本文信息截至2026年9月。
关于大井町再开发与公寓价格的关系，本公司根据国土交通省交易数据统计后发现，町名"大井"的二手公寓每平方米单价2025年同比上涨+11.8%，超过品川区整体的+6.4%。而相邻的"东大井"，其价格水平仍低于区平均。
随着OIMACHI TRACKS的开业，想必不少人会考虑"大井町的公寓是否会涨价"。本文将以一手资料核实再开发的内容与时间安排，并列出按町名划分的行情数据，最后在独立章节中介绍本公司的看法。
本文要点
- OIMACHI TRACKS已于2026年3月28日开业，品川区新厅舍预计于2029年9月启用。
- 根据国交省数据由本公司统计，大井的二手公寓每平方米单价2025年为146.1万日元，超过品川区整体12.4%。
- 东大井2023年至2025年上涨+15.6%，但水平仍低于区整体。
- OIMACHI TRACKS的住宅为租赁公寓与服务式公寓，不提供产权公寓。
- 2026年仅有第1季度数据，件数较少，近期走势尚无法判断。
大井町的再开发是什么？以OIMACHI TRACKS和新厅舍为核心
大井町的再开发，是JR东日本的"OIMACHI TRACKS"与品川区新厅舍建设，在同一片广町地区一体化推进的项目。品川区于2020年11月制定了《大井町站周边地域城市建设方针》，将广町地区定位为通过大规模土地用途转换而形成的区级中心核。
作为基础的是由UR都市机构实施的广町二丁目土地区划整理事业（约6.1公顷）。该项目整理了JR东日本宿舍旧址及区有地等用地，在修建道路和北侧站前广场的同时，重新配置了宅地。
OIMACHI TRACKS的规模
据JR东日本公布的资料，OIMACHI TRACKS的核心区块A-1地区总建筑面积约250,000㎡，地上26层，高度约115米。由约124,000㎡的办公空间、约19,700㎡的商业空间、285间客房的酒店及272户住宅构成。
图中左侧、TRACKS PARK上方以虚线标示的位置，即为品川区新厅舍所在地。图中描绘的动线是：从大井町站经酒店・住宅塔楼、办公塔楼、广场一侧，通过步行连廊与新厅舍一侧相连。
关于设施理念与环保方面的举措，已在OIMACHI TRACKS所追求的城市开发理念中介绍。本文接下来将聚焦于公寓价格话题。
大井町再开发的时间安排（目标）
大井町的再开发中，OIMACHI TRACKS已于2026年3月开业，品川区新厅舍预定于2029年9月启用，厅舍原址的利用将是之后的阶段。下面将已完成的实绩与今后的预定分开整理。
| 时间 | 内容 | 类别 |
|---|---|---|
| 2020年11月 | 品川区制定《大井町站周边地域城市建设方针》 | 实际 |
| 2021年11月 | 广町二丁目土地区划整理事业 都市计划决定（品川区决定） | 实际 |
| 2023年9月 | 大井町站西口E地区市街地再开发筹备组合 成立 | 实际 |
| 2024年12月 | 广町地区地区计划（划定再开发等促进区的地区计划）变更 | 实际 |
| 2025年10月1日 | 品川区新综合厅舍 开工 | 实际 |
| 2026年3月28日 | OIMACHI TRACKS 盛大开业 | 实际 |
| 2029年6月 | 品川区新厅舍 竣工 | 目标 |
| 2029年9月 | 品川区新厅舍 启用 | 目标 |
| 2029年度以后 | 现厅舍的拆除与原址利用（经历利用方案制定、都市计划变更、事业者招募・遴选等阶段） | 目标（内容未定） |
| 2033年度 | 广町二丁目土地区划整理事业 事业期结束 | 目标 |
OIMACHI TRACKS与高轮门户站的TAKANAWA GATEWAY CITY同为2026年3月28日盛大开业。JR东日本将两处设施作为"大品川圈"城市建设一并发布。高轮一侧的计划已在品川站北周边地区再开发对不动产价值的影响中解说。
关于厅舍原址，品川区在2025年5月时点的资料中表示，"将着眼于令和11年度以后拆除现厅舍，推进原址利用的研究"。现厅舍用地面积约13,484㎡，具体建设内容尚未确定。
大井町站西口E地区，据区公开信息显示，2023年9月已进入筹备组合成立阶段。建筑规模及竣工时间尚未公布。
大井町的公寓价格因再开发发生了怎样的变化？
大井町的二手公寓价格，在町名"大井"一侧2025年大幅上涨，超过了区整体水平。以下是本公司根据国土交通省不动产交易价格信息，按町名统计的结果。对象为"二手公寓等"交易，每平方米单价均为中位数。
各年度每平方米单价（中位数）与交易件数
| 年份 | 大井 每平方米单价 | 大井 件数 | 东大井 每平方米单价 | 东大井 件数 | 品川区整体 每平方米单价 | 品川区整体 件数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023年 | 124.3万日元 | 78件 | 108.1万日元 | 128件 | 114.0万日元 | 1,753件 |
