中国富人为何纷纷购买日本房产？

近年来，中国富人对日本房地产的投资迅速扩大。

在中国投资者关注日本房地产市场的背后，是稳定的投资收益、透明的法律制度以及日元疲软带来的可负担性。

本文将详细介绍中国富人持续火爆购买日本房地产的五大原因，以及成为热门投资目标的地区和房产类型。作为房地产行业的专家，我还将提供有关外国购房的法律限制和使用商务管理签证移民的最新信息。

中国富人投资日本房地产的现实情况

从数据看投资规模不断扩大

关于中国人的房地产投资，规模不断扩大的说法很常见，但按国籍统计取得实况的官方数据并不存在，因为不动产登记信息本身不记录国籍。目前能确认的公开数据，只是“居住地在境外的人”的购置比例，具体数字见下一章。

关于购房价格区间和付款方式，目前并没有按国籍分类的官方统计。可参考的是国土交通省2025年11月25日公布的新建公寓交易调查，该调查明确指出，都心6区“并未看到境外居住者踊跃购买2亿日元以上高价物件的倾向”。市场上确实流传“3-5亿日元、几乎全额现金购买”之类的说法，但这多是个别从业者经手案例留下的印象，并非有官方数据支撑的整体市场趋势，这一点需要留意。

投资者人口统计和投资动机

对中国投资者人口结构的分析表明，他们主要来自超高净值阶层。这些投资者有长期投资战略，目的是移民，而不仅仅是为了资产管理。

通过经营管理签证移民的需求也一直被提及，但这项签证的许可标准已于2025年10月16日施行的修订中大幅提高。修订前只需满足“资本金或出资总额500万日元以上”或“雇用2名以上常勤员工”其中之一即可；修订后则须同时满足资本金等3000万日元以上、雇用1名以上常勤员工，并新增日语能力、学历或经历、专业人士确认事业计划书等要求（详见下文）。

官方数据能证明什么，不能证明什么

中国投资者购买日本房产的规模常被谈论，但真正由官方公布、可以直接引用的数字并不多。这里只列出政府部门公开发布的数据，同时说明这些数据到底不能证明什么。

新建公寓"境外居住者"购置比例（国土交通省）

日本国土交通省于2025年11月25日公布调查结果，对象是2018年1月至2025年6月间、在三大都市圈及地方四市完成保存登记的约55万套新建公寓。境外居住者的购置比例如下：

地区	2018-2023年最高值	2024年	2025年1-6月
东京圈	1.2%（2018年）	1.0%	1.9%
东京都	1.8%（2018年）	1.5%	3.0%
东京23区	2.0%（2018年）	1.6%	3.5%
都心6区	5.3%（2018年）	3.2%	7.5%

都心6区指千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区。数字确实逐年上升，且越靠近市中心比例越高，但2025年上半年东京23区整体也只有3.5%。同一份调查还明确指出，都心6区"并未看到境外居住者踊跃购买2亿日元以上高价物件的倾向"。

这份统计"无法证明"什么

需要强调的是，这项调查统计的是"居住地在境外的人"，而不是"中国人"。不动产登记信息本身不记录国籍，因此日本没有任何公开统计能说明新建公寓中有百分之几是中国人购买的。市面上流传的"中国人买走了几成"之类的说法，来源多为个别中介或媒体的印象，并非官方数据。

森林被收购的情况（林野厅）

"北海道土地被中国人买走"是另一个常被引用的话题，依据是农林水产省林野厅每年公布的调查。据2025年9月16日公布的结果，2024年由外国法人等取得的森林面积为382公顷，仅占全国私有林总面积（14,311,347公顷，约1431万公顷）的0.003%。其中，居住地在境外的外国法人・个人取得171公顷，境内外资企业取得211公顷。自2006年以来的累计取得面积为10396公顷，占私有林的0.07%。作为参照，该报告同时列出美国外国人持有森林比例约为5.0%。

在日外国人人数（出入国在留管理厅）

截至2025年底，在日外国人总数为412万5395人（比上年末增加35万6418人，增幅9.5%），首次突破400万人。按国籍或地区分，中国以93万428人（比上年末增加5万7142人）居首位，约占总数的22.6%，其后依次为越南（68万1100人）、韩国（40万7341人）。

取得房产和取得在留资格是两回事，但常住人口的增加提示我们需要把"投资目的购房"和"生活目的购房"分开看——这也直接决定了后文提到的租金代扣税和申报义务是否适用。

与中国大陆统计口径的差异

在中国大陆，网签、限购等数据通常按"是否本地户籍"或"社保缴纳年限"分类，境外人士在大陆购房本身也受更严格的资格限制（须在境内工作或学习满一定年限）；而日本的购房环节几乎不设资格限制，代价是官方也不按国籍统计买家规模。也就是说，两国都没有"境外买家国籍构成"的官方数字，只是原因不同：一个是购买端设限导致买家少，一个是购买端不设限却也不做国籍统计。

