水岸环境的区域，因此规划中纳入了绿色步行空间建设，以避免高层建筑破坏整体景观。其设计理念也与千代田区和东京都长期共同推进的外濠景观保护方向保持一致。
与饭田桥站周边三大地区再开发的联动
在饭田桥站周边，除中央地区外，另有两项再开发项目也在推进中。饭田桥站东地区再开发的实际面貌与展望中也有详细解读，东地区（实施方：饭田桥站东地区市街地再开发组合，项目合作方：清水建设、大和房屋、东京Metro）预计将于2026年度竣工。此外，西口区域的富士见二丁目3番地区则计划于2029年竣工。
三个地区都在“饭田桥站周边基础设施整备方针”（2023年4月制定）之下，共享统一的步行者网络构想。虽然各自的实施方和项目合作方不同，但在公共设施规划中，千代田区特别区道的整备是跨区域统筹推进的。待三大地区全部完成后，饭田桥站周边整体将形成无缝连接的空间结构。
中央地区的特点在于，与东地区（预计2026年度竣工）和西口地区（计划2029年竣工）相比，目前其整体推进阶段最快。虽然城市规划决定（2024年3月）已经完成，但再开发组合的设立认可尚未取得。因此，它有可能成为饭田桥区域三地区联动再开发中的“最后一块拼图”。
后续时间表与对房地产市场的影响
从当前进展来看，城市规划决定（2024年3月）已经完成，下一步是取得再开发组合的设立认可。此后，项目预计将依次进入事业计划制定、权利变换计划编制与认可，以及开工、竣工等阶段。上述各阶段的具体时间均未确定，而组合设立认可的取得时点，将对整体进度产生重大影响。
从对房地产市场影响的角度来看，周边的东京再开发区域主要项目调研报告所显示的那样，在大型再开发已确定并持续推进的区域，地价与租金水平往往会先行上升。饭田桥区域同样如此，正因其拥有三地区联动这一扎实的公共基础设施整备支撑，正吸引着看好中长期房地产价值增长的投资者与经营主体的关注。
业主可以采取的行动，首先是密切关注组合设立认可的进展。由于认可取得后，项目化推进的节奏将明显加快，因此有必要更细致地监测周边物业的租金走势及成交案例变化。此外，A街区的办公需求动向也可能影响周边既有办公楼的空置率与租金水平，因此尽早检视退出策略同样十分重要。
INA的观点
我认为，饭田桥站中央地区再开发之所以格外突出，不在于建设一座大型复合楼宇本身，而在于其以“站前广场”这一公共空间整备为核心的城市设计。在东京，虽然正在推进的再开发项目很多，但真正能够将交通枢纽功能、防灾功能与景观塑造整合于一体的项目并不多见。
但另一方面，也必须正视项目投资额未定、竣工时间未定这一现实。从房地产投资角度看，当前仍处于规划风险较高的阶段。待组合设立认可临近取得时，周边物业的市场评价很可能会再次发生变化。正因如此，当下更需要避免因过度预期而误判价格，而是持续冷静追踪项目进展。
饭田桥区域的优势，在于三大地区联动这一复合型城市更新，正在官方方针下有序推进。以东地区竣工（2026年度）为起点，细致观察整个区域活力逐步提升的过程，是提高中长期投资判断精度的最有效方式。
总结
饭田桥站中央地区第一种市街地再开发项目，是一项位于千代田区的大型复合开发，将150米办公楼、100米住宅楼（210套）和立体化站前广场作为一体化整体推进。随着2024年3月城市规划决定完成，项目化方向已经明确，但再开发组合设立认可的取得、开工及竣工时间目前均未确定。
随着饭田桥站周边东地区、西口地区与中央地区三大区域联动再开发的整体图景愈发清晰，中央地区可以说是体现饭田桥区域质量升级的标志性项目，其核心在于整合“防灾×回游性×景观”的设计理念。今后，在持续关注组合设立认可取得动向的同时，冷静研判区域房地产市场的变化，将尤为重要。
常见问题（FAQ）
Q1. 饭田桥站中央地区再开发何时完工？
A. 该项目目前处于2024年3月完成城市规划决定后的阶段，再开发组合的设立认可截至目前也尚未取得。竣工时间仍未确定。项目预计将在东地区（预计2026年度竣工）和西口地区（计划2029年竣工）之后继续推进，但具体时间表预计需待组合设立认可后才会进一步明确。
Q2. 饭田桥站中央地区再开发中的住宅是出售型还是出租型？
A. B街区规划有约210套住宅，但截至目前，出售型或出租型的具体定位尚未公布。考虑到野村不动产作为项目合作方参与其中，外界普遍认为其作为分售住宅推出的可能性较高，但仍需等待正式发布。
Q3. 饭田桥站中央地区与东地区的再开发有何不同？
A. 东地区的项目合作方为清水建设、大和房屋和东京Metro，预计将于2026年度竣工。相比之下，中央地区的项目合作方为野村不动产和大成建设，其最大特点是建设可立体连接JR与东京Metro的“站前广场”。两者在实施区域、实施方以及设施规划上均属独立项目，并在三地区联动框架中承担不同角色。
Q4. 饭田桥站前会因这项再开发发生哪些变化？
A. 项目将建设可在地上与地下立体连接JR饭田桥站和东京Metro东西线的“站前广场”，从而改善现有人车动线交错及停留空间不足的问题。与此同时，也将建设供归家困难者使用的临时停留设施，大幅强化其作为防灾据点的功能。此外，通过打造与外濠协调的绿色步行空间，饭田桥站前的景观与便利性都将得到一体化提升。
参考与引用
