位于东京葛饰区的京成西市站北口正在进行再开发，这将极大地改变站前的城市结构。正式名称为“立石站北口地区1型城市再开发项目”。目标区域面积约为2.2公顷，毗邻京成立石站北侧，计划开发一栋36层的住宅楼、一座将容纳新葛饰区政府的商务楼、一个交通广场和一个步行空间。
根据东京建物的公告，新东区和西区的建设将于2025年11月1日开始，计划于2029财年竣工。葛饰区官方网站还显示了建设工作如何于2025年8月开始，并于同年9月获得第二次商业计划变更批准。
本文将总结立石站北口再开发的设施计划、工程进度、与京成押上线连续立交分离工程的关系以及房地产业主和投资者应考虑的要点。
立石站北口地区再开发整体图
本项目是一个再开发项目，旨在将京成立石站北侧以购物区为中心开发的站前市区更新为集住宅、商业、商业和公用事业功能于一体的综合体。葛饰区将立石站周边定位为广域据点，与京成押上线高架线联手推进城市建设，以强化防灾、营造热闹氛围。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 项目名称 | 立石站北口地区1型城市再开发项目 |
| 地点 | 东京都葛饰区立石4丁目、立石7丁目 |
| 实施范围 | 约2.2公顷 |
| 实施者 | 立石站北口地区都市再开发协会 |
| 主要用途 | 住宅、商店、葛饰区役所、公共设施、停车场、自行车停车场 |
| 开工 | 2025年11月1日（东、西街区新建) |
| 预计完成 | 2029 |
这次重建的独特之处在于它不仅仅是建造一座住宅楼。由于区役所功能、交通广场、步行街、商业功能将集于一身，站前人流可能会发生变化。
西座：36层，710套住宅楼
西座将建设一栋住宅楼，地上36层，地下2层，高度约125米。根据葛饰区规划规范，西座用地面积约7130平方米，总面积约84580平方米，住宅单元数710套。
较低楼层将设有商店，不仅用于住宅用途，还具有站前的商业功能。根据东京 Tatemono 的公告，西街区将用于 710 个住宅单元和商店。
710套的供应规模将对京成立石站周边的居住人口和生活需求产生重大影响。根据新公寓销售价格水平、买家人口统计以及出租住房单元的比例，这可能会对周边地区二手公寓的价格和租金产生影响。
东区：包括新葛饰区政府大楼在内的商业大楼
东街区将建造一座商务大楼，包括新的葛饰区政府大楼。根据葛饰区官网规划规范，东座用地面积约4660平方米，总面积约41750平方米，地上13层，地下3层，高度约75米。
东京建物的公告称，东座将地上14层，地下3层。行政材料和业务公告的措辞有些部分不同，因此需要检查最新的业务计划，同时关注文章中官方材料的更新。
新政府大楼搬迁后，来自区民、企业和政府官员的访客将聚集在车站北口。由于行政柜台、公共设施和周边商店的使用增加，预计白天的人口和人流将发生变化。
交通广场及步行空间改善
在立石站北口的改造中，不仅要更新建筑，还要更新交通枢纽功能。计划在站前建立一个交通广场，重新组织公交车、出租车、普通汽车、自行车和行人的流动。
在原本街道狭窄、站前交通不便的地区，交通广场和步行网络的发展将直接带来商业价值和居住便利性。通过让人们更容易在车站前停留，食品、商品和服务企业将有更多的开业空间。
对于房地产业主来说，重要的是要考虑从车站到房产的人流将如何变化。不仅仅是看车站距离，还需要检查重建后的能见度、过街的便利性、夜间安全性以及商店前面的交通量。
与京成押上线高架的关系
立石站北口的再开发与京成押上线连续立交工程相连。葛饰区的官方网站解释说，该市正在与京成押上线的连续立体交叉路口项目合作，努力创建一个安全可靠的城市。
铁路加高将消除平交道口造成的交通隔离，增加车站南北之间的通行便利性。单独的改造只会改变站前的一部分，但与高架结构结合起来，就有潜力被评价为南北走向的商住区。
