Die Grunderwerbsteuer (不動産取得税, Fudōsan Shutokuzei) ist eine japanische Besonderheit, die mit der gleichnamigen deutschen Steuer kaum vergleichbar ist: Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung (中古マンション, chūko manshon) in Japan zur Selbstnutzung erwirbt und deren Gebäude am oder nach dem 1. April 1997 (Heisei 9) neu errichtet wurde, zahlt dank eines Steuerabzugs von ¥12.000.000 (ca. €69.800) für das Gebäude und einer zusätzlichen Ermäßigung für das Wohngrundstück in den meisten Fällen 0 Yen. Wird dieselbe Immobilie dagegen als Kapitalanlage bzw. zur Vermietung erworben, entfallen sowohl der Gebäudeabzug als auch die Grundstücksermäßigung vollständig, und es verbleiben pauschal 3 % der Steuerbemessungsgrundlage (課税標準, kazei hyōjun) als tatsächliche Steuerlast. Wer diesen Unterschied bei der Finanzplanung nicht kennt, erlebt einige Monate nach dem Erwerb – wenn der Steuerbescheid eintrifft – eine Überraschung im Bereich mehrerer hunderttausend Yen.
Dieser Artikel richtet sich sowohl an Leser, die zum ersten Mal eine gebrauchte Eigentumswohnung in Japan kaufen möchten, als auch an internationale Investoren, die eine Wohnung im Rahmen einer Eigentumswohnungsanlage (区分所有, kubun shoyū – vergleichbar mit deutschem Wohnungseigentum nach WEG) als Kapitalanlage erwerben. Er fasst Steuersätze, Abzugsbeträge und Freigrenzen mit Stand August 2026 anhand von Primärquellen-Tabellen zusammen und macht anhand von Rechenbeispielen mit tatsächlichen Abschlusspreisen aus dem Großraum Tokio nachvollziehbar, was am Ende wirklich zu zahlen ist. Neben den vier einmaligen Steuern beim Erwerb wird auch die laufende jährliche Belastung durch Grundsteuer (固定資産税, kotei shisan zei) und Stadtplanungssteuer (都市計画税, toshi keikaku zei) einbezogen, damit Sie eine vollständige Übersicht der Gesamtkosten erhalten.
Ein Hinweis vorab für Leser aus dem deutschsprachigen Raum: Dieser Artikel behandelt ausschließlich die Steuern beim Erwerb und beim laufenden Halten einer Immobilie in Japan – nicht die Steuer auf einen späteren Veräußerungsgewinn. Wer mit dem deutschen §23 EStG vertraut ist, wonach private Veräußerungsgewinne aus Immobilien nach einer Haltedauer von zehn Jahren vollständig steuerfrei werden, sollte wissen, dass Japan hier anders verfährt: Die japanische Veräußerungsgewinnsteuer (譲渡所得税, jōto shotoku zei) sinkt nach einer Haltedauer von über fünf Jahren lediglich auf einen ermäßigten Satz – eine vollständige Steuerfreiheit wie in Deutschland gibt es nicht. Die hier behandelten Erwerbs- und Haltekosten sind also nur ein Teil der Gesamtrechnung einer Investition in Japan; die Veräußerungsgewinnsteuer wird in einem gesonderten Artikel behandelt.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer beträgt sowohl für Grundstück als auch für Wohngebäude 3 %; diese Sonderregelung gilt für Erwerbe bis zum 31. März des Reiwa-Jahres 9 (2027).
- Der Abzugsbetrag für gebrauchte Wohngebäude richtet sich nicht nach dem Gebäudealter, sondern nach dem Datum der Erstbebauung (新築された日); bei einem Neubau am oder nach dem 1. April 1997 (Heisei 9) werden ¥12.000.000 (ca. €69.800) abgezogen.
- Die Mindestwohnfläche für gebrauchte Wohnungen wurde für Erwerbe ab dem 1. April 2026 (Reiwa 8) von 50 m² auf 40 m² gesenkt (die Obergrenze bleibt unverändert bei 240 m²).
- Bei gebrauchten Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage bzw. Vermietung entfallen sowohl der Gebäudeabzug als auch die Grundstücksermäßigung; bei ansonsten identischer Immobilie liegt der Unterschied zur Selbstnutzung im Bereich mehrerer hunderttausend Yen.
- Wer nur auf die einmaligen Erwerbsteuern schaut, unterschätzt die Gesamtbelastung: Grundsteuer und Stadtplanungssteuer fallen jedes Jahr an, solange die Immobilie gehalten wird – im Modellfall dieses Artikels für die 23 Bezirke Tokios (23区, nijūsan-ku) ergeben sich rechnerisch ¥136.000 (ca. €791) pro Jahr.
Wie viel kosten die Steuern beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung insgesamt? [Übersichtstabelle, Stand August 2026]
Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung in Japan fallen vier Steuern einmalig beim Erwerb an sowie zwei weitere Steuern, die während der gesamten Haltedauer jährlich wiederkehren. Wer sich zunächst einen Überblick über alle sechs Posten verschafft, verliert bei den folgenden Detailrechnungen weniger leicht den Faden – ein Punkt, der für Leser aus Deutschland besonders wichtig ist, da das deutsche System mit Grunderwerbsteuer und laufender Grundsteuer strukturell ähnlich, in Höhe und Ausnahmeregeln aber grundlegend anders aufgebaut ist.
Die vier Steuern beim Erwerb
| Steuer | Steuerbemessungsgrundlage | Steuersatz | Geltungsdauer | Quelle |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (不動産取得税) | Einheitswert für Grundvermögensteuer (bei Bauland: 1/2 davon) | 3 % (Wohngebäude und Grundstück) | 31. März Reiwa 9 (2027) | Steueramt der Präfektur Tokio (東京都主税局) |
| Registersteuer (登録免許税, Tōroku Menkyo Zei) – Eigentumsübertragung Grundstück | Einheitswert für Grundvermögensteuer | 1,5 % (regulär 2,0 %) | 31. März Reiwa 11 (2029) | Nationale Steuerbehörde Japans (国税庁, NTA) |
| Registersteuer – Eigentumsübertragung Wohngebäude | Einheitswert für Grundvermögensteuer | 0,3 % (regulär 2,0 %) | 31. März Reiwa 9 (2027) | NTA |
| Registersteuer – Bestellung einer Hypothek (抵当権) | Darlehensbetrag (Forderungsbetrag) | 0,1 % (regulär 0,4 %) | 31. März Reiwa 9 (2027) | NTA |
| Stempelsteuer (印紙税, Inshi-zei) | im Kaufvertrag genannter Betrag | Festbetrag je Betragsstufe | 31. März Reiwa 9 (2027) | NTA |
| Verbrauchsteuer (消費税, Shōhizei – vergleichbar mit der deutschen Mehrwertsteuer) | Kaufpreis für das Gebäude, Maklerprovision usw. | 10 % (Grundstück steuerfrei) | unbefristet | NTA |
Ein leicht zu übersehender Punkt: Die Geltungsdauer der Ermäßigung bei der Registersteuer ist nicht einheitlich. Der ermäßigte Satz von 1,5 % für Grundstücke wurde um drei Jahre bis zum 31. März Reiwa 11 (2029) verlängert, während die 0,3 % für Wohngebäude und die 0,1 % für die Hypothekenbestellung nur bis zum 31. März Reiwa 9 (2027) gelten. Diese Differenz ist so auch in der Broschüre der Nationalen Steuerbehörde vom April Reiwa 8 (2026) dokumentiert. Für deutsche Investoren ist das ungewohnt: Die deutsche Grunderwerbsteuer kennt keine vergleichbar gestaffelten, zeitlich befristeten Ermäßigungen nach Objektart – sie wird bundeslandabhängig mit einem festen Satz zwischen 3,5 % und 6,5 % erhoben, unabhängig davon, ob eine Hypothek bestellt wird oder nicht.
Grundsteuer und Stadtplanungssteuer – jährlich während der Haltedauer
| Steuer | Steuerbemessungsgrundlage | Steuersatz | Sonderregelung für Wohngrundstücke |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer (固定資産税, Kotei Shisan Zei) | Einheitswert für Grundvermögensteuer (Steuerbemessungsgrundlage) | 1,4 % (Standardsatz) | kleine Wohngrundstücke: Wert × 1/6; sonstige Wohngrundstücke: Wert × 1/3 |
| Stadtplanungssteuer (都市計画税, Toshi Keikaku Zei) | Einheitswert für Grundvermögensteuer (Steuerbemessungsgrundlage) | 0,3 % (Höchstsatz) | kleine Wohngrundstücke: Wert × 1/3; sonstige Wohngrundstücke: Wert × 2/3 |
Die Stadtplanungssteuer wird nur für Grundstücke und Gebäude innerhalb von Stadtentwicklungsgebieten (市街化区域, Shigaika Kuiki) erhoben; Objekte in Gebieten mit eingeschränkter Stadtentwicklung (市街化調整区域) sind davon befreit. Innerhalb der 23 Bezirke Tokios (23区) wird die Stadtplanungssteuer für kleine Wohngrundstücke im Steuerjahr Reiwa 8 (2026) zudem um die Hälfte ermäßigt. Diese Kombination aus mehreren, sich überlagernden Ermäßigungen ist für deutsche Leser ungewohnt: Die deutsche Grundsteuer kennt weder eine gesonderte „Stadtplanungssteuer" noch eine bundesweite hälftige Ermäßigung für kleine Grundstücke – die neue deutsche Grundsteuerreform richtet sich stattdessen nach Bodenrichtwert, Grundstücksfläche und länderspezifischen Hebesätzen der Gemeinden. Wenn Sie sich vorab mit der Ermittlung des Einheitswerts für die Grundvermögensteuer und der zugehörigen Berechnungsformel vertraut machen, lassen sich die folgenden Rechenbeispiele leichter auf die eigene Immobilie übertragen.
