Japans Renovierungs-Steuerabzug 2026: Tabellen & Beispiele

Dieser Artikel richtet sich an alle, die eine Renovierung ihres Eigenheims in Japan planen, und an alle, die nach Abschluss der Arbeiten wissen wollen, wie viel am Ende tatsächlich als Steuererstattung zurückkommt. Das japanische Renovierungs-Steuersystem ist ein japanspezifisches System: Es gilt ausschließlich für selbstgenutztes Wohneigentum in Japan und hat kein direktes Äquivalent in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, wo Renovierungskosten meist nur über die Handwerkerleistungen-Steuerermäßigung (§ 35a EStG) oder – bei vermieteten Objekten – als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden. Die japanische Renovierungs-Steuervergünstigung für 2026 (令和8年, Reiwa 8) besteht aus vier Säulen: dem Steuerabzug für Umbaudarlehen (住宅ローン減税, jūtaku rōn genzei – wörtlich „Steuerermäßigung für Wohnungsbaudarlehen", hier für Umbauten), dem Förderprogramm für Renovierungen bei der Einkommensteuer (リフォーム促進税制, rifōmu sokushin zeisei), der Ermäßigung der Grundsteuer (固定資産税, kotei shisan zei) sowie der Schenkungsteuerbefreiung für Mittel zum Erwerb oder Umbau eines Wohnhauses (住宅取得等資金の贈与非課税). Der Steuerabzug für Umbaudarlehen bringt maximal 140.000 JPY (rund EUR 810) pro Jahr, das Förderprogramm je nach Bauart maximal 600.000 bis 800.000 JPY (rund EUR 3.500–4.650) von der Einkommensteuer. Wir haben Höchstbeträge, Abzugssätze, die per amtlicher Bekanntmachung (告示, kokuji) festgelegten Standardpreise, den Rechenweg vom Kostenvoranschlag zum Abzugsbetrag und die einzureichenden Unterlagen anhand der Primärquellen des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) und der Nationalen Steuerbehörde (国税庁, NTA) zusammengestellt. Für Investoren, die eine vermietete Immobilie renovieren, steht am Ende ein eigener Abschnitt: nicht Steuerabzug, sondern Betriebsausgaben.

Die Kernpunkte dieses Artikels

• Mit der Steuerreform für das Fiskaljahr Reiwa 8 (令和8年度税制改正) wurde der Steuerabzug für Umbaudarlehen um fünf Jahre bis zum Einzug am 31. Dezember Reiwa 12 (令和12年12月31日) verlängert, und die Wohnflächenanforderung wurde auf 40 m² oder mehr gelockert (bei einem Gesamteinkommen über 10.000.000 JPY / rund EUR 58.100 gelten weiterhin 50 m² oder mehr).
• Der Steuerabzug für Umbaudarlehen hat einen Darlehenshöchstbetrag von 20.000.000 JPY (rund EUR 116.000), einen Abzugssatz von 0,7 % und läuft über 10 Jahre. Die Jahresobergrenze liegt bei 140.000 JPY (rund EUR 810); nicht ausgeschöpfte Beträge werden bis zu 97.500 JPY (rund EUR 570) pro Jahr von der Bewohnersteuer (住民税, jūminzei) abgezogen.
• Der Abzugsbetrag des Förderprogramms ergibt sich aus „Höchstbetrag der förderfähigen Arbeiten × 10 % + sonstige Arbeiten × 5 %". Maßgeblich für die Berechnung ist nicht der Rechnungsbetrag, sondern die per amtlicher Bekanntmachung festgelegten „standardmäßigen Baukosten" (標準的な工事費用相当額).
• Bei der Grundsteuer wird nur für ein Steuerjahr (das Folgejahr) ermäßigt: Erdbebensicherung 1/2, Barrierefreiheit 1/3, Energieeffizienz 1/3, Langzeit-Qualitätswohnungen (長期優良住宅化) 2/3.
• Alle vier Regelungen setzen selbstgenutztes Wohneigentum voraus und gelten nicht für vermietete Objekte. Bei vermieteten Immobilien erfolgt die steuerliche Behandlung über die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand.

Einordnung für Leser aus dem deutschsprachigen Raum: Das japanische Steuersystem für Immobilien unterscheidet sich grundlegend vom deutschen. Ein zentraler Unterschied: Nach § 23 EStG sind private Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen in Deutschland nach zehn Jahren Haltedauer vollständig steuerfrei. In Japan dagegen halbiert sich beim Verkauf einer Immobilie lediglich der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn, wenn die Immobilie länger als fünf Jahre gehalten wurde (der kombinierte Satz aus Einkommen- und Bewohnersteuer sinkt von rund 39 % auf rund 20 %) – eine vollständige Steuerbefreiung wie in Deutschland gibt es in Japan nicht, auch nicht nach beliebig langer Haltedauer. Die in diesem Artikel behandelten Renovierungs-Steuervergünstigungen sind ein separates System und betreffen nicht den Verkauf, sondern laufende Umbaumaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum. Für Investoren mit vermieteten Objekten in Japan sind weder die Renovierungs-Steuervergünstigungen noch die Fünf-Jahres-Regel zur Veräußerungssteuer direkt anwendbar – wie im vorletzten Abschnitt dieses Artikels näher erläutert wird.

Fazit: Japans Renovierungs-Steuervergünstigung 2026 besteht aus vier Säulen – zuerst klären, welche zutrifft

Welche der vier Regelungen infrage kommt, hängt fast ausschließlich von drei Faktoren ab: Wurde ein Darlehen aufgenommen? Um welche Art von Baumaßnahme handelt es sich? Wie hoch waren die Kosten? Am schnellsten kommt man voran, wenn man sich zunächst die Gesamtübersicht auf einen Blick ansieht und danach gezielt nur den für die eigene Situation relevanten Abschnitt liest.

[Schnellübersicht] Höchstbeträge, Abzugssätze, Abzugszeiträume und Fristen der vier Regelungen (Stand: August 2026)

Regelung	Höchstbetrag	Abzugssatz / Ermäßigungsanteil	Abzugszeitraum	Maximaler Abzugsbetrag	Frist
Steuerabzug für Umbaudarlehen (住宅ローン減税)	Darlehenshöchstbetrag 20.000.000 JPY (rund EUR 116.000)	0,7 % des Jahresendsaldos	10 Jahre	140.000 JPY/Jahr (rund EUR 810); über 10 Jahre max. 1.400.000 JPY (rund EUR 8.100)	Einzug zwischen 1. Januar 2026 und 31. Dezember 2030 (令和8年1月1日〜令和12年12月31日)
Förderprogramm für Renovierungen (Einkommensteuer)	Höchstbetrag förderfähiger Baukosten: 2.000.000–6.000.000 JPY (rund EUR 11.600–34.900)	10 % auf förderfähige Arbeiten + 5 % auf sonstige Arbeiten	nur im Jahr des Bauabschlusses	600.000–800.000 JPY (rund EUR 3.500–4.650)	Bezug zwischen 1. Januar 2026 und 31. Dezember 2028 (令和8年1月1日〜令和10年12月31日)
Förderprogramm für Renovierungen (Grundsteuer)	Wohnfläche bis 100 m² bzw. 120 m²	Ermäßigung um 1/3 bis 2/3	nur das Steuerjahr nach Bauabschluss	abhängig von Bauart und Bemessungsgrundlage	Bauabschluss zwischen 1. April 2026 und 31. März 2031 (令和8年4月1日〜令和13年3月31日)
Schenkungsteuerbefreiung für Wohnbaumittel	energieeffizientes Wohnhaus: 10.000.000 JPY (rund EUR 58.100) / sonstige: 5.000.000 JPY (rund EUR 29.100)	steuerfrei	Jahr der Schenkung	10.000.000 JPY (rund EUR 58.100)	Schenkung zwischen 1. Januar 2024 und 31. Dezember 2026 (令和6年1月1日〜令和8年12月31日)

Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), „Über Steuervergünstigungen bei der Renovierung von Wohnhäusern" und „Leitfaden zu Renovierungsförderprogrammen (überarbeitet April Reiwa 8)"; Nationale Steuerbehörde (国税庁, NTA), „Nr. 4508"

Drei Änderungen im Jahr 2026 (Reiwa 8)

1. Der Steuerabzug für Umbaudarlehen wurde um fünf Jahre verlängert. Er gilt, wenn der Einzug zwischen dem 1. Januar 2026 und dem 31. Dezember 2030 (令和8年1月1日〜令和12年12月31日) erfolgt. Gleichzeitig wurde die Lockerung der Wohnflächenanforderung auf 40 m² oder mehr auch auf Bestandswohnungen ausgeweitet (bei einem Gesamteinkommen über 10.000.000 JPY / rund EUR 58.100 sowie bei Nutzung der zusätzlichen Anhebung des Darlehenshöchstbetrags für Familien mit Kindern gelten weiterhin 50 m² oder mehr).
2. Die Einkommensteuer-Variante des Förderprogramms wurde um drei Jahre verlängert. Der Anwendungszeitraum ist der 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2028 (令和8年1月1日〜令和10年12月31日).
3. Die Grundsteuer-Variante des Förderprogramms wurde um fünf Jahre verlängert. Der Anwendungszeitraum ist der 1. April 2026 bis 31. März 2031 (令和8年4月1日〜令和13年3月31日).