| 2024年 | 130.7万日元 | 75件 | 119.2万日元 | 108件 | 122.2万日元 | 1,821件 |
| 2025年 | 146.1万日元 | 100件 | 125.0万日元 | 121件 | 130.0万日元 | 2,043件 |
| 2026年（仅第1季度，暂定值） | 135.0万日元 | 11件 | 120.0万日元 | 27件 | 133.8万日元 | 358件 |
大井2025年同比上涨+11.8%，超过品川区整体的+6.4%。从2023年到2025年的两年间看，大井上涨+17.5%，品川区整体上涨+14.0%。与区整体的差距，从2024年的+7.0%扩大到2025年的+12.4%。
东大井同一两年间上涨+15.6%，涨幅本身超过区整体。但其水平从2023年到2025年始终低于区整体，2025年为125.0万日元，比区整体低3.8%。
2026年仅有第1季度数据，大井11件、东大井27件。由于件数过少，尚无法判断2026年价格是涨是跌。同样地，年交易量约100件左右的大井，各季度件数不足30件，因此本文也不以季度层面的波动作为趋势判断依据。
实际交易金额与房龄构成
下面进一步核实2025年1月至2026年3月的交易总额与面积。
| 项目 | 大井 | 东大井 | 品川区整体 |
|---|---|---|---|
| 交易件数 | 111件 | 148件 | 2,401件 |
| 交易价格中位数 | 7,500万日元 | 6,500万日元 | 6,000万日元 |
| 交易价格四分位区间（中间一半） | 4,400万〜1.5亿日元 | 3,300万〜9,700万日元 | 3,200万〜1亿日元 |
| 专有面积中位数 | 55㎡ | 55㎡ | 55㎡ |
| 2016年以后建成占比 | 31.5%（35件） | 13.5%（20件） | 22.8%（548件） |
| 1999年以前建成占比 | 29.7%（33件） | 39.9%（59件） | 37.1%（891件） |
大井的交易中间一半分布在4,400万日元到1.5亿日元之间，上限区间较大是其特征。从房龄看，大井2016年以后建成物件的交易占比超过三成，东大井则约四成为1999年以前建成的物件。
需要说明的是，交易价格中位数与每平方米单价中位数是分别统计得出的，因此两者的排序未必一致。
来源：INA&Associates Inc.根据国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的"不动产交易价格信息"（国土交通省）编制。数据为截至2026年9月时点可获取的内容。由于最近一个季度会有交易陆续补充，故为暂定值。本数据不保证其最新性、准确性、完整性等。
即使同在品川区内的再开发区域，数据走势也各不相同。目黑站前的再开发与价格数据一文，以相同统计方法介绍了在区整体上涨的背景下，每平方米单价自2024年见顶后开始下跌的目黑站前区域。
再开发是否会增加大井町的住宅供应？
OIMACHI TRACKS诞生的住宅全部为租赁或服务式公寓，不包含产权公寓。据JR东日本的计划概要，OIMACHI TRACKS的272户住宅中，租赁公寓174户、SOHO 20户、服务式公寓78户。
据官方网站介绍，"OIMACHI TRACKS RESIDENCE"是总户数194户的高端租赁塔式公寓，18〜24层为住宅，14层为SOHO。15〜17层的"Oakwood大井町TRACKS东京"（共78间）则是由The Ascott Limited运营的服务式公寓。
新厅舍是行政设施，不含住宅。厅舍原址的利用内容尚未确定，是否会加入住宅也尚未决定。大井町站西口E地区同样仍处于筹备组合阶段，住宅户数尚未公布。
也就是说，截至2026年9月，本文提及的4个项目（OIMACHI TRACKS、新厅舍、厅舍原址、大井町站西口E地区）均没有已公布的产权公寓计划。不过，在这些项目之外，周边也可能会有民间产权公寓个别推出。
INA的观点
以下内容并非公开资料，而是本公司的看法。
本公司认为，2025年的涨幅是开业预期与物件新旧叠加的结果
本公司认为，大井2025年的涨幅中，包含了OIMACHI TRACKS开业前市场预期在价格上的体现。与区整体的差距在1年内从+7.0%扩大到+12.4%，这一点值得作为该地区特有的动向关注。
另一方面，大井2016年以后建成物件的交易占比为31.5%，高于区整体的22.8%。房龄越新每平方米单价往往越高，因此这一差距的一部分，可以解读为交易物件构成不同所致。若将其理解为"同一物件因再开发上涨了12%"则为时尚早。
大井与东大井应视为不同的市场
