在东京都港区高轮，都营浅草线与京急本线交汇的泉岳寺站旁，一座高约145米、地上30层的综合设施建设工程已全面启动。"泉岳寺站地区第二种市街地再开发事业"是由东京都主导实施的公共再开发项目，将车站改造与周边整备统筹推进，目标于2031年度竣工。随着毗邻的高轮Gateway City于2025年3月完成开城，泉岳寺站周边正成为港区南部下一轮重大变革的核心区域。
泉岳寺站地区第二种市街地再开发事业概述
泉岳寺站地区第二种市街地再开发事业，是以东京都为实施主体的公共主导型再开发项目。与通常采用权利转换方式的"第一种市街地再开发事业"不同，"第二种"采用管理处分方式。现有权利人并非留在事业用地内，而是获得补偿后迁至用地外。这一方式通常适用于需要进行高公益性城市基础设施建设（如车站改造、区域冷暖系统等）的情况，泉岳寺站地区正是典型案例。
东京都第二市街地整备事务所作为事业主体负责统筹推进，东急不动产株式会社与京滨急行电铁株式会社于2021年6月被确定为特定建筑者。设计与施工由�的鹿岛建设承担，2024年11月1日特定设施建筑物新建工程正式开工。事业期间从2018年度延续至2032年度，规划跨度之长，体现了对可持续城市建设的坚定承诺。
项目规模与建设时间表
梳理建筑主要参数，其规模之大一目了然。
- 所在地：东京都港区高轮二丁目
- 结构：地上30层、地下3层
- 最大高度：约145米
- 用地面积：约8,490平方米
- 总建筑面积：约112,300平方米
- 用途：住宅（385套）、办公、商业、育儿支援设施
- 设计与施工：鹿岛建设
- 开工日期：2024年11月1日
- 预计竣工：2031年度（2032年3月下旬）
约112,300平方米的总建筑面积，使其跻身港区最大规模综合开发项目之列。低层设置商业、中层布局办公、高层配置住宅（出售385套）的垂直功能混合结构，实现了"职·住·商"一体化，助力街区全天候活力运营。育儿支援设施的引入与东京都的育儿政策联动，从完善家庭友好型居住环境的角度来看同样值得关注。
环保节能设计也是一大亮点。建筑外墙设置的外装格栅，根据立面各区域不同的日照量调整朝向和疏密程度，有效降低日照对室内的热辐射。兼顾节能性能与建筑美学的设计理念，彰显了对现代环保标准的积极响应。
来源：东京都都市整备局"泉岳寺站地区第二种市街地再开发事业"（2024年）
与高轮Gateway City的联动及片区一体化开发
谈及泉岳寺站地区再开发，绕不开与毗邻的"TAKANAWA GATEWAY CITY（高轮Gateway City）"的关系。高轮Gateway City总用地面积约74,000平方米、总建筑面积约845,000平方米，规模极为宏大，已于2025年3月27日完成开城。
其核心设施"THE LINKPILLAR 1"（North·South）已于2025年3月27日开业。后续的"THE LINKPILLAR 2"为地上31层、高约167米的超高层建筑，涵盖办公、商业、诊所、健身及区域冷暖能源中心等功能，计划于2026年3月28日开业。
泉岳寺站地区的再开发大楼建成后，将通过THE LINKPILLAR与JR高轮Gateway站以空中连廊相连。届时，从都营浅草线·京急本线泉岳寺站前往JR山手线·京滨东北线·东海道新干线品川站方向的交通可达性将大幅提升。泉岳寺站作为交通枢纽，将从过去的"换乘站"质变为"城市门户"。
此外，与品川站北口地区及田町站周边的再开发联动，"品川—高轮—泉岳寺—田町"这条港区南部轴线有望作为一体化国际交流枢纽发挥功能。无论是吸引入境游客消费，还是作为海外企业落地选址，该区域的关注度未来将进一步攀升。
泉岳寺站改造工程｜站台宽度翻倍