Anhaltspunkte für die Steuerlast anhand der Abschlusspreise gebrauchter Eigentumswohnungen im Großraum Tokio
Um die eigene Steuerlast realistisch einschätzen zu können, hilft zunächst ein Blick auf das aktuelle Marktniveau. Nach dem vierteljährlichen Bericht „Market Watch Summary Report" (季報 Market Watch サマリーレポート) der East Japan Real Estate Transaction Organization (東日本不動産流通機構, bekannt als „East Japan REINS") für das zweite Quartal 2026 (April bis Juni) stellen sich die Abschlussdaten für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio wie folgt dar:
| Region | Abschlusspreis | Preis pro m² (Abschluss) | Wohnfläche (exklusiv) | Gebäudealter |
|---|---|---|---|---|
| Großraum Tokio (首都圏) | ¥52.010.000 (ca. €302.000) | ¥831.300/m² (ca. €4.833/m²) | 62,57 m² | 27,70 Jahre |
| Tokio, 23 Bezirke (東京都区部) | ¥75.740.000 (ca. €440.000) | ¥1.362.200/m² (ca. €7.920/m²) | 55,60 m² | 26,43 Jahre |
| Tokio, Tama-Region (東京都多摩) | ¥38.820.000 (ca. €225.700) | ¥581.900/m² (ca. €3.383/m²) | 66,71 m² | 27,87 Jahre |
| Präfektur Kanagawa (神奈川県) | ¥40.160.000 (ca. €233.500) | ¥612.600/m² (ca. €3.562/m²) | 65,55 m² | 28,05 Jahre |
| Yokohama / Kawasaki (横浜・川崎市) | ¥43.920.000 (ca. €255.300) | ¥678.400/m² (ca. €3.944/m²) | 64,74 m² | 28,19 Jahre |
| Präfektur Saitama (埼玉県) | ¥30.480.000 (ca. €177.200) | ¥454.300/m² (ca. €2.641/m²) | 67,11 m² | 28,68 Jahre |
| Präfektur Chiba (千葉県) | ¥29.880.000 (ca. €173.700) | ¥416.600/m² (ca. €2.422/m²) | 71,72 m² | 30,10 Jahre |
Ein durchschnittliches Gebäudealter von 27,70 Jahren im Großraum Tokio bedeutet einen Neubau um das Jahr 1998. Eine durchschnittliche gebrauchte Eigentumswohnung fällt damit in die Kategorie „Neubau am oder nach dem 1. April 1997 (Heisei 9)" und somit in die Abzugskategorie von ¥12.000.000 (ca. €69.800) für das Gebäude. Auch die durchschnittliche Exklusivfläche von 55,60 m² in den 23 Bezirken erfüllt die Mindestwohnflächenanforderung komfortabel, sobald der anteilige Gemeinschaftsflächenanteil hinzugerechnet wird. Das Ergebnis: Je näher eine Immobilie am Marktdurchschnitt liegt, desto wahrscheinlicher sinkt die Grunderwerbsteuer bei Eigennutzung auf 0 Yen.
Berechnungsformel der Grunderwerbsteuer für gebrauchte Eigentumswohnungen und die Steuersätze 2026
Die Grunderwerbsteuer wird berechnet, indem der Wert der erworbenen Immobilie (der Einheitswert für die Grundvermögensteuer) mit dem Steuersatz multipliziert wird. Nicht der tatsächliche Kaufpreis und nicht die Höhe des Hypothekendarlehens sind maßgeblich, sondern der von der jeweiligen Gemeinde festgesetzte Einheitswert – das ist der erste Stolperstein für Käufer, die aus Systemen wie dem deutschen kommen, wo die Grunderwerbsteuer regelmäßig auf den tatsächlichen Kaufpreis erhoben wird.
Steuersatz 3 % für Grundstück und Wohngebäude (bis 31. März Reiwa 9)
Der Standardsatz nach dem japanischen Kommunalsteuergesetz (地方税法, Chihōzei-hō) liegt bei 4 %. Für Erwerbe vom 1. April 2008 (Heisei 20) bis zum 31. März Reiwa 9 (2027) gilt jedoch ein ermäßigter Sondersatz von 3 % für Grundstücke und Wohngebäude. Für Nicht-Wohngebäude (z. B. Geschäfte oder Büros) bleibt es bei 4 %. Bei Grundstücken gilt der Satz von 3 % auch dann, wenn darauf kein Wohngebäude steht, also auch für nicht dem Wohnen dienende Grundstücke.
Wie das Diagramm zeigt, ist der Satz von 3 % für Grundstück und Wohngebäude längst kein vorübergehendes Provisorium mehr, sondern seit über 20 Jahren wiederholt verlängerter faktischer Standard. Rechtlich handelt es sich jedoch weiterhin um eine befristete Sonderregelung, die alle paar Jahre erneut verlängert wird – deshalb kursieren im Internet auch veraltete Angaben wie „gültig bis 31. März 2024". Mit Stand August 2026 gilt die Frist bis zum 31. März Reiwa 9 (2027); dasselbe Datum gilt auch für die im nächsten Abschnitt beschriebene Halbierung der Steuerbemessungsgrundlage für Bauland. Fällt der Zeitraum von Vertragsabschluss bis Übergabe über den Wechsel des Haushaltsjahres, lohnt sich eine Prüfung, in welchen Zeitraum das tatsächliche Erwerbsdatum fällt. Anders als in Deutschland, wo die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer dauerhaft festgelegt sind, müssen Käufer in Japan bei größeren Vorhaben stets im Blick behalten, ob eine befristete Ermäßigung zum Übergabezeitpunkt noch gilt.
Steuerbemessungsgrundlage für Bauland: die Hälfte des Einheitswerts (bis 31. März Reiwa 9)
Beim Erwerb von Bauland (宅地, Takuchi) oder baulandähnlichem Grund wird die Steuerbemessungsgrundlage mit dem Faktor 1/2 des Einheitswerts angesetzt. Auch diese Ermäßigung gilt nur für Erwerbe bis zum 31. März Reiwa 9 (2027). Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung wird der auf den anteiligen Grundstücksanteil (敷地権, Shichiken) entfallende Einheitswert mit 1/2 multipliziert; das Ergebnis multipliziert mit 3 % ergibt den „ursprünglichen Steuerbetrag" (当初税額) für das Grundstück.
Anhebung der Freigrenze durch die Steuerreform Reiwa 8
Liegt die maßgebliche Steuerbemessungsgrundlage unter der Freigrenze (免税点, Menzeiten), wird gar keine Grunderwerbsteuer erhoben. Laut dem Verwaltungsrundschreiben des Ministeriums für Inneres und Kommunikation zur Kommunalsteuerreform Reiwa 8 vom 21. Januar Reiwa 8 (2026) sowie den Angaben des Steueramts der Präfektur Tokio wurden diese Freigrenzen wie folgt angehoben:
| Kategorie | Erwerb bis 31. März Reiwa 8 (2026) | Erwerb ab 1. April Reiwa 8 (2026) |
|---|---|---|
| Grundstück | unter ¥100.000 (ca. €581) | unter ¥160.000 (ca. €930) |
| Gebäude (Neubau, Anbau, Umbau) | unter ¥230.000 (ca. €1.337) | unter ¥660.000 (ca. €3.837) |
| Gebäude (Kauf, Schenkung u. Ä.) | unter ¥120.000 (ca. €698) | unter ¥340.000 (ca. €1.977) |
Die hier maßgebliche „Steuerbemessungsgrundlage" ist der Betrag nach Anwendung aller Ermäßigungen, also unmittelbar vor Multiplikation mit dem Steuersatz. Bei einer typischen älteren Einraumwohnung (ワンルーム) in ländlicher Lage mit einem Gebäude-Einheitswert von ¥300.000 (ca. €1.744) und einer Steuerbemessungsgrundlage für den Grundstücksanteil von ¥120.000 (ca. €698, nach Anwendung des Faktors 1/2) liegen bei einem Erwerb ab dem 1. April Reiwa 8 (2026) sowohl Grundstück als auch Gebäude unter der Freigrenze – es kommt gar kein Steuerbescheid. Nach den alten Grenzwerten (Gebäude ¥120.000, Grundstück ¥100.000) wäre in dieser Preisklasse noch Steuer angefallen. Für Investoren, die günstige Eigentumswohnungen im unteren Preissegment prüfen, ist diese Reform daher von erheblicher Bedeutung – ein Effekt, den es im deutschen Grunderwerbsteuerrecht mit seinen bundeslandweit einheitlichen Prozentsätzen ohne Bagatellgrenze in dieser Form nicht gibt.