Die Lockerung auf 40 m² Wohnfläche wirkt sich vor allem für Käufer aus, die eine kompakte Eigentumswohnung sanieren und selbst bewohnen möchten: Wohnungen, die bei der bisherigen 50-m²-Grenze durchgefallen wären, fallen ab dem Einzugsjahrgang 2026 in den Anwendungsbereich. Zum Vergleich für Leser aus dem deutschsprachigen Raum: Anders als etwa die deutsche KfW-Förderung, die sich primär an energetische Sanierungsstandards und nicht an eine feste Quadratmeterzahl der Wohnung knüpft, ist die japanische Regelung strikt an eine registrierte Mindestwohnfläche gebunden – ein Verwaltungsmerkmal, das aus dem japanischen Grundbuchsystem (登記簿, tōkibo) stammt. Quelle: Pressemitteilung des MLIT „Verlängerung und Ausweitung des Steuerabzugs für Wohnungsbaudarlehen im Kabinett beschlossen!" (26. Dezember Reiwa 7; das zugehörige Steuergesetz wurde am 31. März Reiwa 8 verabschiedet). Das Verfahren für Neubauten ist in unserem Artikel Steuerabzug für Wohnungsbaudarlehen bei Neubauten: Erstjahreserklärung und Lohnsteuerjahresausgleich ab dem zweiten Jahr zusammengefasst.

Grundvoraussetzung: Alle vier Regelungen gelten nur für selbstgenutztes Eigenheim im eigenen Besitz

Hier liegt die erste entscheidende Weiche. Für die beiden einkommensteuerlichen Regelungen gilt zwingend, dass die Person, die den Umbau durchführt, das Haus besitzt und selbst bewohnt. Auch bei der Grundsteuerermäßigung ist für die Varianten Energieeffizienz und Langzeit-Qualitätswohnungen ausdrücklich vorgeschrieben, dass es sich nicht um ein vermietetes Wohnhaus handeln darf (Ausnahme: Wer ausschließlich den 10-%-Abzug für Erdbebensicherung in Anspruch nimmt, muss das Haus nicht selbst besitzen). Auch der Leitfaden des MLIT stellt zu Sanierungen durch Eigentümergemeinschaften (管理組合, kanri kumiai) bei Eigentumswohnungen klar: „Bei Erfüllung der Voraussetzungen förderfähig, bei Vermietung jedoch ausgeschlossen." Bei der Renovierung von Anlageobjekten, die zur Vermietung gehalten werden, greift stattdessen die Behandlung als Betriebsausgabe (必要経費, hitsuyō keihi) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (不動産所得, fudōsan shotoku). Eine Vergleichstabelle dazu folgt im hinteren Teil dieses Artikels. Für internationale Investoren ist das der entscheidende Punkt: Wer eine japanische Immobilie ausschließlich zur Vermietung hält, kann von keiner der vier hier beschriebenen Vergünstigungen profitieren – unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Maßgeblich ist ausschließlich, ob die Immobilie selbst bewohnt wird.

Wie viel Japaner tatsächlich für Renovierungen ausgeben – und wo die Abzugsgrenzen liegen

Ein Blick auf die tatsächlich ausgegebenen Beträge zeigt, ob die eigene Baumaßnahme überhaupt in die Nähe der Betragsgrenzen kommt. In der aktuellen Erhebung des MLIT fällt auf, dass Durchschnitt und Median deutlich auseinanderliegen.

[Zahlentabelle] Renovierungsbudget: Durchschnitt 1.700.000 JPY, Median 700.000 JPY

Kategorie	Durchschnitt (in 10.000 JPY)	Median (in 10.000 JPY)
Die drei Großräume insgesamt	170 (rund EUR 9.900)	70 (rund EUR 4.070)
Großraum Tokio	162 (rund EUR 9.400)	60 (rund EUR 3.490)
Großraum Chūkyō (Nagoya)	145 (rund EUR 8.430)	60 (rund EUR 3.490)
Großraum Kinki (Osaka)	202 (rund EUR 11.740)	100 (rund EUR 5.810)
Einfamilienhäuser	172 (rund EUR 10.000)	85 (rund EUR 4.940)
Mehrfamilienhäuser / Eigentumswohnungen	166 (rund EUR 9.650)	40 (rund EUR 2.330)
Haushalte mit Kindern	149 (rund EUR 8.660)	46 (rund EUR 2.670)

Die Aufteilung: Eigenkapital 1.430.000 JPY (rund EUR 8.310), Fremdkapital 270.000 JPY (rund EUR 1.570) – eine Eigenkapitalquote von 84,2 %. Nur 5,2 % der Haushalte hatten ein spezielles Renovierungsdarlehen; bei den Rückzahlungsfristen war „10 bis unter 20 Jahre" mit 43,5 % die häufigste Kategorie. Zum Vergleich: Anders als in Deutschland, wo Renovierungen häufig über einen klassischen Modernisierungskredit oder eine Aufstockung der Baufinanzierung laufen, finanzieren japanische Eigentümer Renovierungen mehrheitlich aus Ersparnissen – ein Umstand, der teilweise erklärt, warum der Steuerabzug für Umbaudarlehen in der Praxis seltener genutzt wird als das Förderprogramm. Quelle: MLIT, „Bericht zur Wohnungsmarktentwicklung Reiwa 7" (veröffentlicht Juli Reiwa 8, drei Großräume)

Was der Median von 700.000 JPY bedeutet: Nur 4,3 % der Haushalte nutzten das Förderprogramm

Die Betragsvoraussetzung für das Förderprogramm lautet „standardmäßige Baukosten abzüglich Zuschüsse über 500.000 JPY (rund EUR 2.900)", die für den Steuerabzug für Umbaudarlehen „tatsächliche Baukosten abzüglich Zuschüsse über 1.000.000 JPY (rund EUR 5.810)". Der Medianwert von 700.000 JPY (rund EUR 4.070) zeigt: Ein großer Teil der Haushalte erreicht die Schwelle für das Förderprogramm, aber nicht die für den Steuerabzug für Umbaudarlehen. Da beim Umbaudarlehen zusätzlich eine „Rückzahlungsfrist von mindestens 10 Jahren" hinzukommt, dürften in der Praxis deutlich mehr Haushalte das Förderprogramm nutzen als den Darlehensabzug.

In derselben Erhebung gaben 4,3 % der Haushalte an, das Förderprogramm „genutzt zu haben" oder "nutzen zu wollen". Nach Art: Energieeffizienz 60,0 %, Barrierefreiheit 24,0 %, kindergerechter Umbau 16,0 %, Erdbebensicherung 12,0 %, Mehrgenerationenwohnen 12,0 %, Langzeit-Qualitätswohnungen 4,0 % (Mehrfachnennungen möglich). Diese Zahl lässt sich so lesen, dass eine beträchtliche Zahl von Haushalten die Voraussetzungen erfüllt, aber keinen Antrag stellt. Zu Kostengrößenordnungen nach Gewerk siehe auch unseren Artikel Marktpreise für Renovierungen: Schnellübersicht der Kosten für Sanitärbereiche und Teilrenovierungen.

Steuerabzug für Umbaudarlehen: Darlehenshöchstbetrag 20.000.000 JPY, maximal 140.000 JPY pro Jahr

Wer ein Darlehen mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren aufnimmt und damit einen bestimmten Umbau durchführt, kann 10 Jahre lang jeweils 0,7 % des Jahresendsaldos des Darlehens von der Einkommensteuer abziehen. Der Darlehenshöchstbetrag liegt bei 20.000.000 JPY (rund EUR 116.000), die jährliche Abzugsobergrenze bei 140.000 JPY (rund EUR 810).

