Fuer alle, die den Kauf einer Eigentumswohnung in Japan in Betracht ziehen, ist die Erlaeuterung wichtiger Punkte (Juuyo Jiko Setsumei) vor der Vertragsunterzeichnung ein absolut zentraler Schritt. Diese Erlaeuterung erfolgt durch einen lizenzierten Immobilienfachmann (宅地建物取引士). Da jedoch viele Fachbegriffe vorkommen, wissen Erstkaeufern haeufig nicht, worauf sie achten sollen.
Nach vielen Jahren im Immobilienbereich habe ich aus eigener Erfahrung festgestellt, dass das Verstaendnis der Erlaeuterung wichtiger Punkte die Zufriedenheit des Kaeufern nach dem Erwerb massgeblich beeinflusst. In diesem Artikel erlaeutere ich die 13 wesentlichen Pruefpunkte bei der Erlaeuterung wichtiger Punkte anhand realer Wohnungskauftransaktionen.
1. Grunddaten der Immobilie
Zunaechst sind die offizielle Bezeichnung der Immobilie, ihre Adresse, Bauweise und Wohnflaeche zu ueberpruefen. Stellen Sie sicher, dass diese Angaben mit dem Grundbuchauszug (touki-bo tohon) uebereinstimmen.
Bei der Wohnflaeche gibt es zwei verschiedene Masse: die Wandmittenfleache (hekishin menseki) und die Innenwohnflaeche (uchinori menseki). Die Wandmittenfleache wird von der Mitte der Waende gemessen und findet sich ueblicherweise in Prospekten. Die Innenwohnflaeche wird von der Innenseite der Waende gemessen und ist die im Grundbuch eingetragene Groesse. Die fuer die Grundsteuer massgebliche Flaeche kann nochmals abweichen, da sie den Anteil an den Gemeinschaftsflaechen einschliesst.
2. Eigentumsrecht und Hypotheken
Bestaetigen Sie anhand des Grundbuchs, dass der Verkaeufern tatsaechlich als Eigentuemer eingetragen ist. Hat der Verkaeufern die Immobilie seinerzeit ueber ein Wohnungsbaudarlehen erworben, kann eine Hypothek eingetragen sein. In diesem Fall muss der Verkaeufern die Hypothek vor der Uebergabe loeschen lassen.
3. Baugebiet und Bebauungsvorschriften
Pruefen Sie das staedtebauliche Gebiet und die Nutzungsgebietsklassifizierung des Grundstuecks. In einem Nahversorgungsgebiet koennen vergleichsweise grosse Wohngebaeude und Gewerbebetriebe errichtet werden. Die Grundflaechenzahl und Geschossflaechenzahl sind wichtige Kenndaten fuer eventuelle Neubebauungen in der Zukunft.
Besitzt die Immobilie eine einheitliche Gebietsausweisung (ichidanchi nintei), werden mehrere Gebaeude und Grundstuecke als Einheit behandelt. Dies kann Erleichterungen bei der Strassenzufahrt und der Geschossflaechenzahl bieten, bedeutet aber gleichzeitig, dass einzelne Gebaeude nicht unabhaengig voneinander abgerissen und neu errichtet werden koennen. Dieses Szenario ist bei groesseren Wohnkomplexen vergleichsweise haeufig.
4. Strassenzugang und Strassentyp
Pruefen Sie, in welche Richtung das Grundstueck liegt und an welchen Strassentyp es grenzt. Die baurechtliche Behandlung nach dem Baustandartengesetz variiert je nach Strassentyp. Grenzt das Grundstueck an eine ausschliesslich fuer Fussgaenger vorgesehene Strasse, ist keine Fahrzeugzufahrt moeglich. Liegt die Immobilie an einer im Bebauungsplan festgesetzten Strasse, sollte auch eine moegliche Strassenverbreiterung in Betracht gezogen werden.