Gebäudeermäßigung: Abzugsbeträge nach Baujahr im Überblick
Die Grunderwerbsteuer auf das Gebäude einer gebrauchten Wohnimmobilie wird nach der Formel „(Gebäudewert − Abzugsbetrag) × 3 %" berechnet. Der Abzugsbetrag ist in acht Stufen nach dem Datum der Erstbebauung gestaffelt: Je neuer das Gebäude, desto höher der Abzug.
Acht Abzugsstufen. Ab 1. April 1997 (Heisei 9) gilt ¥12.000.000
| Datum der Erstbebauung | Abzugsbetrag |
|---|---|
| ab 1. April Heisei 9 (1997) | ¥12.000.000 (ca. €69.800) |
| 1. April Heisei 1 (1989) – 31. März Heisei 9 (1997) | ¥10.000.000 (ca. €58.100) |
| 1. Juli Shōwa 60 (1985) – 31. März Heisei 1 (1989) | ¥4.500.000 (ca. €26.200) |
| 1. Juli Shōwa 56 (1981) – 30. Juni Shōwa 60 (1985) | ¥4.200.000 (ca. €24.400) |
| 1. Januar Shōwa 51 (1976) – 30. Juni Shōwa 56 (1981) | ¥3.500.000 (ca. €20.300) |
| 1. Januar Shōwa 48 (1973) – 31. Dezember Shōwa 50 (1975) | ¥2.300.000 (ca. €13.400) |
| 1. Januar Shōwa 39 (1964) – 31. Dezember Shōwa 47 (1972) | ¥1.500.000 (ca. €8.700) |
| 1. Juli Shōwa 29 (1954) – 31. Dezember Shōwa 38 (1963) | ¥1.000.000 (ca. €5.800) |
Liegt der Gebäudewert unter dem Abzugsbetrag, wird der Abzug auf den Gebäudewert begrenzt – die Steuer wird also nie negativ, sondern bleibt bei 0 Yen stehen. Wird nur ein Miteigentumsanteil am Gebäude erworben, werden sowohl Gebäudewert als auch Abzugsbetrag mit diesem Anteil multipliziert. Für die Einstufung ist nicht das im Grundbuch (登記簿, Tōkibo) eingetragene Baujahr maßgeblich, sondern das im Grundvermögenssteuerregister (固定資産課税台帳, auf Basis des 固定資産評価証明書) eingetragene Baujahr – beide können voneinander abweichen, was Käufer im Blick behalten sollten.
Erwerb ab 1. April Reiwa 8: Mindestwohnfläche auf 40–240 m² gelockert
| Erwerbszeitpunkt | Mindestwohnfläche | Höchstfläche |
|---|---|---|
| bis 31. März Reiwa 8 (2026) | ab 50 m² | bis 240 m² |
| ab 1. April Reiwa 8 (2026) | ab 40 m² | bis 240 m² |
Zu beachten: Das Steueramt der Präfektur Tokio weist für Neubauwohnungen (新築住宅) in besonderen städtischen Wiederbelebungsdringlichkeitsgebieten (特定都市再生緊急整備地域) innerhalb der Sonderbezirke Tokios eine Ausnahme aus, wonach die Mindestfläche weiterhin bei 50 m² liegt. Für die Ermäßigung bei gebrauchten Wohnungen ist dieselbe Ausnahme in den Erläuterungen nicht aufgeführt. Wer in einer solchen Zone eine kompakte Wohnung prüft, sollte dies vorab beim zuständigen Metropolitan-Steueramt (都税事務所) klären.
Für die Flächenprüfung zählt nicht allein die Exklusivfläche (専有部分, Sen'yū Bubun). Gibt es wie bei einer Eigentumswohnungsanlage Gemeinschaftsflächen, wird die anteilig nach dem Flächenverhältnis der Exklusivfläche umgelegte Gemeinschaftsfläche hinzugerechnet. Eine Wohnung mit 38 m² Exklusivfläche kann so auf 44 m² kommen und ab dem 1. April Reiwa 8 (2026) die Anforderung erfüllen. Maßgeblich ist zudem die tatsächliche Fläche (現況の床面積), nicht die im Grundbuch eingetragene Fläche – beide können voneinander abweichen.
Gebäudealtersgrenze abgeschafft. Erdbebenstandard-Anforderung als Alternative
Die frühere Altersgrenze – „Holzbauten höchstens 20 Jahre, Stahl- oder Stahlbetonbauten höchstens 25 Jahre" – wurde bereits mit der Steuerreform des Haushaltsjahres Reiwa 4 (2022) abgeschafft. Nach geltendem Recht muss eine der beiden folgenden Erdbebenstandard-Anforderungen erfüllt sein:
- Erstbebauung am oder nach dem 1. Januar Shōwa 57 (1982)
- Wohngebäude, die am oder vor dem 31. Dezember Shōwa 56 (1981) errichtet wurden und deren Übereinstimmung mit dem neuen Erdbebenstandard (新耐震基準) durch eine Erdbebendiagnose eines Architekten oder vergleichbaren Fachmanns nachgewiesen wurde (die zugehörige Untersuchung darf höchstens zwei Jahre vor dem Erwerbsdatum abgeschlossen worden sein)
Als Nachweis für die zweite Alternative gelten: ein Erdbebenstandard-Konformitätszertifikat (耐震基準適合証明書), ein Bewertungsbericht zur Bauqualität von Wohngebäuden (建設住宅性能評価書) oder ein Dokument, das den Abschluss einer Mängelhaftungsversicherung für den Verkauf gebrauchter Wohngebäude (既存住宅売買瑕疵担保責任保険) bestätigt. Wichtig für die Praxis: Das „Tokyo Seismic Mark" (東京都耐震マーク) allein reicht als Nachweis für die Erdbebenstandard-Anforderung nicht aus – ein Punkt, den Investoren bei älteren, nach dem alten Erdbebenstandard (旧耐震) errichteten Objekten beachten sollten.
Grundstücksermäßigung: Welche Methode ist günstiger – die Pauschale von ¥45.000 oder das Verfahren „doppelte Wohnfläche"?
Beim Erwerb von Wohngrundstücken wird von der Grundstückssteuer ein bestimmter Betrag abgezogen. Aus den beiden folgenden Berechnungsmethoden (a) und (b) wird stets der höhere Ermäßigungsbetrag gewählt. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen fällt die Wahl praktisch immer auf Methode (b).
Berechnung der beiden Ermäßigungsbeträge und die Günstigerprüfung
- (a) Pauschalbetrag: ¥45.000 (ca. €262)
- (b) Preis pro m² Grundstück × doppelte Wohnfläche des Gebäudes (begrenzt auf 200 m² je Einheit) × erworbener Miteigentumsanteil am Gebäude × 3 %
Der „Preis pro m² Grundstück" in Methode (b) ergibt sich, indem der Einheitswert für die Grundvermögensteuer durch die Grundstücksfläche geteilt wird. Bei Bauland oder baulandähnlichem Grund wird dabei bereits der mit 1/2 multiplizierte Wert verwendet. Genau hier passieren häufig Rechenfehler: Wer die Halbierung vergisst, überschätzt den Ermäßigungsbetrag um das Doppelte.
Liegt der ursprüngliche Steuerbetrag unter dem Ermäßigungsbetrag, ist der ursprüngliche Steuerbetrag die Obergrenze der Ermäßigung. Ein nicht ausgeschöpfter Ermäßigungsbetrag wird nicht erstattet – die Grundstückssteuer sinkt lediglich auf 0 Yen. Wer sich das von vornherein merkt, rechnet schneller.
Anforderung bei zeitlich getrenntem Erwerb von Grundstück und Gebäude
Um die Grundstücksermäßigung für gebrauchte Wohnimmobilien zu erhalten, muss der Erwerbszeitpunkt von Grundstück und Gebäude einer der folgenden Konstellationen entsprechen. Bei Eigentumswohnungen mit Grundstücksanteilsrecht (敷地権付きマンション) erfolgt der Erwerb ohnehin gleichzeitig, sodass diese Frage in der Praxis meist keine Rolle spielt.