Voraussetzungen für den Einzugsjahrgang 2026

Punkt	Voraussetzung (Einzug zwischen 1. Januar 2026 und 31. Dezember 2030)
Darlehenshöchstbetrag	20.000.000 JPY (rund EUR 116.000); der übersteigende Teil ist nicht förderfähig (bei einem Darlehen von 30.000.000 JPY / rund EUR 174.400 sind nur die ersten 20.000.000 JPY / rund EUR 116.000 relevant)
Abzugssatz / Abzugszeitraum	0,7 % / 10 Jahre
Wohnfläche	laut Grundbuch (登記簿, tōkibo) mindestens 40 m² (bei Gesamteinkommen über 10.000.000 JPY / rund EUR 58.100 mindestens 50 m²)
Einkommen	Gesamteinkommen höchstens 20.000.000 JPY (rund EUR 116.000)
Baukosten	Kosten der Arbeiten Nr. 1–6 abzüglich Zuschüssen (inkl. Steuer) über 1.000.000 JPY (rund EUR 5.810)
Darlehen	für diese Renovierung wurde ein Wohnungsbaudarlehen mit einer Rückzahlungsfrist von mindestens 10 Jahren aufgenommen
Wohnsitz	Einzug innerhalb von 6 Monaten nach Übergabe bzw. Bauabschluss, danach durchgehender Wohnsitz bis zum 31. Dezember jedes Jahres
gemischt genutztes Gebäude (Laden etc.)	mindestens 1/2 der Wohnfläche und mindestens 1/2 der Baukosten entfallen auf den selbstgenutzten Wohnteil

Quelle: MLIT, „Steuerabzug für Umbaudarlehen (Umbau/Erweiterung)"; NTA, „Nr. 1211-4"

Förderfähig sind die Arbeiten Nr. 1 bis Nr. 6

Kategorie	Inhalt
Nr. 1	Anbau, Umbau, umfassende Instandsetzung oder umfassende Umgestaltung im Sinne des Bauordnungsgesetzes (建築基準法)
Nr. 2	bei Eigentumswohnungen: Instandsetzung oder Umgestaltung von mehr als der Hälfte von Boden, Treppe, Trennwänden oder tragenden Wänden
Nr. 3	vollständige Instandsetzung oder Umgestaltung von Boden oder Wänden in Wohnräumen, Küche, Bad, WC, Waschraum, Abstellraum, Eingang oder Flur
Nr. 4	Instandsetzung oder Umgestaltung zur Anpassung an bestimmte Erdbebenschutzstandards
Nr. 5	bestimmte barrierefreie Umbauten (Verbreiterung von Fluren/Eingängen, Reduzierung der Treppensteigung, Verbesserung von Bad/WC, Handläufe, Beseitigung von Stufen, verbesserte Türen, rutschfeste Bodenbeläge)
Nr. 6	Wärmedämmung sämtlicher Fenster aller Wohnräume, ggf. zusammen mit Wärmedämmung von Boden, Wänden oder Decke

Besonders bei Arbeiten der Kategorie Nr. 1 kommt es häufig zu Abgrenzungsproblemen: Eine reine Erneuerung des Dachbelags, das Aufbringen eines neuen Dachs auf das bestehende Dach (Überdachungsverfahren), eine reine Erneuerung der Außenfassade oder eine Innendämmung gelten nicht als Nr.-1-Arbeiten (Ausnahme: Wenn die gesamte Außenfassade erneuert wird, auch wenn nur das Fassadenmaterial betroffen ist). Planungskosten und Gerüstkosten dürfen dagegen den Baukosten zugerechnet werden.

[Rechenbeispiel] So verändert sich der Abzugsbetrag mit der Darlehenshöhe

Darlehenssaldo zum Jahresende	abzugsfähiger Saldo	Abzugsbetrag des Jahres
8.000.000 JPY (rund EUR 46.500)	8.000.000 JPY (rund EUR 46.500)	56.000 JPY (rund EUR 326)
15.000.000 JPY (rund EUR 87.200)	15.000.000 JPY (rund EUR 87.200)	105.000 JPY (rund EUR 610)
20.000.000 JPY (rund EUR 116.000)	20.000.000 JPY (rund EUR 116.000)	140.000 JPY (rund EUR 810)
25.000.000 JPY (rund EUR 145.300)	20.000.000 JPY (rund EUR 116.000)	140.000 JPY (rund EUR 810)
30.000.000 JPY (rund EUR 174.400)	20.000.000 JPY (rund EUR 116.000)	140.000 JPY (rund EUR 810)

Wichtig: „140.000 JPY (rund EUR 810) über 10 Jahre" ist ein theoretischer Höchstwert, der nur gilt, wenn der Saldo während aller 10 Jahre bei mindestens 20.000.000 JPY bleibt. Bei einer Annuitätentilgung sinkt der Saldo jedes Jahr, sodass die tatsächliche Summe niedriger ausfällt.

Darlehenssumme / Laufzeit (Annahme)	Abzugsbetrag im ersten Jahr	Summe über 10 Jahre (ca.)
15.000.000 JPY (rund EUR 87.200) / 15 Jahre	ca. 98.000 JPY (rund EUR 570)	ca. 680.000 JPY (rund EUR 3.950)
20.000.000 JPY (rund EUR 116.000) / 20 Jahre	ca. 134.000 JPY (rund EUR 780)	ca. 1.040.000 JPY (rund EUR 6.050)
30.000.000 JPY (rund EUR 174.400) / 20 Jahre	140.000 JPY (rund EUR 810, Höchstbetrag)	ca. 1.340.000 JPY (rund EUR 7.790)

* Näherungswerte unter der Annahme eines Zinssatzes von 1,0 %, Annuitätentilgung und keiner Sondertilgung. Der tatsächliche Abzugsbetrag hängt vom Betrag der Jahresendsaldo-Bescheinigung und der im jeweiligen Jahr gezahlten Einkommensteuer ab.

Was von der Einkommensteuer nicht abgezogen werden kann, geht bis 97.500 JPY an die Bewohnersteuer

Der Steuerabzug für Umbaudarlehen ist ein Abzug von der Steuerschuld (Tax Credit); er kann daher nicht zu einer höheren Erstattung führen, als im jeweiligen Jahr an Einkommensteuer gezahlt wurde. Der nicht ausgeschöpfte Teil wird jedoch bis zu einem Höchstbetrag von 97.500 JPY (rund EUR 570) pro Jahr von der Bewohnersteuer (住民税, jūminzei) des Folgejahres abgezogen. Ein gesonderter Antrag für die Bewohnersteuer ist nicht nötig; ob der Abzugsrahmen ausgeschöpft wurde, lässt sich anhand des Steuerbescheids zur Bewohnersteuer (住民税決定通知書) des Folgejahres nachvollziehen. Zum Vergleich: Anders als die deutsche Systematik, in der Handwerkerleistungen direkt und ohne kommunale Zwischenstufe von der Einkommensteuer abgezogen werden, kennt Japan mit der zweistufigen Verrechnung über Einkommen- und Bewohnersteuer eine zusätzliche kommunale Ebene, die deutschen Investoren zunächst ungewohnt erscheinen mag.

Förderprogramm für Renovierungen: Der Abzugsbetrag ergibt sich aus „10 % auf förderfähige Arbeiten + 5 % auf sonstige Arbeiten"

Wer ohne Darlehen, also aus Eigenkapital, renoviert, kann das Förderprogramm nutzen. Der Abzugsbetrag lässt sich auf folgende Formel zurückführen.

Abzugsbetrag = A (standardmäßige Baukosten der förderfähigen Arbeiten, gedeckelt durch den Höchstbetrag der förderfähigen Arbeiten) × 10 % + B (Betrag oberhalb des Höchstbetrags + sonstige bestimmte Umbauarbeiten; A + B gemeinsam gedeckelt bei 10.000.000 JPY / rund EUR 58.100) × 5 %

[Zahlentabelle] Höchstbetrag der förderfähigen Arbeiten und Abzugsbetrag nach Bauart

Bauart	Höchstbetrag förderfähiger Arbeiten	Höchstbetrag × 10 %	Maximaler Abzugsbetrag (inkl. 5-%-Anteil)
Erdbebensicherung	2.500.000 JPY (rund EUR 14.500)	250.000 JPY (rund EUR 1.450)	625.000 JPY (rund EUR 3.630)
Barrierefreiheit	2.000.000 JPY (rund EUR 11.600)	200.000 JPY (rund EUR 1.160)	600.000 JPY (rund EUR 3.490)
Energieeffizienz	2.500.000 JPY (rund EUR 14.500)	250.000 JPY (rund EUR 1.450)	625.000 JPY (rund EUR 3.630)
Energieeffizienz (inkl. Photovoltaikanlage)	3.500.000 JPY (rund EUR 20.300)	350.000 JPY (rund EUR 2.030)	675.000 JPY (rund EUR 3.920)
Mehrgenerationenwohnen	2.500.000 JPY (rund EUR 14.500)	250.000 JPY (rund EUR 1.450)	625.000 JPY (rund EUR 3.630)
kindergerechter Umbau	2.500.000 JPY (rund EUR 14.500)	250.000 JPY (rund EUR 1.450)	625.000 JPY (rund EUR 3.630)
Langzeit-Qualitätswohnung (Erdbebensicherung + Energieeffizienz + Haltbarkeit)	5.000.000 JPY (rund EUR 29.100)	500.000 JPY (rund EUR 2.900)	750.000 JPY (rund EUR 4.360)
dasselbe (inkl. Photovoltaikanlage)	6.000.000 JPY (rund EUR 34.900)	600.000 JPY (rund EUR 3.490)	800.000 JPY (rund EUR 4.650)
Langzeit-Qualitätswohnung (Erdbebensicherung oder Energieeffizienz + Haltbarkeit)	2.500.000 JPY (rund EUR 14.500)	250.000 JPY (rund EUR 1.450)	625.000 JPY (rund EUR 3.630)
dasselbe (inkl. Photovoltaikanlage)	3.500.000 JPY (rund EUR 20.300)	350.000 JPY (rund EUR 2.030)	675.000 JPY (rund EUR 3.920)