东大井的涨幅与区整体相当甚至更高，但价格水平仍低于区平均。1999年以前建成物件占比较高、2016年以后建成物件仅占13.5%，本公司认为这是水平偏低的原因之一。
距大井町站及OIMACHI TRACKS的距离、房龄、管理状况，都会使同属"大井町地区"的物件呈现不同价格。本公司建议不要仅凭町名平均值判断是否划算。
租金与收益率需将与租赁公寓的竞争分开考虑
OIMACHI TRACKS新增了194户高端租赁住宅。这类车站直连的新建租赁物件，可能会与周边高价位租赁物件争夺租户。另一方面，多数二手区分公寓的租金带有所不同，本公司认为直接竞争有限。
本文未给出具体的租金或收益率数字。但可以确定的是，购买价格上涨的局面下，即使租金不变，表面收益率也会下降。建议在考虑购买时，参考表面收益率与实际收益率的区别，以扣除管理费与修缮积立金后的到手金额为判断依据。
作为投资者的判断依据
| 结论 | 适用情形 | 需确认事项 |
|---|---|---|
| 可视为入手时机 | 以10年以上长期持有为前提，能以市场行情价买到车站步行圈内、管理状况良好的物件 | 同一公寓楼及周边的近期成交案例、修缮积立金余额与长期修缮计划 |
| 观望 | 2025年上涨后的价格中，出现较多相对房龄偏高的挂牌价 | 2026年全年数据（件数是否超过30件）、新厅舍启用前后的动向 |
| 暂缓 | 表面收益率偏低、借款比例偏高，以短期涨价收益为前提 | 利率上升时的还款金额、租金低于预期时的到手收益 |
下一个观察材料，是预定于2029年9月的新厅舍启用，以及其后厅舍原址的利用内容。由于原址将建设何种设施尚未确定，本公司认为目前将其纳入价格考量的依据尚不充分。以长期持有为前提，核实当前价格相对于区平均是否合理，才是这一阶段的基本判断方法。
若在物件比较上感到困惑，可参考二手公寓购房核查清单，确认建筑方面的核查要点。正在考虑大井町地区具体物件的读者，也可通过INA的免费咨询，一同确认成交案例与收支前景。
总结
大井町的再开发，随着2026年3月28日OIMACHI TRACKS的开业迎来重要节点，下一阶段将是2029年9月新厅舍启用及厅舍原址的利用。
- 根据国交省数据由本公司统计，大井的二手公寓每平方米单价2025年为146.1万日元（同比+11.8%），超过品川区整体的+6.4%。
- 东大井2023年至2025年上涨+15.6%，但水平仍低于区整体。
- OIMACHI TRACKS的住宅为租赁公寓与服务式公寓，本文提及的再开发项目中没有已公布的产权公寓计划。
- 2026年仅有第1季度数据，件数较少，近期走势尚无法判断。
本公司如何解读大井町再开发对公寓价格的影响，已汇总在"INA的观点"章节中。
常见问题（FAQ）
Q1. 大井町的再开发是否带动了公寓价格上涨？
A. 町名"大井"的二手公寓每平方米单价，2025年同比上涨了+11.8%。这是本公司根据国交省数据统计的结果，超过了同年品川区整体的+6.4%。但大井的新建物件交易比例较高，并不代表同一物件普遍上涨了同等幅度。
Q2. 在OIMACHI TRACKS可以购买产权公寓吗？
A. 无法购买。OIMACHI TRACKS的住宅由租赁公寓174户、SOHO 20户、服务式公寓78户构成。若作为居所使用，只能以租赁方式入住。
Q3. 品川区新厅舍何时启用？
A. 预定于2029年9月启用。据品川区介绍，新综合厅舍已于2025年10月1日开工，预计2029年6月竣工。现厅舍原址的利用内容，目前正着眼于2029年度以后的拆除工作推进研究。
Q4. 2026年大井町的公寓价格是否下跌？
A. 由于件数过少，无法判断。2026年仅有第1季度数据，大井11件、东大井27件。由于最近一个季度会有交易陆续补充，数值今后仍可能变化。
引用·参考资料
- JR东日本《大井町站周边广町地区开发（暂称）的城市建设～构建都市生活共创据点"OIMACHI TRACKS"，实现丰盈而高质量的生活～》（2024年10月8日）PR TIMES
- JR东日本《开拓国际都市TOKYO的未来，大品川圈的共创城市建设正式启动！～2026年3月28日 TAKANAWA GATEWAY CITY/OIMACHI TRACKS盛大开业～》（2025年10月7日）PR TIMES
- OIMACHI TRACKS《关于OIMACHI TRACKS》
- OIMACHI TRACKS《RESIDENCE》
- 品川区《大井町站周边地区的城市建设》
- 品川区《广町地区的城市建设》
- 品川区《关于广町地区土地区划整理事业的概要》（2021年11月30日 建设委员会资料）
- 品川区《新厅舍建设》
- 品川区《品川区厅舍原址利用 事业概要书 令和7年度》
- 国土交通省 不动产信息数据库「不动产交易价格信息」