然而，高架结构和重建将涉及施工期间流线、噪音、临时围栏和商店搬迁的变化。短期来看，周边商铺和租赁需求可能会受到影响，因此需要一边看施工进度一边做出运营决策。
业务历史和时间表
立石站北口的再开发并不是短时间内突然启动的工程。据葛饰区和东京建物方面提供的信息，该项目经过长时间的考虑和共识，目前已进入建设阶段。
| 期间 | 主要活动 |
|---|---|
| 1996 | 立石站北口地区再开发研究小组成立 |
| 2007 | 立石站北口地区城市再开发准备协会成立 |
| 2017 | 2017城市规划决策 |
| 2021 | 重建协会成立批准 |
| 2023 | 权益转换方案获批，拆迁工作启动 |
| 2025 年 8 月 | 施工开始 |
| 2025 年 9 月 | 第二次商业计划变更批准 |
| 2025 年 11 月 1 日 | 东区和西区新建筑开工 |
| 2029 | 2029预定完成 |
所考虑的大约30年的时间表明了在车站重建方面协调权利和达成区域协议的困难。投资决策时，不仅要看公告时的预期，还要区分审批、转权、拆除、开工、竣工等阶段。
对周边房产的影响
重建对周边房地产的影响不仅是积极的。新住房供应的增加以及商业和行政职能的集中将有助于提高该地区的知名度，但同时也会面临来自新建房产的竞争。
对出租房的影响
如果站前的便利性得到改善，对于单身人士、丁克族以及考虑入住的家庭来说将是一个优势。特别是立石站的生活便利性将很容易受到新政府大楼、商业设施以及在周边地区工作的用户的欢迎。
另一方面，如果710套住宅楼中的一定数量进入租赁市场，就会出现来自车站附近相对较新的房产的竞争。现有的出租业主不仅需要通过提高租金来脱颖而出，还需要通过更新设备、改善公共区域、招聘照片和提高管理质量来实现差异化。
对商店/办公室的影响
由于交通广场和政府大楼的搬迁，白天的人口和客流量将发生变化。对于车站北侧能见度提高的房产，对商店的需求可能会增加。另一方面，施工期间，可能会有一些地点的交通量暂时减少或临时人行线受到影响。
对二手公寓的影响
重建创造了对二手公寓价格的预期。但在某些情况下，涨价已经被反映在房价中。考虑购买的人不仅要考虑重建后的居住便利性，还要考虑管理状况、维修储备、楼龄和车站的实际流量。
业主现在应该准备什么
虽然距离预计2029年竣工还有时间，但周边业主可以提早做好准备。
| 准备事项 | 目的 |
|---|---|
| 定点观察租金价格 | 了解重建预期带来的市场变化 |
| 查看竞争物业的设施 | 了解与新建住宅的区别 |
| 改善公共区域的外观 | 与车站区域外观相匹配 |
| 检查店面的使用情况 | 根据人流变化审视租户策略 |
| 确认工期影响 | 为噪音、流线和能见度降低做好准备 |
在重建区域，仅在竣工后搬迁可能会导致延误。需求在施工期间、竣工前、竣工后以及开始入住后发生变化。在每个阶段审查租金、招聘条件和维修时间非常重要。
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常见问题
Q. 立石站北口改造何时完成？
东京建物宣布，计划于 2029 年竣工。新东区和西区的建设将于 2025 年 11 月 1 日开始。
问：大楼内有多少个住宅单元？
西座住宅楼地上36层，地下2层，拥有710个住宅单元。
Q. 葛饰区役所会搬迁吗？
计划将新葛饰区政府大楼的功能设置在东区的商务大楼内。由于行政功能整合，车站北口的客流可能会发生变化。
Q. 周边的房租肯定会上涨吗？
这并不一定意味着它会上涨。便利性的提高是一个积极因素，但结果将根据新建筑供应的竞争、施工期间的影响以及现有物业的管理状况而有所不同。
参考/引文