Die Spalte „Maximaler Abzugsbetrag" ergibt sich aus „Höchstbetrag × 10 % + (10.000.000 JPY − Höchstbetrag) × 5 %". Bei Barrierefreiheit ergibt 2.000.000 JPY × 10 % = 200.000 JPY, zuzüglich der restlichen 8.000.000 JPY × 5 % = 400.000 JPY, zusammen 600.000 JPY (rund EUR 3.490). Die vom MLIT genannte Spanne „maximal 600.000 bis 800.000 JPY" ergibt sich aus genau dieser Rechnung. Quelle: MLIT, „Leitfaden zu Renovierungsförderprogrammen" (überarbeitet April Reiwa 8); NTA Nr. 1219 (Energieeffizienz) / Nr. 1220 (Barrierefreiheit) / Nr. 1222 (Erdbebensicherung) / Nr. 1224 (Mehrgenerationenwohnen) / Nr. 1227 (Haltbarkeitsverbesserung) / Nr. 1228 (kindergerechter Umbau)

Was die „standardmäßigen Baukosten" sind

Hier liegt die häufigste Stolperfalle beim Förderprogramm. Für die Berechnung des Abzugsbetrags wird nicht der tatsächliche Rechnungsbetrag des Handwerksbetriebs verwendet. Maßgeblich sind die per amtlicher Bekanntmachung (告示, kokuji) für jede Arbeitsart festgelegten Einheitspreise, multipliziert mit der ausgeführten Fläche oder Anzahl – die sogenannten „standardmäßigen Baukosten" (標準的な工事費用相当額). Auch wenn der tatsächliche Rechnungsbetrag höher liegt: Maßgeblich ist der niedrigere, nach amtlichem Einheitspreis berechnete Betrag. Dieser Betrag wird in der Umbau-Arbeitsbescheinigung (増改築等工事証明書) eingetragen, die von einem zertifizierten Architekten (建築士, kenchikushi) berechnet und ausgestellt wird. Das MLIT stellt ein Excel-Formular mit integriertem Rechner für die Umbau-Arbeitsbescheinigung zur Verfügung, mit dem sich bereits in der Angebotsphase ein Richtwert ermitteln lässt.

[Zahlentabelle] Beispiele für amtliche Einheitspreise und die zugehörigen Mengenfaktoren

Art der Arbeit	Preis pro Einheit (inkl. Steuer)	Multiplizierte Menge
Fensterdämmung (Glasaustausch)	6.300 JPY (rund EUR 37)	Wohnfläche des Hauses (m²) × Fensteranteil der Sanierung
Fensterdämmung (neues Innenfenster, Klimazonen 4–7)	8.100 JPY (rund EUR 47)	Wohnfläche des Hauses (m²) × Fensteranteil der Sanierung
Wanddämmung	19.400 JPY (rund EUR 113)	gedämmte Fläche (m²)
Boden- u. a. Dämmung (Klimazonen 4–7)	4.600 JPY (rund EUR 27)	gedämmte Fläche (m²)
Austausch gegen flach einsteigbare Badewanne	529.100 JPY (rund EUR 3.080)	1 Stelle
Austausch gegen Sitz-WC	359.700 JPY (rund EUR 2.090)	1 Stelle
Umbau Drehtür zu Schiebetür	149.700 JPY (rund EUR 870)	1 Stelle
Installation Brennstoffzellen-Kraft-Wärme-Kopplung	789.800 JPY (rund EUR 4.590)	1 Anlage

Ein häufiger Fehler betrifft Fenster: Die Fensterdämmung wird nach „Einheitspreis × Wohnfläche des Hauses × Fensteranteil der Sanierung (Fläche der sanierten Fenster ÷ Fläche aller Außenfenster)" berechnet – der Einheitspreis wird also nicht einfach mit der Fläche der sanierten Fenster multipliziert. Im folgenden Rechenbeispiel wird auf diese Weise für den Glasaustausch ein standardmäßiger Baukostenbetrag von 393.750 JPY (rund EUR 2.290) ermittelt (6.300 JPY × 125 m² Wohnfläche × Sanierungsanteil 0,5). Bei Wänden und Böden wird der Einheitspreis mit der tatsächlich gedämmten Fläche multipliziert. Die Einheitspreise unterscheiden sich teils nach Klimazone und werden gelegentlich per Bekanntmachung angepasst. Quelle: MLIT, Musterkalkulation im „Leitfaden zu Renovierungsförderprogrammen" (überarbeitet April Reiwa 8), sowie „Sonderregelung zur Einkommensteuer bei energetischen Sanierungen" (Einheitspreistabelle gemäß Bekanntmachung Nr. 4 von METI/MLIT, Heisei 21)

[Rechenbeispiel] In 5 Schritten vom Kostenvoranschlag zum Abzugsbetrag von 423.900 JPY

Wir folgen dem Musterfall aus dem MLIT-Leitfaden: gleichzeitige Barrierefreiheits- und Energieeffizienz-Sanierung, zusätzlich Arbeiten der Kategorie Nr. 3 (Umgestaltung von Boden und Wänden der Küche).

1. Betragsvoraussetzung prüfen. Barrierefreiheit: standardmäßige Baukosten 1.637.300 JPY (rund EUR 9.520) − Zuschuss 100.000 JPY (rund EUR 580) = 1.537.300 JPY (rund EUR 8.940). Energieeffizienz: 2.863.550 JPY (rund EUR 16.650) − Zuschuss 200.000 JPY (rund EUR 1.160) = 2.663.550 JPY (rund EUR 15.490). Beide liegen über 500.000 JPY (rund EUR 2.900) und erfüllen die Voraussetzung.
2. Bemessungsgrundlage für den 10-%-Abzug ermitteln. Barrierefreiheit: der kleinere Wert aus Höchstbetrag 2.000.000 JPY (rund EUR 11.600) und 1.537.300 JPY (rund EUR 8.940) → 1.537.300 JPY. Energieeffizienz: der kleinere Wert aus Höchstbetrag 2.500.000 JPY (rund EUR 14.500) und 2.663.550 JPY (rund EUR 15.490) → 2.500.000 JPY (rund EUR 14.500). Summe: 4.037.300 JPY (rund EUR 23.470).
3. Kandidaten für den 5-%-Abzug ermitteln. Überschreitungsbetrag: Barrierefreiheit 0 JPY, Energieeffizienz 2.663.550 JPY − 2.500.000 JPY = 163.550 JPY (rund EUR 950). Zuzüglich sonstiger Arbeiten von 240.000 JPY (rund EUR 1.400) ergibt das 403.550 JPY (rund EUR 2.350).
4. Bemessungsgrundlage für den 5-%-Abzug festlegen. Von 10.000.000 JPY (rund EUR 58.100) abzüglich der Bemessungsgrundlage des 10-%-Abzugs von 4.037.300 JPY (rund EUR 23.470) verbleiben rund 5.960.000 JPY (rund EUR 34.650) als Obergrenze, sodass die vollen 403.550 JPY (rund EUR 2.350) angesetzt werden können.
5. Zusammenrechnen. 4.037.300 JPY × 10 % = 403.730 JPY (rund EUR 2.350); 403.550 JPY × 5 % = 20.177 JPY (rund EUR 117). Summe 423.907 JPY, nach Abrundung auf volle 100 JPY ergibt sich ein Abzugsbetrag von 423.900 JPY (rund EUR 2.460).

Diese Berechnung lässt sich auch mit dem Simulationsrechner des MLIT für den Renovierungs-Steuerabzug nachvollziehen. Mit dem eigenen Kostenvoranschlag lässt sich so ein Richtwert für den eigenen Fall ermitteln. Die Obergrenze des Abzugs bildet stets die im jeweiligen Jahr tatsächlich gezahlte Einkommensteuer.