选择日本房地产的五个原因

(1) 永久所有权的吸引力

中国富人选择日本房地产的最大原因之一是其永久所有权。在中国，土地是国有的，个人只能拥有建筑物，土地使用权的期限为 70 年。而在日本，土地和建筑物都可以永久拥有。

从资产保护的角度来看，这一区别至关重要。在日本，房地产的所有权是永久性的，可以实现资产的世代相传。对于中国投资者来说，这种永久所有权已超越了单纯的投资对象，而被定位为家族未来的资产基础。

比较项目	中国	日本
土地所有权	国有（70 年用益物权）	永久所有权
建筑物所有权	私人可能拥有	永久所有权
继承	用益权继承	完全所有权继承
资产价值	因使用期限届满而贬值	土地价值的永久性

(ii) 高投资收益带来的盈利能力

在投资收益率方面，日本房地产与中国房地产相比具有明显优势。中国大都市地区房地产投资的平均收益率仅为 2%左右，而东京的预期收益率约为 3.5-4%。

这种收益率差异为中国投资者提供了极具吸引力的投资机会。特别是，考虑到北京和上海等中国主要城市的收益率约低于 2%，日本房地产的预期收益率约为 3.5%-4%，作为稳定收入来源极具吸引力。

单栋创收型物业尤其受欢迎，因为它们的管理重点是年租金收入收益率在 3-4% 左右。这种稳定的盈利能力也符合中国富人的长期资产管理战略。

(iii) 价格被低估和日元疲软的影响

从房地产价格比较来看，日本的优势也很明显。

更重要的是，日本的房地产价格包含土地权。在中国，价格只包括建筑物，而在日本，价格包括土地权，这使得实际价格被低估的情况更加明显。

日元持续贬值也是中国投资者的一个有利因素。汇率带来的好处使得以人民币计价的投资成本相对降低，增加了投资吸引力。

(四）透明稳定的法律体系

日本法律制度的透明性和稳定性是外国投资者的一大定心丸。目前，日本对外国人购房几乎没有法律限制，外国人可以与日本人一样购买房产并获得完全所有权。

从 2024 年 4 月起，居住在国外的日本人、在日本没有住址的外国人或外国法人成为房地产所有者时，必须登记他们在日本的联系方式，但这只是一项提高透明度的措施，并不限制他们购房。

高度透明的交易制度让中国投资者可以放心投资。再加上政治和经济的稳定，日本的长期投资环境备受推崇。

(v) 地理和文化亲和力。

地理上的接近为富有的中国人提供了实际优势。从中国到日本的旅行时间很短，可以频繁往返。这是将日本作为第二家园或子女教育基地的重要因素。

文化相似性是另一个不容忽视的因素。作为汉字文化背景的人，比较容易理解日本的文化和习俗，并顺利适应日本的生活环境。

良好的教育环境是中国富人选择日本的另一个原因。高质量的教育体系和安全的社会环境是吸引重视子女教育的中国富人的因素。拥有 120 平方米以上宽阔户型的高档公寓顶楼越来越多地被用作子女教育中心。

热门投资房产区域和房产类型

最受中国富人欢迎的投资区域

最受中国富人欢迎的房产区域是东京23区的市中心黄金地段，尤其是港区、涩谷区和千代田区等高档区域。不过如前所述，购房预算和付款方式并没有按国籍统计的官方数据，媒体中常见的“3-5亿日元、现金购买”多为个案印象。这些地区之所以受青睐，主要是因为国际化环境、便利交通和稳定的房产价值。

区域	特点	平均购买价格范围	受欢迎的原因
港区（赤坂、六本木、青山）	大都市，交通便利	3-5 亿日元	良好的外国社区，作为商业基地的便利性
涩谷区（广尾、惠比寿、代官山）	高级住宅区，文化设施完善	2-4 亿日元	精致的生活环境，邻近教育设施
千代田区（磐町、霞关地区）	政治和经济中心	3-6 亿日元	顶级住宅区的地位，靠近皇宫的稀有性
中央区（银座、月岛）	商业和金融中心	2-4 亿日元	投资价值稳定，通往市中心

港区尤其受到中国投资者的青睐，赤坂、六本木和青山地区因其国际化的环境和便利的交通而备受推崇。这些地区拥有强大的外国社区，通往商业基地的交通十分便利，是投资者搬迁的理想地点。

涩谷区的广尾、惠比寿和代官山地区拥有高级住宅区的尊贵气质和丰富的文化设施。精致的居住环境和临近的教育设施吸引了越来越多的中国富人，他们将该地区作为子女的教育基地。

按物业类型划分的投资趋势

中国投资者对房产的选择有一个明显的趋势。就投资而言，单栋创收型房产尤其受欢迎，年租金收益率约为 3-4%。

豪华公寓中的顶层公寓则偏爱 120 平方米以上的大面积单位。这些房产通常被用作 "第二居所 "或子女教育基地，居住质量是最重要的选择。

塔式公寓是另一种受中国富人欢迎的房产类型。作为市中心黄金地段的豪宅，它们兼具身份象征的价值和实用性。尤其是位于高层、视野开阔的房产，即使价格高昂，也会被争相购买。