5. Versorgungseinrichtungen (Wasser, Strom, Gas)
Klaeren Sie, ob die Wasserversorgung oeffentlich oder privat ist, ob Stadtgas oder Fluessiggas (LPG) verwendet wird und wer der Stromlieferant ist.
Einige Wohnanlagen haben ein zentrales Strombeschaffungsmodell (ikkatsu juuden) eingefuehrt. In diesem Fall koennen die Bewohner ihren Stromanbieter nicht frei waehlen und muessen einen Vertrag mit dem vorgegebenen Anbieter abschliessen. Informieren Sie sich vorab ueber die entsprechenden Ablaeufe nach dem Einzug.
6. Hausordnung und Nutzungsbeschraenkungen
Die Hausordnung (kanri kiyaku) regelt am direktesten den Alltag in einer Wohnanlage. Die vier wichtigsten Punkte, die ueberprueft werden sollten, sind:
Nutzungsbeschraenkungen
Die Wohneinheiten sind in der Regel ausschliesslich als Wohnung vorgesehen. Eine gewerbliche Nutzung, Wohngemeinschaften und Kurzzeitvermietungen sind fast immer untersagt.
Haustierregelungen
Auch in Anlagen, die Haustiere erlauben, gibt es Beschraenkungen hinsichtlich Tierart und -groesse. Bei Hunden und Katzen sind haeufig auch Groessenlimits fuer ausgewachsene Tiere vorgeschrieben. In der Regel ist eine Genehmigung durch die Hausverwaltung erforderlich.
Bodenbelagvorschriften
Wenn Sie im Rahmen einer Renovierung den Bodenbelag ersetzen moechten, legt die Hausordnung in der Regel einen Mindeststandard fuer die Trittschalldaemmung fest (LL-Klasse). Teilen Sie Ihrem Handwerker diesen Standard mit, um sicherzustellen, dass die Arbeiten den Vorschriften entsprechen.
Laerm- und Instrumentenbeschraenkungen
Selbst wenn der Einsatz von Musikinstrumenten nicht ausdruecklich verboten ist, sind Lautstaerken, die die Nachbarn beeintraechtigen, nicht erlaubt. In einigen Faellen ist auch das Aufstellen schwerer Gegenstaende, die die Gebaeudestruktur belasten, untersagt.
7. Sondernutzungsrechte
Auch bei Gemeinschaftseigentum kann es Bereiche geben, die dem exklusiven Gebrauch des jeweiligen Wohnungseigentuemers vorbehalten sind. Dazu gehoeren typischerweise der Balkon, die Eingangstuer, Fensterrahmen und Fensterscheiben. Verfuegt die Wohnung ueber eine Dachterrasse, fallen hierfor in der Regel monatliche Nutzungsgebuehren an - bitte in die laufenden Kosten einkalkulieren.
Stellplaetze und Fahrradabstellplaetze unterliegen keinen Sondernutzungsrechten, sondern werden durch Einzelvertraege mit der Hausverwaltung geregelt. Die Nutzungsrechte des Vorbesitzers sind nicht uebertragbar; nach der Uebergabe muss ein neuer Antrag gestellt werden.
8. Instandhaltungsruecklage und Hausgeld
Ueberprueefen Sie die monatlichen Betraege fuer die Instandhaltungsruecklage und das Hausgeld sowie den gesamten Ruecklagenbestand der Anlage.
In den letzten Jahren haben viele Wohnanlagen die Instandhaltungsruecklage erhoehen, um sich auf groessere Sanierungsmassnahmen in 10 bis 15 Jahren vorzubereiten. Eine Hausverwaltung, die die Ruecklage planmaessig anpasst, ist ein Zeichen guter Verwaltung. Eine zu geringe Ruecklage kann bei Grosssanierungen zu Sonderumlagen in Hoehe von Hunderttausenden von Yen fuehren.