Zusätzliche Voraussetzungen je Bauart

Bauart	zusätzliche Voraussetzung
Erdbebensicherung	Gebäude errichtet vor dem 1. Juni 1981 (Shōwa 56) / Gebäude erfüllte vor der Sanierung nicht die aktuellen Erdbebenschutzstandards
Barrierefreiheit	eine der folgenden: ① 50 Jahre oder älter ② als pflege- oder unterstützungsbedürftig anerkannt ③ mit Behinderung ④ Zusammenleben mit einer Person gemäß ② oder ③ oder einer Person ab 65 Jahren
kindergerechter Umbau	eine der folgenden: ① unterhaltsberechtigte Angehörige unter 19 Jahren ② die Person selbst oder ihr Ehepartner unter 40 Jahren
Langzeit-Qualitätswohnung	Anerkennung als Langzeit-Qualitätswohnung durch den Umbau
gemeinsame Voraussetzungen	Gesamteinkommen höchstens 20.000.000 JPY (rund EUR 116.000) / Wohnfläche nach Umbau mindestens 40 m² (bei Einkommen über 10.000.000 JPY / rund EUR 58.100 mindestens 50 m²) / bei gemischt genutztem Gebäude mindestens 1/2 Wohnfläche / Einzug innerhalb von 6 Monaten nach Bauabschluss

Die Anerkennungskriterien für Langzeit-Qualitätswohnungen sind in unserem Artikel Anerkennungskriterien für Langzeit-Qualitätswohnungen: Steuervorteile und Nachteile zusammengefasst. Erfüllt eine einzelne Baumaßnahme die Voraussetzungen mehrerer Kategorien gleichzeitig (etwa ein Fensteraustausch, der sowohl als Energieeffizienz- als auch als kindergerechter Umbau zählt), kann nur eine einzige Kategorie beantragt werden. Eine Doppelbeantragung für dieselbe Baumaßnahme ist ausgeschlossen.

Ermäßigung der Grundsteuer: Nur für ein Steuerjahr, 1/3 bis 2/3

Unabhängig von der Einkommensteuer wird durch einen Antrag bei der Gemeinde die Grundsteuer (固定資産税, kotei shisan zei) des Folgejahres ermäßigt. Die einkommensteuerliche Vergünstigung und die Grundsteuerermäßigung können gleichzeitig genutzt werden.

[Zahlentabelle] Ermäßigungsanteil, Zeitraum und Obergrenze der begünstigten Wohnfläche

Bauart	Ermäßigungsanteil	Ermäßigungszeitraum	Obergrenze der begünstigten Wohnfläche	Baukosten (tatsächlicher Betrag − Zuschuss)
Erdbebensicherung	1/2	nur das Folgejahr	120 m²	über 500.000 JPY (rund EUR 2.900)
Barrierefreiheit	1/3	nur das Folgejahr	100 m²	über 500.000 JPY (rund EUR 2.900)
Energieeffizienz	1/3	nur das Folgejahr	120 m²	über 600.000 JPY (rund EUR 3.490)
Langzeit-Qualitätswohnung	2/3	nur das Folgejahr	120 m²	Erdbebensicherung über 500.000 JPY (rund EUR 2.900) / Energieeffizienz über 600.000 JPY (rund EUR 3.490)

Für das Gebäude gilt: Die Wohnfläche nach dem Umbau muss zwischen 40 m² und 240 m² liegen; bei gemischt genutzten Gebäuden muss mindestens die Hälfte der Fläche Wohnzwecken dienen. Zusätzlich gelten je nach Bauart unterschiedliche Altersgrenzen für das Gebäude: Bei Erdbebensicherung muss das Gebäude vor dem 1. Januar 1982 (Shōwa 57) bestanden haben; bei Barrierefreiheit darf es sich nicht um ein Mietobjekt handeln und das Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein; bei Energieeffizienz darf es sich ebenfalls nicht um ein Mietobjekt handeln, und das Gebäude muss vor dem 1. April 2014 (Heisei 26) bestanden haben. Bei Langzeit-Qualitätswohnungen gelten für die begleitenden Erdbebensicherungs- bzw. Energieeffizienzarbeiten dieselben Stichtage. Bei Barrierefreiheit muss außerdem eine Person im Haushalt leben, die mindestens 65 Jahre alt ist, als pflege- oder unterstützungsbedürftig anerkannt ist, eine Behinderung hat, oder mit einer solchen Person zusammenlebt – eine andere Abgrenzung als bei der Einkommensteuer (dort bereits ab 50 Jahren). Zu beachten ist außerdem: Während die Einkommensteuer die „standardmäßigen Baukosten" zugrunde legt, bemisst sich die Grundsteuerermäßigung nach den „tatsächlichen Baukosten" abzüglich Zuschüssen. Quelle: MLIT, „Grundsteuerermäßigung bei energetischen Sanierungen", sowie „Leitfaden zu Renovierungsförderprogrammen" (überarbeitet April Reiwa 8)

[Rechenbeispiel] Bemessungsgrundlage 4.000.000 JPY, Wohnfläche 125 m² → Ermäßigung 32.800 JPY

1. Erfüllung prüfen. Barrierefreiheit: tatsächliche Baukosten 1.754.500 JPY (rund EUR 10.200), über 500.000 JPY. Energieeffizienz: 3.300.000 JPY (rund EUR 19.190), über 600.000 JPY. Beide erfüllt.
2. Begünstigte Bemessungsgrundlage ermitteln. Barrierefreiheit: Obergrenze 100 m² ÷ Wohnfläche 125 m² = 0,8; 4.000.000 JPY × 0,8 = 3.200.000 JPY (rund EUR 18.600). Energieeffizienz: 120 m² ÷ 125 m² = 0,96; 4.000.000 JPY × 0,96 = 3.840.000 JPY (rund EUR 22.330).
3. Ermäßigungsbetrag berechnen. 3.200.000 JPY × 1,4 % × 1/3 = 14.900 JPY (rund EUR 87); 3.840.000 JPY × 1,4 % × 1/3 = 17.900 JPY (rund EUR 104). Summe: 32.800 JPY (rund EUR 191).

Während der Abzug bei der Einkommensteuer mehrere hunderttausend Yen betragen kann, bewegt sich die Grundsteuerermäßigung – da sie nur für ein Jahr gilt – in der Größenordnung von einigen zehntausend Yen. Der Antrag muss innerhalb der kurzen Frist von 3 Monaten nach Bauabschluss gestellt werden; einzureichen sind die Grundsteuer-Ermäßigungsbescheinigung, die Umbau-Arbeitsbescheinigung sowie Nachweise über etwaige Zuschüsse, jeweils beim zuständigen Gemeindeamt. Es empfiehlt sich, Zuständigkeit und erforderliche Unterlagen bereits in der Planungsphase der Bauarbeiten mit dem Amt zu klären. Das System selbst erläutern wir in Ermäßigung der Grundsteuer: Berechnung und Unterschied zur Stadtplanungssteuer.

Steuerabzug für Umbaudarlehen oder Förderprogramm: Welche Regelung passt?

[Vergleichstabelle] Von der maßgeblichen Bemessungsgrundlage bis zur Möglichkeit des Lohnsteuerjahresausgleichs

Punkt	Steuerabzug für Umbaudarlehen	Förderprogramm für Renovierungen (Einkommensteuer)
maßgeblicher Betrag	tatsächliche Baukosten (inkl. Steuer)	standardmäßige Baukosten
Betragsvoraussetzung	über 1.000.000 JPY (rund EUR 5.810) nach Zuschussabzug	über 500.000 JPY (rund EUR 2.900) nach Zuschussabzug
Wohnfläche	jeweils mindestens 40 m² (bei Gesamteinkommen über 10.000.000 JPY / rund EUR 58.100 mindestens 50 m²)
Abzugszeitraum	10 Jahre	nur im Jahr des Bauabschlusses
Darlehen erforderlich?	Darlehen mit mindestens 10 Jahren Laufzeit erforderlich	nicht erforderlich (auch mit Eigenkapital möglich)
Ermittlung des Abzugsbetrags	Jahresendsaldo × 0,7 % (Obergrenze 140.000 JPY / rund EUR 810 pro Jahr)	Höchstbetrag × 10 % + sonstige Arbeiten × 5 %
Lohnsteuerjahresausgleich	ab dem zweiten Jahr über den Lohnsteuerjahresausgleich möglich	nicht möglich; Steuererklärung erforderlich
förderfähige Arbeiten	Arbeiten Nr. 1–6	Erdbebensicherung, Barrierefreiheit, Energieeffizienz, Mehrgenerationenwohnen, Langzeit-Qualitätswohnung, kindergerechter Umbau

Als Grundregel gilt: Wer eine größere Baumaßnahme über ein langfristiges Darlehen finanziert, profitiert eher vom Steuerabzug für Umbaudarlehen; wer aus Eigenkapital eine gebündelte Performance-Sanierung durchführt, eher vom Förderprogramm. Da der Abzugsbetrag jedoch stets von der im jeweiligen Jahr gezahlten Einkommensteuer abhängt, sollte die tatsächliche Steuerlast in die Entscheidung einbezogen werden.