火车站附近的办公楼和商业楼也是备受关注的投资目标。这些物业可望带来稳定的租金收入，符合中国投资者以收入为导向的投资战略。

各地区的投资趋势和特点

在大阪市，特别是中央区和浪速区的投资正在增加。为迎接世博会和 IR 计划而进行的投资正在增加。一次性购买高价值房产的情况正在增加，这表明中国投资者对关西地区的兴趣日益浓厚。

海湾地区的共有公寓历来也深受中国投资者的青睐，由于恰逢中国解除赴日旅游限制，因此也备受关注。这些地区结合了未来的发展潜力和当前的经济承受能力，从长期投资的角度来看具有吸引力。

在地区性城市，也出现了对旅游区高端度假物业和温泉度假村的投资。在某些情况下，这些投资主要是为了经营第二居所或私人住所，并被用作满足获得商业管理签证要求的业务。

2025年10月16日起，"经营管理签证"的门槛大幅提高

把不动产投资和移居日本绑在一起讨论时，最常被提到的就是"经营管理签证"。这项签证的许可标准已于2025年10月16日随日本《上陆基准省令》等修订大幅提高，此前的介绍已不再适用。出入国在留管理厅公布的修订内容如下：

项目	修订前	修订后（2025年10月16日起）
资本金	资本金或出资总额500万日元以上，或雇用2名以上常勤员工（二选一）	资本金或出资总额3000万日元以上
雇用常勤员工	上述二选一	须雇用1名以上常勤员工，仅限日本人、特别永住者及永住者・日本人配偶者・永住者配偶者・定住者，持就劳类签证的外国人不计入
日语能力	无要求	申请人或常勤员工须达"日语教育参照标准"B2以上（可用日语能力测试N2以上、BJT商务日语考试400分以上或日本高校毕业等方式证明）
学历・经历	3年以上相关实务经验（研究生毕业可缩短为1年）	具备经营管理相关专业的博士・硕士・专业学位，或3年以上经营管理经历
事业计划书	仅需提交	须经中小企业诊断师、注册会计师或税理士之一确认
营业场所	需确保场地	须与经营规模相匹配，原则上不得以自住房兼作经营场所

实际操作中还明确了几点：把经营全部外包、本人不实际参与经营的，不被认定为"经营管理"活动；续签时会核查劳动保险・社会保险缴纳情况及所得税・法人税・消费税等纳税记录；无正当理由长期不在日本会被视为没有实际经营而无法续签；新规施行后不满足新标准的，无法凭"经营管理"资格取得永住权。已持有该签证者，在新规施行满3年（即2028年10月16日）前申请续签时可依经营状况酌情审查，此后续签则须完全符合新标准。

这次修订的现实意义很直接："买套房、做民宿就能拿签证"的说法在现行标准下已站不住脚。3000万日元资本金、1名符合条件的常勤员工、日语B2、专业人士确认的事业计划、独立经营场所，五项条件缺一不可，签证不再是投资的附属品。若房东的承租方正是靠这项签证经营的外国企业主，续签能否通过将直接关系到租约的稳定性，这点也值得留意。

相比之下，中国大陆对海外投资性移民中介近年也在收紧监管、强调实质经营审查，方向与日本这次修订相通：都是把签证资格从"出资额达标"转向"是否真的在经营"。

总结：中国富人的房地产投资对日本市场的影响

由于投资收益稳定、永久所有权以及日元疲软带来的经济承受能力，中国富人对日本房地产的投资持续受到关注。港区、涩谷区、千代田区等东京优质区域尤其常被提及，但如前文所述，具体的购房预算和现金购买比例并无按国籍统计的官方数据支撑，市场上流传的说法应作为参考而非定论。

这种投资趋势对日本房地产市场产生了多方面的影响。市场活跃的一个原因是高价值房产的流动性和交易量增加。

同时，对价格上涨的影响也不容忽视。市场过热，东京 23 区新建公寓的平均价格连续第二年超过 1.1 亿日元，而支撑价格上涨的一个因素是外国投资者的购买。

使用企业管理签证移民的需求也在增加，越来越多的投资者同时投资房地产和移民日本。通过经营私人住宅来发展业务，从而满足 "经营管理签证 "要求的情况时有发生，投资和移民的综合需求正变得越来越明显。

展望未来，虽然目前对购房没有限制，可以自由投资，但有可能从安全角度考虑加强监管；预计政策也会发生变化，如 2024 年 12 月提交众议院的 "外国人土地征用管理条例法案"，以及国土交通省开始进行的首次实况调查。预计房地产业也将根据这些发展情况发生一些政策变化。

鉴于这些趋势，房地产行业必须提供满足中国投资者需求的服务，并建立适当的合规体系。作为中国高净值人士值得信赖的合作伙伴，INA&Associates 致力于为可持续的房地产投资提供支持。