与市街地再开发事业同步推进的重要公共工程，是泉岳寺站的车站改造。由东京都交通局与京滨急行电铁联合实施的改造工程，将现有约5米的站台宽度扩展至约10米，预计于2027年度投入使用，同时检票层大厅也将进行扩建。
当前泉岳寺站作为都营浅草线与京急本线的换乘枢纽，客流高度集中，但站台宽度狭窄，高峰时段的安全保障一直是亟待解决的课题。通过将站台宽度倍增与上方再开发大楼建设统筹规划，车站功能的根本性改善与地面层魅力城市空间的塑造得以同步实现。这正是第二种市街地再开发事业"公共与民间一体化城市改造"的典范。
车站便利性的提升，直接关联周边不动产价值。缓解拥挤、强化无障碍设施、大厅扩建带来的商业空间增量，将对车站周边物业的租赁需求和评估价值产生双重利好。对不动产业主而言，这一改造工程的推进动态，是制定长期资产策略时不可忽视的决策依据。
关于东京主要再开发项目的全景概览，请参阅"2025年，重塑东京的主要再开发项目"。
对港区南部不动产市场的影响
泉岳寺站地区的再开发，将对港区南部（高轮、白金高轮、品川方向）的不动产市场产生怎样的影响？
租赁住宅市场：随着再开发大楼竣工（2031年度）的临近，"预期价值的提前消化"有望推高周边物业的租金水平。尤其是步行可达范围内的公寓，在高轮Gateway City开业效应的基础上，泉岳寺再开发进展的认知度不断提升，预计将吸引更多潜在租户。以外资企业员工及品川、田町方向通勤者为代表的高收入群体需求值得期待。
办公市场：再开发大楼中层办公区域投入运营后，高轮地区的办公供给将相应增加。对周边现有办公楼而言虽构成竞争压力，但整个区域知名度与品牌价值的提升也将扩大需求总量。从长远来看，随着国际交流枢纽定位的确立，港区南部办公需求有望实现整体抬升。
出售型公寓市场：再开发大楼的住宅部分（385套）将以出售形式供应。作为高145米的超高层塔楼公寓，预计将面向高净值及超高净值客群设定价格区间。在资产价值方面，与高轮Gateway City的一体化开发以及通过空中连廊直达JR高轮Gateway站的品牌优势，将转化为显著的价值溢价。
关于白金高轮区域再开发与不动产价值的关系，请参阅"白金高轮区域再开发对不动产价值的影响（截至2025年4月）"。
交易价格实际如何变动
为确认对再开发的预期在多大程度上已反映到实际交易价格上，我们查阅了国土交通省公布的不动产交易价格数据。下表将地区名称中含"高轮"的二手公寓交易与港区整体并列对比。
| 年份 | 交易件数 | 本区域的平方米单价（中位数） | 港区整体的平方米单价（中位数） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 188件 | 163.8万日元 | 146.7万日元 |
| 2024年 | 170件 | 163.3万日元 | 166.7万日元 |
| 2025年 | 172件 | 190.4万日元 | 189.5万日元 |
| 2026年（仅第1季度） | 34件 | 193.0万日元 | 200.0万日元 |
2023年至2025年的涨幅，高轮为+16.2%，港区整体为+29.2%。2023年时高出港区整体12%的高轮，在2024年被追平，到2026年第1季度已低于全区平均。
从实际金额来看，2025年以后高轮的二手公寓交易中位数为1亿日元、专有面积55㎡，约半数交易落在4,800万日元至2亿日元的区间内。价格带的幅度很宽，是一个因楼龄与规模而差异较大的区域。
来源：根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省），由INA&Associates Inc.编制。数据依据截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度此后仍会追加交易记录，故为暂定值。
从数字出发的补充（截至2026年9月）