[Kombinationsmatrix ①] Die sechs Einkommensteuer-Kategorien und der Darlehensabzug

	Erdbebensicherung	Barrierefreiheit	Energieeffizienz	Mehrgenerationenwohnen	Langzeit-Qualität	Kindergerecht	Darlehensabzug
Erdbebensicherung	―	○	○	○	×	○	○
Barrierefreiheit	○	―	○	○	○	○	×
Energieeffizienz	○	○	―	○	×	○	×
Mehrgenerationenwohnen	○	○	○	―	○	○	×
Langzeit-Qualitätswohnung	×	○	×	○	―	○	×
Kindergerecht	○	○	○	○	○	―	×
Steuerabzug für Umbaudarlehen	○	×	×	×	×	×	―

Aus dieser Matrix ergeben sich zwei zentrale Erkenntnisse: Mit dem Darlehensabzug kombinierbar ist ausschließlich die Erdbebensicherung, und Langzeit-Qualitätswohnungen lassen sich nicht mit Erdbebensicherung oder Energieeffizienz kombinieren – weil deren Höchstbeträge bereits im Höchstbetrag für Langzeit-Qualitätswohnungen enthalten sind, was eine doppelte Förderung ausschließt. Zudem weist die Nationale Steuerbehörde darauf hin, dass bei gleichzeitiger Anwendung von Erdbebensicherung und Darlehensabzug auf denselben Umbau nur der 10-%-Anteil der Erdbebensicherung angesetzt werden darf.

[Kombinationsmatrix ②] Die vier Kategorien bei der Grundsteuer

	Erdbebensicherung	Barrierefreiheit	Energieeffizienz	Langzeit-Qualitätswohnung
Erdbebensicherung	―	×	×	×
Barrierefreiheit	×	―	○	×
Energieeffizienz	×	○	―	×
Langzeit-Qualitätswohnung	×	×	×	―

Bei der Grundsteuer lässt sich ausschließlich die Kombination aus Barrierefreiheit und Energieeffizienz nutzen. Genau diese Kombination war es auch, die im obigen Rechenbeispiel die Ermäßigung von 32.800 JPY (rund EUR 191) ergeben hat. Quelle: MLIT, „Leitfaden zu Renovierungsförderprogrammen" (überarbeitet April Reiwa 8)

Zuschüsse werden „vor" der Prüfung abgezogen: Das Verhältnis zur Wohnungs-Energieeffizienz-Kampagne 2026

Sowohl die Betragsvoraussetzung als auch der Abzugsbetrag werden nach Abzug etwaiger Zuschüsse ermittelt. Der Antrag auf Zuschüsse und die voraussichtliche Steuervergünstigung müssen daher gemeinsam kalkuliert werden.

[Zahlentabelle] Förderhöchstbeträge der Wohnungs-Energieeffizienz-Kampagne 2026

Programm	Zielgruppe	Förderbetrag
Programm für innovative Fenstersanierung 2026	Einbau hochwertiger Wärmedämmfenster	je nach Bauart, Höchstbetrag 1.000.000 JPY (rund EUR 5.810)/Wohneinheit
Programm für energieeffiziente Warmwasserbereitung 2026	Einbau hocheffizienter Warmwasserbereiter	Wärmepumpen-Warmwasserbereiter 100.000 JPY (rund EUR 580)/Gerät, Hybrid-Warmwasserbereiter 120.000 JPY (rund EUR 700)/Gerät, Brennstoffzelle für Privathaushalte 170.000 JPY (rund EUR 990)/Gerät
Programm für energieeffiziente Warmwasserbereitung in Mietwohnanlagen 2026	Austausch gegen Eco-Jozu-Geräte u. Ä. in bestehenden Mietwohnanlagen	ohne Nachheizfunktion 50.000 JPY (rund EUR 290) oder 80.000 JPY (rund EUR 465)/Gerät, mit Nachheizfunktion 70.000 JPY (rund EUR 407) oder 100.000 JPY (rund EUR 580)/Gerät
Programm „Zukunfts-Ökohaus" 2026	Sanierung von Öffnungen, Gebäudehülle usw.	bei Gebäuden unterhalb Heisei-4-Standard: Sanierung auf Heisei-28-Niveau bis 1.000.000 JPY (rund EUR 5.810)/Einheit, auf Heisei-11-Niveau bis 500.000 JPY (rund EUR 2.900)/Einheit; bei Gebäuden unterhalb Heisei-11-Standard: auf Heisei-28-Niveau bis 800.000 JPY (rund EUR 4.650)/Einheit, auf Heisei-11-Niveau bis 400.000 JPY (rund EUR 2.330)/Einheit

Quelle: MLIT, „Leitfaden zu Renovierungsförderprogrammen" (überarbeitet April Reiwa 8), Wohnungs-Energieeffizienz-Kampagne 2026. Antragszeitraum und Bearbeitungsstand können auf der offiziellen Website eingesehen werden.

Zuschüsse senken den Abzugsbetrag – trotzdem bleibt unter dem Strich mehr übrig, wenn man sie zuerst nutzt

Wer einen Zuschuss erhält, senkt damit die Bemessungsgrundlage und damit auch den Steuerabzug. Allerdings gilt: Die Steuervergünstigung beträgt nur 5–10 % der Bemessungsgrundlage (beim Darlehensabzug sogar nur 0,7 %), während ein Zuschuss zu 100 % bar ausgezahlt wird. Im obigen Musterfall sank der Abzugsbetrag durch einen Zuschuss von 300.000 JPY (rund EUR 1.740) zwar um 20.000 JPY (rund EUR 117; ohne Zuschuss 443.900 JPY / rund EUR 2.580, mit Zuschuss 423.900 JPY / rund EUR 2.460) – unter dem Strich bleibt aber ein Plus von 280.000 JPY (rund EUR 1.630). Für die Beantragung von Zuschüssen ist meist eine Registrierung des Handwerksbetriebs vor Baubeginn nötig; es lohnt sich daher, die Förderfähigkeit bereits bei der Auswahl des Betriebs zu klären. Teilweise lassen sich Zuschüsse mit kommunalen Förderprogrammen kombinieren (siehe Zuschussprogramme für Renovierungen und wie man die Kosten senkt).

Renovierung mit geschenktem Geld: Bei energieeffizienten Wohnhäusern bis zu 10.000.000 JPY schenkungsteuerfrei

Erhält man von Eltern oder Großeltern eine Schenkung für Renovierungsmittel, bleibt diese bei einer Schenkung zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 31. Dezember 2026 (令和6年1月1日〜令和8年12月31日) bis zu 10.000.000 JPY (rund EUR 58.100) bei energieeffizienten Wohnhäusern bzw. bis zu 5.000.000 JPY (rund EUR 29.100) bei sonstigen Wohnhäusern schenkungsteuerfrei. Die wichtigsten Voraussetzungen bei Verwendung für einen Umbau:

• Die im Grundbuch eingetragene Wohnfläche nach dem Umbau beträgt mindestens 40 m² und höchstens 240 m², wovon mindestens die Hälfte vom Beschenkten selbst bewohnt wird.
• Die Umbaukosten betragen mindestens 1.000.000 JPY (rund EUR 5.810), wovon mindestens die Hälfte auf den selbstgenutzten Wohnteil entfällt.
• Der Beschenkte ist am 1. Januar des Schenkungsjahres mindestens 18 Jahre alt.
• Die schenkende Person ist ein Verwandter in gerader Linie (直系尊属, chokkei sonzoku – Eltern, Großeltern usw.).

Quelle: NTA, „Nr. 4508 Schenkungsteuerbefreiung bei Erhalt von Wohnbaumitteln von Verwandten in gerader Linie". Auch bei der Steuererklärung für den Darlehensabzug ist bei gleichzeitiger Nutzung der Schenkungsteuerbefreiung die Schenkungsteuererklärung als Nachweis einzureichen; wer beides gleichzeitig nutzen möchte, sollte die Unterlagen vollständig zusammenstellen. Zum Vergleich für deutschsprachige Leser: Der deutsche Schenkungsteuerfreibetrag für Kinder liegt bei 400.000 EUR pro Elternteil und gilt alle zehn Jahre neu, unabhängig von einer Zweckbindung. Die japanische Regelung ist dagegen niedriger, dafür aber zusätzlich und ausschließlich für den Erwerb oder Umbau eines selbstgenutzten Wohnhauses vorgesehen – eine zweckgebundene Sonderregelung, wie sie das deutsche Schenkungsteuerrecht in dieser Form nicht kennt.