- Grundstück zuerst erworben (einschließlich gleichzeitigem Erwerb): das darauf stehende gebrauchte Wohngebäude wird innerhalb eines Jahres nach dem Erwerbsdatum des Grundstücks erworben
- gebrauchtes Wohngebäude zuerst erworben: das zugehörige Grundstück wird innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb des Gebäudes erworben
In beiden Fällen ist Voraussetzung, dass das gebrauchte Wohngebäude auf diesem Grundstück die Anforderungen für die Gebäudeermäßigung erfüllt (Wohnnutzung, Mindestwohnfläche, Erdbebenstandard). Wird eine dieser Gebäudeanforderungen verfehlt, entfällt gleichzeitig auch die Grundstücksermäßigung.
[Rechenbeispiele] Die Grunderwerbsteuer nach Preisklassen konkret berechnet
Im Folgenden werden konkrete Berechnungen auf Basis der REINS-Abschlussdaten durchgeführt. Da der Einheitswert für die Grundvermögensteuer von Objekt zu Objekt unterschiedlich ist, werden die folgenden Werte als typische Annahmen zur Veranschaulichung verwendet. Die tatsächlichen Werte für ein konkretes Objekt sind stets dem Bewertungszertifikat (固定資産評価証明書) oder dem Steuerbescheid (課税明細書) zu entnehmen.
Fall 1: Durchschnittsklasse Großraum Tokio (Abschlusspreis ¥52.010.000, Exklusivfläche 62,57 m², Eigennutzung)
Annahmen: Neubau Heisei 10 (1998), Wohnfläche einschließlich anteiliger Gemeinschaftsfläche 70 m², Gebäude-Einheitswert ¥7.000.000 (ca. €40.700). Gesamtgrundstück 1.500 m², Einheitswert ¥900.000.000 (ca. €5.230.000), Grundstücksanteil 1/150 (anteiliger Einheitswert ¥6.000.000, ca. €34.900). Der Erwerber bezieht die Wohnung unmittelbar nach dem Erwerb zur Eigennutzung.
| Position | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Steuerbemessungsgrundlage Grundstück | ¥900.000.000 × 1/2 × 1/150 | ¥3.000.000 (ca. €17.400) |
| Ursprünglicher Steuerbetrag Grundstück | ¥3.000.000 × 3 % | ¥90.000 (ca. €523) |
| Preis pro m² Grundstück | (¥900.000.000 × 1/2) ÷ 1.500 m² | ¥300.000/m² (ca. €1.744/m²) |
| Ermäßigungsbetrag (b) | ¥300.000 × 140 m² (70 m²×2) × 3 % | ¥1.260.000 (ca. €7.326) |
| Grundstückssteuer | ¥90.000 − ¥1.260.000 ≦ 0 | ¥0 |
| Steuerbemessungsgrundlage Gebäude | ¥7.000.000 − ¥12.000.000 ≦ 0 | ¥0 |
| Gebäudesteuer | ¥0 × 3 % | ¥0 |
| Gesamt | – | ¥0 |
Da der Ermäßigungsbetrag nach Methode (b) mit ¥1.260.000 (ca. €7.326) weit über der Pauschale von ¥45.000 (ca. €262) liegt, kommt die Pauschalmethode hier gar nicht zum Tragen. Fazit: Beim Kauf einer durchschnittlichen gebrauchten Eigentumswohnung im Großraum Tokio zur Eigennutzung endet die Grunderwerbsteuer in den meisten Fällen bei 0 Yen.
Fall 2: Durchschnittsklasse Tokio, 23 Bezirke (Abschlusspreis ¥75.740.000, Exklusivfläche 55,60 m², Eigennutzung)
Dieser Fall trifft unmittelbar auf Leser zu, die eine Immobilie im Bereich von ¥70 Millionen (ca. €407.000) prüfen. Annahmen: Neubau Heisei 11 (1999), Wohnfläche einschließlich anteiliger Gemeinschaftsfläche 62 m², Gebäude-Einheitswert ¥9.000.000 (ca. €52.300). Gesamtgrundstück 1.200 m², Einheitswert ¥1.800.000.000 (ca. €10.470.000), Grundstücksanteil 1/120 (anteiliger Einheitswert ¥15.000.000, ca. €87.200).
| Position | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Steuerbemessungsgrundlage Grundstück | ¥1.800.000.000 × 1/2 × 1/120 | ¥7.500.000 (ca. €43.600) |
| Ursprünglicher Steuerbetrag Grundstück | ¥7.500.000 × 3 % | ¥225.000 (ca. €1.308) |
| Preis pro m² Grundstück | (¥1.800.000.000 × 1/2) ÷ 1.200 m² | ¥750.000/m² (ca. €4.360/m²) |
| Ermäßigungsbetrag (b) | ¥750.000 × 124 m² (62 m²×2) × 3 % | ¥2.790.000 (ca. €16.220) |
| Grundstückssteuer | ¥225.000 − ¥2.790.000 ≦ 0 | ¥0 |
| Gebäudesteuer | (¥9.000.000 − ¥12.000.000 ≦ 0) × 3 % | ¥0 |
| Gesamt | – | ¥0 |
Auch bei einem Kaufpreis im Bereich von ¥70 Millionen sinkt die Grunderwerbsteuer bei Eigennutzung und Erfüllung der Anforderungen auf 0 Yen. Dass die Höhe des Kaufpreises von ¥70 Millionen nicht mit der Grunderwerbsteuer korreliert, liegt daran, dass nicht der Kaufpreis, sondern der Einheitswert für die Grundvermögensteuer die Bemessungsgrundlage bildet. Wer das verwechselt, plant sein Budget schnell um mehrere hunderttausend Yen zu hoch.
Fall 3: kompakte Wohnung mit 38 m² Exklusivfläche (Fall, in dem die Lockerung der Mindestwohnfläche greift)
Annahmen: Neubau Heisei 15 (2003), Exklusivfläche 38 m², Wohnfläche einschließlich anteiliger Gemeinschaftsfläche 44 m², Gebäude-Einheitswert ¥4.000.000 (ca. €23.300). Gesamtgrundstück 800 m², Einheitswert ¥600.000.000 (ca. €3.490.000), Grundstücksanteil 1/100 (anteiliger Einheitswert ¥6.000.000, ca. €34.900). Eigennutzung.
| Position | Erwerb bis 31. März Reiwa 8 (2026) | Erwerb ab 1. April Reiwa 8 (2026) |
|---|---|---|
| Mindestwohnflächenanforderung | ab 50 m² → 44 m² erfüllt nicht | ab 40 m² → erfüllt |
| Gebäudesteuer | ¥4.000.000 × 3 % = ¥120.000 (ca. €698) | (¥4.000.000 − ¥12.000.000 ≦ 0) = ¥0 |
| Ursprünglicher Steuerbetrag Grundstück | ¥600.000.000 × 1/2 × 1/100 × 3 % = ¥90.000 (ca. €523) | wie links, ¥90.000 (ca. €523) |
| Ermäßigungsbetrag Grundstück | nicht anwendbar | ¥375.000 × 88 m² × 3 % = ¥990.000 (ca. €5.756) |
| Grundstückssteuer | ¥90.000 (ca. €523) | ¥0 |
| Gesamt | ¥210.000 (ca. €1.221) | ¥0 |
Bei identischer Immobilie ergibt sich allein durch die Frage, ob der Erwerb vor oder nach dem 1. April Reiwa 8 (2026) liegt, ein Unterschied von ¥210.000 (ca. €1.221). Wer eine kompakte Wohnung erwägt, sollte nicht allein anhand der Exklusivfläche urteilen („unter 50 m², also keine Ermäßigung möglich"), sondern die Wohnfläche einschließlich anteiliger Gemeinschaftsfläche bei der Hausverwaltung oder dem Makler erfragen. Bei Einraumwohnungen und kompakten 1LDK-Wohnungen in zentraler Lage kann dieser zusätzliche Schritt einen Unterschied von mehreren hunderttausend Yen ausmachen.
Fall 4: dieselbe Immobilie wie in Fall 1, jedoch als Kapitalanlage erworben
| Position | Eigennutzung | Kapitalanlage / Vermietung |
|---|---|---|
| Gebäudeabzug (¥12.000.000) | anwendbar | nicht anwendbar |
| Gebäudesteuer | ¥0 | ¥7.000.000 × 3 % = ¥210.000 (ca. €1.221) |
| Halbierung der Steuerbemessungsgrundlage für Bauland | anwendbar | anwendbar |
| Grundstücksermäßigung für Wohngrundstücke | anwendbar | nicht anwendbar |
| Grundstückssteuer | ¥0 | ¥3.000.000 × 3 % = ¥90.000 (ca. €523) |
| Grunderwerbsteuer gesamt | ¥0 | ¥300.000 (ca. €1.744) |
Bei identischem Objekt und identischem Einheitswert entsteht allein durch die Nutzungsart ein Unterschied von ¥300.000 (ca. €1.744). Die Halbierung der Steuerbemessungsgrundlage für Bauland gilt unabhängig von der Nutzungsart, während der Gebäudeabzug und die Grundstücksermäßigung an die Wohnnutzungsanforderung geknüpft sind – Voraussetzung ist, dass eine Privatperson die Wohnung zur eigenen Nutzung erwirbt. Für internationale Investoren, die eine japanische Eigentumswohnung ausschließlich zur Vermietung erwerben, ist dieser Fall daher der Regelfall, nicht die Ausnahme.