Pruefen Sie auch, ob Rueckstaende bei Hausgeld oder Instandhaltungsruecklage vorliegen. Hohe Zahlungsrueckstaende koennen auf Probleme in der Verwaltung der Eigentuemmergemeinschaft hindeuten.
9. Kaufpreis und Angeld
Ueberprueefen Sie den Gesamtkaufpreis sowie die Hoehe des Angelds (tetsukekin). Das Angeld wird auf den Kaufpreis angerechnet, hat jedoch bei einer Vertragsaufloesung eine wichtige Funktion.
Auch der Faelligkeitstermin fuer die Restzahlung (Kaufpreis abzueglich Angeld) ist wichtig, da dieser praktisch die letzte Frist fuer die Uebergabe darstellt.
10. Ruecktrittsbedingungen
Dies ist einer der wichtigsten Abschnitte fuer den Kaeufern. Machen Sie sich mit den verschiedenen Ruecktrittsarten und deren Bedingungen genau vertraut.
Ruecktritt ueber das Angeld
Der Kaeufern kann durch Einbehaltung des Angelds zuruecktreten; der Verkaeufern kann es durch Rueckzahlung des doppelten Angelds tun. Dafuer gilt jedoch eine Frist, die ueblicherweise einige Wochen bis einen Monat nach Vertragsschluss betraegt. Bei langem Zeitraum bis zur Uebergabe kann eine laengere Frist vereinbart werden.
Ruecktritt wegen gescheiterter Finanzierung
Wird die endgueltige Hypothekengenehmigung nicht erteilt, kann der Vertrag ohne Strafe aufgeloest werden und das Angeld wird erstattet. Ueberprueefen Sie unbedingt die Frist fuer die Geltendmachung dieser Klausel.
Ruecktritt wegen Vertragsverletzung
Wird der Vertrag nach Ablauf der Angeld-Ruecktrittsfristen und aus einem anderen Grund als der Kreditverweigerung aufgeloest, faellt eine empfindliche Vertragsstrafe von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises an. In der Praxis erreichen Privatpersonen bei Wohnungskaeufen dieses Stadium selten, aber der Kaeufern sollte dieses Risiko kennen.
11. Wichtige Hinweise zur Immobilienfinanzierung
Verzichten Sie nach der endgueltigen Kreditbewilligung bis zur Uebergabe auf neue Darlehen. Autokredite, revolvierende Kredite und selbst Ratenzahlungen fuer Mobiltelefone werden von den Banken als Verbindlichkeiten gewertet.
Bankinstitute ueberprueefen Ihre Finanzsituation auch nach der Bewilligung regelmaessig und koennen ihre Entscheidung widerrufen, wenn sich etwas aendert. Ebenso wichtig ist die Aufrechterhaltung des Gesundheitszustands, der fuer den Beitritt zur kollektiven Lebensrisikoversicherung (danshin) erforderlich ist.
12. Proratierung der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird fuer das gesamte Jahr demjenigen auferlegt, der am 1. Januar als Eigentuemer eingetragen ist. Bei der Veraeusserung erfolgt eine tagesgenaue Aufteilung auf Basis des Uebergabedatums.
Erfolgt die Uebergabe zu Jahresbeginn (etwa Januar bis Maerz), steht der Steuerbetrag fuer das laufende Jahr moeglicherweise noch nicht fest. In diesem Fall ist es ueblich, auf Grundlage der Vorjahressteuer abzurechnen. Das Hausgeld und andere laufende Kosten werden nach demselben Prinzip aufgeteilt.
13. Nahe gelegene Bauvorhaben und Hochwassergefahrenkarten
Pruefen Sie, ob in der naeheren Umgebung der Immobilie Bauarbeiten laufen oder geplant sind. Der Bau neuer Wohnanlagen oder Gewerbegebaeude kann Sonneneinstrahlung, Laermbelastung und Aussicht beeinflussen.