Steuererklärung und Lohnsteuerjahresausgleich: Wann was einzureichen ist

Acht einzureichende Unterlagen und wie man die Umbau-Arbeitsbescheinigung erhält

Für die Steuererklärung zum Steuerabzug für Umbaudarlehen sind folgende Unterlagen einzureichen:

1. Steuererklärung
2. Berechnungsbeleg für den (besonderen) Steuerabzug für Wohnungsbaudarlehen bei Umbauten
3. Jahresendsaldo-Bescheinigung des für den Wohnungserwerb aufgenommenen Darlehens
4. Grundbuchauszug
5. Umbau-Arbeitsbescheinigung
6. Kopie des Bauvertrags
7. bei erhaltenen Zuschüssen: Unterlagen zur Höhe des Zuschusses (Bewilligungsbescheid o. Ä.)
8. bei Nutzung der Schenkungsteuerbefreiung: Kopie der Schenkungsteuererklärung o. Ä. als Nachweis des Betrags der Wohnbaumittel

Den größten organisatorischen Aufwand verursacht die Umbau-Arbeitsbescheinigung. Ausstellungsberechtigt sind: ein Architekt (建築士, kenchikushi) mit Zulassung nach dem Architektengesetz und Zugehörigkeit zu einem registrierten Architekturbüro, eine benannte Bauprüfstelle, eine registrierte Wohngebäude-Bewertungsstelle oder eine Versicherungsgesellschaft für Baumängelhaftung. Die Ausstellung erfolgt nach Bauabschluss; benötigt werden u. a. Grundbuchauszug, Bauvertrag oder Quittungen, Baupläne und eine Kostenaufstellung. Da teilweise auch eine Vor-Ort-Begehung vor oder nach den Arbeiten erforderlich ist, empfiehlt es sich, bereits vor Baubeginn zu klären, ob eine Ausstellung möglich ist und ob eine Begehung nötig wird – nachträglich lässt sich das kaum noch nachholen. Der Antrag auf Grundsteuerermäßigung ist innerhalb von 3 Monaten nach Bauabschluss bei der Gemeinde einzureichen. Während die Einkommensteuerseite an die Steuererklärungsperiode des Folgejahres gebunden ist, muss dieser Antrag unmittelbar nach Bauabschluss erfolgen – ein Punkt, der leicht übersehen wird.

Der Darlehensabzug läuft ab dem zweiten Jahr über den Lohnsteuerjahresausgleich, das Förderprogramm nicht

• Steuerabzug für Umbaudarlehen: Im ersten Jahr ist eine Steuererklärung erforderlich, ab dem zweiten Jahr kann bei Arbeitnehmern der Lohnsteuerjahresausgleich (年末調整, nenmatsu chōsei) genutzt werden. Beim Arbeitgeber sind die „Erklärung des Arbeitnehmers zum (besonderen) Steuerabzug für Wohnungsbaudarlehen bei Umbauten" sowie die von der Bank zugesandte Jahresendsaldo-Bescheinigung einzureichen.
• Förderprogramm für Renovierungen: Kann nicht über den Lohnsteuerjahresausgleich abgewickelt werden. Für das Jahr, in dem der Abzug beansprucht wird, ist eine Steuererklärung erforderlich. Da der Abzugszeitraum nur ein Jahr beträgt, ist auch nur eine einmalige Erklärung nötig.

Quelle: NTA, „Alles Wissenswerte zum Lohnsteuerjahresausgleich", „Nr. 1220"

Wenn Baujahr und Einzugsjahr auseinanderfallen: Maßgeblich ist das Jahr des tatsächlichen Einzugs

Bei Bauarbeiten, die sich über den Jahreswechsel erstrecken, kommt es häufig zu Missverständnissen. Das MLIT erläutert, dass der Abzug für das Steuerjahr gilt, in dem der tatsächliche Einzug erfolgt, und nennt folgende Beispiele:

• Bauabschluss im Jahr 2025, Einzug im Januar 2026 → Antrag in der Steuererklärung für das Jahr 2026.
• Beginn der Bauarbeiten 2025 in einem bereits bewohnten Haus, Bauabschluss 2026 → ebenfalls Antrag in der Steuererklärung für das Jahr 2026.

Auch bei vergessener Erklärung: Die Erstattungserklärung ist bis zu 5 Jahre rückwirkend möglich

Eine Erstattungserklärung (還付申告, kanpu shinkoku) kann unabhängig von der regulären Steuererklärungsperiode bis zu 5 Jahre ab dem 1. Januar des Folgejahres eingereicht werden. Auch die NTA nennt „bestimmte Umbauarbeiten" ausdrücklich als Beispiel für eine Erstattungserklärung (Nr. 2030 Erstattungserklärung). Da die Umbau-Arbeitsbescheinigung jedoch erst nach Bauabschluss ausgestellt wird und die nachträgliche Beschaffung der Unterlagen mit der Zeit schwieriger wird, empfiehlt sich bei Verdacht auf einen vergessenen Anspruch eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem ausführenden Handwerksbetrieb.

Renovierung vermieteter Objekte: keine Steuervergünstigung, sondern eine Frage der „Betriebsausgabe"

Ab hier folgt der für Investoren relevante Abzweig. Wie bereits erläutert, setzen alle vier Regelungen Selbstnutzung voraus und gelten daher nicht für vermietete Objekte. Stattdessen werden die Ausgaben als Betriebsausgabe (必要経費, hitsuyō keihi) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt. Nach Auffassung der NTA kann eine Baumaßnahme als Erhaltungsaufwand (修繕費, shūzenhi) – vergleichbar dem deutschen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand – behandelt werden, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Es handelt sich um eine Reparatur oder Verbesserung, die in einem Zyklus von ungefähr 3 Jahren oder seltener anfällt, oder der Betrag einer einzelnen Reparatur/Verbesserung liegt unter 200.000 JPY (rund EUR 1.160).
• Ist nicht eindeutig erkennbar, ob es sich um aktivierungspflichtigen Herstellungsaufwand oder um Erhaltungsaufwand handelt, genügt Erhaltungsaufwand als Behandlung, wenn der Betrag unter 600.000 JPY (rund EUR 3.490) liegt oder rund 10 % des Buchwerts zum Ende des Vorjahres nicht übersteigt.

Quelle: NTA, „Nr. 1379 Abgrenzung dessen, was nicht als Erhaltungsaufwand gilt". Die genaue Berechnungsmethode behandeln wir in Aktivierungspflichtiger Aufwand und Erhaltungsaufwand bei der Renovierung vermieteter Objekte. Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum: Diese Abgrenzung entspricht im Grundsatz der deutschen Unterscheidung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und über die Nutzungsdauer abzuschreibendem Herstellungsaufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten) – nur mit anderen Schwellenwerten und einer eigenständigen japanischen Fallgruppenlogik.

[Vergleichstabelle] Unterschiede zwischen der Renovierung des Eigenheims und der Renovierung vermieteter Objekte

Punkt	Renovierung des Eigenheims	Renovierung vermieteter Objekte
genutztes System	vier Steuervergünstigungen (Steuerabzug, Grundsteuerermäßigung, Schenkungsteuerbefreiung)	Betriebsausgabe (Erhaltungsaufwand) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung oder aktivierungspflichtiger Aufwand
Wirkungsweise	direkter Abzug von der Steuerschuld	Abzug vom Einkommen (Steuerentlastung nur in Höhe des Grenzsteuersatzes)
Zeitpunkt	Jahr des Einzugs (Darlehensabzug: 10 Jahre)	Erhaltungsaufwand vollständig im Ausgabejahr, aktivierungspflichtiger Aufwand über die Nutzungsdauer verteilt
Beurteilungsmaßstab	standardmäßige Baukosten oder tatsächliche Baukosten	unter 200.000 JPY (rund EUR 1.160), Zyklus von ca. 3 Jahren, unter 600.000 JPY (rund EUR 3.490) oder unter 10 % des Buchwerts
erforderlicher Nachweis	u. a. Umbau-Arbeitsbescheinigung	Kostenvoranschlag/Rechnung mit Aufschlüsselung der Arbeiten
Erklärung	Steuererklärung (ab dem 2. Jahr beim Darlehensabzug: Lohnsteuerjahresausgleich möglich)	jährliche Steuererklärung (auch mit dem Sonderabzug für die „Blaue Erklärung" / 青色申告特別控除 möglich)

Bei der Vermietungsverwaltung kann sich die Einordnung als Erhaltungsaufwand oder aktivierungspflichtiger Aufwand je nach Formulierung des Kostenvoranschlags unterscheiden, selbst bei identischen Arbeiten. Auch wir besprechen bei der Verwaltung von Objekten die Aufschlüsselung der Kostenpositionen bereits vor Auftragsvergabe mit dem ausführenden Betrieb. Nicht nur die kurzfristige Steuerersparnis zählt – wichtig ist auch, wie sich eine Maßnahme Jahre später beim Verkauf der Immobilie darstellt. Diese Gesamtsicht erhöht langfristig den tatsächlich verbleibenden Ertrag.