Wie groß ist der Unterschied zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage bei der Steuerlast?
Bezieht man neben der Grunderwerbsteuer auch die Registersteuer mit ein, wird der Unterschied noch deutlicher. Am Beispiel der Immobilie aus Fall 2 (Klasse ¥75.740.000 in den 23 Bezirken Tokios, Darlehen ¥60.000.000) werden im Folgenden alle Steuern beim Erwerb gegenübergestellt.
| Steuer | Eigennutzung | Kapitalanlage / Vermietung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | ¥0 | ¥495.000 (ca. €2.878) |
| Registersteuer (Grundstück, 1,5 %) | ¥225.000 (ca. €1.308) | ¥225.000 (ca. €1.308) |
| Registersteuer (Gebäude) | ¥27.000 (ca. €157; 0,3 %) | ¥180.000 (ca. €1.047; regulär 2,0 %) |
| Registersteuer (Hypothek) | ¥60.000 (ca. €349; 0,1 %) | ¥240.000 (ca. €1.395; regulär 0,4 %) |
| Stempelsteuer | ¥30.000 (ca. €174) | ¥30.000 (ca. €174) |
| Gesamt | ¥342.000 (ca. €1.988) | ¥1.170.000 (ca. €6.802) |
Die Differenz beträgt ¥828.000 (ca. €4.814). Bei Kapitalanlagen wird häufig die Registersteuer übersehen: Sowohl die Ermäßigung für Wohngebäude (0,3 %) als auch die Ermäßigung für die Hypothekenbestellung (0,1 %) setzen Eigennutzung voraus, sodass bei Vermietungsobjekten die regulären Sätze gelten. Wer die Erwerbsnebenkosten in eine Renditerechnung einfließen lässt, sollte von vornherein mit diesen regulären Sätzen kalkulieren, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
Was bei geplanter späterer Vermietung vorab zu klären ist
Es kommt auch vor, dass eine Immobilie zunächst zur Eigennutzung mit Ermäßigung erworben wird, der Eigentümer sie aber später – etwa wegen einer beruflichen Versetzung – doch vermietet. Entscheidend ist, ob zum Erwerbszeitpunkt die Absicht zur Eigennutzung bestand; ein von vornherein zu Vermietungszwecken erworbenes Objekt wird anders behandelt als ein Objekt, bei dem sich die Umstände erst nach dem Erwerb geändert haben. Im Zweifel empfiehlt es sich, den Sachverhalt beim zuständigen Präfektur-Steueramt (都道府県税事務所) zu klären. Ergänzend lohnt sich ein Blick auf die laufenden Unterhaltskosten gebrauchter Eigentumswohnungen und ihre Bedeutung für die Investitionsentscheidung, um Erwerbsteuern, laufende Steuern und Verwaltungskosten in einer gemeinsamen Ertragsrechnung zusammenzuführen.
Weitere Steuern neben der Grunderwerbsteuer: Registersteuer, Stempelsteuer, Verbrauchsteuer
Steuersatztabelle der Registersteuer
| Art der Registereintragung | Regulärer Satz | Ermäßigter Satz | Geltungsdauer |
|---|---|---|---|
| Eigentumsübertragung Grundstück | 2,0 % | 1,5 % | 31. März Reiwa 11 (2029) |
| Treuhandeintragung Grundstück | 0,4 % | 0,3 % | 31. März Reiwa 11 (2029) |
| Ersteintragung Eigentum Wohngebäude | 0,4 % | 0,15 % | 31. März Reiwa 9 (2027) |
| Eigentumsübertragung Wohngebäude | 2,0 % | 0,3 % | 31. März Reiwa 9 (2027) |
| Hypothekenbestellung für Wohnungsfinanzierung | 0,4 % | 0,1 % | 31. März Reiwa 9 (2027) |
Um die Ermäßigung für Wohngebäude und die Hypotheken-Ermäßigung zu erhalten, muss dem Eintragungsantrag eine Bescheinigung des Bürgermeisters (市区町村長, u. a. zum Nachweis einer Mindestwohnfläche von 50 m²) beigefügt und die Eintragung innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb vorgenommen werden. Wichtig: Bei der Registersteuer bleibt die Mindestwohnflächenanforderung unverändert bei 50 m² – anders als bei der Grunderwerbsteuer wurde sie hier nicht auf 40 m² gesenkt. Bei Wohnungen mit einer Exklusivfläche im Bereich von 40 m² kann es daher zu der Konstellation kommen, dass die Grunderwerbsteuer ermäßigt wird, die Registersteuer aber zum regulären Satz erhoben wird.
Steuertabelle der Stempelsteuer (Verträge über Immobilienübertragungen)
| Im Vertrag genannter Betrag | Regulärer Steuerbetrag | Ermäßigter Steuerbetrag |
|---|---|---|
| über ¥100.000 bis ¥500.000 | ¥400 (ca. €2,33) | ¥200 (ca. €1,16) |
| über ¥500.000 bis ¥1.000.000 | ¥1.000 (ca. €5,81) | ¥500 (ca. €2,91) |
| über ¥1.000.000 bis ¥5.000.000 | ¥2.000 (ca. €11,63) | ¥1.000 (ca. €5,81) |
| über ¥5.000.000 bis ¥10.000.000 | ¥10.000 (ca. €58) | ¥5.000 (ca. €29) |
| über ¥10.000.000 bis ¥50.000.000 | ¥20.000 (ca. €116) | ¥10.000 (ca. €58) |
| über ¥50.000.000 bis ¥100.000.000 | ¥60.000 (ca. €349) | ¥30.000 (ca. €174) |
| über ¥100.000.000 bis ¥500.000.000 | ¥100.000 (ca. €581) | ¥60.000 (ca. €349) |
| über ¥500.000.000 bis ¥1.000.000.000 | ¥200.000 (ca. €1.163) | ¥160.000 (ca. €930) |
| über ¥1.000.000.000 bis ¥5.000.000.000 | ¥400.000 (ca. €2.326) | ¥320.000 (ca. €1.860) |
| über ¥5.000.000.000 | ¥600.000 (ca. €3.488) | ¥480.000 (ca. €2.791) |
Diese Ermäßigung gilt für Verträge, die vom 1. April Heisei 26 (2014) bis zum 31. März Reiwa 9 (2027) abgeschlossen werden. Der Durchschnittspreis im Großraum Tokio von ¥52.010.000 fällt in die Stufe „über ¥50.000.000 bis ¥100.000.000" und damit auf ¥30.000 (ca. €174); läge der Preis auch nur um einen Yen unter ¥50.000.000, wären es ¥10.000 (ca. €58) – ein Sprung von ¥20.000 (ca. €116). Es kommt in der Praxis tatsächlich vor, dass das Ergebnis von Preisverhandlungen genau an einer solchen Stufengrenze der Stempelsteuer landet.
Verbrauchsteuer hängt vom Verkäufer ab
| Kostenposition | Verkäufer ist Immobilienmakler-Unternehmen | Verkäufer ist Privatperson (kein Unternehmer) |
|---|---|---|
| Kaufpreis Gebäude | steuerpflichtig (10 %) | nicht steuerpflichtig |
| Kaufpreis Grundstück | steuerfrei | steuerfrei |
| Maklerprovision | steuerpflichtig (10 %) | steuerpflichtig (10 %) |
| Honorar des Notarvertreters (司法書士) | steuerpflichtig (10 %) | steuerpflichtig (10 %) |
| Registersteuer, Stempelsteuer, Grunderwerbsteuer | nicht umsatzsteuerbar | nicht umsatzsteuerbar |
| Feuerversicherungsprämie, Darlehensbürgschaftsgebühr | steuerfrei | steuerfrei |
Die Übertragung und Vermietung von Grundstücken ist nach dem japanischen Verbrauchsteuergesetz (消費税法) ein steuerfreier Umsatz. Überträgt dagegen eine Privatperson (kein Unternehmer) ein Wirtschaftsgut, fällt keine Verbrauchsteuer an, und der Übertragungspreis enthält keine Verbrauchsteuer. Das bedeutet: Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung mit einer Privatperson als Verkäufer fällt auch auf den Gebäudeanteil keine Verbrauchsteuer an. Bei ein und demselben Objekt im Wert von ¥50.000.000 (ca. €290.700) kann sich die Zusammensetzung des Gesamtkaufpreises also allein danach unterscheiden, ob der Verkäufer ein Maklerunternehmen oder eine Privatperson ist. In der Systematik der Verbrauchsteuer bei gebrauchten Wohnimmobilien und Steuerstrategien durch Unternehmensgründung wird dieser Unterschied nach Verkäuferkategorie ausführlicher behandelt.
