Beim Kauf eines gebrauchten Hauses hört man oft, dass „keine Verbrauchsteuer anfällt“. Genauer gesagt hängt dies jedoch davon ab, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmer ist. Wenn Sie die Steuerbelastung maximieren möchten, kann auch eine Gesellschaftsgründung eine wirksame Option sein. In diesem Artikel erläutern wir die Struktur der Verbrauchsteuer bei gebrauchten Wohnimmobilien und die steuerlichen Vorteile einer Gesellschaftsgründung.
Stimmt die Aussage „Auf gebrauchte Wohnimmobilien fällt keine Verbrauchsteuer an“?
Ist der Verkäufer eine Privatperson, fällt auf das Gebäude keine Verbrauchsteuer an. Handelt es sich beim Verkäufer dagegen um einen Unternehmer wie etwa ein Immobilienunternehmen, werden auf den Gebäudeteil 10 % Verbrauchsteuer erhoben (Grundstücke sind stets steuerfrei). Die Gleichung „gebrauchte Wohnimmobilie = keine Verbrauchsteuer“ ist daher ungenau; entscheidend ist die Eigenschaft des Verkäufers.
Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist: keine Verbrauchsteuer
Da ein privater Verkäufer nicht als umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer gilt, entsteht auf das Gebäude keine Verbrauchsteuer. Allerdings fällt auf die Maklerprovision Verbrauchsteuer an (bei einem Kaufpreis von über 4 Mio. Yen: Die Provisionsobergrenze beträgt „Kaufpreis × 3 % + 60.000 Yen + Verbrauchsteuer“).
Wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist: Verbrauchsteuer auf das Gebäude
Ist der Verkäufer ein Unternehmer, wird die Verbrauchsteuer auf den Gebäudepreis aufgeschlagen. Da der Grundstücksanteil steuerfrei ist, kann der Nettopreis des Gebäudes rückwärts aus der Verbrauchsteuer berechnet werden (Verbrauchsteuerbetrag ÷ 10 % = Nettopreis des Gebäudes).
Wie lässt sich feststellen, wer der Verkäufer ist?
Prüfen Sie auf Immobilienportalen die „Art der Transaktion“:
- „Verkäufer“: hohe Wahrscheinlichkeit, dass ein Unternehmer verkauft → Verbrauchsteuer fällt an
- „Vertretung“ oder „Makler/Vermittlung“: hohe Wahrscheinlichkeit, dass eine Privatperson verkauft → keine Verbrauchsteuer
Da sich dies über ein Portal nicht sicher feststellen lässt, ist es wichtig, direkt beim Immobilienunternehmen nachzufragen.
Warum sollte bei dem Wunsch nach Steuerersparnis eine Gesellschaftsgründung geprüft werden?
Hohe steuerliche Entlastung
Während die maximale Belastung bei der Einkommensteuer natürlicher Personen (5 bis 45 %) zuzüglich Einwohnersteuer (10 %) insgesamt bis zu 55 % beträgt, liegt der effektive Steuersatz einer Gesellschaft bei etwa 20 bis 30 % und damit deutlich niedriger. Zudem erweitert sich der Umfang abziehbarer Aufwendungen (zum Beispiel volle Versicherungsprämien und Geschäftsführergehälter), was insbesondere für Immobilienbesitzer mit hohem Einkommen wirksam ist.
Bessere Chancen auf Finanzierung
Gesellschaften genießen mehr gesellschaftliche Bonität als Privatpersonen, sodass Finanzierungsprüfungen bei Banken leichter bestanden werden können. Mit höheren Finanzierungsvolumina lässt sich auch das Investitionsvolumen leichter ausbauen.
Vielfältigere Wege der Kapitalbeschaffung
Bei einer Aktiengesellschaft kann zudem Equity-Crowdfunding genutzt werden, wodurch Finanzierungswege eröffnet werden, die Privatpersonen nicht zur Verfügung stehen.
Längerer Verlustvortrag
Bei Privatpersonen (mit blauer Steuererklärung) ist ein Vortrag für maximal 3 Jahre möglich, bei Gesellschaften dagegen für bis zu 10 Jahre. So lässt sich die Steuerbelastung in Verlustjahren über einen längeren Zeitraum glätten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Gibt es auch bei gebrauchten Häusern Fälle, in denen Verbrauchsteuer anfällt?
Ja. Wenn der Verkäufer ein Unternehmer wie ein Immobilienunternehmen ist, fallen auf den Gebäudeteil 10 % Verbrauchsteuer an.
F. Wie hoch sind die anfänglichen Kosten einer Gesellschaftsgründung?
Für die Gründung einer Aktiengesellschaft fallen unter anderem Registrierungssteuer (mindestens 150.000 Yen) und Kosten für die notarielle Beglaubigung der Satzung (rund 50.000 Yen) an, insgesamt also grob 200.000 bis 300.000 Yen. Auch nach der Gründung fällt jährlich die Körperschaftseinwohnersteuer in Form des Mindestpauschalbetrags an (mindestens etwa 70.000 Yen).
F. Wann ist ein guter Zeitpunkt, von privat auf eine Gesellschaft umzusteigen?
Es heißt, dass die Vorteile einer Gesellschaftsgründung ab einem zu versteuernden Einkommen von über etwa 9 Mio. Yen deutlich größer werden. Wir empfehlen, die Entscheidung gemeinsam mit einem Steuerberater und einem Immobilienfachmann zu treffen.
F. Fällt auf die Maklerprovision unabhängig vom Verkäufer Verbrauchsteuer an?
Ja. Die Maklerprovision ist eine Vergütung an das vermittelnde Immobilienunternehmen (einen Unternehmer), daher fällt unabhängig von der Eigenschaft des Verkäufers Verbrauchsteuer an.