尽管高轮Gateway City这一大型开发正在推进，高轮的二手公寓价格却被港区平均反超。这是个出人意料的数字，但我们认为是可以解释的。
高轮原本就是港区之内水平较高的区域。2023年时点高出全区平均12%。这3年间港区整体上涨29%，是因为麻布台之丘等其他区域追上了高轮的水平。准确的读法是：并非高轮下跌，而是全区追了上来。
话虽如此，大型开发推进中的区域未能相对全区平均保持优势，这也是事实。泉岳寺站地区的385户销售房源投放市场的时点，将成为下一个判断材料。
投资者的判断标准
- 不要预设"因为是高轮所以会涨"。与全区平均之间的差距在这3年里已经消失。现在是应当依据个别房产的条件来判断的阶段。
- 新建销售房源的价格将成为既有二手房的指标。385户的销售价格一旦公布，该区域的水平就会被重新评估。
- 4,800万日元至2亿日元这一价格带的幅度意味着，平均值无法作为参考尺度。市场按楼龄、楼层与景观而分化。
INA观点｜以长期视野审视泉岳寺区域价值
我关注泉岳寺站地区再开发，并非仅因其规模庞大。这一项目的核心价值在于"车站改造、城市基础设施建设、综合设施开发"三位一体的第二种市街地再开发事业的制度设计之精妙。由东京都作为实施主体保障民间难以独立完成的公共基础设施建设，同时整合民间的建筑实力与资本优势——这一模式是日本城市更新中极具示范意义的成功方程式。
泉岳寺区域已随着高轮Gateway City的开城，站在了"变革的起点"上。叠加泉岳寺站再开发的推进，港区南部将成长为"品川—高轮—泉岳寺"国际交流轴线上的关键节点。虽然竣工要等到2031年度，但不动产市场不会等到建成才反映预期——价格会提前消化利好因素。对具备长期视野的投资者和资产持有者而言，在当下阶段进行信息收集和研判决策，具有重要的战略意义。
INA&Associates株式会社持续关注泉岳寺、高轮区域等都心再开发板块的不动产市场动态，进行深入的信息收集与分析。如有资产策略方面的咨询需求，欢迎随时与我们联系。
关于更多再开发区域动态，请参阅"【2025年2月】JR新桥站东口再开发计划"。
总结
- 泉岳寺站地区第二种市街地再开发事业由东京都主导实施，东急不动产与京急电铁担任特定建筑者
- 地上30层、高约145米、总建筑面积约112,300平方米，涵盖住宅385套、办公、商业及育儿支援设施的综合体
- 2024年11月开工，预计2031年度竣工（事业期间2018—2032年度）
- 泉岳寺站站台宽度从5米扩至10米的改造工程预计2027年度投入使用
- 通过与高轮Gateway City·THE LINKPILLAR的空中连廊连接，实现JR高轮Gateway站至品川方向的无缝通达
- 港区南部的租赁、办公及出售型公寓市场预计将持续面临长期上行压力
常见问题（FAQ）
Q1. 泉岳寺站地区第二种市街地再开发事业的实施主体是谁？
A. 东京都（东京都第二市街地整备事务所）为实施主体。东急不动产株式会社与京滨急行电铁株式会社于2021年6月被确定为特定建筑者，鹿岛建设负责设计与施工。
Q2. 再开发大楼何时竣工？
A. 2024年11月1日开工，预计2031年度（2032年3月下旬）竣工。建成后将成为涵盖住宅（385套）、办公、商业及育儿支援设施的综合体。
Q3. 泉岳寺站的车站改造何时完成？
A. 包含站台宽度从5米扩至10米在内的车站改造工程，预计于2027年度投入使用。由东京都交通局与京滨急行电铁联合推进。
Q4. 与高轮Gateway City是什么关系？
A. 泉岳寺站地区的再开发大楼建成后，将通过高轮Gateway City（THE LINKPILLAR 1·2）与JR高轮Gateway站以空中连廊相连。与2025年3月完成开城的高轮Gateway City形成一体化格局，将大幅提升港区南部的城市功能。
引用与参考资料