Obergrenze der Maklerprovision und Verbrauchsteuer
Für die Vermittlungsprovision, die ein Immobilienmakler-Unternehmen (宅地建物取引業者) beim Kauf/Verkauf erhalten darf, gilt eine gesetzliche Obergrenze. Nach der Bekanntmachung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省告示, ursprünglich Bekanntmachung Nr. 1552 des Bauministeriums Shōwa 45, zuletzt geändert am 21. Juni Reiwa 6/2024) gilt einschließlich Verbrauchsteuer folgende Obergrenze:
- Anteil des Kaufpreises bis ¥2.000.000 (ca. €11.628): 5,5 %
- Anteil über ¥2.000.000 bis ¥4.000.000 (ca. €23.256): 4,4 %
- Anteil über ¥4.000.000 (ca. €23.256): 3,3 %
- Sonderobergrenze für preisgünstige Leerstandsimmobilien (Grundstücke/Gebäude bis ¥8.000.000, ca. €46.512): ¥300.000 × 1,1 = ¥330.000 (ca. €1.919)
Für den Durchschnittspreis im Großraum Tokio von ¥52.010.000 ergibt sich die Obergrenze aus „¥52.010.000 × 3,3 % + ¥66.000 = ¥1.782.330" (ca. €10.363). Wird die Immobilie aus Fall 1 mit einem Darlehen von ¥40.000.000 (ca. €232.560) erworben, betragen die Steuern beim Erwerb: Grunderwerbsteuer ¥0, Registersteuer ¥151.000 (Grundstück ¥90.000, Gebäude ¥21.000, Hypothek ¥40.000; zusammen ca. €878), Stempelsteuer ¥30.000 (ca. €174) – insgesamt ¥181.000 (ca. €1.052). Zusammen mit der Maklerprovision ergeben sich ¥1.963.330 (ca. €11.415), also rund 3,8 % des Abschlusspreises. Hinzu kommen noch das Honorar des Notarvertreters, die Feuerversicherungsprämie sowie die taggenaue Verrechnung von Verwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage. Die Aufschlüsselung der Anfangskosten beim Wohnungskauf zeigt das Gesamtbild einschließlich der Kostenpositionen jenseits der Steuern.
Verbrauchsteuererstattung bei Kapitalanlage-Wohnungen ist grundsätzlich ausgeschlossen
Für steuerpflichtige Anschaffungen von Wohngebäuden zur Vermietung (居住用賃貸建物), die am oder nach dem 1. Oktober Reiwa 2 (2020) getätigt werden, ist der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Als „Wohngebäude zur Vermietung" gelten dabei Gebäude, bei denen nicht eindeutig feststeht, dass sie nicht der Wohnraumvermietung dienen, sofern sie zugleich als hochwertiges Sonderwirtschaftsgut (高額特定資産 – Vorratsvermögen oder anpassungspflichtiges Anlagevermögen ab ¥10.000.000 netto pro Transaktionseinheit) einzustufen sind. Eine zur Wohnnutzung vermietete Eigentumswohnung fällt in der Regel unter diese Definition, weshalb die beim Erwerb gezahlte Verbrauchsteuer grundsätzlich nicht erstattet wird. Die früher vielfach beworbene „Verbrauchsteuererstattung für Kapitalanlage-Wohnungen" ist nach geltendem Recht für wohnungsbezogene Objekte nicht mehr anwendbar – ein wichtiger Punkt für internationale Investoren, die noch ältere Ratgeber gelesen haben. Für nicht zu Wohnzwecken genutzte Einheiten wie Büros oder Ladenflächen gelten andere Regeln; die Systematik und Voraussetzungen der Verbrauchsteuererstattung bei Immobilieninvestitionen ordnet dies nach Nutzungsart im Detail ein.
Grundsteuer und Stadtplanungssteuer nach dem Kauf: die jährliche Belastung im Blick
Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an, Grundsteuer und Stadtplanungssteuer dagegen jedes Jahr, solange die Immobilie gehalten wird. Über einen längeren Zeitraum betrachtet übersteigt diese laufende Belastung die einmaligen Erwerbsteuern deutlich – ein Punkt, den deutsche Investoren aus dem eigenen Grundsteuersystem zwar kennen, dessen Höhe in Japan aber anders ausfällt als zu Hause.
Jährlicher Betrag für die Immobilie aus Fall 1
Annahmen: Lage innerhalb der 23 Bezirke Tokios, Einheitswert des Grundstücksanteils ¥6.000.000 (ca. €34.900) bei 10 m² Anteilsfläche (kleines Wohngrundstück), Gebäude-Einheitswert ¥7.000.000 (ca. €40.700). Haushaltsjahr Reiwa 8 (2026).
| Position | Berechnung | Jahresbetrag |
|---|---|---|
| Grundsteuer (Grundstück) | ¥6.000.000 × 1/6 × 1,4 % | ¥14.000 (ca. €81) |
| Grundsteuer (Gebäude) | ¥7.000.000 × 1,4 % | ¥98.000 (ca. €570) |
| Stadtplanungssteuer (Grundstück) | ¥6.000.000 × 1/3 × 0,3 % × 1/2 (Ermäßigung 23 Bezirke) | ¥3.000 (ca. €17) |
| Stadtplanungssteuer (Gebäude) | ¥7.000.000 × 0,3 % | ¥21.000 (ca. €122) |
| Gesamt | – | ¥136.000 (ca. €791) |
Bei Eigentumswohnungen entfallen rund 90 % der Grundsteuer und Stadtplanungssteuer auf das Gebäude. Der Grundstücksanteil ist gering, und durch die Sonderregelung für Wohngrundstücke wird die Bemessungsgrundlage zusätzlich auf ein Sechstel komprimiert. Selbst wenn die Grunderwerbsteuer beim Erwerb bei 0 Yen liegt, bleibt während der Haltedauer eine laufende Belastung im Bereich von rund ¥136.000 (ca. €791) pro Jahr bestehen.
Zu beachten ist außerdem, dass für die Steuerbemessungsgrundlage von Grundstücken ein Belastungsanpassungsmechanismus (負担調整措置) greift. Abhängig vom sogenannten „Belastungsniveau" (負担水準) – dem Verhältnis der Steuerbemessungsgrundlage des Vorjahres zur regulären Bemessungsgrundlage – wird der jährliche Anstieg gedeckelt.
Der tatsächliche Steuerbetrag weicht daher mitunter von der regulären Bemessungsgrundlage ab, zudem wird gerundet. Die obige Beispielrechnung dient lediglich der Orientierung über das ungefähre Niveau. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist zudem in der Regel die zeitlich befristete Grundsteuerermäßigung für Neubauten (Halbierung für drei bzw. fünf Steuerjahre) bereits ausgelaufen. Auch der Unterschied zwischen Grundsteuer und Stadtplanungssteuer bei vermieteten Immobilien hilft dabei, die laufenden Haltekosten einzuordnen.
Neubewertung alle drei Jahre. Die nächste im Haushaltsjahr Reiwa 9
Der Wert von Grundstücken und Gebäuden wird durch eine umfassende Neubewertung alle drei Jahre festgelegt. Das jüngste Basisjahr war das Haushaltsjahr Reiwa 6 (2024); im zweiten Jahr (Reiwa 7/2025) und dritten Jahr (Reiwa 8/2026) bleibt der Wert des Basisjahres grundsätzlich unverändert. Das nächste Basisjahr ist das Haushaltsjahr Reiwa 9 (2027). In Gegenden mit steigenden Bodenpreisen kann der Grundstückswert im Haushaltsjahr Reiwa 9 nach oben angepasst werden, wodurch Grundsteuer und Stadtplanungssteuer steigen können.
Die Grundsteuer wird zudem nach dem Eigentümer erhoben, der am Stichtag 1. Januar (賦課期日) im Grundbuch steht. Ein Eigentümerwechsel im Laufe des Jahres ändert nichts an der steuerpflichtigen Person. Die bei einem Verkauf übliche taggenaue Verrechnung (日割精算) ist reine Handelspraxis und keine Vorschrift des Kommunalsteuergesetzes – die genaue Abrechnungsmethode sollte daher im Kaufvertrag geprüft werden. Für deutsche Käufer, die aus einem System mit unterjähriger gesetzlicher Aufteilung kommen mögen, ist dies ein Punkt, den man explizit im Kaufvertrag regeln sollte, statt sich auf eine gesetzliche Vermutung zu verlassen.
