Bei Immobilieninvestitionen fallen enorme Anfangskosten an, weshalb das Interesse an der Vorsteuererstattung steigt. In diesem Artikel erläutern wir den Mechanismus der Vorsteuererstattung und ob sie bei Immobilieninvestitionen anwendbar ist.
Wie funktioniert die Vorsteuererstattung?
Die Vorsteuererstattung ist ein System, bei dem die Differenz zurückerstattet wird, wenn die gezahlte Verbrauchsteuer die vereinnahmte Verbrauchsteuer übersteigt. Voraussetzung ist, dass man ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist.
Welche drei Voraussetzungen gelten für eine Vorsteuererstattung?
Es liegt eine Verlustsituation vor
Eine Erstattung kommt infrage, wenn die Ausgaben die Einnahmen übersteigen und die gezahlte Verbrauchsteuer höher ist. Allerdings kann eine Erstattung ausgeschlossen sein, wenn viele nicht steuerpflichtige Ausgaben wie Gehälter oder Abschreibungen anfallen.
Es wurde in großem Umfang in Anlagen investiert
Eine Erstattung ist auch möglich, wenn bei Investitionen in Anlagen zum Start des Geschäftsbetriebs die gezahlte Verbrauchsteuer die vereinnahmte Verbrauchsteuer übersteigt.
Es wird ein Exportgeschäft betrieben
Da Umsätze im Ausland nicht der Verbrauchsteuer unterliegen, kann die auf inländische Einkäufe gezahlte Verbrauchsteuer erstattet werden.
Ist eine Vorsteuererstattung bei Immobilieninvestitionen möglich?
Kurz gesagt ist eine Vorsteuererstattung bei wohnwirtschaftlichen Immobilieninvestitionen grundsätzlich nicht möglich.
Warum keine Erstattung möglich ist
Mieteinnahmen sind steuerfreie Umsätze, und da die Vorsteuererstattung der „Vermeidung einer Doppelbesteuerung“ dient, ist sie auf steuerfreie Umsätze nicht anwendbar. Der Grund ist, dass Wohnungsmieten aus sozialpolitischer Sicht als „für den Konsum ungeeignet“ angesehen werden.
Worauf ist zu achten, wenn eine Vorsteuererstattung geprüft wird?
Auch als umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist keine Erstattung möglich, wenn das „vereinfachte Besteuerungssystem“ gewählt wurde. Für eine Erstattung muss die „Regelbesteuerung“ gewählt werden.
Fazit
Eine Vorsteuererstattung bei Immobilieninvestitionen ist im wohnwirtschaftlichen Bereich grundsätzlich nicht möglich. Es ist wichtig, das System korrekt zu verstehen und eine Steuerstrategie zu prüfen, die auch die Wahl zwischen Regelbesteuerung und vereinfachter Besteuerung umfasst.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Q. Ist eine Vorsteuererstattung bei Gewerbeimmobilien möglich?
- A. Da die Mieten von Büros, Ladenflächen und anderen gewerblich genutzten Objekten steuerpflichtige Umsätze sind, kann eine Erstattung möglich sein, wenn die Voraussetzungen erfüllt werden.
- Q. Sollte ich für die Vorsteuererstattung umsatzsteuerpflichtig werden?
- A. Die Höhe der möglichen Erstattung sollte gegen die Pflichten abgewogen werden, die mit der Umsatzsteuerpflicht entstehen. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist sinnvoll.
- Q. Kann ich für in der Vergangenheit gezahlte Verbrauchsteuer rückwirkend eine Erstattung beantragen?
- A. Ein Antrag auf Berichtigung der Steuererklärung ist grundsätzlich innerhalb von fünf Jahren möglich. Da die Voraussetzungen erfüllt sein müssen, sollten Sie dies mit einem Fachberater prüfen.