Fazit: Fünf Punkte für alle, die 2026 renovieren

1. Zuerst klären, welche Regelung zutrifft. Das Vorliegen eines Darlehens, die Art der Baumaßnahme und die Höhe der Kosten entscheiden fast vollständig.
2. Die Betragsvoraussetzung wird nach Abzug etwaiger Zuschüsse geprüft. Beim Förderprogramm: standardmäßige Baukosten abzüglich Zuschuss über 500.000 JPY (rund EUR 2.900); beim Darlehensabzug: tatsächliche Baukosten abzüglich Zuschuss über 1.000.000 JPY (rund EUR 5.810).
3. Der Abzugsbetrag des Förderprogramms folgt „Höchstbetrag × 10 % + sonstige Arbeiten × 5 %". Da nicht der Rechnungsbetrag, sondern der nach amtlichem Einheitspreis berechnete Betrag zugrunde gelegt wird, lohnt sich die Nutzung des Berechnungstools bereits in der Angebotsphase.
4. Der Antrag auf Grundsteuerermäßigung muss innerhalb von 3 Monaten nach Bauabschluss gestellt werden. Unabhängig von der Steuererklärung im Folgejahr ist dafür ein separates Verfahren bei der Gemeinde nötig.
5. Vermietete Objekte werden nicht über Steuervergünstigungen, sondern über Betriebsausgaben behandelt. Alle vier Regelungen setzen selbstgenutztes Wohneigentum voraus.

Ein Abzug von der Steuerschuld kann grundsätzlich nicht mehr zurückbringen, als im jeweiligen Jahr an Steuer gezahlt wurde. Da die tatsächliche Wirkung stark vom Einkommen und der gezahlten Steuer abhängt, empfiehlt es sich bei größeren Baumaßnahmen, frühzeitig einen Steuerberater (税理士, zeirishi) oder einen Architekten, der die Umbau-Arbeitsbescheinigung ausstellen kann, hinzuzuziehen.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Renovierungs-Steuervergünstigung

F1. Wie viel bekomme ich beim Steuerabzug für Umbaudarlehen zurück?

0,7 % des Jahresendsaldos werden 10 Jahre lang abgezogen; da der Darlehenshöchstbetrag bei 20.000.000 JPY (rund EUR 116.000) liegt, beträgt die Jahresobergrenze 140.000 JPY (rund EUR 810). Ob der Saldo 25.000.000 JPY (rund EUR 145.300) oder 30.000.000 JPY (rund EUR 174.400) beträgt, ändert nichts: Förderfähig sind maximal 20.000.000 JPY. Der von der Einkommensteuer nicht abgezogene Teil wird bis zu 97.500 JPY (rund EUR 570) pro Jahr von der Bewohnersteuer des Folgejahres abgezogen.

F2. Lässt sich die Renovierungs-Steuervergünstigung über den Lohnsteuerjahresausgleich abwickeln?

Beim Steuerabzug für Umbaudarlehen genügt eine Steuererklärung im ersten Jahr; ab dem zweiten Jahr ist der Lohnsteuerjahresausgleich möglich. Das Förderprogramm für Renovierungen dagegen kann nicht über den Lohnsteuerjahresausgleich abgewickelt werden – für das Jahr des Abzugs ist stets eine Steuererklärung nötig. Da der Abzugszeitraum des Förderprogramms nur ein Jahr beträgt, ist auch die Erklärung nur einmalig erforderlich.

F3. Lassen sich Förderprogramm und Darlehensabzug kombinieren?

Grundsätzlich nicht. Die Ausnahme ist die Erdbebensicherung: Nur bei dieser Kategorie ist eine Kombination mit dem Darlehensabzug möglich. Werden beide für denselben Umbau in Anspruch genommen, darf bei der Erdbebensicherung jedoch nur der 10-%-Anteil angesetzt werden. Barrierefreiheit, Energieeffizienz, Mehrgenerationenwohnen, Langzeit-Qualitätswohnung und kindergerechter Umbau lassen sich nicht kombinieren.

F4. Entfällt die Steuervergünstigung, wenn ich einen Zuschuss erhalte?

Nein, die Vergünstigung bleibt bestehen. Sowohl die Betragsvoraussetzung als auch der Abzugsbetrag werden jedoch nach Abzug des Zuschusses ermittelt. Da die Steuervergünstigung nur 5–10 % der Bemessungsgrundlage ausmacht (beim Darlehensabzug sogar nur 0,7 %), ein Zuschuss aber vollständig bar ausgezahlt wird, ist es unter dem Strich in der Regel vorteilhafter, zunächst den Zuschuss zu beantragen.

F5. Gilt die Steuervergünstigung auch für die Renovierung einer vermieteten Immobilie?

Nein. Alle vier in diesem Artikel behandelten Regelungen setzen selbstgenutztes Wohneigentum voraus: Bei den beiden einkommensteuerlichen Regelungen muss die Person, die den Umbau durchführt, das Haus besitzen und selbst bewohnen; bei der Grundsteuerermäßigung für Energieeffizienz und Langzeit-Qualitätswohnungen gilt ausdrücklich „kein Mietobjekt" als Voraussetzung. Auch das MLIT weist bei Sanierungen durch Eigentümergemeinschaften darauf hin, dass vermietete Einheiten ausgeschlossen sind. Bei vermieteten Objekten werden die Kosten stattdessen als Betriebsausgabe im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung behandelt, abgegrenzt zwischen Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigem Aufwand.

F6. Kann ich einen verpassten Abzug rückwirkend geltend machen?

Ja. Eine Erstattungserklärung kann unabhängig von der regulären Steuererklärungsperiode bis zu 5 Jahre ab dem 1. Januar des Folgejahres eingereicht werden. Auch die NTA nennt bestimmte Umbauarbeiten ausdrücklich als Beispiel für eine Erstattungserklärung. Da die Umbau-Arbeitsbescheinigung jedoch erst nach Bauabschluss ausgestellt wird und die Beschaffung der Unterlagen mit der Zeit schwieriger wird, ist eine frühzeitige Rücksprache mit dem Handwerksbetrieb ratsam.

Quellen und weiterführende Materialien

• MLIT, „Leitfaden zu Renovierungsförderprogrammen" (überarbeitet April Reiwa 8)
• MLIT, „Über Steuervergünstigungen bei der Renovierung von Wohnhäusern"
• MLIT, „Steuerabzug für Umbaudarlehen (Umbau/Erweiterung)"
• MLIT, „Steuerabzug für Wohnungsbaudarlehen"
• MLIT, Pressemitteilung „Verlängerung und Ausweitung des Steuerabzugs für Wohnungsbaudarlehen im Kabinett beschlossen!" (26. Dezember Reiwa 7)
• MLIT, „Bericht zur Wohnungsmarktentwicklung Reiwa 7" (veröffentlicht Juli Reiwa 8)
• MLIT, „Formular der Umbau-Arbeitsbescheinigung"
• MLIT, „Sonderregelung zur Einkommensteuer bei energetischen Sanierungen" (Einheitspreistabelle für standardmäßige Baukosten)
• MLIT, „Grundsteuerermäßigung bei energetischen Sanierungen"
• MLIT, „Simulationsrechner für den Renovierungs-Steuerabzug"
• Wohnungs-Energieeffizienz-Kampagne 2026
• NTA Nr. 1211-4 „Umbau/Erweiterung mit Einzug ab Reiwa 4"
• NTA Nr. 1219 „Bei energetischen Sanierungsarbeiten"
• NTA Nr. 1220 „Bei barrierefreien Umbauarbeiten"
• NTA Nr. 1222 „Bei Erdbebensicherungsarbeiten"
• NTA Nr. 1224 „Bei Umbauarbeiten für Mehrgenerationenwohnen"
• NTA Nr. 1227 „Bei Umbauarbeiten zur Haltbarkeitsverbesserung"
• NTA Nr. 1228 „Bei kindergerechten Umbauarbeiten"
• NTA Nr. 4508 „Schenkungsteuerbefreiung bei Erhalt von Wohnbaumitteln von Verwandten in gerader Linie"
• NTA Nr. 1379 „Abgrenzung dessen, was nicht als Erhaltungsaufwand gilt"
• NTA Nr. 2030 „Erstattungserklärung"
• NTA, „Alles Wissenswerte zum Lohnsteuerjahresausgleich"