Viele Menschen möchten durch Immobilieninvestitionen ein Leben verwirklichen, das ausschließlich von Mieteinnahmen getragen wird. Damit das gelingt, sind jedoch ein Verständnis der Einnahmen- und Ausgabenstruktur sowie Gegenmaßnahmen gegen typische Fehlentwicklungen unverzichtbar. In diesem Artikel erläutern wir, wie ein Leben von passivem Einkommen funktioniert und worauf es für den Erfolg ankommt.
Wie hoch muss das Einkommen sein, um allein von Mieteinnahmen zu leben?
Um die Lebenshaltungskosten zu decken, gilt ein monatliches Nettoeinkommen von etwa 300.000 bis 400.000 Yen als Richtwert. Um dieses Niveau allein durch Mieteinnahmen zu erreichen, muss der Nettobetrag nach Abzug von Verwaltungsgebühren, Instandhaltungskosten, Kreditraten und Steuern berechnet werden. Mit nur einer Eigentumswohnung ist das schwer zu erreichen; der Besitz mehrerer Objekte ist deshalb die realistischere Strategie.
Verstehen wir zunächst die Struktur der Mieteinnahmen
Die Einnahmenstruktur der Vermietung ist einfach. Der Eigentümer erhält die Miete von den Mietern, und nach Abzug von Verwaltungsgebühren, Instandhaltungskosten, Kreditraten und Steuern verbleibt der Rest beim Eigentümer. Mieteinnahmen werden also nicht vollständig zu Gewinn; wichtig ist, eine Immobilie anhand der tatsächlichen Rendite (des Nettobetrags) zu bewerten.
Warum scheitert es oft daran, allein von Mieteinnahmen zu leben?
Unzureichende Risikovorsorge
Probleme wie Leerstand, Naturkatastrophen oder technische Ausfälle lassen sich zeitlich nicht vorhersagen. Wer die Vermietung ohne Maßnahmen für mehrere Risiken beginnt, etwa ohne Feuer- und Erdbebenversicherung oder ohne Rücklagen für Notfallreparaturen, muss im Störfall mit hohen Verlusten rechnen.
Es gibt nur ein Gebäude oder nur eine Einheit
Diversifikation ist die Grundlage jeder Investition. Wer nur eine Einheit besitzt, steht bei Leerstand oder Feuer im schlimmsten Fall sofort ohne Einnahmen da. Wenn Sie stabile Mieteinnahmen anstreben, ist eine über mehrere Objekte verteilte Bewirtschaftung die grundlegende Form der Risikoabsicherung.
Die Kreditrückzahlung belastet die Einnahmen
Auch wenn der Leerstand zunimmt, laufen die Rückzahlungen weiter, sodass ein überhöhter Kredit die Bewirtschaftung belastet. Schon eine einzige ausbleibende Zahlung kann das Vertrauen der Bank beschädigen und zusätzliche Finanzierungen erschweren, daher ist eine realistische Einnahmen-Ausgaben-Simulation unverzichtbar.
Fünf Tipps, um von Mieteinnahmen zu leben
- Maßnahmen gegen Leerstandsrisiken：Erwerben Sie Immobilien, die wegen Lage, Ausstattung und Mietbedingungen von Mietern ausgewählt werden
- Konsequentes Immobilienmanagement：Sichern Sie den Vermögenswert durch Reinigung, regelmäßige Wartung und Reparaturen und vermeiden Sie langfristigen Leerstand
- Kosten in der Steuererklärung ansetzen：Erfassen Sie Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten und Abschreibungen vollständig, um steuerlich effizient zu handeln
- Auswahl eines verlässlichen Immobilienunternehmens：Wählen Sie Ihren Partner erst nach Prüfung von Erfolgsbilanz und Reputation
- Einnahmen-Ausgaben-Simulation vor der Kreditaufnahme：Legen Sie den Darlehensbetrag auf Basis einer vorsichtigen Kalkulation mit 10 bis 20 % Leerstandsquote fest
Passend dazu empfohlen
- Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung für Immobilieninvestitionen und Wohnungsbaukreditabzug | Warum er nicht nutzbar ist und welche steuerlichen Alternativen es gibt
- Ist Immobilieninvestition deshalb schwierig, weil es an Gesamtkompetenz fehlt? Drei Hürden aus Steuer, Recht und Bauwesen im Überblick
- Vier Grundregeln, um beim Immobilieninvestment überteuerte Käufe zu vermeiden
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie viele Jahre dauert es, bis man allein von Mieteinnahmen leben kann?
A. Das hängt stark von der Zahl der Objekte, ihrer Größe und dem verbleibenden Darlehenssaldo ab. Häufig wird ein solcher Bestand über 5 bis 10 Jahre mit mehreren Immobilien aufgebaut. Wer sich von Anfang an ausschließlich das Leben von Mieteinnahmen zum Ziel setzt, läuft dagegen Gefahr, sich zu stark zu verschulden.
F. Wie viele Objekte sind nötig, um monatlich 300.000 Yen Mieteinnahmen zu erzielen?
A. In städtischen Lagen gelten bei 1K- bis 1LDK-Wohnungen mit Mieten von 70.000 bis 100.000 Yen etwa 5 bis 6 Einheiten als Richtwert. Diese Zahl setzt jedoch voraus, dass der Nettobetrag nach Kreditrückzahlung, Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklagen berechnet wurde.
F. Wie wählt man eine geeignete Immobilie für die erste Immobilieninvestition aus?
A. Für Einsteiger gelten Eigentumswohnungen in Bahnhofsnähe, mit relativ jungem Baujahr und gutem Verwaltungszustand als vergleichsweise risikoarm. Lassen Sie sich fachkundig beraten und bewerten Sie Rendite, Lage und Instandhaltungshistorie in ihrer Gesamtheit.
F. Wie sollten Steuern bei Immobilieninvestitionen verwaltet werden?
A. Wenn die Einkünfte aus Immobilien 200.000 Yen pro Jahr übersteigen, ist eine Steuererklärung erforderlich. Wer Ausgaben vollständig erfasst und von Beginn an mit einem Steuerberater zusammenarbeitet, kann die steuerlichen Vorteile besser ausschöpfen.