Auch bei der Grundsteuer gibt es eine Freigrenze
Liegt die Summe der Steuerbemessungsgrundlagen aller von derselben Person innerhalb derselben Gemeinde gehaltenen Grundstücke unter ¥300.000 (ca. €1.744) bzw. aller Gebäude unter ¥200.000 (ca. €1.163), wird keine Grundsteuer erhoben. Für Grundstücke und Gebäude unter dieser Freigrenze entfällt zugleich auch die Stadtplanungssteuer. Durch die Kommunalsteuerreform des Haushaltsjahres Reiwa 8 (2026) wird die Freigrenze für Gebäude ab dem Haushaltsjahr Reiwa 9 (2027) zudem auf ¥300.000 (ca. €1.744) angehoben.
Steuerermäßigung für Wohnungsbaudarlehen beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung
Laut dem Überblick zur Steuerreform Reiwa 8 (2026) des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) wurde die Steuerermäßigung für Wohnungsbaudarlehen (住宅ローン減税 – ein direkter Steuerabzug auf die ausstehende Darlehenssumme, anders als die deutsche Riester-/Wohn-Riester-Förderung) um fünf Jahre verlängert; für hochwertige Bestandsimmobilien wurden zudem Darlehensobergrenze und Förderdauer ausgeweitet. Der Abzugssatz beträgt 0,7 %.
| Kategorie der Bestandsimmobilie | Darlehensobergrenze (für Familien mit Kindern u. Ä.) | Förderdauer |
|---|---|---|
| langlebige Qualitätswohnung / kohlenstoffarme Wohnung / Energiesparwohnung nach ZEH-Standard | ¥35.000.000 (¥45.000.000); ca. €203.500 (€261.600) | 13 Jahre |
| Wohnung nach Energiesparstandard | ¥20.000.000 (¥30.000.000); ca. €116.300 (€174.400) | 13 Jahre |
| sonstige Wohnimmobilien | ¥20.000.000; ca. €116.300 | 10 Jahre |
Als „Familien mit Kindern u. Ä." (子育て世帯等) gelten Haushalte mit mindestens einem Kind unter 19 Jahren oder Haushalte, in denen mindestens ein Ehepartner unter 40 Jahre alt ist. Die Mindestwohnfläche liegt bei 40 m²; für Personen mit einem Einkommen über ¥10.000.000 (ca. €58.140) sowie für Nutzer der Zusatzförderung für Familien mit Kindern gilt eine Mindestfläche von 50 m². Die Einkommensgrenze liegt bei ¥20.000.000 (ca. €116.300). Gebrauchte Eigentumswohnungen fallen häufig in die Kategorie „sonstige Wohnimmobilien", doch wenn die Erfüllung des Energiesparstandards nachgewiesen werden kann, verlängert sich die Förderdauer auf 13 Jahre – ein Grund, beim Verkäufer oder Makler gezielt nach Dokumenten zur Bauqualität zu fragen.
Verfahren und Fristen für die Inanspruchnahme der Ermäßigung
Zeitpunkt des Steuerbescheids und Zuständigkeit
Der Steuerbescheid für die Grunderwerbsteuer wird vom zuständigen Metropolitan-Steueramt bzw. der Zweigstelle versandt. In Tokio erfolgt der Versand in der Regel um den 7. jeden Monats, die Zahlungsfrist endet üblicherweise Ende des Versandmonats. Vom Erwerb bis zum Eingang des Bescheids können je nach Stand der Eintragung und Bewertung mehrere Monate bis über ein halbes Jahr vergehen. Daher wird oft gesagt, der Bescheid komme, „wenn man ihn schon fast vergessen hat" – ein wichtiger Hinweis für internationale Investoren, die ihre Steuerplanung sonst zu früh als abgeschlossen betrachten könnten.
Wird die Eintragung innerhalb von 30 Tagen nach dem Erwerbsdatum beantragt, ist grundsätzlich keine gesonderte Meldung des Erwerbs erforderlich. Für die Inanspruchnahme der Ermäßigung ist jedoch eine separate Meldung notwendig: Die Grunderwerbsteuer-Meldung (不動産取得税申告書) muss mit den erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Präfektur-Steueramt am Ort der Immobilie eingereicht werden. Wird dies versäumt, wird der volle, nicht ermäßigte Steuerbetrag erhoben – selbst wenn die Steuer bei rechtzeitiger Meldung auf 0 Yen gesunken wäre. Anders als in Deutschland, wo die Grunderwerbsteuer automatisch vom Finanzamt anhand der Notarmitteilung festgesetzt wird, liegt die Initiative zur Inanspruchnahme der Ermäßigung in Japan aktiv beim Käufer.
Wenn bereits ohne Ermäßigung gezahlt wurde
Auch wenn die Ermäßigungs-Meldung erst nach Erhalt des Steuerbescheids eingereicht wird, wird der Steuerbetrag bei Erfüllung der Voraussetzungen nachträglich gesenkt; wurde bereits gezahlt, wird die Differenz erstattet. Wer beim Erhalt des Bescheids den Eindruck hat, „die Ermäßigung wurde offenbar nicht berücksichtigt", sollte sich – egal ob vor oder nach der Zahlung – zunächst an das zuständige Präfektur-Steueramt wenden. Die Ermäßigung der Grunderwerbsteuer und das Verfahren zur Erstattungsbeantragung erläutert den Ablauf der Meldung ausführlicher.
Beim Erwerb bereitzuhaltende Unterlagen
- Kopie des Kaufvertrags (zur Bestätigung von Erwerbsdatum, Kaufpreis und Vertragsparteien)
- Grundbuchauszug (登記事項証明書, zur Bestätigung der Eigentumsübertragung)
- Bewertungszertifikat für die Grundvermögensteuer (固定資産評価証明書, zur Bestätigung von Einheitswert und Baujahr)
- Meldebescheinigung (住民票, zur Bestätigung der Eigennutzung)
- bei Erstbebauung am oder vor dem 31. Dezember Shōwa 56 (1981): eines der folgenden Dokumente – Erdbebenstandard-Konformitätszertifikat, Bewertungsbericht zur Bauqualität von Wohngebäuden oder Nachweis über den Abschluss einer Mängelhaftungsversicherung für gebrauchte Wohngebäude
- Unterlagen zur Wohnfläche der Eigentumswohnung (tatsächliche Fläche einschließlich anteiliger Gemeinschaftsfläche)
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur eigenen Berechnung der Erwerbskosten
- Ermitteln Sie anhand des Bewertungszertifikats oder Steuerbescheids der Immobilie den Einheitswert für Grundstück (Grundstücksanteil) und Gebäude. Ausgangspunkt ist der Einheitswert, nicht der Kaufpreis.
- Bestimmen Sie anhand des im Bewertungszertifikat eingetragenen Baujahrs die passende Abzugsstufe (¥12.000.000 bis ¥1.000.000).
- Prüfen Sie, ob die tatsächliche Wohnfläche einschließlich anteiliger Gemeinschaftsfläche zwischen 40 m² und 240 m² liegt (bei Erwerb bis 31. März Reiwa 8/2026: ab 50 m²).
- Berechnen Sie für das Grundstück den ursprünglichen Steuerbetrag als „Einheitswert × 1/2 × 3 %" und ziehen Sie davon den höheren der beiden Beträge „Preis pro m² Grundstück (nach Halbierung) × doppelte Wohnfläche × 3 %" und ¥45.000 (ca. €262) ab.
- Ist beim Gebäude „Einheitswert − Abzugsbetrag" negativ, beträgt die Steuer 0 Yen. Ist der Betrag positiv, wird er mit 3 % multipliziert.
- Addieren Sie Registersteuer (Grundstück 1,5 %, Gebäude 0,3 %, Hypothek 0,1 %), Stempelsteuer sowie die Obergrenze der Maklerprovision, um die Gesamtsumme beim Erwerb zu ermitteln.
- Berechnen Sie abschließend den Jahresbetrag von Grundsteuer und Stadtplanungssteuer und tragen Sie die laufende Belastung in Ihre Ertragsrechnung ein.
Bei Objekten innerhalb der Präfektur Tokio lässt sich das Ergebnis mit dem Berechnungstool für die Grunderwerbsteuer des Steueramts der Präfektur Tokio gegenprüfen. Da das Tool je nach Fallkonstellation keine Berechnung liefern kann, sollte die endgültige Bestätigung stets beim zuständigen Präfektur-Steueramt eingeholt werden. In Verbindung mit dem Leitfaden zum Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen und den Prüfpunkten im Kaufprozess lassen sich Finanzplanung und Objektprüfung parallel absichern.
Wir von INA&Associates Inc. legen bei Kaufberatungen grundsätzlich Wert darauf, die einmaligen Kosten beim Erwerb und die laufenden Fixkosten während der Haltedauer getrennt darzustellen. Nur wenn beide Zahlenreihen nebeneinanderstehen – das Objekt mit 0 Yen Grunderwerbsteuer ebenso wie das Objekt mit fortlaufenden ¥136.000 (ca. €791) Haltekosten pro Jahr –, können unsere Kunden selbst eine fundierte Entscheidung treffen. Wer nur die Vorteile nennt, verliert spätestens beim Eintreffen des Steuerbescheids das Vertrauen des Kunden. Wir sind überzeugt: Transparenz, die auch die Nachteile einschließt, ist die Grundlage für eine langfristige Beziehung – ein Prinzip, das wir auch internationalen Investoren gegenüber konsequent anwenden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Wann kommt der Steuerbescheid für die Grunderwerbsteuer bei einer gebrauchten Eigentumswohnung?
