Die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen wird als Maßnahme zur Erbschaftsteuerplanung stark beachtet. Ohne fundiertes Wissen besteht jedoch auch das Risiko, dass sie sich nachteilig auswirkt. Hier erläutern wir systematisch, warum die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen zur Erbschaftsteuerplanung beitragen kann, welche Vor- und Nachteile sie hat und wie ein Nachfolgeplan gedacht werden sollte.
Warum ist die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen für die Erbschaftsteuerplanung wirksam?
Der wichtigste Grund, warum die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen für die Erbschaftsteuerplanung wirksam ist, liegt darin, dass der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Immobilienwert im Vergleich zu Bargeld deutlich niedriger angesetzt wird. Bargeld in Höhe von 100 Millionen Yen wird mit 100 Millionen Yen bewertet, während Immobilien je nach Straßenrichtwert und Bewertung für die Grundsteuer in manchen Fällen auf etwa 60 Millionen Yen gedrückt werden können.
Der erbschaftsteuerliche Bewertungswert ist niedriger als bei Bargeld
Der Straßenrichtwert liegt bei etwa 80 % des Bargeldwerts, die Grundsteuerbewertung bei etwa 60 % bis 70 %. Zwischen 100 Millionen Yen in bar und 100 Millionen Yen in Immobilien entsteht dadurch eine große Differenz bei der Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer.
Ertragsobjekte profitieren von einer zusätzlichen Bewertungsminderung
Bei Ertragsobjekten wie vermieteten Eigentumswohnungen sinkt der erbschaftsteuerliche Bewertungswert im Vergleich zu selbst genutzten Immobilien um weitere rund 30 %. Da sie zudem unter die Sonderregelung für kleine Wohnbaugrundstücke fallen können, ist die deutliche Senkung des Bewertungswerts ein besonderer Vorteil von Ertragsimmobilien.
Nutzung des Schuldenabzugs durch Darlehen
Darlehen können als Verbindlichkeiten vom Nachlass abgezogen werden. Allerdings besteht bei kurz vor dem Erbfall aufgenommenen Darlehen, die der Erbschaftsteuerplanung dienen sollen, das Risiko einer Besteuerung auf Basis des Verkehrswerts. Da dies auch in Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs bestätigt wurde, ist eine planvolle Vermögensgestaltung entscheidend.
Welche Vor- und Nachteile hat die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen als Maßnahme zur Erbschaftsteuerplanung?
Die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen bietet neben dem Steuereffekt mehrere weitere Vorteile, zugleich bestehen aber auch Risiken. Für eine Investitionsentscheidung ist es unerlässlich, beide Seiten zu verstehen.
Vorteile
- Langfristig stabile Mieteinnahmen, die zur Lebensgrundlage der Hinterbliebenen werden können
- Steuerliche Entlastung bei Einkommensteuer und Einwohnersteuer durch Verlust- und Gewinnverrechnung
Nachteile
- Es bestehen mehrere Risiken, etwa Leerstandsrisiken, sinkende Mieten, steigende Zinsen und Katastrophenschäden
- Die Anfangskosten sind hoch, etwa für Darlehensvertragskosten, verschiedene Steuern und Honorare für Fachleute
Wann und wie sollte ein Nachfolgeplan vorbereitet werden?
Immobilien sind Vermögenswerte, die sich nur schwer aufteilen lassen und deshalb leicht zu Erbstreitigkeiten führen können. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig einen klaren Nachfolgeplan zu erstellen und diesen in einem Testament festzuhalten.
Wenn eine Person die Bewirtschaftung der Eigentumswohnung erbt
Dieses Vorgehen senkt das Risiko von Streit über Entscheidungen und die Verteilung der Mieteinnahmen. Allerdings trägt dann eine Person allein die Steuerlast und die laufende Bewirtschaftung.
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben
Wird die Immobilie gemeinschaftliches Vermögen, kann die Einkommensteuer auf mehrere Personen verteilt werden. Gleichzeitig besteht jedoch das Risiko, dass die Rechtsverhältnisse bei der Vererbung an die nächste Generation komplexer werden.
Die Option des Verkaufs und der Umwandlung in Bargeld
Dies ermöglicht eine faire Verteilung, allerdings ist zu beachten, dass bei der Veräußerung Einkommensteuer und Einwohnersteuer anfallen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Um wie viel kann die Erbschaftsteuer durch die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen gesenkt werden?
Das hängt vom Bewertungswert der Immobilie ab, doch im Vergleich zum Halten von Bargeld gibt es Fälle, in denen sich der erbschaftsteuerliche Bewertungswert um etwa 40 % bis 60 % reduzieren lässt.
Q. Ist es problematisch, kurz vor dem Erbfall eine Eigentumswohnung zu kaufen?
Ja. Ein kurz vor dem Erbfall erfolgter Kauf zum Zweck der Erbschaftsteuerplanung kann dazu führen, dass das Finanzamt auf den Verkehrswert neu bewertet. Dies wurde auch in Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs bestätigt.
Q. Ist es besser, die geerbte Eigentumswohnung zu verkaufen oder weiter zu bewirtschaften?
Das hängt von Lage, Baujahr und der Bereitschaft der Erben zur Bewirtschaftung ab. Wir empfehlen, eine Zweitmeinung zur Immobilieninvestition zu nutzen und fachlichen Rat einzuholen.
Q. Ist eine Gesellschaftsgründung für die Erbschaftsteuerplanung vorteilhafter?
Das hängt von der Einkommenshöhe und der Zahl der Erben ab. Durch eine Gesellschaft können Einkünfte verteilt und das Nachlassvermögen reduziert werden, zugleich sind jedoch auch Gründungs- und Betriebskosten zu berücksichtigen.