Gefahrenkarten fuer Naturrisiken (Hazard Maps) sind ebenfalls ein wichtiger Pruefpunkt. Stellen Sie fest, ob das Objekt in einem Ueberschwemmungsgebiet, einem Erdrutschgefaehrdungsbereich oder einer Tsunami-Risikozone liegt, und ermitteln Sie den naechstgelegenen Evakuierungsort. Auch wenn sich die Immobilie ausserhalb eines ausgewiesenen Ueberschwemmungsgebiets befindet, ist Vorsicht geboten: Angesichts der zunehmenden Extremwetterereignisse der letzten Jahre ist eine vorausschauende Vorsorge unerlasslich.
Checkliste fuer den Tag der Vertragsunterzeichnung
Abschliessend eine Uebersicht der Unterlagen, die am Tag der Vertragsunterzeichnung benoetigt werden.
- Personalausweis oder Reisepass (Fuehrerschein, My-Number-Karte usw.)
- Persoenliches Siegel (ein einfaches Hanko ist in der Regel ausreichend; klaeren Sie vorab, ob ein registriertes Siegel erforderlich ist)
- Stempelsteuer (entsprechend dem Kaufpreis: 10.000 Yen fuer Kaufpreise zwischen 10 und 50 Mio. Yen; 30.000 Yen fuer Kaufpreise zwischen 50 Mio. und 100 Mio. Yen)
- Ueberweisungsmoeglichkeit fuer das Angeld (Online-Banking o. ae.)
- Bei gemeinschaftlichem Eigentum: Siegelregistrierungsbescheinigung des Miteigentuemers, Vollmacht und registriertes Siegel
Zusammenfassung
Die Erlaeuterung wichtiger Punkte ist das wichtigste Informationsoffenbarungsformat bei einer Immobilientransaktion. Die Fuelle der Fachbegriffe mag auf den ersten Blick einschuechternd wirken, doch wenn Sie jeden Punkt einzeln verstehen, koennen Sie Ihre Kaufentscheidung mit vollem Vertrauen treffen.
Bei INA&Associates Co., Ltd. legen wir grossen Wert darauf, Informationsasymmetrien bei Immobilientransaktionen zu beseitigen. Wir sind ueberzeugt, dass dieselben Schluessfolgerungen gezogen werden, wenn alle Beteiligten ueber dieselben Informationen verfuegen. Wenn Sie den Kauf einer Eigentumswohnung erwaegen, empfehlen wir Ihnen, diesen Artikel als Leitfaden zu verwenden und bei der Erlaeuterung wichtiger Punkte aktiv Fragen zu stellen.
Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wann findet die Erlaeuterung wichtiger Punkte statt?
Sie findet vor dem Abschluss des Kaufvertrags statt. Das Gesetz schreibt vor, dass sie von einem lizenzierten Immobilienfachmann persoenlich oder per Videokonferenz durchgefuehrt werden muss. Wir empfehlen, die Unterlagen vorab anzufordern und nicht erst am Vertragsabschlusstag zum ersten Mal davon zu erfahren.
F. Sind Erhoehungen der Instandhaltungsruecklage unvermeidlich?
Da Gebaeude altern und Verschleiss unterliegen, sind groessere Renovierungsmassnahmen unausweichlich. Eine Eigentuemmergemeinschaft, die die Ruecklage planmaessig anpasst, ist ein Zeichen fuer gutes Verwaltungshandeln. Es gibt zwei Methoden: die stufenweise Erhoehung und die gleichmaessige Ansparung - pruefen Sie, welches Modell in Ihrer Anlage gilt.
F. Was ist nach der endgueltigen Kreditbewilligung zu beachten?
Vermeiden Sie neue Schulden (Autokredit, Revolving-Kredit, Ratenzahlung fuer Mobiltelefon usw.), wechseln oder verlassen Sie Ihren Arbeitsplatz nicht und achten Sie auf Ihre Gesundheit. Kreditinstitute ueberprueefen Ihre Donitaet regelmaessig bis zur Auszahlung des Darlehens.