A: Einige Monate nach dem Erwerb versendet das für den Standort der Immobilie zuständige Präfektur-Steueramt den Steuerbescheid. In Tokio erfolgt der Versand in der Regel um den 7. jeden Monats, die Zahlungsfrist endet üblicherweise Ende des Versandmonats. Je nach Stand von Eintragung und Bewertung kann es auch über ein halbes Jahr dauern – ein längeres Ausbleiben des Bescheids bedeutet also nicht automatisch, dass keine Steuer anfällt.
F: Gilt die Ermäßigung auch für Kapitalanlage-Wohnungen?
A: Weder der Gebäudeabzug noch die Grundstücksermäßigung für Wohngrundstücke stehen zur Verfügung, da beide voraussetzen, dass eine Privatperson die Wohnung zur eigenen Nutzung erwirbt. Die Halbierung der Steuerbemessungsgrundlage für Bauland gilt dagegen unabhängig von der Nutzungsart. Im Ergebnis berechnet sich die Steuer bei einer Kapitalanlage-Wohnung als „Einheitswert Grundstück × 1/2 × 3 % + Einheitswert Gebäude × 3 %".
F: Sind auch Wohnungen mit rund 40 m² Wohnfläche ermäßigungsfähig?
A: Bei einem Erwerb ab dem 1. April Reiwa 8 (2026) ja; bei früheren Erwerben lag die Anforderung bei mindestens 50 m². Bei Eigentumswohnungen wird die Wohnfläche einschließlich der anteilig nach der Exklusivfläche umgelegten Gemeinschaftsfläche berechnet, sodass die Anforderung auch bei einer Exklusivfläche unter 40 m² erfüllt sein kann. Für besondere städtische Wiederbelebungsdringlichkeitsgebiete innerhalb der Sonderbezirke Tokios gilt bei der Ermäßigung für Neubauwohnungen eine Ausnahme mit einer Mindestfläche von 50 m². Da dieselbe Ausnahme in den Erläuterungen zur Ermäßigung für gebrauchte Wohnungen nicht aufgeführt ist, sollten Käufer in diesen Gebieten das zuständige Metropolitan-Steueramt konsultieren.
F: Hängt die Verbrauchsteuer beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung davon ab, von wem man kauft?
A: Ja. Ist der Verkäufer ein Unternehmer wie ein Immobilienmakler-Unternehmen, fallen 10 % Verbrauchsteuer auf den Gebäudeanteil an; ist der Verkäufer eine Privatperson (kein Unternehmer), entfällt die Verbrauchsteuer auch auf das Gebäude. Das Grundstück ist in beiden Fällen steuerfrei. Maklerprovision und Honorar des Notarvertreters sind dagegen unabhängig vom Verkäufer stets steuerpflichtig.
F: Ist eine Meldung auch dann erforderlich, wenn die Steuer bei 0 Yen liegt?
A: Wenn die Steuer erst durch Anwendung der Ermäßigung auf 0 Yen sinkt, ist die Meldung zur Inanspruchnahme dieser Ermäßigung erforderlich. Ohne Meldung kann es vorkommen, dass die Steuer ohne Berücksichtigung der Ermäßigung erhoben wird. Liegt der Wert dagegen von vornherein unter der Freigrenze, kommt in der Regel gar kein Bescheid. Im Zweifel empfiehlt sich eine Rückfrage beim zuständigen Präfektur-Steueramt.
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Quellen und weiterführende Literatur
- Steueramt der Präfektur Tokio (東京都主税局), „Grunderwerbsteuer (häufig gestellte Fragen)" (Abzugsbetrag für gebrauchte Wohnungen, Mindestwohnflächenanforderung, Erdbebenstandard-Anforderung, Grundstücksermäßigung für Wohngrundstücke, Freigrenze, Versandzeitpunkt des Steuerbescheids)
- Steueramt der Präfektur Tokio, „Grunderwerbsteuer"
- Steueramt der Präfektur Tokio, „Berechnungstool für die Grunderwerbsteuer"
- Steueramt der Präfektur Tokio, „Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (Grundstück und Gebäude)" (Steuersätze 1,4 % / 0,3 %, Sonderregelung für Wohngrundstücke, Ermäßigung der Stadtplanungssteuer für kleine Wohngrundstücke in den 23 Bezirken, Freigrenze, Neubewertung)
- Ministerium für Inneres und Kommunikation (総務省, MIC), „Zur Kommunalsteuerreform Reiwa 8 und zu Hinweisen für die Durchführung der Kommunalsteuerverwaltung" (Verwaltungsrundschreiben, 21. Januar Reiwa 8/2026) (Lockerung der Mindestwohnflächenanforderung der Grunderwerbsteuer auf 40 m² und Anhebung der Freigrenzen, Anhebung der Grundsteuer-Freigrenze für Gebäude auf ¥300.000)
- MIC, „Kommunales Steuersystem: Grunderwerbsteuer"
- MIC, „Kommunales Steuersystem: Überblick über die Grundsteuer"
- MIC, „Kommunales Steuersystem: Stadtplanungssteuer"
- Nationale Steuerbehörde Japans (国税庁, NTA), „Mitteilung zur Ermäßigung der Registersteuersätze bei Grundstückskäufen und der Ersteintragung von Wohngebäuden" (April Reiwa 8/2026)
- NTA Tax Answer Nr. 7191, „Steuertabelle der Registersteuer"
- NTA Tax Answer Nr. 7108, „Ermäßigung der Stempelsteuer bei Verträgen über Grundstücksübertragungen und Bauaufträge" (ermäßigter Steuerbetrag und Geltungsdauer)
- NTA Tax Answer Nr. 7140, „Übersicht der Stempelsteuerbeträge (Teil 1), Dokument Nr. 1 bis Nr. 4" (regulärer Steuerbetrag für Immobilienübertragungsverträge)
- NTA Tax Answer Nr. 6201, „Steuerfreie Umsätze"
- NTA Tax Answer Nr. 6931, „Verbrauchsteuer und Veräußerungsgewinn"
- NTA, Grundlegende Verwaltungsanweisung zum Verbrauchsteuergesetz, Kapitel 11 Abschnitt 7, „Wohngebäude zur Vermietung"
- NTA, „Mitteilung zur Änderung des Verbrauchsteuergesetzes" (April Reiwa 2/2020) (Einschränkung des Vorsteuerabzugs bei Wohngebäuden zur Vermietung, Definition des hochwertigen Sonderwirtschaftsguts, Anwendung ab 1. Oktober Reiwa 2/2020)
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Überblick zur Steuerreform Reiwa 8" (Dezember Reiwa 7/2025) (fünfjährige Verlängerung der Steuerermäßigung für Wohnungsbaudarlehen und Ausweitung von Darlehensobergrenze/Förderdauer für Bestandsimmobilien, dreijährige Verlängerung der Sonderregelung für die Eigentumsübertragungseintragung von Grundstücken)
- MLIT, „Sonderregelung zur Ersteintragung des Eigentums von Wohngebäuden"
- MLIT, „Höhe der Vergütung, die Immobilienmakler-Unternehmen für den Kauf/Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden erhalten dürfen" (Bekanntmachung Nr. 1552 des Bauministeriums, Shōwa 45/1970, zuletzt geändert am 21. Juni Reiwa 6/2024)
- East Japan Real Estate Transaction Organization (東日本不動産流通機構, „East Japan REINS"), „Quartalsbericht Market Watch Summary Report, Q2 2026 (April–Juni)" (17. Juli 2026)
Die tatsächliche Steuerlast hängt vom Einheitswert, dem Datum der Erstbebauung, der Wohnfläche und der Nutzungsart des jeweiligen Objekts ab. Die Rechenbeispiele in diesem Artikel dienen ausschließlich der Veranschaulichung der Systematik; die tatsächliche Steuer wird anhand des Bewertungszertifikats und der Entscheidung des zuständigen Präfektur-Steueramts festgesetzt. Sobald ein konkreter Erwerb erwogen wird, empfiehlt es sich, die Objektunterlagen bereitzuhalten und einen japanischen Steuerberater (税理士, Zeirishi) oder das zuständige Präfektur-Steueramt zu konsultieren. Internationalen Investoren empfehlen wir zusätzlich, einen im grenzüberschreitenden japanischen Immobilienerwerb erfahrenen Berater hinzuzuziehen, da Melde- und Nachweispflichten für ausländische Käufer zusätzliche Schritte erfordern können.
