Vor dem Hintergrund stark gestiegener Preise für Neubauwohnungen wächst das Interesse an gebrauchten Eigentumswohnungen. Gebrauchte Eigentumswohnungen sind zwar preislich oft erschwinglicher, vor dem Kauf gibt es jedoch viele Punkte zu prüfen. In diesem Beitrag erläutern wir den Kaufablauf und drei wichtige Prüfpunkte.
Wie läuft der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ab?
Der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung verläuft grob in drei Schritten: „Finanzplanung → Objektsuche → Vertrag und Übergabe“. Schauen wir uns an, welche Punkte in jeder Phase beachtet werden sollten.
Schritt 1: Finanzplanung aufstellen
Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist ein Finanzplan erforderlich, der neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten (etwa 10 % des Kaufpreises) berücksichtigt. Da außerdem Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklagen monatlich anfallen, sollten Sie die Auswirkungen auf Ihren Lebensunterhalt zusammen mit der Darlehensrate kalkulieren. Ein Plan mit ausreichendem Spielraum ist der erste Schritt, um Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Schritt 2: Objekt suchen
Prüfen Sie mehrere Optionen hinsichtlich Lage, Grundriss und Preisspanne. Der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen ist schnelllebig, und bei guten Objekten beginnen Verhandlungen oft unmittelbar nach der Veröffentlichung. Deshalb ist es wichtig, Objektinformationen täglich zu prüfen und bei interessanten Angeboten sofort die Immobilienfirma zu kontaktieren.
Schritt 3: Kaufantrag, Darlehensprüfung, Vertrag und Übergabe
Beim Kaufantrag wird nach der Reihenfolge des Eingangs der Kaufabsichtserklärung priorisiert. Wenn Sie gleichzeitig mit dem Antrag die Vorabprüfung des Darlehens vorantreiben, lassen sich die weiteren Schritte reibungsloser abwickeln. Bei der Übergabe reichen sowohl Verkäufer als auch Käufer die Unterlagen für die Eintragung beim Justizschreiber ein.
Drei Punkte, die Sie beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung unbedingt prüfen sollten
1. Baualter und Preisrückgangstendenz
Bis zu einem Alter von 20 Jahren sinkt der Preis in der Regel mit zunehmender Zeit, ab einem Alter von mehr als 20 Jahren verlangsamt sich der Rückgang jedoch häufig. Wenn Sie einen späteren Verkauf in Betracht ziehen, ist es wichtig, das Baualter in die Auswahlkriterien für das Objekt aufzunehmen.
2. Verwaltungszustand und langfristiger Instandhaltungsplan
Eigentumswohnungen benötigen in der Regel alle 10 Jahre eine größere Instandsetzung. Prüfen Sie unbedingt den Stand der Instandhaltungsrücklage, den Inhalt des langfristigen Instandhaltungsplans und die Protokolle der Eigentümergemeinschaft. Die Sauberkeit gemeinschaftlich genutzter Bereiche wie Eingang, Müllplatz und Briefkästen ist ein einfaches Indiz, um das Verwaltungsniveau einzuschätzen.
3. Plan für Renovierung oder Sanierung
Bereits sanierte Objekte bieten Ausstattung und Innenausbau auf nahezu neubaugleichem Niveau und sind daher oft kosteneffizient, allerdings meist auch teurer. Wenn der Verkäufer eine Immobilienfirma ist, sollten Sie zudem beachten, dass Verbrauchsteuer anfallen kann. Da sich die Auswahl des Objekts danach richtet, ob Sie beim Kauf renovieren möchten oder nicht, sollten Sie das Sanierungsbudget vorab in Ihre Planung aufnehmen.
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Häufige Fragen (FAQ)
F. Kann ich beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung die Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen nutzen?
A. Wenn die Voraussetzungen etwa zu Baualter, Fläche und Erdbebensicherheit erfüllt sind, können Sie die Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen nutzen. Bei feuerbeständigen Gebäuden gilt in der Regel ein Baualter von bis zu 25 Jahren, bei Holzbauten bis zu 20 Jahren. Liegt jedoch ein Nachweis zur Erdbebensicherheit vor, kann die Vergünstigung auch bei älteren Objekten angewendet werden.
F. Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung?
A. In der Regel betragen sie etwa 6 bis 10 % des Kaufpreises. Zu den wesentlichen Bestandteilen zählen Maklerprovision, Registrierungs- und Lizenzsteuer, Gebühren für den Justizschreiber, Gebäudeversicherung sowie der Ausgleichsbetrag für die Grundsteuer.
F. Sollte ich die Protokolle der Eigentümergemeinschaft unbedingt prüfen?
A. Wenn möglich, empfehlen wir dies ausdrücklich. Darin sind wichtige Informationen wie die Historie von Instandsetzungsarbeiten, mögliche Konflikte unter Bewohnern und die Finanzlage festgehalten. Allerdings besteht für die Eigentümergemeinschaft keine gesetzliche Offenlegungspflicht, sodass die Unterlagen nicht immer bereitgestellt werden.
F. Was ist wirtschaftlicher: eine sanierte gebrauchte Eigentumswohnung oder ein unsaniertes Objekt?
A. Wenn Design und Ausstattung Ihren Vorstellungen entsprechen, ist ein bereits saniertes Objekt oft günstiger im Gesamtbild. Wenn Sie jedoch klare Präferenzen haben, kann es in manchen Fällen zufriedenstellender sein, ein unsaniertes Objekt günstig zu kaufen und es selbst zu sanieren.
